経済的な変動や生活環境の変化によって、住宅ローンの支払いが厳しくなって滞ってしまう人が増えています。それら支払いが遅れるは、決して無謀な住宅ローンを組んだわけでもないですし、怠けて働かなかったから、住宅ローンを返済できなくなったわけでもありません。

しっかりと身の丈にあった価格の自宅を購入してローンを組み、日々一生懸命働いて返済をしていた非常に真面目で優良な方たちばかりです。

けれども、めまぐるしく変わる経済情勢や環境の変化によって、例えば勤務先が倒産したり、転職を余儀なくされたり、あるいは所得が大幅に減ったりして、支払いが困難になってしまうのです。

誰のせいというわけではなく、住宅ローンという長期に渡る割賦の性質上、一定割合で支払いができなくなっていく人が生まれるのはしかたないことなのです。

支払えない時には、支払えない時の対処を

確かに、高額な預貯金があって、多少の状況の変動や支出の低下では、ビクともせず、預貯金で不足分を補って支払いをして、その間に態勢を整える人がいることも間違いありません。

しかし、現代社会においては、大きな預貯金を所有している人はかなり稀で、（特に若い世代を中心とした）ほとんどの世帯では、余力なく日々の生活を送っているのが現状です。

住宅ローンの支払いが厳しくなってきたときにすべきことはいくつかあります。

また、それぞれの段階で、やるべきことは異なりますし、状況によっても違います。

支払いが厳しくなった時に一番いけないのは、支払うことが難しいからといって、何も対処しないことです。何も対処しなければ、金融機関からの信頼をダブルで裏切ることになり、取り返しがつかなくなります。

金高時道

お金を支払うが1つの信頼を損ねる。次に連絡をとって最善を尽くすということが2つめの信頼です。

支払えない時の対処法

例えば、一時的に支払いが厳しいだけの時は、銀行に支払いについて相談をして一時的にリスケという方法を活用することができるかもしれません。

あるいは、長期的に収入が減額になることがわかったのであれば、ローンの期間を長くして毎月の支払いを減らすために、同じ金融機関で組み直したり、他の金融機関で借り換えをするのも一つだと思います。（その場合は、追加で保証人等を要求されることもあるかもしれませんが、方法はいろいろとあります）

さらには、万が一もうどうにも支払えないほど経済状況が悪化して、将来的にも回復の見込みがない場合もあるでしょう。

そんな場合に、できる選択肢としてオススメなのが、任意売却という方法です。（任売とも言います。）※決して容易に任意売却したほうがよいと言うつもりは一切ありませんが、支払いに困った場合は、選択肢として十分考えられますので、ぜひ最後までご覧ください。

任意売却が必要になる理由

住宅ローンの残債よりも高額にマンションが売却できる場合は、売却したお金でローンを返済できるので問題ありませんが、売却額よりも住宅ローンの残債が少ない場合は、普通には売却できません。だから、任意売却という方法が必要になります。

売却額　＜　ローンの残債　→　この場合は、普通には売却できない！しかも、多くの場合不動産を売るとこうなる！

さらにもっと進んで、ローンは支払えないし、もうどうにもできない場合は、競売といって、債権者が裁判所に申し立てをして、強制的に売却を行うことになります。この場合、当然のことながら一定の猶予は与えら得るものの、自宅を強制的に退去させられることになります。

金高時道

少し難しいけれど、もし住宅ローンの支払いに困っていたら、最後まで読んでください！

任意売却とは何か？

住宅ローンを支払えなくなった場合で、かつ収入増加の見込みがない場合で最善の方法は、任意売却をすることだと思います。

任意売却とは、マンションや一戸建てのあなたの不動産を、ローンの残債以下の価格で売却することを指します。

その仕組みは、以下の通りです。

通常、住宅ローンを組むと抵当権が設定されます。いわゆる担保です。抵当権は、不動産登記簿に登記されるので、抵当権が設定されている場合、抵当権者である銀行の合意なしには、不動産を売買することができなくなります。

もちろん、売却想定額が担保額＝住宅ローンの残債以上なのであれば、売却額でローンの残債を精算することを条件に、銀行は抵当権を抹消してくれて、売却できます。

しかし、売却想定額が住宅ローンの残債以下であれば、銀行は抵当権を外してくれることはなく、当然のことながら、不動産の売買ができなくなります。

考えてみると当然のことで、住宅ローンの残債よりも不動産の売却額が小さいということは、不動産の売却額が全額銀行に入っても住宅ローンは完済されず、銀行は残りの残債額を担保もない状態で取り立てる必要があるので、とてもリスキーだからです。

このように、住宅ローンの残債よりも不動産の想定売却価格が安い場合に、銀行に交渉して、不動産を売却できるように、抵当権を抹消してもらうことで、不動産を売却することを任意売却と言います。

金高時道

これが任意売却です！

任意売却は銀行にとって最善の手

つまり任意売却は、銀行にとってのいわば、損切りみたいなものです。

住宅ローンを支払えなくなった人が、最終的にとる手段は、自己破産です。

あるいはその前段階で銀行ができることとしては、抵当権を実行して、不動産を銀行のものとすることです。

万が一、債務者が自己破産した場合は、基本的にはすべての債務が免責になるため、財産である不動産は競売にかけられて、債権者の間ですべての財産を割合で分配することになります。

競売物件は、通常の不動産の流通経路とは全く別物になるので、売却価格としては非常に安価になる上に、不動産の所有者が他に借金をしている場合は、売却額が按分されることになり、銀行の取り分が減ります。

金高時道

銀行からすれば、競売されるよりはマシといったところ

競売よりはマシな任意売却

なので、債務者が住宅ローンの支払うことができないと銀行が判断した場合は、物件が競売にかけられるくらいなら、多少損をしてでも、不動産を任意売却してもらい、債権に充当したいわけです。

そして、住宅ローンを任意売却額で充当した残りの残債は、債務者から長期間かけて回収していく流れになります。銀行からすれば、回収リスクがグンと増しますが、それでも自己破産や民事再生されるよりは、ましと言うことができます。

さらに言えば、任意売却してから自己破産する人も多くいますが、この場合でも銀行は得になります。先ほどもお伝えしましたが、競売になると銀行の手を離れて相場よりかなり安い金額で売却される上に、銀行の取り分は、債権者数によってはかなり少なくなることもあるからです。

任意売却後に破産しても任意売却が得

銀行からすれば、任意売却の場合は、そのあと自己破産されると任意売却で回収した売却金額を債権に充当した残債が、回収不能になりますが、任意売却せずに自己破産されるよりも圧倒的にメリットが大きいことになります。

これは、このあとお話するメリットの部分で詳しくお伝えしますが、債務者であるあなたにとっても、不動産を所有したまま破産するよりも、任意売却してから破産したほうが利益になる可能性は高くなります。

金高時道

収入増加の見込みが少しでもある場合は、一時的なリスケ（リスケジュール・返済計画の見直し）を銀行に申し出ることがもっともよいです。この場合は、一時的に収入が少ないだけで、その後は収入が増加するわけなので、その期間さえどうにかなれば、済むからです。方法論としては、銀行に支払いを一時的に減額してもらうか、預貯金があればそれを取り崩す、一時的にお金を借りるなどの方法が考えられます。

任意売却の7つのメリットとは？

では、任意売却をすることには、どんなメリットがあるのでしょうか。7つのメリットについて、それぞれ簡単に解説します。

1. 競売に比べて高い価格で売却できる
2. 近所に知られずプライバシーを保護
3. 売却代金から諸費用を精算できる
4. 残債を分割で返済できる
5. リースバック等で住み続けることができる可能性
6. 引っ越し費用を捻出できる可能性
7. 売却条件の融通が効くこと

