サブリース契約を結ぶべきかどうか?

ブリース契約を結ぶべきかどうか?

不動産経営を始める際に、入居者との新規・更新・解約等の書類のやり取りや、部屋の中で設備が故障し、修繕が必要になった際の対応等、賃貸管理が必要になります。

賃貸管理の形態はいくつかありますが、サブリースはその中の一つです。

 

サブリース契約を結べば、オーナーは空室リスクを避けることができ、空室時もサブリース会社から賃料を得ることが出来ます。そのため、空室リスクに不安を抱えるオーナーにとってはサブリース契約を結ぶ方が良い。と判断する方も中にはいます。

しかし、昨今サブリースに関わるトラブルが多発しています。

 

  • サブリース契約を結ぶ際に賃料は減額しないと説明を受けたのに、後々、賃料の減額を請求された
  • サブリース会社が倒産し、賃料が入ってこなくなった
  • サブリース契約を解約するときに高額な違約金を請求された
  • サブリース契約を結んでいたため、物件を売却する際、物件価格が安くなった

 

上記のような不満や悩みの声をよく聞きます。「サブリース契約を結んで本当に良いのだろうか?」サブリースのメリットを感じながらも、実際はどうしようか迷われている方も中にはいるのではないでしょうか?

不動産経営を始める上で、「サブリース契約を結ぶべきかどうか?」オーナーにとって非常に大事なことなので、慎重に判断したいところです。

 

今回は「サブリース契約を結ぶべきかどうか?」その判断材料となる情報を4つ挙げて、結論付けていきます。

(※結論付けるため、必要十分な量の根拠を紹介しています。そのため、今回の記事は少し長いですが最後までご確認ください。)

サブリースとは?

サブリースとは、サブリース会社がオーナーの所有している物件を一括で借り上げて、その借り上げた物件を入居者に転貸することです。物件が空室の時でも、サブリース会社はオーナーに転貸賃料の一定額(賃料)を支払います。

(※転貸とは、借りたものを更に人に貸すことです。転貸賃料とは、入居者からサブリース会社に支払う賃料です。)

入居者から得た転貸賃料とオーナーへ支払う賃料との差額から、サブリース会社は利益を得ています。

オーナー、サブリース会社、入居者の関係を図で示しました。

サブリース 賃料

図1.オーナー、サブリース会社、入居者

(※サブリースについては、当サイトの別の記事でも詳しく説明していますので、参照ください。)

参照記事:

サブリースとは

賃貸管理の管理形態

賃貸管理の管理形態

賃貸管理とは、入居者との新規・更新・解約等の書類のやり取りや、部屋の中で設備が故障し、修繕が必要になった際の対応など、入居者とのやり取りや物件の管理全般を行うことです。

具体的には以下の内容です。

  1. 新規入居者の募集
  2. 入居申込社内審査
  3. 家賃保証会社審査
  4. 新規契約書作成・更新契約書作成
  5. 入居者からの家賃の集金
  6. 滞納家賃の回収
  7. 部屋内部の設備が故障した際の修繕対応
  8. 入居者からのクレーム対応
  9. 解約書類の手続き
  10. 入居者が退去する際の立ち合い
  11. 空室時の物件管理
  12. オーナーへの物件資産価値向上の提案(リフォーム・リノベーションの提案)

 

上記で挙げたような項目が賃貸管理の主な内容になります。それぞれの項目をオーナー自身で行うか、賃貸管理会社に依頼するのか、どちらかのケースに分かれます。

賃貸管理の管理形態は以下の4つです。

  • 自主管理
  • 一般管理
  • 集金代行
  • サブリース

まずはサブリースを含め、それぞれの管理形態がどのような中身なのか?見ていきましょう。

(※ここでは賃貸管理の概要のみの説明に留めます。詳しくは以下、当サイトの記事を参照ください。)

参照記事:

不動産経営で賃貸管理をする場合はどの管理形態を選べばよいの?

