中古ワンルームマンション投資で失敗してしまう理由を知る

都圏中古ワンルームマンションは、2002年から2017年にかけて、15年間で取引が11.34倍に増え、中古マンション投資の人気が大変高まっています。

 

しかし、マンション投資と聞くと「失敗するのではないか?」とイメージを持っている方も中にはいると思います。

 

インターネットで、”ワンルームマンション投資”と検索すると、検索上位の記事は「ワンルームマンション投資は失敗する」「失敗しないため〇〇なポイント」など、失敗に関わる記事を多く見受けます。

また昨今、新聞やニュースなどで業者の不正問題が取り上げられることが多く、正直失敗に関わるイメージが先行しているのも事実だと思います。

しかし、失敗だけではなくて、ワンルームマンション投資の成功事例が数多くあるのも事実です。

 

この記事では、中古ワンルームマンション投資でなぜ失敗してしまうのか?その理由、そして失敗への対策について説明していきます。

確実に成功するためにも、失敗事例を事前に理解しておきましょう。

マンション投資の成功と失敗とは?

マンション投資の成功と失敗とは?

まず、マンション投資の成功と失敗について定義します。

失敗、というのはマンション投資で損失が確定した場合に定義できます。

月間・年間の収支が赤字で、最終的に物件を売却した際に損失が確定してしまった場合です。

 

一方、成功というのは、マンション投資で利益が確定した場合に定義できます。

月間・年間で収支がプラスとなり、最終的に物件を売却した際に利益が確定した場合です。

中古ワンルームマンション投資のメリット・デメリット

具体的な失敗事例を説明する前に、中古マンション投資のメリット・デメリットを簡単におさらいします。

ここでは概要説明に留めますので、詳細は以下の記事を参照ください。

参照記事:

不動産投資で新築マンションではなく・中古マンションを選ぶワケ

メリット

  • 中古マンションは、新築マンションと比べて物件価格が安い
  • 物件価格が安いので、利回りが高くなる
  • 事前に建物の管理状況や、部屋の修繕履歴を確認できる

デメリット

  • 中古なので、築年数や部屋の設備状況によっては設備劣化のリスクがある
  • 建物管理が悪い物件は、建物の寿命が短くなってしまう場合がある

 

中古ワンルームマンション投資の失敗事例

中古ワンルームマンション投資の失敗事例

では、中古ワンルームマンション投資の失敗事例について以下5つ説明していきます。

 

  1. 物件の選定ミスから失敗
  2. 高い金利でローン借入をして失敗
  3. 設備の修繕費用が増えて失敗
  4. 賃貸管理会社の対応が怠慢で失敗
  5. 売却時に物件の資産価値が低く失敗

 

1.物件の選定ミスから失敗

中古ワンルームマンション投資は、物件の選定を間違えると、失敗の確率がかなり上がります。一度物件を購入するとマンション投資で最も重要な立地環境条件の変更ができないからです。

参照記事:

不動産投資は立地環境が成功のカギを握っている

 

物件の選定を間違える基準は、マンション投資成功の5つの条件に合っているかどうかです。

  • (立地環境)駅から立地が遠かったり、都心部へのアクセスが悪かったり、利便性が悪い物件
  • (建物管理)建物の管理状態が悪く、外観や内観の清潔感がない物件
  • (専有面積)部屋の専有面積が極端に狭く、入居者のニーズがない
  • (室内の差別化)室内の設備の利便性が悪かったり、デザインが良くない

参照記事:

中古マンション経営成功の5つの条件

立地環境が悪い物件

特に、立地環境は入居者付けにおいて最も重要なポイントです。

立地環境条件が悪い物件は、空室リスクが高まります。

※空室リスクについて詳しくは以下の記事を参照ください。

参照記事:

マンション投資の空室リスクを最小限に抑える唯一の方法

 

以下、不動産投資サイトに掲載されている実際の物件を例に示しました。

物件 中古ワンルームマンション
エリア 都心部
立地 最寄り駅まで徒歩16分
築年数 1989年3月
専有面積 16.64㎡
利回り 10.06%
家賃収入 73,000円/月
管理費 3,150円/月
修繕積立金 10,500円/月

 

上記の条件だけでは、ワンルームマンション投資の対象として良いかどうか判断はできませんが、立地が最寄り駅から徒歩16分という点は、マイナスポイントとなってしまいます。(※しかし、駅から遠い立地条件でも、人気のエリアだったり、近くに利便性の良い施設が数おおくあったりすれば、賃貸需要が見込める場合もあります。)

空室率4%と30%での収益性の違い

空室リスクが収益性に与える影響について詳しく計算しましたので、以下ご確認ください。

30年間中古ワンルームマンション投資を実施して、空室率が4%と30%での収益性の違いについてです。

 

物件 中古ワンルームマンション
物件価格 7,000,000円
家賃収入   60,000円
管理費  ▲8,500円
修繕積立金  ▲3,000円
ローン返済  ▲27,600円
集金代行手数料  ▲3,700円
月間収支   17,200円
固定資産税・都市計画税(年間)  ▲42,300円
年間収支   164,100円