それぞれ詳しく解説しました。

1.競売に比べて高い価格で売却できる

まず、第1番目に挙げられるのは、競売に比べて任意売却は高い金額で不動産を売却することができるということです。競売は、裁判所の管理の下、不動産を売却する行為であり、買手が限られること、特殊な流通経路であるため、通常よりも売買価格が安くなります。

一昔前に比べて、競売を利用する人が多くなったので、多少価格相場は上昇していますが、それでも通常の相場の7～8割程度というのが現状です。

ところが任意売却は、通常の不動産流通と同じ形で売却されますので、通常の不動産と同じように取引がなされ、まったく同じ相場で売買されます。

2.近所に知られずプライバシーを保護

競売にかかると「物件が競売にかけられたものだ」とわかるように看板などが設置されたり、紙が貼られたり、関係者が出入りしたりして、物件が競売にかけられてことがわかります。

そうなると当然近所では、あなたが競売にかけられた人であることがおおやけのものになります。

ところが、任意売却でしたら通常の売買になりますので、あなたが経済的に困窮していると誰にも気づかれずに普通に売却することができます。

仮に、チラシ等であなたの家が売りに出されたのを知っても、普通の売買なので、競売と違って、借金を返せないためのネガティブな理由による売却だとは気づかれません。

3.売却代金から諸費用を精算できる

通常の売買では、不動産取引の際に、3％程度の仲介手数料の他に、抵当権抹消費用、（滞納している場合の）修繕積立金や管理費、固都税などを精算してからようやく所有権を移転することができます。

しかし、任意売却では、これらのさまざまな諸経費はすべて売却代金の中から充当されますので、支払う必要がありません。※このメリット3は、競売についても同じことがいえます。

4.残債を分割で返済できる

通常、競売にかけられると貸し手側の金融業者が期限の利益を喪失したとして、残っているローン（残債）を一括で支払うように求めてきます。

ところが、任意売却では少しでも多くの金額を回収できるように、任意売却の交渉時した際に残債を無理なく返済できるようにリスケすることができます。

もちろん、残債は任意売却した金額を充当したものになりますので、返済はかなり楽になると思います。

5.リースバック等で住み続けることができる可能性

任意売却する際に、親戚や業者に買い取ってもらい、今度は賃借人としてその家に住むという非常に新しいアイデアがあります。

親族などに借りるか、あるいは、リースバックといって業者に借りるかの差はありますが、信頼できる人に任意売却して、そこから賃借りすればOKです。

あなたは家を手放しながら、その家を住み続けることができるようになります。お気に入りの住宅の場合には、継続的に住み続けることができる唯一の選択肢と言って良いと思います。

※もちろん、銀行が応じてくれなければ実現しない他、うまくいかないこともあります。

6.引っ越し費用を捻出できる可能性

任意売却すると該当物件に住んでいる場合は、転居しなくてはいけません。仮に不動産が売却できる運びとなっても、実際に売買した後に、立ち退いて物件を引き渡さない限り、次の運用ができません。

そこで、任意売却を整理したときに移転手続きがスムースにいくように売却代金の中から最大で30万円程度まで引っ越し資金を準備するよう、交渉することができます。

きちんと退去までできるように、その資金までも任意売却代金の中から捻出できるわけです。

7.売却条件の融通が効くこと

また合わせて不動産の売買について、タイミングや金額などさまざまな条件が、競売に比べてある程度自由に設定できるのが、任意売却の良さでもあります。

競売は、裁判所の指示の中で進められますが、任意売却は基本的に普通の売買とそんなに大きくは変らないので、いろいろと選択肢が出てくるためです。

任意売却の5つのデメリットとは

たしかに、一般的には競売よりはさまざまな面で有利ですが、それでもデメリットがたくさんあります。ここでは、そんな任意売却の5つのデメリットについて解説していきます。

任意売却の5つのデメリットは、以下のようなものです。

1. 滞納することが必要で手間と時間がかかる
2. 債権者が同意しないといけず、必ずしも成功するとは限らない
3. 信用情報に掲載され、金融ブラックになる
4. 基本的に残債が残る
5. 連帯保証人に迷惑をかけてしまう

それぞれ詳しく解説していきます。

1.滞納することが必要で手間と時間がかかる

まず、任意売却をしようとすると多大な手間と時間がかかりますので、大きなエネルギーを消費します。もちろん、それは破産、競売によるものよりは幾分か楽になると思いますが、それでもかなりのものです。

まずはローンの支払いをストップして、金融会社からの返済要求に応じながら、頃合いをみて任意売却の交渉をしていきます。そして売りに出して成約する一連の手続きには、最低半年以上の時間がかかります。

信頼できる業者を見つければ、しっかりと相談にのってもらって、基本的にはいろいろな手続きはお任せすることは可能なので、随分と楽にはなりますが。しかし、よい業者を見つけなければ逆に食い物にされる可能性もあるので、注意が必要です。

2.債権者が同意しないといけず、必ずしも成功するとは限らない

任意売却はその名も示すとおり、任意による売却なので、金融機関からの任意の合意が必要になります。

任意の合意なので、任意売却はどうやっても受け付けないという金融会社もたまにはあり、その場合はどうすることもできません。

ただし、基本的には金融業者としては、物件を所有したまま破産されて担保物権を競売にかけられて売却額を按分されるよりは、任意売却のほうが回収率が上がるので、正しく交渉していけば基本的には応じてもらえます。

また、最悪任意売却で買手が見つからなければ、競売、破産へと進むことになる可能性があることにも注意が必要です。

3.信用情報に掲載され、金融ブラックになる

任意売却をするためには、まず支払いをストップして数ヶ月滞納することが必要になります。

3ヶ月以上連続して滞納すると、CIC等の個人信用情報機関に「異動情報」として登録されることになります。いわゆる「金融ブラック」「ブラックリストに載る」といわれる状態のことです。

任意売却をすることによって、異動になるわけではなくて、そのプロセスで支払いをストップすることによって、異動情報が載ることをご理解ください。

金融ブラックになると、債権が終了して7年間はCIC等に掲載され続けますので、お金を借りたり、割賦で商品を購入したりすることができなくなります。

また、異動情報が消えると、信用情報がいったんなくなるので、信用がゼロベースからスタートすることになり、金融サービスの利用は引き続きしにくい状況が続くことになります。

4.基本的に残債が残る

通常、任意売却をすると、売却価格で残債を一括返済することは難しいです。そもそも残債をなくせるくらいの価格で売却できるのであれば、任意売却ではなくて、通常の売買になるからです。

残った残債は、金融機関と交渉になりますが、支払い方法を変更して分割で返済できるケースは多いですが、物件がない状態で返済をしつづけることが必要になります。

また、この残債部分をなくすために自己破産の道を歩まれる方も多数いらっしゃいます。

※自己破産してしまうのだったら、最初から任意売却なんてしなくてもよいじゃんと思われる方もあるかもしれません。しかし、任意売却をすることによって、「そのまま自己破産」するよりも有利になることが多いです。上部でまとめた「任意売却のメリット」のところをご確認ください。

5.連帯保証人に迷惑をかけてしまう

借金をした際の連帯保証人は、借金の契約者とまったく同じレベルで債務を背負っています。従って、任意売却をしようとして、支払いをストップすると、保証人にも請求がいくことになります。