自主管理

自主管理はオーナー自身で、賃貸管理の全てを行う管理形態です。家賃は入居者からオーナーに直接入ってきます。

「新規入居者募集」「入居時の申し込み書類のやり取り」「部屋内部の設備が故障した際の修繕対応」「入居者が退去する際の立ち合い」等、賃貸管理を全てオーナー自身で行います。

一般管理

一般管理は、賃貸管理の一部を管理会社が担う形態です。家賃は入居者からオーナーに直接入ってきます。

滞納家賃の回収や、物件の修繕対応、入居者とのクレーム対応などが発生した際には、その都度、賃貸管理会社がオーナーとの橋渡しとなって、入居者対応、修繕対応などを行います。

集金代行

集金代行は、賃貸管理のほぼ全てを管理会社が行うことになります。家賃は賃貸管理会社が代行して入居者から集金し、オーナーに家賃を振り込みます。

「新規入居者募集」「入居時の申し込み書類のやり取り」「部屋内部の設備が故障した際の修繕対応」「入居者が退去する際の立ち合い」等、賃貸管理のほぼ全てを管理会社が担います。

サブリース

サブリースは、賃貸管理を管理会社がほぼ全て担う点は集金代行と同じです。異なる点は、物件が空室の時もオーナーは賃料が得れる点です。

空室リスクをサブリース会社が負う代わりに、オーナーに入る賃料は、入居者から本来入る転貸賃料の80~90%程になります。

サブリース契約を結ぶべきかどうかの判断基準

サブリース契約を結ぶべきかどうかの判断基準

以上のように、賃貸管理契約にはサブリース以外にも自主管理、一般管理、集金代行の3つがあります。

これら賃貸管理契約から、サブリース契約を結ぶべきかどうか判断するためには「信用できる業者かどうか?」「サブリースのメリット・デメリット」「サブリースの投資対効果」「物件選定の観点」この4点から判断していきます。

 

  1. 信用できる業者かどうか?
  2. サブリースのメリット・デメリット
  3. サブリースの投資対効果
  4. 物件の選定

 

それぞれの判断基準について深堀して説明していきます。

1.信用できる業者かどうか?

1.信用できる業者かどうか?

サブリース契約を結ぶべきかどうか?最も重要な判断基準が「信用できる業者かどうか?」です。

信用できる業者に管理を依頼することで、不動産経営でうまくいく場合が多いにあるからです。

信用できる業者はどういう業者?

信用できる業者とは「顧客の求めているものに応えられるかどうか?」この一点に尽きます。

 

顧客の求めているものに応えられるかどうか?というのは具体的に以下のことです。

  • 顧客の求めている商品を提供できること
  • 商品を提供した後も、顧客の求めるサポートを実施していること
  • 上記2つのことを通じ、顧客が求める不動産経営が実現出来ていること

上記の事項を実践できる業者が「顧客の求めているものに応えている」信用できる業者と定義できます。

信用できる業者の見極め方

ではその信用できる業者かどうかを見極めるためには、どうすれば良いか?

それは、以下の4点を押さえることです。

 

  • 担当者の質
  • 業界歴を通じた経験値
  • 説明の論理に根拠があること
  • 物件の管理体制が整っていること

(※ここでは、概要説明のみに留めます。詳しくは以下、当サイトの記事で説明しています。)

参照記事:

信用できる不動産業者の選び方

 

それぞれ説明していきます。

担当者の質

担当者の質によって、信用できる業者かどうか?判断することが出来ます。

至極当然のことですが、「嘘をつかないこと」「約束を守ること」「求められたことに迅速に対応すること」「質問に正確に答えること」「専門知識があること」こういった条件が当てはまる担当者は信用できます。

 

一方で、「嘘をつくこと」「約束を破ること」「求められたことに対応が遅いこと」「質問に曖昧な返答をすること」「専門知識が不足していること」こういった条件に当てはまる担当者がいれば、信用できる業者とは言えません。

