不動産投資で借金をするメリットとは?

動産投資は、借金をして始めるからこそ得られるメリットがあります。

「借金をしてメリットがある??」

不動産投資と借金の考え方について、まだ聞きなれない方にとっては不思議な話かもしれません。

 

しかし、不動産投資は借金と他人の資金力を借り、「レバレッジを効かせて大きな投資ができる」メリットがあります。

この記事では、不動産投資で借金をするメリットについて、貯金との比較、具体的な計算を交えながら説明していきます。

不動産投資と借金の関係

まずは、不動産投資と借金の関係について簡単に説明します。

※詳しくは当サイト内、以下の記事で説明していますので、ご確認ください。

参照記事:

不動産投資で借金をしても大丈夫なのだろうか?

 

不動産投資の借金と聞いて、比較的ネガティブな印象をもっている方もいると思います。

  • 本当に借金をしても大丈夫なのだろうか?
  • 将来的に返済していけるだろうか?
  • そもそも不動産投資で借金をするのは当たり前のことなのか?
  • 最終的に借金を返せず、失敗した、という話を聞いたことがある

確かに、数百万円や数千万円の借金をするのですから普通の考えであれば、借金に対して不安に思うのは当然だと思います。

 

通常、住宅ローンや自動車ローンなどの各種ローン返済は、借り手、あなたの資金力で返済をしていきます。

各種ローン返済

 

図.各種ローン返済

しかし、不動産投資の借金はそれら各種ローン返済とは異なります。

 

不動産投資は、安い物件では数百万円~、数千万円以上の価格となります。

そのため、現金一括で簡単に購入できる方は少なく、多くの方は、少額の自己資金とローンの借入(借金)をして、物件を購入します。

 少額の自己資金 + ローン借入 → 不動産投資

 

不動産投資で、このローン返済は入居者から得た家賃収入で返済していきます。

空室などが出ない限り、基本的にはあなたがローン返済の負担をすることはありません。

ローン返済

図.ローン返済

以上のことから、不動産投資のローン返済と、その他各種ローン返済では借金の考え方が異なるのです。

不動産投資で借金をするメリット

不動産投資で借金をするメリット

不動産投資ではあえて借金をして実施する方がメリットがあります。

それは、借金と他人の資金力を借り、「レバレッジを効かせて大きな投資ができる」メリットがあるからです。

ローン借入と貯金の比較

ローン借入をして不動産投資を始めた場合と、貯金をして不動産投資を始めた場合を比較します。

 

以下の条件で全額ローン借入したケースです。

  • 物件:中古ワンルームマンション
  • 物件エリア:東京都中野区
  • 築年数:12年
  • 物件価格:2,000万円
  • 家賃収入:90,500円

上記の物件を以下の条件でローン借入します。

  • 借入額:2,000万円
  • 借入金利:1.992%
  • 借入期間:35年
  • ローン返済:66,170円
  • 購入時諸費用:60万円

全額ローン借入の場合

上記条件では、購入時諸費用が60万円で全額ローン借入をした場合なので、投資資金は60万円となります。

そして、月々のローン返済は家賃収入の9万円で支払います。

無借金のマンションを所有するまでに、ローン返済を継続していけば、35年で完済します。

※計算を簡略化するため、空室率、家賃下落率、設備の修繕費用は考慮していません。

ローン返済

図.ローン返済

投資した資金に対するリターンを計算します。

 90,500円×7ヶ月=633,500円 > 600,000円(投資資金)

 

無借金マンションを所有後、7ヶ月で投資資金を回収できます。

貯金の場合

一方、物件価格2,000万円を貯金してから購入する場合を考えます。

購入時諸費用は同じ60万円、ローン返済額と同じ月間6.6万円、年間80万円を貯金して2,000万円の物件を購入する場合です。

 66,170円×12ヶ月×26年=20,645,040円

 

2,000万円を貯金するまで26年の期間を要します。

投資資金は物件価格と購入時諸費用を合算した2,060万円です。

投資した資金に対するリターンを計算します。

 90,500円×12ヶ月×19年=2,063万円 > 2,060万円(投資資金)

 

物件購入後、19年で投資資金を回収できます。

ローン借入と貯金の比較

  貯金 ローン借入
年間投資額 80万円 80万円

(家賃収入)

 
無借金マンション所有までの期間 26年 35年  9年
投資資金 2,060万円 60万円 2,000万円
回収期間 19年 7ヶ月 18年

 

上記表より、同じ無借金のマンションを所有するまでの期間は貯金した場合の方が9年早いです。

しかし、ローン借入の方が、以下2点で有利です。

  • 投資資金が2,000万円少なく、34倍有利
  • 回収期間が18年短い

家賃収入と繰り上げ返済

また、家賃収入と繰り上げ返済、2人の資金力を活用することで、貯金するよりも圧倒的に投資が有利になります。

繰り上げ返済

図.繰り上げ返済

家賃収入+年間80万円をローン返済に充てます。

このように、ローンの残債の一部を前倒しで返済することを、繰り上げ返済といいます。

※詳しくは以下の記事を参照ください

参照記事:

不動産投資ローンで繰り上げ返済するメリット・デメリット

家賃収入+年間80万円繰り上げ返済をすれば、無借金マンションを所有するまでに14年の期間を要します。

 

投資資金はあなたの年間の繰り上げ返済と、購入時諸費用です。

 80万円×14年+60万円=1,180万円(投資資金)

 

投資した資金に対するリターンは

 90,500円×12ヶ月×11年=1,194万円 > 1,180万円(投資資金)

 

無借金マンション所有後、投資した資金に対して、11年で回収期間に入ります。

 

家賃収入+繰り上げ返済、貯金と比較した表を以下に示しました。

  貯金 ローン借入
年間投資額 80万円 年間家賃収入+80万円

(繰り上げ返済)

 
無借金マンション所有までの期間 26年 14年 12年
投資資金 2,060万円 1,180万円 880万円
回収期間 19年 11年 8年

 

以上のことより、ローン借入の方が以下3点において有利となります。

  • 無借金マンションを所有するまでの期間が、12年短い
  • 投資資金が880万円少なく、1.7倍有利
  • 回収期間が8年短い

 

借金をして、不動産投資をした方が、貯金をしてから実践するより以下の3つの項目でメリットがあることがわかります。

  • 無借金マンションを所有するまでの期間
  • 投資資金
  • 回収期間

※今回の繰り上げ返済を活用した、資産形成について詳しくは以下の記事を参照ください。

参照記事:

マンション経営・繰り上げ返済をして資産を増やしていく方法

まとめ

以上のことより、不動産投資は借金と他人の資金力を借り、「レバレッジを効かせて大きな投資ができる」メリットがあります。

不動産投資を始めるなら、借金の力を借りて始めることをおススメします。

※不動産投資と借金についてもう少し理解したい、という方は以下の記事をご確認ください。

参照記事:

不動産投資で借金をしても大丈夫なのだろうか?

中野 拓中野 拓

不動産投資は投資の中でも唯一、ローン借入ができる投資です。

借金のメリットをフルに活用して、実践することをおススメします。

今回の内容について、詳しく話を聞きたい方はお気軽にお問い合わせください。

実際の物件事例を挙げて、ローン借入、繰り上げ返済等のメリットをわかりやすく説明いたします。