そこで保証人が支払うと任意売却は進みません。

また、保証人も支払いをストップすると当然のことながら保証人も金融ブラックになりますので、その点も含めて、保証人に説明し納得してもらうことが必要です。

※基本的には、保証人がいる場合は任意売却はしないほうがよいと思います。

任意売却はメリットもあるがデメリットもある

このように任意売却には、メリットもあれば、デメリットもあります。また、任意売却は銀行に相談しながら、不動産を適切に市場で売却していくという、非常に複雑な作業が必要になります。

従って、通常は一般の方が自分の力だけで手続きするのは難しくて大変であることが多いです。

また、銀行にしても、不動産会社にしても、ワンストップで手続きをしてくれるところはほとんどありません。

任意売却について詳しい知識を持っていて、かつ経験値が豊富な人にしっかりとサポートしてもらう必要があります。ところが、任意売却はここまで述べたように、非常に難しい専門的な内容で、銀行マンにしても、不動産業者にしても、ほとんどの人がその内容を理解していません。

なので、無理矢理任意売却をさせて自社の利益をたくさん稼ごうとする悪徳な業者も多いのが実情です。

本当にあなたの立ち位置にたった業者を探そう

そういう意味で、一番大切なことは、本当にあなたの立場にたって相談にのってくれる業者を探すことです。

• 本当にあなたは任意売却をしたほうがよいのか？
• 銀行にリスケを依頼するだけで話がまとまる可能性はないか？
• あるいは、まったく別の、想像できないような方法で解決できる可能性はないか？

あなたの立場にたって、一緒に対策を考えてくれる業者が必要です。

金高時道

私たちは、本当に「あなたのためになる選択肢」を「探し」「提供する」不動産のプロフェッショナル集団です。お客様にとって「最善のメリットを得られる選択」しか提供致しません。

お客様の求めているものは何か、その実現のためにもっとも効果的な方法は何か、本気でコンサルティングさせて頂きます。

住宅ローンの支払いでお困りの方は、一度お問い合わせください。

競売開始決定通知をもらいました。どうしたらよいのでしょうか。

よく私たちのメールアドレスに届く一般的な問い合わせの一つです。簡単に言うと「競売にかけられたけれど、どうしたらよいか」というものです。

ここでは、自宅が競売にかけられた場合、どうしたらよいかについての対処法とそもそも競売にかけられないようにするためにはどうしたらよいか、そして競売の具体的な流れについて、解説したいと思います。

タイミングにもよりますが、競売開始決定通知をもらった段階では、競売にの進行をとめる方法はまだあります。

この次の段階では、執行官が家に現調しに来て、そして競売の期間入札の通知という書類が来ます。ここまでくると、ほとんど競売を阻止するのが難しくなります。

競売にかけられるとどうなる？

そもそも、競売にかけられると、いったいどうなってしまうのでしょう？

なんとなくイメージできるかもしれませんが、競売にかかって物件が落札されると、不動産は落札者のものとなり、あなたは裁判所の命令によって自宅を強制的に退去させられることになります。

裁判所は司法をつかさどる日本国における最高機関なので、裁判所が決定したこと＝強制退去は、覆すことができず、即刻立ち退きをしなくてはいけないことになります。

万が一、退去を言い渡されても退去しない場合は、司法の力で強制的に退去させられることになります。

ただし、適切に対処することができれば、100パーセントというわけではないですが、競売にかけられても退去しなくても済むこともあります。そのためには、退去命令が出される前、競売にかかって物件が落札される前にどうにかしないといけないということになります。

では、不動産が競売にかかって物件が落札するまでの間は、どんなことが起こるのでしょうか。

※万が一、競売にかかったけれど万が一落札されなかった場合どうなるかについては、次の記事をご参照ください。

参照記事：任意売却にかかる期間はどれくらいで、期限はいつ？

競売のステージ10段階

不動産が競売にかかって落札され、強制退去させられるまでのスタートは当然のことながらローンの支払いを怠ることです。

ローンを滞納すると金融機関が督促をしてきたのち、内容証明等で催告状を送ってきます。

当然ここで金融機関と話せば、ものごとはこじれずに済みますが、誠実に対応しないと、金融機関が期限の利益を喪失して、保証会社に一括弁済を求めます（代位弁済）。

そうすると債権が保証会社に移行して、サービサーによる回収がスタートします。まず、抵当権が実行されて、物件が差し押さえされて、競売申し立てされます。

このタイミングで発送されるのが、競売開始決定通知です。

その後、裁判所の執行官が物件の状況を確認してにきて、競売の期間入札通知が発行され、競売がスタートします。そして落札されるとほどなく、強制退去させられることになります。

以上のプロセスを簡単にまとめると次のとおりとなります。

1. ローンの滞納と電話督促
2. 内容証明にて督促状
3. 期限の利益の喪失と保証会社への債権移行
4. 代位弁済通知の発送
5. 差し押さえ通知の発送
6. 競売開始決定通知の発送
7. 執行官の訪問による現地調査
8. 競売の期間入札通知の発送
9. 競売スタート
10. 強制退去

先手必勝の法則

競売を予防するために、もっとも大切になることは、早め早めにきちんと誠実に対応することです。

本来であれば、上記10のステップのうちであれば、1の段階でしっかりと銀行からの督促に対して、きちんと返答をして、現状を話していたら、それなりの対策はあったはずです。

例えば、支払い期間を長くして、月額の支払い金額を減らして返済可能にするなどのリスケをしたり、保証人を追加して契約条件を変えたり、あるいは法的手続きになりますが、個人民事再生をすれば自宅不動産を守りながら、債権を3分の1程度に圧縮することができたりします。

しかし、競売がスタートしてしまえば、これらのことは対応ができなくなり、次のステージに進むことになります。

競売開始通知が届いてできること

競売開始通知が到着してしまったら、あなたのできることは、親族等に住宅ローンを組んでもらって自宅を買い戻すか、任意売却にして少しでも有利に不動産を手放すようにするか、あるいはいずれの対策も不調に終わり競売が進んでいくか。

このいずれかになります。まとめると次のとおりです。

1. 親族等に買い取ってもらって住み続ける
2. 任意売却にして有利に不動産を手放す
3. どの対策も不調に終えてしまい競売になる

いますぐしなくてはいけないこと

いずれにせよ言えていることは、競売開始決定通知が届いたということは、もうすでに競売がスタートしはじめているという状況であり、一刻の猶予もないということです。

このまま放置していれば当然競売が進行していくことになりますし、もし悠長に構えていると、何とか競売を回避しようと努力しても、競売の進行のほうが早くてもう止めることができなくなる可能性もあります。

買い戻しにしても、任意売却にしても、業者の選定から現状把握、金融機関との交渉やローン打診など、しなくてはいけないことがたくさんあり、一定以上の時間を要します。

なので、もし現在すでに競売開始決定通知を受理されているようでしたら、あるいはその前の段階でも同じですが、まずはしかりべき場所に相談するところから始めてください。

金高時道

もし、相談すべき業者がわからなければ、とりあえず私たちにご相談ください。あなたの状況をお聞きした上で、もっとも有効かつ、もっとも信頼できる方法をご紹介いたします。

【参照記事】任意売却の流れ簡単9ステップ

競売にかけられないようにするために

ここまで、競売の流れと通知が届いた際の対策をお伝えしてきました。実際にそういう状況に陥ってしまったらもう、一刻の猶予もありません。

ダッシュで手続きして、競売を回避できるように全力で取り組むべきです。

しかし、もしまだ競売開始決定通知を受け取る以前なのでしたら、そもそも不動産が競売にかけられないように全力を尽くしてください。

上記、「先手必勝」の項でも書きましたが、金融機関に誠実に対応して、しっかりと手続きすることです。支払いがきつければきついなりの返済方法があるものなのです。

きちんと返済していないのに、金融機関にきちんと連絡しないから、競売にかけられることになります。

本来金融機関からしても、回収率が低下するであろう競売は本望ではないはずです。できれば、契約条件通りに回収したいし、もしそれが難しくなれば多少の保全はすれど契約条件変更して、返済してほしいでしょう。

