中古ワンルームマンションのメリットとリスク

「中古ワンルームマンションは設備が古いんじゃないの?」「中古ワンルームマンションは購入後、いろいろと設備の不具合が起こりそうで心配…」「古すぎるマンションは入居者がつくかどうか心配…」

など中古ワンルームマンションを購入するとなると、設備の劣化や入居者付けについてなど、いろいろな不安や悩みが出てきます。皆さんそうなのです。

中古ワンルームマンションは、リスクがありますが、もちろんメリットもあります。

しっかり中古ワンルームマンションのリスクとメリットを把握して、マンション投資を始めれば、うまくいきます。

今回は中古ワンルームマンションのメリット、また必ず知っておくべきリスクについてもご説明していきます。

中古マンション市場

中古ワンルームマンション市場

後の項で、中古ワンルームマンションのメリットとリスクについてご説明していきますが、まずは中古マンション市場について理解を深めていただきたいと思い、こちらの項で深くご説明していきたいと思います。

今日本では、住宅の供給過剰と人口減少もあって借り手と貸し手の需要と供給のバランスが崩れてきています。(当サイトの記事の日本住宅市場という項もご参考ください:空室対策の7つの方法・日本の住宅市場の項

1983年は総住宅数3861万戸、空き家数330万戸だったのに対し、2013年は総住宅数6063万戸、空き家数は820万戸と空き家の数が30年で約2.5倍に増えています。そして、空き家率も8.6%から、13.5%に増えています。

 

日本の人口、総住宅数、空き家数、空き家率について表にまとめました。

人口 総住宅数 空き家数 空き家率
1983年 1億1953万人 3861万戸 330万戸 8.6%
2013年 1億2729万人 6063万戸 820万戸 13.5%
増加幅 約1.06倍 約1.57倍 約2.5倍 約1.56倍

参考:平成25年住宅・土地統計調査(速報集計)結果の要約

 

新築マンションは時がたてばいずれ中古マンションになります。

つまり、何が言いたいのかというと、この総住宅数の数だけ中古マンションが増えていき、さらに空き家問題も増えてくるということです。

空き家問題とは何かと言いますと、空室リスクです。

空き家率が増加して、13.5%になっているということは、空き家が増えている分、中古マンションオーナーは空き家に対して具体的な、対応策を考えていかなければならないということです。

これから人口も減少していくと予測される中で、空き家数が増え、空室オーナーが増えていくと何が起こるか?空室となるので、家賃収入を得ることが難しくなるということです。そして、家賃収入はマンションオーナーにとっては大事な大事な収入源です。

収入源が減少していくということは、赤字を計上するリスクが高まり、結果、マンション投資でうまくいかない!ということにもなりかねません。

ですので、これからの中古マンション市場を理解することは、リスクを把握する上でも非常に重要なのです。

(参照:総務省統計局の空き家データ

ワンルームマンション投資のメリット

まずは中古ワンルームマンションの話の前にワンルームマンション投資のメリットをおさらいしておきます。

ワンルームマンション投資のメリットを挙げました。

  1. 老後の年金対策になる
  2. インフレ対策になる
  3. 生命保険代わりになる

マンション投資の本質は入居者から得られる家賃収入、つまり長期安定収入です。

では次に中古ワンルームマンション投資についてのメリットを確認していきます。

中古ワンルームマンションのメリット

中古ワンルームマンションのメリット

不動産投資における中古ワンルームマンションのメリットについてご説明します。

以下に中古ワンルームマンション投資をする際のメリットについてまとめました。

  1. 不動産価格が新築に比べ安く利回りが良い
  2. 新築と比べ家賃が安いので入居者からするとハードルが低く、稼働率が高い
  3. リフォームやリノベーションにより資産価値を向上させることができる

