不動産投資で新築マンションではなく・中古マンションを選ぶワケ

ンションを購入し、不動産投資を始める方が増えています。

インターネットが普及し、投資用マンションの情報収集がしやすくなったり、低金利によって、不動産投資のローン借入をしやすくなったり、将来の年金対策・資産運用を目的として不動産投資に興味を持つ方が増えたり、さまざまな要因から不動産投資の人気が高まっています。

不動産投資を始める方の多くは、新築マンションではなく、中古マンションを選んでいます。

ではなぜ中古マンションを選ぶ方多いのでしょうか?この記事でその理由を詳しく説明していきます。

不動産投資で中古マンションを検討している方はぜひ最後までご確認ください。

不動産投資を始めるのなら、間違いなく中古マンションが良い

不動産投資を始めるのなら、間違いなく中古マンションが良い

不動産投資を始めるのなら、間違いなく中古マンションが良いです。

中古マンションが良い理由はいくつかありますが、その最も大きな理由が中古マンションの物件価格と利回りです。

マンション経営をこれから始めようと思う方にとって、物件価格と利回りは必ずチェックする項目だと思います。

投資した資金に対して、どれだけのリターンを得られるのか?この投資対効果は投資をする上で重要になります。

利回りとは、物件価格に対して年間でどれだけ収益を得ることが出来るか?その指標となるものです。

※利回りについて詳しくは当サイトの記事を参照ください。

参照記事:

マンション経営は利回りだけで判断してはいけない!

 

中古マンションは新築マンションと比べ、物件価格が安いです。

新築マンションは物件価格に土地代、建物代、そして広告宣伝費や人件費、利益が含まれるので、その分価格が高くなります。一方、中古マンションは広告宣伝費や人件費、利益が含まれないので新築マンションと比べて約3割程、価格が安くなります。

しかし、価格が安くなるからといって家賃が大きく下がることはありませんので、利回りは高くなります。

物件価格の安さ、家賃、この2つの要因から中古マンションは利回りが高くなり、新築マンションと比べ収益性が高くなります。

新築マンションと中古マンションの比較と数字

新築マンションと中古マンションの比較と数字

新築マンションと中古マンション、同じような実例を挙げて価格、利回りを比較します。

 

新築マンションと中古マンションの比較

新築マンション 中古マンション
物件エリア 都心部
築年数 新築 10年
物件立地 駅から徒歩8分 駅から徒歩3分
販売価格 29,800,000円 20,000,000円
家賃 104,500円 86,000円
表面利回り 4.21% 5.16%
専有面積 25.60㎡ 25.67㎡

※業者自ら売主となる場合は、手付金が販売価格の10%以内必要になります。

 

上記の条件からも、中古マンションは新築マンションに比べ、価格が3割程安くなり、利回りも高くなっています。

 

表面利回り

 5.16%(中古ワンルームマンション) > 4.21%(新築ワンルームマンション)

 

物件価格、利回りの面から新築より中古の方が、マンション経営に適していると言えます。

新築マンション1室で中古マンション3室の比較ロジック

新築マンション1室で中古マンション3室の比較ロジック

ある都心部の物件では、新築マンション1室の価格が中古マンション3室の価格とほぼ同じになっています。

こちらも実例を挙げて説明していきます。

 

新築マンションと中古マンションの比較

新築マンション 中古マンション
物件エリア 都心部 都心部
築年数 新築 17年
物件立地 駅から徒歩5分 駅から徒歩3分
販売価格 19,300,000円 6,300,000円
家賃 68,000円 50,000円
表面利回り 4.22% 9.52%
専有面積 25.84㎡ 23.40㎡

※業者自ら売主となる場合は、手付金が販売価格の10%以内必要になります。

 

上記例の、新築マンションの物件価格が19,300,000円なので、中古マンション6,300,000円×3=18,900,000円で、新築マンション1室と同じ価格で中古マンションが3室買えることになります。

 

では新築マンション1室と中古マンション3室で、利回りを確認します。

今回は、わかりやすく新築マンションと中古マンションを比較するためローン借入をせずに物件を購入したとして利回り、収益性を計算します。

 