いずれにせよ、事前にしっかりと対応するのがベストです。

もしあなたがローンの返済は厳しいけれど、まだ滞納していないのでしたら、あるいは滞納がほんの１，２カ月程度なのでしたら、まずは金融機関としっかりと話し合うことをお勧めします。

もしすでに競売開始決定通知他、何かしらの通知を受け取っているようでしたら、もはや「ああしとけばよかった」と思っても過去には戻れませんので、現実的な対策として、いますぐ私たちにご相談するようにしてください。

もはや一刻の猶予もないはずです。無料で相談に乗りますので、安心してお問合せください。

任意売却は、どのような手続きをしていけばよいのでしょうか？ほとんど日常生活でなじみがなくて、最初は不安に思うことが多いのが任意売却です。

ここでは、具体的な流れを簡単に解説しますので、流れを理解いただけたらと思います。ただし、この流れのすべてをあなたが行うわけではありませんのでご安心ください。

基本的には不動産業者に業務を依頼することで、ほとんどのことを不動産業者が代行していきます。なので、流れの中の各項目についてそれぞれ解説した後に、実際にあなたがするべきことを記載しておきます。

任意売却の9ステップ

1. メール・電話によるお問い合わせ
2. 面談によるヒアリングと状況確認
3. 不動産価格の調査
4. 専任媒介契約の締結
5. 債権者と任意売却の交渉
6. 買主探し・販促活動
7. 買主確定・売買契約締結
8. 引っ越し準備
9. 決済・抵当権抹消・物件引き渡し

上記でまとめた任意売却の9の各項目がそれぞれどんな意味を持つものなのか、解説していきたいと思います。

どのステップがどんな意味を持っているのか簡単にわかりやすくまとめましたので、一読していただいてどのように手続きが進んでいくかをご確認ください。

1.メール・電話によるお問い合わせ

まずは、任意売却を依頼する不動産業者などにメールか電話でお問い合わせください。一刻も早く手続きに移行したい場合は、電話のほうが話が早いです。

メールだと状況をお伝えしたあと返事がきて、面談アポイントを設定するための日時設定でメールを何回か往復させないといけません。

そうすると返事から返事までの間に、それぞれ多少なりとも時間があくので、タイムラグが多く発生して最短ルートで面談できません。

電話だと状況確認からアポイントの日時設定までがその場で完了しますので、一番早く手続きに進むことができるようになります。

2.面談によるヒアリングと状況確認

メールか電話による問い合わせの結果、業者に訪問するか、あるいはどこかで待ち合わせする、自宅に訪問してもらう等で業者と会うことになります。

この時点では、ほとんどの業者でお金がかかりません。任意売却においてお金がかかるのは、不動産が売却された時の仲介手数料であることがほとんどです。

したがって、安心して面談していただいて構いません（悪徳業者の中には、必要以上の金銭を要求してくるところもあるので、注意が必要です）。

※業者は信頼できる業者であることが重要ですので、その業者のHPを見たり、電話の段階である程度様子を見るとよいと思います。

面談の段階では、どこにいくら借りているか等、借り入れの状況や金融機関の情報等が必要になりますし、当然不動産の情報も必要になります。その上でどう対処するのがベストかアドバイスをもらい、最終的に話し合って本当に任意売却するか等含めて、決定することになります。

基本的に用意しておくべきものは、電話かメールの問い合わせ段階できちんとアナウンスしてもらえますが、スピードよく手続きするために、もし聞かれない場合は持参すべき資料について確認してみてください。

※持参すべき資料としては次のようなものがあります。

• ローンの返済表
• 返済状況を確認できる通帳等
• 不動産の情報がわかる謄本等
• 業者の連絡先がわかる情報
• 金融機関からの催告状等
• 競売通知など

3.不動産価格の調査

面談が完了したら、今度は業者が不動産の価格相場を調査します。

主に、レインズ等の業者専用サイトで成約事例をみたり、現在募集がかかっている売り出し価格を分析して行います。

不動産価格については、できるだけ高く売れることが望ましいですが、相場より高いと期限内に売れなくなる可能性がありますので、きちんとした相場を調べてもらうことが重要です。

【参照記事】任意売却の期間や期限はいつ？

また、任意売却の場合はほぼ全額に近い金額を金融業者が持っていくので、相場価格はどちらかというと任意売却交渉の材料として必要になるだけなので、信頼できる業者に任せるとよいと思います。

4.専任媒介契約の締結

価格相場が算出されたら、今度は任意売却するにあたって、専任媒介契約を結ぶことになります。契約といっても、売買を仲介しますよという契約なので、ここでもお金がかかることはありません。

繰り返しになりますが、お金がかかるのは、売買が決まって決済する際で、しかも仲介手数料は売買金額の中から算出されるので、あなたが負担することはありませんので、ご安心ください。

【参照記事】任意売却のメリット

不動産仲介は、専任と一般と専属専任とがありますが、任意売却の場合は、専任契約をする必要がりますので、専任契約を結んでください。（どうして専任なのか、契約の種類の違いについてはここでは説明を割愛します。費用面等では何も変わりませんので、そんなもんだと思っていただけたらと思います。）

5.債権者と任意売却の交渉

専任媒介契約が済むと、今度は業者が金融業者に任意売却の交渉をすることになります。

ここで交渉がうまくいかないと任意売却にはならず、競売へと進むことになります。基本的には、業者は金融業者によって任意売却に応じてくれやすいかどうかわかることが多いので、専任媒介契約時に大体はどうなるか趨勢がわかることになります。

基本的には業者に任せる場面なので、吉報を待ちましょう。

【参照記事】任意売却でスッキリする方法

6.買主探し・販促活動

金融業者の任意売却についての了承を得られたら、今度は不動産業者が買主を探すための販促のステージに入ります。

任意売却の場合は、販売活動は通常の売買活動と同じなので、ここで業者の力が試されます。

任意売却の期間として一般的に与えられる猶予である、3～6カ月の間で売買が決まることが必要です。

この間、販促活動が行われるにつれて、見込み客による内覧が入る可能性があります。内覧は、イメージがかなり大きく左右しますので、できるだけ家をきれいに片づけておくとよいでしょう。

内覧の結果、買主が見つかったら、買主が購入申込書と手付金の支払いをして、正式申し込みとなります。と同時に、住宅ローンの打診もかかり、住宅ローンの審査が通過したら売買が成立する見込みになります。

7.買主確定・売買契約締結

物件の買主が決まったら今度は、売買契約の締結になります。

これも不動産業者がすべて手続きをしてくれます。重要事項説明書と売買契約書を作成して、買主と契約締結しますので、あなたは売り主として契約を締結することになります。

この売買契約時に、引き渡し日が決まることになります。あなたが引っ越せるタイミングを考えて慎重に日にちを決めましょう。

※このタイミングの直前に、不動産業者が金融業者に抵当権抹消の手続きをします。

8.引っ越し準備

売買契約が済むと、契約内容に従って、期日までにあなたは引っ越しをしないといけません。

業者にもよりますが、任意売却の手続きをしてくれた業者が引っ越し先を手配してくれることもありますので、確認してみましょう。

引っ越しは大変な作業になりますので、任意売却の手続きをスタートしたら少しずつ準備をはじめて、引き渡し日が決まったら物件選定と引っ越しを手際よく行うようにしましょう。