以上の内容がメリットになります。では一つ一つご説明していきます。

不動産価格が新築に比べ安く利回りが良い

中古ワンルームマンションは価格が新築と比べて安いです。価格が安いからといって、それに合わせて大きく家賃が下がることはないので、結果、利回りも高くなるのです。

新築マンションは土地原価、建物建築費、広告宣伝費、そしてディベロッパーの利益などが乗っているので中古マンションと比較しても価格が非常に高くなっているのです。価格が高い分、利回りも低くなります。

では日本で最も賃貸用住宅が多い東京都の新築、中古ワンルームマンションの物件で利回りについて比較しました。

新築A物件 中古B物件
マンション価格 3,680万円 2,350万円
築年数 2016年12月 2000年1月
物件エリア 東京都中央区 東京都中央区
間取り 1K 1K
専有面積 25.11㎡ 24.96㎡
立地 駅から徒歩7分 駅から徒歩6分
所在階/階建 7階/10階建 3階/12階建
家賃 138,000円 125,000円
表面利回り 4.50% 6.38%

新築A物件 表面利回り計算

 

(138,000円 × 12ヶ月) ÷ 3,680万円 × 100 = 4.50%

 

中古B物件 表面利回り計算

 

(125,000円 × 12ヶ月) ÷ 2,350万円 × 100 = 6.38%

 

以上の計算結果より、新築ワンルームマンションの表面利回りが4.5%、中古ワンルームマンションの表面利回りが6.38%で以上の結果より中古ワンルームマンションの方が表面利回りが良くなるのです。

家賃が安い

上記の表の例でもあったように、中古ワンルームマンションは新築ワンルームマンションと比べて家賃が安いです。

新築マンションに住みたいという入居者の想いがある一方で、家賃が高くて手が出ない。そういったときに中古ワンルームマンションであれば、家賃が下がるので手が届きやすいです。

家賃が下がるので、入居者からすると物件を選ぶ際にハードルが下がります。

リフォームやリノベーションにより家賃・入居率アップ

中古ワンルームマンションで部屋が老朽化により古くなってきたり、間取りが入居者ニーズから合わない場合は空室のリスクがあります。そこでリフォームやリノベーションを施すことにより家賃・入居率をアップさせることができます。

新築ワンルームマンションの場合は、物件が出来たばかりですので、リフォームやリノベーションの必要はありません。

なぜ中古ワンルームマンションでリフォームやリノベーションをするのか?メリットについてまとめました。

  1. 入居率を維持・向上させるため
  2. 家賃がアップするため
  3. 将来に渡る修繕費用を抑えるため

以上の三点からリフォームやリノベーションを行います。

入居率、家賃を維持・向上させるため

中古ワンルームマンションに限らず、空室というのはオーナーにとって最も大きなリスクです。

なぜなら空室の間は不動産投資の生命線でもある、家賃収入が入ってこないからです。

築年数が古くなって専有面積が13~17㎡、間取りが三点ユニットバスだと入居者ニーズがかなり少なくなってきています。ただ駅から近い、都心に近い場合は専有面積、間取りの条件が悪くても立地が良いので入居者が決まる可能性が高いです。

三点ユニットバス

三点ユニットバス

 

入居者はインターネットで検索する際に、例えば駅から10分圏内、専有面積20㎡以上、バストイレ別、築年数20年以内など条件を絞って検索します。

つまり、入居者ニーズに合わない物件だとそもそも比較対象にすら上がりません。

一方でリフォームやリノベーションすることによって、バストイレ別など入居者ニーズにあった部屋に内装を変えることができるのです。

下記がリノベーションの前と後の写真です。

305号室

リノベーション前

スケルトン状態

スケルトン状態

リノベーション後

リノベーション後

内装はリフォームのようですが、スケルトン状態にして古くなった排管や設備を交換しているので、将来に渡る修繕の心配は少ないです。結果、突発的な修繕発生の心配が少なくなるので、オーナーにとってみると修繕費のリスクを抑えることができます。

