ワンルームのイメージ

動産投資といえば、「ワンルーム投資がベスト」と謳う本がたくさんあります。それは本当でしょうか?また、本当に不動産投資として、ワンルームがベストなのだとしたら、それはどうしてでしょうか?

※ここでは、不動産投資をワンルームか、そうでないかという間取り単位で物事を検討することにします。ちなみに、ワンルームは1K等の同等タイプの形状のものも含むものとします。一方で1LDK等のタイプは別ものとします。ワンルーム以外の間取りとしては、対比としてファミリータイプや1LDK〜2LDKのDINKS(ダブルインカムノーキッズ)をはじめとした夫婦層を対象とした間取りなどがあります。ここでは、一旦ワンルームか、そうでないかの2パターンにのみわけて検討したいと思います。

ワンルーム投資が選ばれる3つの理由

ワンルームがよい理由

不動産投資ではワンルームが一番良いと言われる要因は、次の3つの理由があります。

  1. 部屋数が多くなってリスクヘッジになる
  2. 今後単身者数が増える見込みになっている
  3. 分譲タイプの場合、グロスではその他の間取りより価格が安価になる

簡単に解説したいと思います。

1,リスクヘッジになる

ワンルームは、他の間取りに比べて、1軒あたりの面積が最も小さいです。なので、同じ面積の中でワンルームの割合が高いほど、部屋数が多いことになります。

そうすると、例えば70㎡のファミリー層向けの3LDKを1軒所有しようと思うと、同じ面積の中で20㎡程度のワンルームだとおおよそ2〜3軒部屋を所有し運用することができることになります。

3LDKを1軒運用するのと、ワンルームを3軒運用するのを考えると、例えば、入居者が退去して空室になる場合、3LDKの場合、1家族退去してしまうと空室率が100%になってしまい家賃が0円になります。

一方でワンルームの場合ですと、3軒同時に空室なることは、確率論から考えて少ないので、1軒空室になったとしても、66%家賃が入ってくることになりますし、最悪2軒同時に空室になったとしても、33%は家賃が入ってくることになります。

このように、3LDKは、1軒あたりの家賃が大きい反面、いざ空室になった場合に家賃が入ってこなくなるリスクが発生することになります。0か100かという非常にリスクが高い状態になります。

ワンルームの場合は、部屋数を多くすることによって、そのリスクを最小に抑えることができるわけです。

2,単身者が増えるから

現代日本社会は、核家族化と少子高齢化が急速に進んでおり、単身者世帯の割合が増え続けています。こ

れまでは、単身者=学生や若い社会人が一般的でしたが、生涯結婚しない人や高齢者など、さまざまな事情で単身生活をしている人が増えています。

もちろん単身者であっても、経済的なゆとりがある人は、1LDKだったり、それ以上の広い部屋だったりに入居することもありますが、お金のない人や特にこだわりのない人などは、安価なワンルームに住むことが多いです。(特に貧富の差が激しくなっている時代にあって、貧しい単身層は今後益々増えるでしょう。)

特に都心ほどその傾向性は強いので、ワンルームは有利というふうに言われているわけです。

3,分譲タイプでは、グロスが安価になるから

これは、非常に簡単なロジックです。

分譲タイプのマンションでは、ワンルームマンションであろうと3LDKのマンションであろうと、1軒ずつ購入します。その1軒あたりの価格が、ワンルームの場合もっとも安価になります。

なぜかというと、面積が狭いからです。面積が狭ければ当然のことながら、価格は安価になります。

通説は本当か?

本当にお得か

以上が、ワンルームが不動産投資で優れていると言われている主な根拠になります。

ワンルームを進める人や書籍などの情報を見ると、これらの事がさらに詳しく、さらに幅広く書いてあるのがわかるでしょう。

例えば、日本財託の重吉社長が書いた「今すぐ東京の中古ワンルームを買いなさい」などの本をはじめとして、あげるとキリがないくらいに、ワンルームを進める情報があふれています。

ワンルームに死角なし?