9.決済・抵当権抹消・物件引き渡し

引っ越しが完了して、物件が空室になったら、あとは決済期日を待つのみです。

決済日当日は、買主が銀行で金銭消費貸借契約を締結して、銀行からあなたにお金が入り、そのまま金融業者に返済する流れとなります。

その結果を得て、事前に準備していた司法書士さんが、抵当権を抹消して所有権を移転する手続きをします。

これで晴れて、任意売却は終了することになります。あとは軽くなった債務といっしょに新しい生活をスタートさせていくことになります。

あなたのするべきこと

これらの流れのうちであなたがすべきことをピックアップすると次の5ステップだけです。そして、そのうち最初の1.2については、かなり詳しく業者に説明しないといけませんし、信頼できる業者を探さないといけないので、とても大変かもしれません。

しかし、それ以降の手続きについては引っ越し以外は、ほとんど業者が代行してくれるので手間はありません。手慣れた業者に任せて、あなたは新生活に向けての準備を進めることにしましょう。

1. メール・電話によるお問い合わせ
2. 面談での状況説明と資料の準備
3. 専任媒介契約の締結
4. 売買契約書への署名捺印
5. 引っ越し先選定と引っ越し準備

金高時道

ここまでご覧になられてお分かりいただけたかもしれませんが、任意売却においては業者選びが極めて重要です。適切な業者を選べるように、私たちもお手伝いさせてもらいますので何か不明な点や迷い事がありましたら、お気軽にお問合せください。

注意！昨今、任意売却を専門に取り扱って、暴利を食らう悪徳業者はびこっているとの情報を得ています。任意売却を検討する際には、そういった業者に騙されないように、慎重に業者選定されることをお勧めします。

任意売却を検討している方にとって不安な点に、「もし売れなかったらどうしよう？」ということや、「いつまでに売れなきゃいけないか期限はあるのか？」ということ、あるいは「いつまでに引っ越ししないといけないのか？」「競売にかけられるタイミングはいつか？」などといったことが挙げられると思います。

任意売却で売れなかったらどうなる？

任意売却を検討する上でもっとも気になることのひとつと言って良いのが、万が一任意売却で売れなかったらどうなるかということです。

これは、非常にシンプルです。

「競売にかけられる可能性が高くなる」

そしてさらに、競売にかけられても売れなかったらどうなるかというと、価格が下げられて再度競売にかけられます。

さらに、価格を下げた競売に出されて売れなかったらどうなるかというと、さらに価格が下げられて再再度競売にかけられます。

この繰り返しののち、3回競売に出して、売却基準額を減額しても、買い手が見つからない場合は、競売は取り消しになります。

これは民事執行法によって定められた規定によるものです。従って、その後は従来通りに居住することが可能になります。

しかし、そこまで価格が下げられても買い手がつかないのは、よほどのことなので、その前にしっかりと手続きをすることが必要になります。

任意売却の期限

任意売却は、他の参照記事でも詳しく書いていますが、あくまでも抵当権設定権者である金融機関が任意で売却に応じてくれるものです。

当然のことながら、「売りに出してよい期限」というのは、金融業者が認める期間内であって、なかなか売却されず金融業者がしびれを切らした場合は、そこから競売にかかることもあります。

つまり、任意売却はいつでも取り下げられるのであって、そのさじ加減は、すべて金融業者が握っていることになるのです。

期限は、そもそも任意売却に応じてくれるかも含めて、金融機関次第ですが、販売期間は概ね3ヶ月～6ヶ月程度ということができます。その期間の中で、金融機関と交渉して出された価格で売却することができれば、任意売却が成立することになります。

従って、任意売却に出す売り出し価格が極めて重要であり、3ヶ月～6ヶ月以内には買い手が見つかる相場感で価格設定をし、抵当権者と交渉することが重要になります。

【任意売却についての参照記事】

• 任意売却でスッキリする方法
• 任意売却の7つのメリット
• 任意売却5つのデメリット

競売にかけられるタイミング

では、どのタイミングで、金融機関が競売にかけてくるかというと、先の期間に完全に同様で任意売却に出して3カ月から6カ月経過したころです。

繰り返しになってしまいますが、基本的に任意売却はあくまでも金融業者による任意での売却になります。従いまして、どのタイミングで競売に出してくるかは金融業者が決めることであり、私たちは何も手出しすることはできません。

しかし、逆に金融業者のニーズから考えると次のようであるはずです。

金融業者として、できるだけ債権を回収したい、そして同じ額を回収するのであればできるだけ早く回収して、債権を処理していしまいたい。

なので、競売で売れるよりは任意売却で売れたほうが金融機関としてはメリットが大きいことになります。しかし、だからといって高値のままでなかなか売れないのであれば、競売でもよいので売れてしまったほうがよいということになります。

したがって、やはり3か月から6カ月の間が大体の相場的な競売にかけられるタイミングということができます。なのでもし、任意売却をするのであれば、即交渉して即売り出しをして、即売却できるように段取りよく手続きしていくことが必要です。

時間勝負になるからです。

売却後いつまでに引っ越すの？

では、任意売却をしたら、いつまでに家から退去しないといけないでしょうか。あるいは競売の場合の退去期限はいつ頃になるでしょうか。

任意売却の場合

任意売却の場合は、退去しなくてはいけないリミットは、買主が見つかった物件の売買契約が終わり費用の決済が済んで物件の受け渡しが行われる日になります。

したがって、引き渡し時期＝決済時期＝所有権の移転のタイミングについては、交渉によって決めることができます。しかし、だからといって、いつまでもその時点を引き延ばされるか、住めるかというとそういうわけではありません。

契約するタイミングで、所有権移転のタイミングを確定させますので、その時までには決めないといけませんし、契約から引き渡しまで長引かせることができても、おおよそ一カ月程度ということができるでしょう。

競売の場合

競売の場合は、任意売却とは違い裁判所から立ち退き命令が出されるので、退去しなくてはいけない日にちが一方的に決められます。

物件が落札されると、1週間以内に裁判所が競売を確定させます。その後、おおよそ1カ月以内に残代金を買主から徴収しますが、残代金が受け渡しされた時点で物件の所有権は移転することになります。

その後、もし入居者が退去しなければ、裁判所は引き渡し命令を発して、引っ越しすることが求められます。そして、それでも引っ越しをしなければ、強制執行されて無理やり明け渡しをさせられることになります。ここまでおおよそ2カ月～半年程度時間を要することになります。

大神健志

任意売却は、早期の対応が明暗をわけます。もしいま任意売却を検討するくらいにローンの支払いが厳しいのでしたら、よい対処法がないか、あなたの立場で相談にのらせていただきますので、お気軽にお問い合わせください。相談は無料で、秘密は厳守されます。

自己破産を検討している人にとって、「任意売却は意味のないこと」のように思われる方が多くあります。

それもそのはずで、自己破産というのは、財産をすべてなくす代わりに債務もすべて帳消しにしてもらう制度なので、不動産を所有していたら処分されてしまうからです。

どうせ不動産を処分されてしまうのでしたら、わざわざ自己破産する前に住宅を処分する任意売却をしなくても、破産手続きした際に管財として、競売にかけられて失ったほうが手間もかからなくてよいと思われているようなのです。

どうせ破産するなら競売でよい？？

また、自己破産のルールで、特定の債権者に対して偏ってお金を返済するという「偏頗弁済」をすると自己破産が認められないという話を知っている人が多くて、任意売却は、この「偏頗弁済」に該当していると思われている方が多いようです。