実際、上記の物件例はリノベーション後、即入居が決まり、家賃の維持・向上、そして入居率もアップしました。

中古ワンルームマンションのリスク

中古ワンルームマンションのリスク

では続いて中古ワンルームマンションのリスクについて考えていきましょう。

メリットを把握することも重要ですが、同じくらいリスクについて事前に把握しておくことも重要になります。

以下に中古ワンルームマンションのリスクについて挙げました。

  • 修繕費用のリスクがある
  • 利回りの良さから物件購入を判断すること
  • 地震のリスク

では一つ一つ具体的にご説明していきます。

修繕費用のリスクがある

中古ワンルームマンションは室内設備の経年劣化の可能性があるため、将来的に修繕費用がかかる場合があります。

経年劣化による、修繕の発生項目については以下に挙げました。

  1. 古くなった排管から水漏れした
  2. 電気温水器が経年劣化により、故障し、使用できなくなった
  3. 換気扇が動かなくなった
  4. 網戸が破れた
  5. トイレの水が流れにくくなった
  6. 電気コンセントが効かない
  7. 古くなった排管で詰まり、水が流れなくなった

など小さい修繕から大きいものまで様々です。

網戸が破れて修理となれば4,000円~10,000円の範囲で修繕できますが、水漏れで下の階の入居者に損害を与えた、電気温水器が故障したという場合では何十万~何百万円と修繕費用がかかります。

中古ワンルームマンションは設備の老朽化があるので、「中古ワンルームマンションは安い!」「利回りが良い」という条件だけで物件を選ぶのは非常にリスクがあります。

しっかり設備の状況、経年劣化がないかどうかも管理会社に聞いて把握をして、物件を選びましょう。

利回りの良さから物件購入を判断

中古ワンルームマンションは、新築ワンルームマンションと比べ、比較的利回りが高くなります。

利回りはマンションの収益性を測る一つの物差しとして非常に役に立ちますが、利回りの高さだけで、ワンルームマンション投資の物件を購入するのは非常にリスクがあります。

なぜなら、ワンルームマンション投資には空室リスク、家賃下落リスク、金利上昇リスクなど把握しておくべきリスクやマンション投資に影響を与える要因が一つではないからです。

ですので、「利回りが高い!」といっても実は、購入後、入居者が全くつかなく、高い利回りを実現できないということがあるのです。

利回りの高さとリスクは表裏一体です。

地震のリスク

1995年に発生した阪神淡路大震災、2011年に発生した東日本大震災など、地震が多く発生するようになり、地震に備えるという考え方が非常に顕著になってきました。1978年の宮城県沖地震の教訓を経て、1981年に現在に引き継がれる新耐震基準が定められました。

特にマンションは、実物資産であるので、地震リスクへの備えは非常に重要になります。

もし地震が発生し、所有しているマンションが倒壊すれば、今後のマンション投資からの収益はなくなります。

中古マンションは、築年数が10年~40年と古い物件もありますので、新耐震基準の物件を選ぶことは非常に重要になります。

まとめ

今回は中古ワンルームマンションのメリットとリスクについてご説明しました。

中古ワンルームマンションは新築と比べて価格は安いですが、しっかりリスクを把握して不動産投資を始めなければ高い確率で失敗します。

リスクを把握するとは、投資物件の内装に経年劣化がないか?設備に劣化がないか?修繕のリスクは低いか?また、物件周辺の環境も調査し将来的に賃貸の需要が見込めるエリアかどうか?

以上の点をしっかり把握し、中古ワンルームマンションの不動産投資を行いましょう。

リスクをしっかり把握した上で、不動産投資を行えば必ずうまくいきます。

中野 拓中野 拓

中古ワンルームマンション投資は購入する前にメリットよりも、リスクをどれだけ理解して把握しているのか?ということが非常に重要になります。中古ワンルームマンションについて詳しくお聞きしたい場合はお気軽にご連絡ください。

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