業界歴を通じた経験値

不動産業者の業界歴の長さは、信用できる判断要素です。

不動産業界は浮き沈みがあります。世の中の経済の流れによって、不動産価格が上昇したり、不動産価格が下落したりします。

1990年代バブルのころは、不動産を購入し、転売してその売却益で儲ける投資スタイルがありました。しかし、バブルがはじけ、不動産価格が暴落し、多額のローン借入をしていた人は、借金を返済できなくなり、中には自己破産に追い詰められた人もいました。

 

そういった、不動産業界の過去~現在までの流れ、さまざまな経験値を重ねた上で、現在進行形で成功し続けている。不動産業界の良い時も悪い時も理解していて、不動産業界の先を読む千里眼的な能力があるといっても良いでしょう。

業界歴を通じた経験値がある業者は信用できる判断材料となります。

説明の論理に根拠があること

説明の論理に根拠がある会社は、信用できる業者の判断要素と言って良いでしょう。

例えば、「空室リスクがありません」「賃料は減額しません」など、メリットだけを並べてその説明の論理に根拠がなければ信用できる業者とは言えません。

「〇〇な理由から、この物件は空室リスクを最小限に抑えることが出来ます」「△△な理由から、不動産経営で長期的に利益を上げることが出来ます」と説明の論理に根拠があれば、信用できる業者の判断要素と言っても良いでしょう。

物件の管理体制が整っていること

不動産経営は、物件を購入して終わりではありません。

物件を購入し、その後、継続的に賃貸管理・建物管理を実施していくことで資産価値が維持・向上され、さらには入居者から求められる物件となります。

賃貸管理と建物管理の2つの観点から物件の管理体制が整っている条件を以下に挙げました。

 

賃貸管理

  1. 空室時、新規の入居者付けが早い
  2. 書類のやり取りや報告が迅速である
  3. 入退去の報告を定期的にしてくれる
  4. リノベーションやリフォームで、物件の資産価値維持・向上の提案をしてくれる
  5. 4.の内容から、家賃をアップし、収益性アップの提案をしてくれる

建物管理

  1. 建物の外観や内観の清掃を定期的に行う
  2. 古くなった設備の交換を実施する
  3. 建物入居者の依頼に迅速に対応する

 

以上、物件の管理体制が整っている業者は信用できます。

2.サブリースのメリット・デメリット

2.サブリースのメリット・デメリット

自主管理、一般管理、集金代行、サブリース、この4つの管理形態それぞれのメリット・デメリットを整理して、サブリース契約を結ぶべきかどうか?判断していきます。

(※ここではサブリースのメリット・デメリットの概要説明に留めています。詳しくは、当サイト以下の記事を参照ください。)

参照記事

自主管理

メリット

自主管理は、オーナー自身で賃貸管理の全てを行うことです。

賃貸管理の知識やノウハウがあれば、工事業者への工事発注、新規の入居者募集で、うまくコントロールしてコストを最小限に抑えることも可能です。また、賃貸管理会社に支払う手数料もないので、家賃収入の収益を最大化することも可能です。

デメリット

一方、自主管理は自分で工事業者に発注したり、入居者との対応等を行うため、賃貸管理の知識・ノウハウが足りない方は、時間が取られたりして苦労する場合があります。

夜中に水漏れが発生したり、部屋内部の設備が故障したり、突発的な事象にも対応しなければなりません。

一般管理

メリット

一般管理のメリットは、自主管理同様、賃貸管理会社に定期的に手数料を支払う必要がないため、家賃収入の収益を最大化することが出来る点です。

デメリット

一方、デメリットは入居者との対応など部分的にオーナー自身が対応する点です。賃貸管理の全てを管理会社に一任出来るわけではありません。賃貸管理の知識やノウハウが必要になる場合もあります。