しかし、実はそれは全く真逆のことです。

まず、自己破産をすることを決めていても、任意売却をすることは「偏頗弁済」にはあたりません。 そして、不動産の処分は自己破産の前にするから、同時廃止を利用できるので手間が少なくて済みますし、費用もかなり安くなります。

※ただし、そんなことはありえないので、少し矛盾するようですが、不動産の売却価格が残債よりも大きい場合は、偏頗弁済に該当する可能性があるみたいです。しかしそもそも不動産の売却価格が残債よりも高い場合は任意売却せずに通常の売却をするはずなので、これはほぼ確実に該当しません。

以上のことを踏まえて、基本的に任意売却をするのは、自己破産手続きの前にすべきということができます。

自己破産の前に任意売却すると有利な理由

先にもお伝えしましたが、自己破産する前に任意売却をすると、手間と経費を安価に済ますことができるようになります。確かに、先に任意売却をすると自己破産の手続きのほかに、任意売却の手続きをしなくてはいけないので、字面的には、手間が増えるように感じるかもしれません。

しかし、実際は、自己破産には２種類の破産方法があり、住宅を持っている場合と持っていない場合とでは、自己破産の種類が変わってくることになります。

自己破産の２つのパターン

自己破産には、次の二つのパターンがあります、

1. 同時廃止
2. 管財事件

同時廃止というのは、大きな財産を持たず単に負債を帳消しにするということで、破産と免責が同時に行われるので、同時廃止といいます。一番簡単な破産方法で、費用も非常に安価です。（裁判所で納める金額は裁判所によっても異なりますが、3万円程度です）。したがって、住宅を持っている場合は任意売却したからでないと同時廃止にはなりません。

同時廃止より何倍も大変な管財事件

一方で、管財事件とは住宅などの財産がある場合に、プラスの財産を清算して債務をまんべんなく減らしてから負債を帳消しにする手続きをするときに行われます。破産管財人が任命されて、裁判所に50万円以上の管財費用を予納金として納めなければならない上に、弁護士費用等も多くなります。

当然のことながら、破産廃止までの間に時間もかかれば、さまざまな手間がかかることになります。

以上のことから、任意売却するなら、自己破産する前にしたほうが楽で安価だということができます。また、任意売却が競売よりもメリットがあることについては、別の記事で起債していますので、次の参照記事をご覧ください。

参照記事：任意売却の７つのメリット

連帯保証人への影響

次に、自己破産する際に注意していただきたいことがあります。

自己破産は借金を返済できない人を救済するために国が設けた制度で、日本国民が等しく利用する権利を有した合法的な借金をチャラ＝0にする方法です。

もちろん、一定の条件で破産が認められないなどのケースはないわけではないですが、基本的にはまっとうに生きていれば、自己破産することは国民の権利であり、たまった借金をなくすのに、ほかのすべての方法を差し置いて圧倒的に有利な方法です。

ところが、借金に連帯保証人がいる場合、もし本人が自己破産をしてしまっても保証人は債務から逃れることはありません。それどころか、債権者は期限の利益を喪失して、連帯保証人に対して債務の一括返済を要求することになります。

そうすると場合によってもですが、保証人まで破産しなくてはいけないことになりかねません。また、万が一破産までしなくても、債権者と保証人との間で、リスケと言って支払い期間と条件を変えるような手続きをした場合などでは、保証人は金融ブラックになってしまいます。

自己破産を回避できる可能性がある

以上のことから、借金に保証人がいる場合などでは、極力自己破産をしないようにすることが、人の道ということができると思います。

基本的に住宅ローンなどの不動産担保ローンは、借金の中でもっとも金額が大きな借金になります。したがって任意売却をして、残債を長期の分割返済にリスケすることで、自己破産を回避することができる可能性が出てくるのです。

なので、自己破産する前に、まずは任意売却をして返済を進めることができないか、検討してみることが重要になるのです。

あるいは逆に、住宅を所有したまま自己破産したほうがよいケースもないわけではないので、しっかりと事前に相談しあったうえで、どう対処すべきか検討するのがベストな選択ということができるでしょう。

大神健志

任意売却は、専門の不動産会社が金融機関に交渉することで、はじめて実現することができるものです。そもそも金融業者が応じてくれなかったらまったく無意味なものなので、間に立つ不動産業者が完全にキーマンになるため、どの業者に頼むかは決定的に重要になります。もしあなたが、任意整理を検討しているのでしたら、ぜひ一度ご相談ください。

あなたにとっての本当のベストな方法は何か、あるいは任意売却が本当に可能なのか。業界歴30年のキャリアを利用して、無料でお答えさせていただきます。

人生生きているといろいろなことが起こるのは当然のことと思います。けれど、できれば遭遇したくないということが、たくさんあります。

不慮の事故、大切な人との別離や仲違い、事件に巻き込まれる、多額の借金、詐欺、自己破産や自宅が競売にかけられるなど人にもよるでしょうが、無数にあることと思います。

けれど一方で、人生には、『上り坂、下り坂、「まさか」』という坂があると言われるとおり、想像もしないような嫌な出来事が起こることは避けられない側面もあります。（逆に、知ることで避けられることがあるのも事実です。）

そんな中で、多くの人が避けたいと思っている「不動産が競売にかけられること」の事例と理由を知ることで、競売にかけられるのを避けられるように詳しく記事にしました。

不動産が競売にかけられる理由にはどういったことがあるのでしょうか。

不動産が競売にかけられる唯一の直接原因

不動産が競売にかけられるもっとも大きな直接原因は、抵当権つきのローン取引で約定に違反して支払いをしないことです。

少し難しい表現になったので、簡単に解説すると、「借りたお金を約束通り返さないから」ということです。そして、その借金の条件に、不動産が担保となっていることが挙げられます。

また、抵当権が設定されていなくても、返済が滞って、裁判や公正契約等によって債務名義が確定した状態だと、強制的に差し押さえられて競売にかかることもあります。

いずれにせよ、借金を返さないことが、競売の直接的な唯一の原因となります。

従って、借りたお金をしっかりと約定通りに返している限り、不動産が競売にかかることはありませんので、借金があっても確実に返している人は、まず安心してください。

借金の返済が遅れがちの場合

問題となるのが、借金があって返済中の方で、返済が遅れることがあったり、過去遅れた返済をまだ返しきっていないことがある場合です。

このようなケースで、不動産に抵当権が設定されている場合は、債権者が「期限の利益」を失って、債権をサービサー（保証会社）に移した段階で、競売にかけらるリスクがぐっとあがります。

金銭消費貸借契約には、さまざまな形態がありますが、現在最も多いのが、債権者が保証会社を通して貸しだす場合です。

この形態の場合、少しでも返済が滞ると保証会社が債権者に対して、一括で代位弁済といって、あなたの代わりにお金を返してくれて、あなたは、債権者ではなくて、保証会社に返済をすることになります。

（もちろん、抵当権の設定は、金銭消費貸借契約以外の契約でもあり得ますし、保証会社を通さないような契約プランもあります。しかし、ほとんどが、上記の形態ですし、そうでなくても、ほぼ上記形態と変らないので、一番多い契約形態を事例として解説していきます。）

どのタイミングで競売がかかる？

ただ、返済が1回や2回遅れたくらいでは、不動産が競売にかかることはありません。基本的に債権者としては、不動産を競売にかけて、債権の返済に充当するのは、非常に多くの損失をはらむことになるので、最終手段であるためです。

債権者としては、できるだけ約定通りに返済してもらい、万が一多少遅れるようなことがあっても、返済してもらうほうが、コスト的にも総回収額としても、競売にかけるよりは大きくなります。

