不動産投資で東京中古ワンルームマンションを選ぶ5つの理由

動産投資の中でも、ワンルームマンションを購入する方が増えてきました。

現在は史上空前の低金利時代で、銀行からお金が借りやすくなり、自己資金0から始められるなど、さまざまな要因から不動産投資の人気が高まっています。

中でも、首都圏中古ワンルームマンションの流通量は、15年間で11.34倍に増えており、特に東京中古ワンルームマンションの需要が非常に増えています。

では不動産投資の中でもなぜ東京中古ワンルームマンションを選ぶ方が多いのか?

今回はその東京中古ワンルームマンションを選ぶ理由についてご説明します。

不動産投資の人気が高まっている理由

冒頭で説明したように、低金利の影響で銀行から融資を受けやすかったり、自己資金0からマンション経営を始められたりと不動産投資は人気が高まっていますが、その理由は3つあります。

  1. マイナス金利の影響で低金利が続き、融資がおりやすくマンション経営を実践できる人が増えたから
  2. 株式投資やFXと比べて、低リスクで不動産投資を実践できるから
  3. マンション経営で長期的に成功するために特別なスキルはいらないから

以上の3つです。

上記3つの理由から、不動産投資の人気が高まっていると言えます。

東京中古ワンルームマンションを選ぶ5つの理由

更に、不動産投資の中でも東京中古ワンルームマンションの人気が高いです。

冒頭で説明したように、首都圏の中古ワンルームマンションの流通量は15年で11.34倍に増えています。

ではなぜ、不動産投資を始めようと思う方が東京中古ワンルームマンションを選ぶのか?その理由は5つあります。

 

  1. リスクを分散できる
  2. 空室期間が短く入居率が高い
  3. 中古物件は価格が安く高利回り
  4. 中古物件は事前に管理の状況がわかる
  5. 東京は将来に渡って圧倒的に賃貸需要が高い

 

それぞれ説明していきますので、不動産投資で東京中古ワンルームマンションを選ぶ理由を確認していきましょう。

1.リスクを分散できる

リスク分散になる

東京中古ワンルームマンションを購入する際に、「購入時期」・「築年数」・「エリア」この3つの条件を分散させて購入することで投資リスクを分散させることが出来ます。

分散できる投資リスクは4つです。

 

  • 災害リスク
  • 賃貸需要リスク
  • 設備修繕リスク
  • 物件購入リスク

 

それぞれどのように4つのリスクを分散することが出来るか?説明していきます。

災害リスク

所有する物件を複数のエリアに分散させることで、災害が発生した場合にリスクを分散させることが出来ます。

もし仮に、同じエリアに物件を複数戸所有した場合に大規模な災害が発生した場合、そのエリアの全物件が影響を受けてしまいます。

物件のエリアを分散させることで、災害リスクを分散させることが出来ます。

賃貸需要リスク

物件所有エリアを分けることで賃貸需要が変化した際も、リスクを分散することが出来ます。

例えば、一方の所有している物件周辺で都市開発が予定されていれば、将来的に、人が集まり、お金が集まり、雇用が生まれ、賃貸需要が見込める。と判断できます。

しかし、一方で、大学キャンパスが移動しワンルームマンションの需要が少なくなった。という賃貸需要の変化が起きた場合に、エリアを分けて物件を所有しておけば、賃貸需要のリスクを分散することができます。

設備修繕リスク

物件は築年数が経過すれば設備の不良が発生したり、建物が古くなったりして修繕が必要になります。設備の経年劣化から同じ時期に修繕が必要になった場合、オーナーにとっては修繕費用の支出が同じ時期に重なる場合があります。

築年数が異なる物件を購入することで、経年劣化による設備修繕を同じ時期にする必要が少なくなり、リスク分散になります。

物件購入リスク

購入時期をずらすことで、所有する物件価格のリスクを抑えることが出来ます。

不動産は世の中の経済の動き、需要と供給のバランスによって価格が上がったり、下がったりします。

そのため、物件価格が高い時期に物件を購入した場合でも、購入時期をずらして、物件価格が安い時に物件を購入すれば、平均して物件購入のリスクを抑えることが出来ます。

リスク分散まとめ

以上、4つのリスクについて説明しました。

 

  • 災害リスク
  • 賃貸需要リスク
  • 設備修繕リスク
  • 物件購入リスク

 