条件

  • 年間の家賃収入の手取りが164,100円
  • マンション投資の期間は30年間
①空室率4%の場合
 164,100円×(100−4)%×30年=4,726,080円
②空室率30%の場合
 164,100円×(100−30)%×30年=3,446,100円
③空室率4%と30%の収益性の違い
 4,726,080円−3,446,100円=1,279,980円

 

①、②の空室率の違いにより、この中古ワンルームマンションの物件では30年間で、約127万円の収益性の違いがあります。

空室リスクが高い物件は、収益性が落ちて失敗する確率を高めます。

利回りだけを見て物件を選定

中古ワンルームマンション投資を始めるオーナーの中には「利回り」を最も気にする方もいます。

利回りが高ければ、それだけ収益物件として見られるため、重要視する方が多いです。

 

もちろん、継続的に収益を上げていくには、利回りの高さは重要ですが、その利回りを実現するには、安定的な入居者を付けなければ実現できない、ということを忘れてはいけません。

利回りが高い物件だからといって、入居者が付きやすい物件とは限りません。

2.高い金利でローン借入をして失敗

ローンの借入条件が悪いと、中古ワンルームマンション投資で失敗する確率が高まります。

 

マンションの物件価格は数百万円~数千万円するので、多くの場合、少額の自己資金とローン借入をして物件を購入します。

(※中には、地方の物件で100~200万円の価格もあるので、現金一括で購入できる場合もあります。)

ローン借入額も高額になるので、数%金利が異なるだけで、返済額が100万円単位、1,000万円単位で変動します。

 

以下の例をご確認ください。

3パターンの金利条件で、2,000万円のローン借入をした事例です。

物件 中古ワンルームマンション
物件価格 2,000万円
ローン借入 2,000万円
借入金利 1.992%、2.5%、3.0%
借入期間 35年

 

金利1.992%、2.5%、3.0%比較

金利 ローン返済額 返済総額
1.992%  66,200円/月 27,791,400円
2.5%  71,500円/月 30,029,300円
3.0% 77,000円/月 32,327,100円

 

上記の金利差から、金利1.992%~3.0%の違いで、月間収支で約1万円、返済総額で約450万円の差額があります。

数%金利が異なるだけで、収支に与える影響は大きいです。

借入先金融機関の選定ミスから失敗

上記のような金利差が生まれる要因は、借入先の金融機関の違い、そしてローン審査の評価が低いことにあります。

各金融機関によって、審査の条件や借入条件は異なります。

以下の記事で詳しく説明していますが、借入先金融機関を間違えると、高い金利条件でしか借入できない場合もあります。

参照記事:

ワンルームマンション投資の成功条件はローンの借入が重要である

3.設備修繕費用が増えて失敗

中古マンションは築年数や部屋内部の設備の使い方によって、設備の劣化具合が異なります。

設備の寿命が過ぎても、長く持つこともあれば、早期に壊れる場合もあります。

部屋内部の設備は大体、10~15年で寿命を迎えます。

 

新築当時から、一度も設備の交換をしていない物件であれば、築10~20年の物件は設備の故障・不具合のリスクがあるでしょう。

 

以下、設備修繕費用の概算を載せましたので、参考までにご確認ください。

設備の種類と故障した際の必要費用(工事費込み)概算

 交換設備  必要費用
 網戸 3,000~4,000円
 換気扇 30,000~40,000円
 IHコンロ 40,000~50,000円
 エアコン 80,000~100,000円
 給湯器 100,000~150,000円
 電気温水器 200,000~300,000円

 

一回の設備修繕で、数千円~数万円の費用がかかります。

もし、立て続けに設備が壊れ修繕が必要になれば、収支に影響を与える可能性も十分あります。

4.賃貸管理会社の対応が怠慢で失敗

賃貸管理会社は本来、マンションオーナーが成功するための良きパートナーです。

  • 空室になれば、入居者をいち早く付ける
  • 物件が空室の際も定期的に部屋の清掃をする
  • 部屋内部の設備が故障したら早急に対応する
  • 家賃をアップさせてオーナーの収益を上げるために、リフォームやリノベーションの提案をする

等、賃貸管理会社にはさまざまな役割があります。

 

しかし、中には怠慢な業者もいます。

  • 客付けへの対応が遅い
  • 物件の管理を全くしていない
  • 物件の空室期間に全く清掃をしていないので、部屋内に汚れが溜まっている
  • 設備の修繕をして、事後報告でオーナーに連絡する

といった対応です。

最近は業者の不正融資の問題があったり、悪徳業者も増えています。

 

賃貸管理会社が怠慢であれば、せっかく良い物件を所有していても、管理会社が足を引っ張り収益を最大化できない場合があります。

5.売却時に物件の資産価値が低くて失敗

物件を売却した際に、マンション投資の成功か失敗が決まります。

物件の資産価値が低ければ、売却時に安い価格でしか売れずに、利益を残せない場合があります。

資産価値が低い物件とは?