そして、私たちもワンルームは、不動産投資の中でも非常に有効な投資であることは間違いないと思っていますが、同時に、きちんとワンルームのデメリットも知った上で、ワンルームの良さを語って欲しいと思っています。

なぜなら、購入する場所を間違えると、ワンルームであることがメリットではなくデメリットになってしまうことさえ想定されるからです。(むしろ、今売買されている案件は、かなりやばいものが多いです。景気がよいときの売買は、ババを引くことにもなりかねません。)

完璧はない最良を求めよ

最良を求めよ

ワンルームにもデメリットもたくさんあります。

私たちは、ここから先でワンルームマンションのデメリットもしっかりとお伝えしていきたいと思っています。そして、その上で、完璧ではないけれど、ワンルームは、他の投資に比べて相対的に優れた不動産投資であるとお伝えします。

この世に完璧なものはありません。

むしろ完璧に得なものがあると思って取り組むと詐欺にひっかかる元です。しっかりと地に足を付けて、メリットとデメリットを直視して何事も判断すべきだと思います。

完璧な投資や完璧な得ではなくて、最良の情報、最良の投資、最良の案件を吟味してください。そこにあなたの投資人生をより豊かにし、より堅実により利回りを高くするヒントがあるはずです。(この最善、最良を追求する姿勢については、また別の記事で紹介することにします。)

ワンルームのデメリット

ワンルームのデメリット

ワンルームにも、他の間取りに比べて、次のような3つのデメリットがあります。ワンルームが優れている点の裏返しみたいな感じで存在するものです。

  1. 一部のエリアでは供給過剰でリスクしかない
  2. 需給バランスを壊しやすい
  3. 単価で考えると他の間取りより高額

それぞれ簡単に解説したいと思います。

1,一部のエリアで供給過剰

数年前、Jリートが上場したころの話ですが、世界的にお金が日本の不動産に流れ込みました。東京、大阪、名古屋、福岡、日本の主要都市では、たくさんのワンルームマンションが建設されて運用されるようになりました。

その結果、福岡を中心に、ワンルームマンションの空室率が激しく上昇し、賃料がものすごく下落することになりました。

福岡では、ワンルームマンションが都心であっても激安で売買されますし、賃料も安価なままです。このように、一部のエリアでは、ワンルームが完全に供給過剰になっており、ワンルームに投資すること自体が、リスクしかない状況に陥っているエリアが全国にいくつかあります。(東京都心でも、多少なりとも存在します。)

2,需給バランスを壊しやすい

先の福岡の事例のように、市場規模に合わない供給がなされると、需要と供給のバランスを簡単に崩してしまう恐れがあります。それは、ワンルームが小さな面積でたくさん供給できるという特徴を持っており、なおかつ投資効率が一般的に高いことに起因します。

従って、投資した当初は良くても、運用している間の10年、20年の間に需給バランスが崩れてしまい到底元が取れないような失敗をしてしまう可能性もないわけではないことになります。

特に、地方の大都市ように広くて、人口が限られる場所は福岡のように簡単に飽和してしまうので、危険です。

3,単価が高い

ワンルームマンションは、一軒あたりの金額は安価ですが、狭い面積でも1軒は1軒なので、風呂トイレキッチンなどの設備は、他の間取りと同じように各1つずつ存在することになります。また、1軒は1軒なので、売買も1軒は1件となるので、販管費も同じようにかかります。

従って、ワンルームは、㎡単価で考えると、他の間取りに比べて、もっとも高額ということになります。

その上でどう判断する?

どう判断するか

ここまで、ワンルームのよいところと悪いところ、メリットとデメリットを見てきました。ワンルームにはワンルームのよいところもあれば、悪いところもあります。

私たちは、その上で、機能的で扱いやすいワンルームは、非常によい投資だとオススメしています。

しかし、ここまで書いた通り、決してすべての案件がオススメできるわけではありません。むしろ、出回っているたくさんの案件はリスクの高いだけのもののほうが圧倒的に多いとさえ思います。

よい案件、最善最良の案件を見極めるには、プロの目が必要となりますので、慎重に検討されることをオススメします。

大神 健志大神 健志

もし、あなたがワンルーム投資をしようかどうか、具体的な案件を検討しているのでしたら。あるいは、これから検討したい、すでに購入してしまったけれど本当に良かったのかなど、少しでも悩んでいるようでしたら、私たちにご相談下さい。

あなたの立場にたって、プロの目でアドバイスさせて頂きます。