「購入時期」・「築年数」・「エリア」この3つの項目を分散させ、投資リスクを抑えましょう。

2.空室期間が短く入居率が高い

入居率が高い

ワンルームマンションはファミリー物件と比べると、空室期間が短く、入居率が高い傾向にあります。

ワンルームマンションに住むのは単身者が多く、意思決定者が一人の場合が多いです。物件を決める際も、住む本人が良いと思えばその時点で入居を決めます。意思決定が早いので、空室期間が短く、入居率を高めることが出来ます。

 

一方ファミリー物件は、単身者ではなく夫婦の場合が多くなり、意思決定者が複数になります。夫婦の一人が「駅から近いし交通の便も良いからこの物件にしよう」といったとしても、もう一人が「スーパーから遠いから他の物件良い」と意見が割れれば即決はなかなか難しくなります。

意思決定が遅れれば、その分空室期間が延び、入居率が低くなってしまいます。

ワンルームマンションであれば意思決定者が一人の場合が多いので、空室期間を短く入居率を高く保てます。

リフォーム期間が短い

また、ワンルームマンションは専有面積が18~30㎡ほど、ファミリー物件は60㎡~と、ワンルームマンションは比較的部屋が狭いため、リフォームを短い期間で実施できます。リフォームを早く実施出来るため、すぐ次の入居者を募集することが出来ます。

入居者がこの部屋に住みたい。と思っても、リフォームが終わってなければ、入居者は部屋の中身を見れず、違う物件に決めてしまいます。特にファミリー物件は前述したように、物件を決めるのに時間がかかる場合があります。一度、入居者を逃すと数ヶ月空室期間が続く場合もあります。

ワンルームマンションは、スピードよく次の入居者を募集することができ、高い入居率を保てます。

3.中古物件は価格が安く高利回り

価格が安い

中古ワンルームマンションは新築ワンルームマンションと比較して、価格が安くなります。

新築物件は、土地代・建物の建築費、広告宣伝費、人件費、利益といくつかの項目が物件価格に反映されます。

一方、中古マンションは新築マンションと比べて、人件費、広告宣伝費といった費用は発生しません。

そのため、中古マンションは新築と比べて約3割程も価格が安くなるのです。

(※築年数や物件エリア、設備状態などいくつかの要因から例外になるケースもあります。中古マンションと新築マンションを比較した際に上記の理由からおおよそ3割程度価格が安くなります。)

利回りが高い

中古物件は価格が安いからといって、新築物件と比べて大きく家賃が下がることはありません。

そのため、中古マンションは新築マンションと比べて利回りが高くなります。

利回りとは、物件の購入価格に対し、年間の家賃収入でどれくらい回収できるか?これを表した指標になります。

例えば、家賃が86,000円、年間の家賃収入が1,032,000円、価格が20,000,000円の物件であれば表面利回りは5.16%となります。

(※利回りには、表面利回り、実質利回りがあります。ここでは利回りに関して概要のみの説明です。詳しく当サイトで説明していますので、以下の記事を参照ください。)

参照記事:

マンション経営は利回りだけで判断してはいけない!

 

以下、同じエリア、同じ専有面積の新築と中古のワンルームマンションについて比較をしました。

 

新築物件と中古物件の利回り比較

新築 中古
物件エリア 都内
物件立地 駅から徒歩8分 駅から徒歩3分
販売価格 29,800,000円 20,000,000円
家賃 104,500円 86,000円
表面利回り 4.21% 5.16%
専有面積 25.60㎡ 25.67㎡

※今回は利回りについて新築と中古の考え方についてご理解いただきたい内容を作成しましたので、詳細な管理費・修繕積立金、固定資産税などのランニングコストに関しては考慮せずに利回りの計算をしました。

 

上記の表から、新築マンションは中古マンションと比べ、表面利回りが高いことがわかります。

 

表面利回り

 5.16%(中古ワンルームマンション) > 4.21%(新築ワンルームマンション)

 

中古マンションは新築マンションと比較して、物件価格が安く、物件価格の低下に対し家賃が大きく下がることはないため、利回りが高くなります。

4.中古物件は事前に管理状況がわかる

中古物件は、過去の修繕履歴や耐震状況、修繕積立金などを「重要事項調査報告書」というもので把握することが出来ます。(下の図.1に重要事項調査報告書の写真を載せています。)