集金代行

メリット

集金代行のメリットは、全ての賃貸管理を任せれるので、知識やノウハウが無くてもオーナーは賃貸管理を任せれる点です。

更に、信用出来る賃貸管理会社であれば、それだけで不動産経営がうまくいく場合があります。

デメリット

一方、デメリットは集金代行手数料が毎月引かれることです。

一般管理と自主管理は、毎月賃貸管理会社に支払う手数料は発生しません。しかし、集金代行は賃貸管理の全てを依頼するため毎月集金代行手数料が発生します。

サブリース

メリット

サブリースのメリットは、物件が空室の時も、安定的にサブリース会社から賃料を得れることです。

デメリット

一方、デメリットは以下の点です。

  • 賃料の減額リスクがあること
  • 賃料が入ってこない免責期間が30~90日程度あること
  • 原状回復費用を支払うこと
  • 解約時に高額な違約金を請求される場合があること
  • 売却時の物件価格が安くなること
  • 会社が倒産すれば、賃料が入ってこないこと

以上の内容です。

(※サブリースのデメリットについては当サイトの記事で詳しく説明しているので、参照ください。)

参照記事:

サブリースのデメリットとリスクについて

サブリースのメリット・デメリットまとめ

サブリースは、空室時も賃料を保証してくれる点においてオーナーにしてみると、安心感はあります。

しかし、「賃料が減額されたり」「サブリース会社が倒産したときに賃料が支払われなかったり」「物件を売却する際に物件価格が安くなったり」等、サブリースにしかないデメリットが多くあります。

サブリース、そしてその他の管理形態のメリット・デメリットをしっかり把握して、慎重に判断しましょう。

3.投資対効果

3.投資対効果

投資対効果とは「投資した資金に対して、どれくらいのリターンを得ることが出来たのか?」これを測る指標です。

投資した資金とは、不動産経営を始める際に必要になる「物件購入時の頭金」「物件価格」「購入時諸費用」のことです。リターンは「家賃収入や毎月の管理費・修繕積立金等の支出から手元に残る利益」「物件売却時の利益」のことです。

投資対効果の重要性

この投資対効果を見て、不動産経営を行っていくことは極めて重要です。

どれだけ家賃収入や売却時の利益が多くても、それに伴って支出や投資した資金が多ければ、投資対効果は低くなり、手元に残る利益を多く上げることが出来ないからです。

投資する資金を出来るだけ減らし、支出を抑え、収入を増やすことで投資対効果を最大化することが出来ます。

投資対効果の計算

実例を挙げて、自主管理、一般管理、集金代行、サブリース、それぞれでどれだけ投資対効果に違いが出るのか計算していきます。

物件例は、都心部の中古ワンルームマンション、頭金を入れ、ローン借入を行い物件を購入し、マンション経営を行った事例です。

 

  • 都心部の中古ワンルームマンション購入時の詳細(①)
物件エリア  都心部
マンション価格  7,000,000円
頭金  1,000,000円
ローン借入  6,000,000円
金利  2.70%
ローン期間  25年
ローン種類  変動
購入諸費用  800,000円

 

  • 自主管理・一般管理の家賃収入と支出の詳細(②)
家賃収入 60,000円
管理費 ▲8,500円
修繕積立金 ▲3,000円
ローン返済 ▲27,600円
毎月手取り 20,900円
固定資産税・都市計画税(年間) ▲42,300円
年間手取り 208,500円

は毎月・年間の支出項目です。

 

  • 集金代行の家賃収入と支出の詳細(③)
家賃収入 60,000円
管理費 ▲8,500円
修繕積立金 ▲3,000円
ローン返済 ▲27,600円
集金代行 ▲3,700円
毎月手取り 17,200円
固定資産税・都市計画税(年間) ▲42,300円
年間手取り 164,100円

 

  • サブリースの賃料と支出の詳細(④)
賃料 54,000円
管理費 ▲8,500円
修繕積立金 ▲3,000円
ローン返済 ▲27,600円
毎月手取り 14,900円
固定資産税・都市計画税(年間) ▲42,300円
年間手取り 136,500円

 