なぜなら、競売にかけて抵当権を行使して、不動産を現金化したとしても、債務を満額充当できることはほとんどなく、また、そもそもその手続きに労力とコストが多くかかるからです。

このあたりのしくみについては、以下のページで解説しましたので、ご確認下さい。

参照：競売とは

競売に至るさまざまな理由

不動産が競売にかけられる唯一の理由は、借りたお金を返さないことなのですが、どうしてお金を返せなくなるかについては、本当に千差万別さまざまな事例があります。

ただ言えることは、ほとんどのケースでは、お金を支払わなければならないけれど、何かしらの理由で支払うお金がなくて、支払うことができないということです。

お金が足らなくて支払いができないということは、それこそ理由なんていくらでもありますが、完結に言うと次のどちらかです。

収入が少なくなったのか、それとも支出が増えたのか。

そして、収入よりも、ローンを含めた支出の方が多くて、なおかつ蓄えがないため、支払いができないということになるわけです。

まとめ

1.つまり、不動産が競売になる理由は、不動産を担保にした借金の返済が滞るからです。

2.借金の返済が滞るのは支払うお金がないからです。

3.支払うお金がないのは、支出が増えたか収入が減ったかのいずれかによって、借金の返済を含めた支出のほうが収入よりも多くなった状態にあり、かつ利用できる蓄えがないということです。

では、その状態で競売にかかったらどうしたらよいか、については以下のページをご覧下さい。

参照：競売を止める方法～3つの回避法

裁判所から不動産競売の開始通知が届くと、いよいよあなたの物件は競売にかけられることになります。ただし、この段階では、債権者が裁判所に対して競売を申し立てただけの状態ですので、まだ競売を回避することができます。

これが、実際に競売にかかり、落札されるともう、競売を止めることはできなくなります。

従って、万が一競売開始通知が届いた状態で、競売を回避したいようなときは、できるだけ早急に対応をしなくてはいけないことになります。ここでは、競売を回避して、競売を止める3つの方法について紹介していきたいと思います。

※概ね住宅ローンの支払いが滞って8ヶ月くらい経過すると通知が届くことが多いようです。また、通知が届いてから実際に落札するまでは、地方によっても異なりますが、8ヶ月以上かかるところが多いようです。競売を避けたいなら、早急に対処することが必要になります。

競売かかる前に対処できるのがベスト

競売にかけられてからの解決方法を知る前に、まず抑えておいて頂きたいことがあります。

それは、競売にかけられてからも、物件を守ることはできますが、できれば、競売にかけられる前に対処して欲しいということです。

基本的に住宅ローンにしても、不動産担保ローンにしても、お金を借りたら約束通り返済するのが当たり前のことであり、万が一遅れが生じるような場合は、いろいろな事情があるにせよ、きちんと金融会社に返済が滞る旨を伝えるのが筋だと思います。

しっかりと連絡が取れていて、状況を把握していれば、万が一約束通りの返済がないとしても、金融機関もきちんと融通は効かせてくれます。金融機関としても、競売は最後の手段であり、あなたから回収に見込みが立たないから止むを得ず取る選択だと知って下さい。

競売は最善の解決ではない

というのも、金融機関からすれば、競売にかけるにもお金と時間がかかるわけですし、当然、売却価格も安くなってしまうからです。好き好んで手間もコストも多くかかることをしたいと思う人はいないでしょう。

ただし、もうすでに競売にかけられている状況なのでしたら、もう過去へ帰ることはできません。現状を受け入れて、どう対処すればベストかを検討することにします。

※競売の申し立てをされても、競売を回避することはできます。ただし、競売を回避するには、競売の申立人が裁判所に取り下げをしないといけないことになり、基本的にあなたに主導権はありません。従って債権者が、強制回収をしてくるような強硬な業者であれば、競売を回避できなくなる可能性もありますので、ご注意下さい。

※あるいは、物件が競売にかかることがやぶさかではないという方は、それはそれで、物件よりも日々の生活を守るために、どうすればよいかえを検討するとよいでしょう。

競売を止める3つの具体的な方法

以上のことを踏まえて、競売を回避するための3つの方法を紹介します。まず、3つを羅列して紹介した上で、簡単な解説をさらに下にまとめたいと思います。

1. 全額返済する
2. 任意売却をする
3. 個人民事再生をする

競売を止めるには、上記のいずれかの方法をとるしか基本的な選択肢はありません。以下簡単にですが解説していきます。

1.全額返済する

債務を全額返済してしまえば、当然のことながら、競売は止ることになります。

しかし、基本的にはこれまでローンで支払っていて、そのローンの分割金が支払えない状態の中で、残債を一括で返済するというのは、なかなか現実離れしているかもしれません。

宝くじに当たったり、いきなり事業で成功したり、あるいは、突然の遺産が舞い込んだりしない限りは難しいでしょう。

あるいは、債権者と交渉して、リスケと言ってこれまでの支払いパターンとは違う契約をする場合には、競売がストップすることはあると思います。ただし、競売になるまでの間、誠意を持って支払っていなかった場合などでは、債権者からの信頼を得られないので、難しくなります。

2.任意売却をする

不動産業者に間に入ってもらい普通の不動産市場で売却してもらう方法です。競売に比べると、割高の価格で売却することができるケースが多くなります。

債権者としても、あなたとしても、不動産を処分することになるのであれば、少しでも高く売れて債務が減った方がよいはずなので、状況によっては、債権者も応じてくれることになります。

任意売却についての詳しいことは、任意売却でスッキリする方法をご覧下さい。ただし、この方法だと不動産を残すことができませんし、基本的には、残債よりも任意売却価格が上回らない限り、残債を消すことはできません。従って、任意売却後も支払い義務が残ることにはご注意下さい。

※ただし、競売をして残債が残った場合でも、もちろん支払い義務は残ることになります。

3.個人民事再生をする

個人民事再生は、裁判所を通じて、自宅不動産を守りながら、債務を大きく圧縮する方法です。最大で債務を3分の1まで合法的に減らすことができる上に、自宅用に限定されますが、不動産も守ることができるので、非常にオススメです。

個人民事再生をしたい場合は、弁護士さんか司法書士さんに手続きを依頼することになります。

以上、簡単ですが、競売にかかった時の対処法を3つ紹介しました。参考になれば幸いです。

注意！競売後の残債は、ローンの残債以上で売却できない限り、消えることはありません。従って、競売でも任売でも同じですが、物件が売却されても債権は残るので、支払い義務がなくなることはありません。

また、競売や任意売却になるということは、金融機関としては期限の利益を喪失しており、一括返済をあなたに要求している状況です。なので、売却価格は債権の充当されますが、残債も当然一括返済の対象となり、これまで通りの返済とは異なることになります。

差押えに注意が必要です

場合によっては、判決が出ていたり、あるいは公正契約になっている場合などでは、給料等が差押えされる可能性もあります。また、他の不動産を持っていたら、そちらも競売にかかる可能性があります。

あるいは、まだ債務名義が確定していない状況の中でしたら、当然訴訟申し立てされることもあります。 なので、一刻も早く弁護士さんに間に立ってもらってどう返済していくか、あるいは破産や民事再生等をして債務整理するかを決めることが重要です。

まずは進行を止める！！

弁護士に相談して仕事として債務の整理をする依頼をすると、弁護士から債権者へ受任通知というものが行きます。 受任通知を受け取った債権者は、債務者に対して、返済要求することを含めて、一切接触することができなくなります。当然、差押え等も一切できなくなります。