新築マンション、中古マンションの比較

新築マンション 中古マンション
物件エリア 都心部 都心部
築年数 新築 17年
販売価格 19,300,000円 6,300,000円
手付金 500,000円 500,000円
家賃 68,000円 50,000円
管理費 7,000円 7,000円
修繕積立金 1,500円 3,000円
管理委託費 4,500円 3,200円
毎月手取り 55,000円 36,800円
固定資産税(年間) 70,000円 40,500円
表面利回り(グロス) 4.22% 9.52%
実質利回り(ネット) 3.05% 6.36%

 

上記の例で新築マンション1室と中古マンション3室の収益性を比較します。

 

1.新築マンション1室の年間手取り

 

年間手取り(上記表の毎月手取りと固定資産税から計算)

 55,000円×12ヶ月−70,000円=590,000円(年間手取り)

 

2.中古マンション3室の年間手取り

 

年間手取り(上記表の毎月手取りと固定資産税から計算)

 (36,800円×12ヶ月−40,500円)×3室=1,203,300円(年間手取り)

 

3.新築マンション1室、中古マンション3室、収益性の比較

1.と2.から新築マンション1室、中古マンション3室の収益性の違いを比較します。

 

年間手取り

 1,203,300円÷590,000円=2.03倍

 

新築マンション1室と比較して、中古マンション3室は収益性が約2.0倍、高くなります。

この例で、もしあなたがマンション経営を始める際、同じ2,000万円近い金額を出すとして、新築マンション1室購入するか、中古マンション3室購入するか、どちらを選択するでしょうか?

物件価格、利回り、収益性を考えると、明らかに中古マンションを購入した方が良いです。

中古マンションの押さえておくべきリスク

中古マンションの押さえておくべきリスク

中古マンションには、リスクもありますのでしっかり押さえておきましょう。

中古マンションの押さえておくべきリスクは3つです。

 

  1. 設備劣化のリスク
  2. 建物劣化のリスク
  3. 耐震強度のリスク

 

1.設備劣化リスク

部屋内部の設備は経年劣化とともに、故障や不具合が生じます。

設備はエアコンやガス給湯器、冷蔵庫、コンロなどさまざまありますが、大体10~15年に一度、機器の不具合から交換が必要になります。

築10年を超えて、一度も設備の交換をしていない物件の場合、近いうちに機器の故障や不具合が発生する可能性があります。

設備の故障や不具合が発生すれば、設備の交換費用がかかります。

以下に工事費込みの設備交換費用の概算を示しました。

 

設備の種類と故障した際の必要費用(工事費込み)概算

 交換設備  必要費用
 網戸 3,000~4,000円
 換気扇 30,000~40,000円
 IHコンロ 40,000~50,000円
 エアコン 80,000~100,000円
 給湯器 100,000~150,000円
 電気温水器 200,000~300,000円

 

中古マンションを検討する際、過去の修繕履歴から設備の交換時期はいつなのか?もし設備の故障が発生した際に費用はどれくらいかかるのか?事前に確認をしておきましょう。

2.建物劣化のリスク

マンションの建物管理を良好に保つことによって、マンションの寿命が延び、長期的に家賃収入を得られます。

実際に、築60~80年と寿命が持った物件もあります。都内にあるコープオリンピアという物件は東京オリンピックの翌年に建てられたマンションで、築53年経った今でも取引がされています。

このように、建物の管理状況次第で、50~60年それ以上とマンションの寿命が持ちます。マンションの寿命が延びればその分、家賃収入を継続的に得ることが出来ます。そのため、建物管理は重要です。

一方、建物の管理状態が悪いと、長期的にマンション経営を続けるのが難しくなります。

経年劣化から建物の外観や内観が錆びたり、建物の清掃をしておらず、エントランスにチラシが散らかっていたり、そんな状況では入居者は物件に住みたいと思いません。清掃をしたり古くなった設備を交換したり、定期的なメンテナンスが必要になります。

重要事項調査報告書を確認する

中古マンションは、建物の管理状況がわかる重要事項調査報告書、というものがあります。

重要事項調査報告書には、過去の修繕工事履歴、修繕積立金の総額、耐震診断の有無、アスベストの使用有無などが記載されており、マンションの管理状況が良いか悪いか?事前に確認ができます。