この重要事項調査報告書を確認することで、物件の管理状態や、修繕積立金の総額などを把握でき、マンション経営を実践するために適した物件であるかどうか?判断することが出来ます。

マンション経営は購入してゴールではなく、購入後も物件のメンテナンスや建物管理・賃貸管理を通して、長期的に資産価値を維持することが重要になります。

そのため、管理状態を把握して今後物件から問題が発生することはないか?追加が発生するかどうか?判断する必要があります。

 

重要事項調査報告書に書いている内容は以下の内容です。

  • 現在の修繕積立金の総額
  • 金融機関からの借入状況
  • 過去の修繕履歴
  • 管理形態
  • 今後の修繕計画
  • アスベスト使用の有無
  • 管理費・積立金の改定有無
  • 耐震診断の有無
  • 大規模修繕工事の予定

以上の情報を事前に把握することが出来ます。

管理状態の良し悪しで建物の寿命が決まります。物件の外観や内観を目視で見るだけでは判断できない情報が重要調査報告書には記載されています。

管理状態を事前に把握し、中古ワンルームマンション経営を長期的に実践できる物件を選びましょう。

重要事項調査報告書

図.1 重要調査報告書

耐震基準をチェックすること

耐震基準の違い

大地震が起こった際に、大地震に物件が耐えれるかどうかは中古ワンルームマンション経営を行う上で非常に重要です。

大地震が来ても物件が倒壊しない耐震基準の物件を選びましょう。

 

大地震によって、物件が耐えられるかどうかは耐震基準の違いによってわかります。

耐震基準には新耐震基準と旧耐震基準があり、それぞれ地震の震度の強度によって耐えれるかどうかが決まります。

  • 旧耐震基準は震度5程度の地震でも倒壊・崩壊しないこと
  • 新耐震基準は震度6強から震度7の地震でも倒壊・崩壊しないこと

以上の取り決めがあります。

 

旧耐震基準の物件の場合、大地震が来た際に物件が倒壊・崩壊する可能性が高くなります。

実際に、東日本大震災時に被害が無かった建物が738棟あり、そのうち、638棟、85.4%が新耐震基準の物件でした。旧耐震基準の物件で被害が無かった建物は100棟で、全体の内の14.6%でした。(※東京カンテイデータを参考:東京カンテイデータ

 

新耐震基準の物件であれば、震度6強、7の大地震が来た際でも耐えれる可能性が高くなります。

耐震基準の時期

新耐震か旧耐震物件かを判断するポイントは以下です。

  • 旧耐震物件は、1981年の5月31日までに建築確認が取れて施工された物件
  • 新耐震基準は、1981年の6月1日から建築確認が取れて施工された物件

中古ワンルームマンションの物件を選ぶ際は、新耐震基準の物件を選びましょう。

 5.東京は将来に渡って圧倒的に賃貸需要が高い

東京は将来に渡って圧倒的に賃貸需要が高い

東京は将来に渡って他の都道府県と比べ、圧倒的に賃貸需要が見込めます。

その理由は8つあります。

 

  1. 転入超過数が他の都道府県と比べ圧倒的に多い
  2. 東京都単独世帯数は将来的に増える予測
  3. 中古ワンルームマンションの累計戸数が増えている
  4. 人が集まることによって、お金が集まり、経済が活性化し、雇用が生まれている
  5. 東京23区の大規模オフィスビルは、5大都市合計の2倍以上である
  6. 多数のキャンパスが東京都に移転してきている
  7. 山手線の新駅と周辺再開発が計画されている
  8. 東京の再開発計画が多数予定されている

 

以上の8つの理由から、東京は将来に渡って他の都道府県と比べ、圧倒的に賃貸需要が見込めます。

まとめ

以上、東京中古ワンルームマンションを選ぶ5つの理由を説明しました。

 

  1. リスクを分散できる
  2. 空室期間が短く入居率が高い
  3. 中古物件は価格が安く高利回り
  4. 中古物件は事前に管理の状況がわかる
  5. 東京は将来に渡って圧倒的に賃貸需要が高い

 

以上5つの条件を押さえて東京中古ワンルームマンションを選べば、マンション経営で成功する確立はグンと上がります。

今回の5つの条件を押さえて、東京中古ワンルームマンションを選びましょう。

中野 拓中野 拓

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