ある程度の期間、マンション経営を通じて得られる収益を計算することで、投資対効果がより明確にわかるため、今回はマンション経営の期間を「30年間」と設定しました。

 

マンション経営の期間  30年間

 

自主管理・一般管理・集金代行・サブリース、各管理形態で、「合計収益」「投資した資金」「投資対効果」「実質利回り」を計算していきます。

(※実際には空室率・家賃下落率・修繕費用が関係してきます。今回は投資対効果をわかりやすく算出するため、考慮せずに計算しています。)

 自主管理

30年間の合計収益(※②の表を参考にして)

 208,500円(年間の手取り) × 30年間 = 6,255,000円

 

マンション経営に投資した資金(※①の表を参考にして)

 1,000,000円(頭金) + 800,000円(購入時諸費用) = 1,800,000円

 

投資対効果(※上記の計算結果を参考にして)

 6,255,000円(リターン) − 1,800,000円(投資した資金) = 4,455,000円

 

実質利回り(※年間手取りと投資した資金を参考にして

 208,500円(年間手取り) ÷ 1,800,000円(投資した資金) × 100 = 11.58%

(※実質利回り、投資対効果については当サイトの記事で詳しく説明していますので、参照ください。)

参照記事:

マンション経営は儲かるのか?それとも儲からないのか?

一般管理

一般管理の投資対効果(※②の表を参考にして)

 6,255,000円(リターン) − 1,800,000円(投資した資金) = 4,455,000円

 

実質利回り(※年間手取りと投資した資金を参考にして)

 208,500円(年間手取り) ÷ 1,800,000円(投資した資金) × 100 = 11.58%

 

集金代行

集金代行の投資対効果(※③の表を参考にして)

 6,255,000円(リターン) − (3,700円 × 12ヶ月 × 30年)(集金代行手数料) − 1,800,000円(投資した資金) = 3,123,000円

 

実質利回り(※年間手取り、集金代行手数料、投資した資金を参考にして)

 {208,500円−(3,700円×12ヶ月)}(年間の手取り) ÷ 1,800,000円(投資した資金) × 100 = 9.12%

 

サブリース

サブリースの投資対効果(※④の表を参考にして)

 (136,500円 × 30年間)(リターン) − 1,800,000円(投資した資金) = 2,295,000円

 

実質利回り(※年間手取り、投資した資金を参考にして)

 136,500円(年間手取り) ÷ 1,800,000円(投資した資金) × 100 = 7.58%

 

投資対効果のまとめ

投資対効果のまとめ

以上の投資対効果の計算結果を以下の表にまとめました。

 

各管理形態での投資対効果(マンション経営の期間、30年)

  収益 投資資金 投資対効果 実質利回り
自主管理 6,255,000円 ▲1,800,000円 4,455,000円 11.58%
一般管理 6,255,000円 4,455,000円 11.58%
集金代行 4,923,000円 3,123,000円 9.12%
サブリース 4,095,000円 2,295,000円 7.58%

 

以上の計算結果の表より、単純に投資対効果だけで判断すると、自主管理と一般管理が高い指標になっています。

サブリースは転貸賃料の80~90%程がオーナーに入ってくるので、収益性が低くなり、投資対効果は最も低くなります。

空室率・家賃下落率を考慮したサブリース契約

物件は築年数が経過すれば、家賃が下落していきます。そして、入居者が入れかわる際、1~2ヶ月空室となる場合もあります。そのため、家賃下落率と空室率を考慮した場合に、上記の投資対効果の収益結果は変わってきます。

サブリース契約では、空室時も賃料を保証していると言えど、空室率や家賃下落率が高くなると、サブリース会社が利益を得れなくなってしまいます。そうなるとサブリース会社は、賃料の減額をオーナーに請求し、入居者から得られる転貸賃料とオーナーに支払う賃料の差額から利益を得ていきます。

 

サブリース会社の利益

 転貸賃料 − 賃料 = サブリース会社の利益

 