重要調査報告書を取り寄せ、事前に管理状況を確認し、管理状況が悪い物件を購入するリスクを避けましょう。

3.耐震強度のリスク

マンションの耐震基準の違いによって、大地震が来たときに建物が崩壊するか、地震に耐えれるか?決まります。

日本は阪神淡路大震災や東日本大震災などの地震が過去に発生しており、そのような地震が発生しても倒壊せず、マンション経営が続けれるかどうか?マンションの耐震性が重要になります。

建物の耐震基準には新耐震基準と旧耐震基準の2つがあります。

 

新耐震基準は、1981年6月以降に建築確認において適用されている基準です。震度6強、7程度の地震が発生しても建物が崩壊しないことを基準としています。

旧耐震基準は、1981年5月までに建築確認において適用されている基準です。震度5強までの地震には耐えれるように基準がありますが、震度6強以上の地震には規定がありません。

それぞれ新耐震基準と旧耐震基準の違いを示しました。

 

震度5強 震度6強
新耐震基準 軽度なひび割れ程度 崩壊させない
旧耐震基準 倒壊せず、修復すれば生活出来る 特に規定はない

 

実際2011年に発生した東日本大震災では、大破した建物は旧耐震の建物だけでした。一方、被害無しの建物の内、旧耐震が14.6%、新耐震が85.4%を占めていました。

 

新耐震と旧耐震の最も大きな違いは、震度6強以上の地震が来た際に建物が倒壊するか耐えれるか?この違いです。

旧耐震基準の建物だと震度6強以上の地震が発生した際に倒壊する確率が高まります。新耐震基準の建物では大地震(震度6強以上の地震)が発生しても、旧耐震基準と比べて、倒壊する確率は低いです。

マンション経営では、大地震が発生した際に耐震性があるかないか?極めて重要な要素です。新耐震基準の中古マンションを選びましょう。

中古マンション経営で成功するための5つの条件

中古マンション経営成功の5つの条件

マンション経営は物件を購入して終わりではありません。物件を購入してからがスタートです。

中古マンション経営で高い利回りを実現して、長期的に安定収入を得るには押さえておくべき条件が有ります。

 

マンション経営成功の5つの条件を以下に示しました。

  1. 立地と環境
  2. 建物管理
  3. 専有面積
  4. 室内の差別化
  5. 賃貸管理会社

※マンション経営成功の5つの条件は、当サイトで繰り返し説明していますので、詳しくは以下の記事を参照ください。

参照記事:

中古マンション経営成功の5つの条件

 

中古マンション経営成功の5つの条件で最も重要なのが、立地と環境です。

立地と環境は物件を購入したらそれ以降、条件を変えることがはできません。

入居者が物件を決めるにあたって、まず物件がどのような立地条件なのか?駅から歩いて遠いのか?近いのか?物件周辺は、コンビニやスーパーが有り、利便性が良いのか?駅からの近さ、利便性の良さが重要になります。

立地と環境の選択ミスをした場合、入居者のニーズから考えて、客付けに苦しむことになるでしょう。

人気の立地には人が多く集まります。人が集まれば、経済が活性化し、雇用が生まれ、さらに賃貸需要が生まれ良い循環になります。

マンション経営を成功させるためにも、まずは物件の立地と環境を押さえて下さい。

※マンション経営成功の具体的な中身は上記の参照記事をご確認ください。

まとめ

今回は、不動産投資で新築マンションではなく、中古マンションを選ぶ理由についてご説明しました。

今回の内容をまとめると以下の3点になります。

 

  1. 新築マンションに比べ、中古マンションは物件価格が安く利回りが良いこと
  2. 中古マンション3つのリスクを事前に確認しておくこと
  3. 中古マンション経営成功の5つの条件を押さえること

 

マンション経営を始める場合はぜひ中古マンションを選んでください。

中野 拓中野 拓

中古マンション経営にもう一歩踏み込んで、実際にどんな物件があるか確認してみたい。そのようなご要望がある方は一度お問い合わせください。

相談は無料です。あなたのご希望の物件や中古マンション経営における疑問点などあればお気軽にお申し付けください。