資産価値の低い物件とは、マンション投資成功の5つの条件を押さえていない物件です。

  • 立地環境の条件が悪い
  • 建物管理状態が悪い
  • 専有面積が極端に狭い
  • 室内の設備が入居者ニーズに合っていない

上記のような物件は、売却時の評価が低くなる可能性が高いです。

つまり、物件購入時の選定が極めて重要になるということです。

中古ワンルームマンション投資の失敗理由

中古ワンルームマンション投資の失敗理由

以上の失敗事例からまとめると、中古ワンルームマンション投資の失敗理由は3つです。

  1. 購入する物件の選定ミス
  2. 借入先金融機関の選定ミス
  3. 賃貸管理会社の選定ミス

1.購入する物件の選定ミス

マンション投資5つの条件から外れ、購入する物件の選定を間違えると、収益に繋がりにくくなってしまいます。

  • 空室リスクが高まる
  • 設備の劣化から修繕が必要になる
  • 物件売却時に希望価格で売却できなくなる

マンション投資を実施してから、失敗する要因がさまざま出てきます。

2.借入先金融機関の選定ミス

ローンの借入先金融機関の選択を間違えれば、支出が増えて利益を残すことが難しくなります。

  • 借入金利が上がり、返済総額が増える
  • 借入期間が長期で組めなくなる
  • ローンの審査に通らない

借入先金融機関を間違えると、ローン返済額が増えて、収益化が難しくなります。

3.賃貸管理会社の選定ミス

賃貸管理会社の選択を間違えると、管理会社の怠慢さに足を引っ張られ、負担が増えてしまいます。

  • 対応が遅かったり、書類のやり取りでミスをして余計な手間が増える
  • 入居者から解約通知をもらっているのに、一向に新規の入居者を募集しない
  • 空室時の物件清掃をしないので、部屋にほこりやゴミがたまって、部屋の印象が悪くなる

賃貸管理会社はオーナーの代わりに物件を管理する重要な存在なので、選択を間違えると失敗する確率は上がります。

中古ワンルームマンション投資で失敗しないためには?

中古ワンルームマンション投資で失敗しないためには?

では、中古ワンルームマンション投資で失敗しないためには、どうすれば良いのか?

それは、以下の3点を押さえることです。

  1. 物件の選定
  2. ローンの借入
  3. 業者選び

1.物件の選定

物件選定の重要性については繰り返し説明しました。

マンション投資成功の5つの条件を押さえて物件を選べば、まず失敗する確率は限りなく抑えられます。

改めて以下5つの条件を押さえてください。詳しくは参照記事をご確認ください。

  1. 立地環境
  2. 建物管理
  3. 専有面積
  4. 室内の差別化
  5. 賃貸管理会社

参照記事:

中古マンション経営成功の5つの条件

2.ローンの借入

あなたの個人属性に合った借入先金融機関から、融資を引ければ好条件で借入ができます。

金融機関から融資を受ける場合は以下の点を押さえておきましょう。

  • 個人の属性評価
  • 物件の収益性
  • 物件の資産価値

 

上記の3つは、金融機関から借入する際に審査する項目です。

例えば、年収400万円~、500万円~、勤続3年以上、といった審査する上で最低限クリアしないといけない条件もあります。

詳しくは以下の記事で説明していますので、ご一読ください。

参照記事:

ワンルームマンション投資の成功条件はローンの借入が重要である

上記の物件の選定、ローンの借入、この2つの条件がそろえば、8割は成功まで近づいたようなものです。

3.業者選び

そして、最後に信用できる業者を選ぶことが重要です。むしろ、信用できる業者と付き合うことが出来れば、物件の選定とローンの借入は好条件で話を進めてくれます。

最近は預金通帳を業者が改ざんして、不正融資を働いたり、お客様の信用を失うようなことをしている業者もいます。

信用できるかできないか?しっかり見極めないといけません。

  • 誠実な対応をしているか
  • 嘘をつかないか
  • レスポンスが早く、スピーディな対応をしてくれるか
  • 質問したことに対して、明確に返答してくれるか
  • メリットもデメリットも明確に教えてくれるか

等、信用できる業者かどうかをしっかり見極めましょう。

参照記事:

信用できる不動産業者の選び方

まとめ

今回説明した失敗事例5つを踏まえて、中古ワンルームマンション投資の失敗理由は以下の3つです。

  1. 購入する物件の選定ミス
  2. 借入先金融機関の選定ミス
  3. 賃貸管理会社の選定ミス

そして、失敗しないために押さえるべき項目も以下に挙げました。

  1. 物件の選定
  2. ローンの借入
  3. 業者選び

 

中野 拓中野 拓

今回の記事を読んでみて、やっぱりまだ腑に落ちない、中古マンション投資の失敗が不安だ、そう思っている方はお気軽にお問い合わせください。

その際に中古ワンルームマンション投資の実例の失敗事例や、成功事例までこの記事では紹介していない情報をお届けします。

基本的に問い合わせいただいた方にしか提供していない情報になります。