空室時のサブリース会社の利益

 − 賃料 = サブリース会社の利益(赤字)

 

家賃が下落した時のサブリース会社の利益(例:家賃下落率10%の場合)

 転貸賃料×90% − 賃料 = サブリース会社の利益

 

以上、サブリース会社の利益構造の仕組みから、空室率や家賃下落率が高くなると、オーナーに支払う賃料を減額しなければ、利益を得られない構図になっています。

空室率・家賃下落率が高くなった時は、賃料減額により、オーナーに入る収益がさらに少なくなり、結果、投資対効果が低くなります。

4.物件の選定

4.物件の選定

不動産経営はアパートやマンションを購入し、それを人に貸して家賃収入を得ていくことです。

オーナーの所有している物件に入居者が付かなければ、当然、家賃収入は入ってきません。そのため、その物件が入居者から求められているかどうかが極めて重要になります。

入居者のニーズが高い物件であれば、空室率を最小限に抑えることも可能です。

 

サブリース契約を結ぶかどうか考えている方は、収益性が多少下がってでも良いので、空室リスクを取りたくない。という声を多く聞きます。

しかし、そもそも入居者ニーズに合う物件を選定すれば、この空室リスクを限りなく低くすることが可能です。

入居者ニーズに合う物件とは?

入居者から選ばれる物件の条件はいくつかありますが、最も重要なのが、立地と環境を選定することです。

物件の立地が駅から近いこと(徒歩10分以内)、物件周辺にスーパーやコンビニがあり、利便性が良いことです。

第一優先として、立地と環境の条件を見極めて、物件を選定すれば、入居者ニーズに合う物件となります。

そうすると、空室リスクを限りなく抑えれるので、収益性の観点からサブリース契約より、その他の管理形態で契約を結んだ方が良い場合もあります。

サブリース契約を結んだ方が良いのか?

サブリース契約を結んだ方が良いのか?

以上、「信用できる業者かどうか?」「サブリースのメリット・デメリット」「投資対効果」「物件の選定」この4つの視点から、サブリース契約を結ぶべきかどうか説明しました。

  1. 信用できる業者かどうか?
  2. サブリースのメリット・デメリット
  3. 投資対効果
  4. 物件の選定

結論は、「正しく不動産経営をすれば、サブリース契約を結ばなくてもよい」ということです。正しく不動産経営をするとは、「信用できる業者を選び、入居者ニーズを満たす(立地と環境を選定した)物件を購入して、不動産経営を行う」ことです。

どの賃貸管理契約を結ぶべきか?

上記で挙げた、正しい不動産経営をすれば「集金代行契約」を結んだ方が良いです。

その理由は3つあります。

 

集金代行契約を結んだ方が良い理由

  1. 信用できる業者に管理を任せれば、それだけで不動産経営がうまくいく確率が上がるから
  2. 物件の選定や不動産経営がうまくいくノウハウや知識を持っているから
  3. 集金代行契約を結べば、賃貸管理のほぼ全てを一任出来るので、賃貸管理の知識や経験がないオーナーでも実施できるから

 

しかし、全てのケースにおいて集金代行契約が良いというわけでもありません。

中には

  • 信用できる会社に任せて、物件を選定したとしても空室リスクを取りたくないので、サブリース契約を結びたい
  • 賃貸管理の知識やノウハウは十分持ち合わせているので、賃貸管理は全て自分でコントロールしたい

 

という方もいて、その方の不動産経営のスタンスの違いによって、集金代行契約ではなく、自主管理や一般管理、サブリースが良い場合もあります.

基本的に私たちは「集金代行契約を結ぶ」ことが不動産経営をするお客様にとって最も良い選択だと思っています。

中野 拓中野 拓

今回の説明を聞いて、サブリース契約ではなく他の契約を結ぶべきか?判断しかねている方がいれば、お気軽にお問い合わせください。

あなたの不動産経営のスタンスを聞かせていただき、客観的な判断に基づいてアドバイス差し上げます。