なのでまずは弁護士に間に入ってもらって受任通知を送ってもらってから、いったん流れを断ち切り、ゆっくりと時間をとって、しっかりと対策を練るとよいと思います。

※ちなみに、受任通知を債権者に送ると、その後債権の調査等を弁護士がします。債権調査を理由に半年程度でしたら、弁護士が引き延ばしてくれるので、その間にいろいろと対応を検討することができますし、お金を準備することもできます。

そもそも事前対応がベスト

あとは、そもそも競売にかけられなくてもよいように、事前に対処することが理想といえます。

複数物件を所有していて、一件が競売になる場合なのか、自宅が競売にかかるかによっても事情は大きく異なりますが、そもそも競売にかかる前に、対策すれば当然有利になる可能性はあります。

物件が競売にかかるということは、事前に相当何回も督促が来ているはずですし、競売にかけるという予告もあったはずです。仮に競売にかけられた段階であったとして、まだ、対策は可能なので、もしまだ、競売で落札されたわけではないのでしたら、どうしたらよいかを見極めることをおすすめします。

しかしもし、すでに競売がで落札されている場合は、もう過去に戻ることはできませんので、その状態の中で、どう対処すればよいかを検討することが極めて重要です。

繰り返します、残債はなくなりません

いずれにせよ、競売で落札された金額は債権に充当されますが、物件がなくなってしまえば、債権がなくなるわけではありません。債権＝借り入れ＝借金の額は、物件がなくなっても残るわけで、落札された金額分だけ減っただけとなりますので、残りの残債をどう返済するか検討するしないといけないでしょう。

基本的には、競売をして落札金額を債権に充当して、残債がなくなるケースはほとんどありません。

なぜなら、基本的に競売は通常に不動産を売却する場合に比べて1～3割程度安く売却することになります。従って仮に競売で落札金額で残債がなくなるくらいなら、事前に任意売却したほうがよほどよいということになりますし、その場合債務者から申し出がある可能性が高いからです。

債務整理の3つのパターン

もし、自宅が競売にかかって残債が残っている場合で、これといって他に財産がない場合は、一番テットリ早いのは、自己破産です。自己破産は、債務も財産も帳消しにするものですので、財産がなくて債務が多い場合は、ある面非常に有利になります。

一方で自宅以外の物件が競売にかかって、自宅を守りたいという場合は、個人民事再生がよいかもしれません。個人民事再生は自宅を守りながら、最大債務を3分の1程度に圧縮することができる手段です。

あるいは、自宅も守りたいし他にも投資物件や資産を持っている場合は、任意整理することになります。任意整理は、業者と直接今後の支払いについて返済方法を変更する交渉で、以後の利息をカットしてもらうものです。利息をカットして、支払い期間を長くする程度のものなので、支払う額は多くなりますが、利息がないだけもましになるかもしれません。

まずは相談下さい

自己破産、個人民事再生、任意整理という3つのパターンの債務整理は、それぞれ固有の条件等がありますので、詳しくは弁護士さんに確認して頂けたらと思います。

いずにせよ、すでに競売が終了して落札されている場合で、残債が残っているようなら手続きを急がなくてはいけません。まずは弁護士に相談しに行って下さい。

もし、どの弁護士がいいかわからなければ、お近くの法テラスでも大丈夫です。一刻も早く受任通知を債権者に送ってもらえる手続きをされることをオススメします。

金高時道

私たちは、不動産管理をメインとした業者なので、弁護士として手続きすることはできません。しかし職業柄ネットワークに優秀な弁護士さんはたくさん知っていますので、どうしても当てがないあるいはどうしたらよいか不安でしかたないという方は一度お問い合わせ下さい。適格なアドバイスをさせて頂きます。

競売とは、辞書的な意味で言うと、たくさんの買手に価格を競わせて販売するせり売りのことを指します。購入希望者が、入札することで価格が上昇して。最高値を付けた人が落札し購入に至ります。一方で、最低売却価格に達しない場合や買手がつかない場合は、取引は成立しません。

言語的な意味では、このように単に「競り売り」のことを指しますが、一般的に競売というと、不動産の競売を指すことがほとんどです。※ちなみに、競り売りの競売は、「きょうばい」と読むのに対して、不動産の競売は、「けいばい」と読みます。

不動産の競売とは

不動産の競売とは、不動産を担保に金銭等の貸借契約がなされている状況下等で、約定通りの返済がない場合に、債権者が裁判所の管轄の元で、強制的に担保に入っている不動産を売却する手続きを言います。

つまり、不動産が裁判所を通して、強制的に売却されるもので、債務を補填するための現金化されるということになります。

ただ、お金を借りて返さなければ、何でもかんでも不動産が競売にかかるわけではありません。

競売は、債権者にとって賃貸金を回収する最終手段ではありますが、コストも時間も労力もかかり、回収率も低いためそう簡単にできるものでもありません。どういう場合に、債権者が不動産を競売にかけることができるのかという要件と、どういう状況で不動産が競売にかけられるかという理由とを解説します。

不動産が競売できる要件

基本的には債権者が担保設定している状態の中で、債務回収が困難だと判断した段階で、担保権を行使して、裁判所に申し立てをすることで競売がかかることになります。

つまり、担保権を行使した結果として、競売にかけることになります。競売は公の裁判者の管理下で、不動産を現金化するプロセスなので、好き勝手に競売をかけられるわけではありません。

担保設定者（≒債権者）が、正当な理由（＝債権の回収が困難である）に基づいて、とることができる「担保権を行使する」という最終手段なのです。

なので、担保権（あるいは債務名義の確定）が行使されることが、競売の要件となります。担保が行使されるには、「数ヶ月以上（概ね4ヶ月～半年くらいが多いようです）の支払いの延滞があり、回収が困難だと思われる時」です。

あるいは、強制執行を受ける際にも競売は発生します。

不動産が競売になる理由

繰り返しになりますが競売は、担保権を実行するための最終手段です。当然のことながら、きちんと債務の支払いをしている状況や仮に支払いが一時的に滞っているだけで強制的に執行されるものではありません。

競売するには、コストもかかりますので、通常債権者は債務を回収するために競売を利用したいとは思っていません。あくまでも最終債権を回収できない場合の最終手段として準備されているものです。

返済を依頼する電話や訪問をしてもなお、債権の回収が困難であったり、最低4ヶ月程度以上の支払いが滞った場合で回収の目処が立たな時に、発動されます。

※現在は、債権者が保証会社を入れていることが多いので、債権者が保証会社に代位弁済を要求することで、債権が保証会社に移ります。このタイミングが債権が不良債権になる時で、ここから一気に競売へと進むことになります。

競売にかけられるタイミング

以上のことから、基本的には競売にかけらるのは、住宅ローンの支払いを滞った時や、不動産を担保に借り入れを起こしている債務の支払いを滞った時ということができます。

あるいは、仮に不動産に担保が入っていなくても、不動産を所有している人が借金の支払いを延滞した場合に、裁判所からの判決をもらい債務名義が確定した状況の中で強制執行を受けて競売にかかるケースもあります。（公正契約で約定違反する場合も含みます。）

なので、基本的には単に支払いを延滞するというレベルではなくて、長期にわたって支払いを延滞した上に話し合いに応じないなどの不誠実な態度をとった結果、競売になることがほとんどということになります。

債権者も人間なので、しっかりと話し合いに応じて誠実に対応していれば、急に競売という強硬な手段をとって来たりはしません。

競売にかけられたらどうする？

では、競売にかけられてしまったらどうしたらよいのでしょうか。

実際に競売にかけられると、入札が成されたら所有権が移動することになり、あなたの不動産があなたのものでなくなってしまいます。

しかも、競売で売買されて売買代金は債権に充当されますが、基本的には競売は市場価格よりも30％程度安くなってしまいますので、かなり債務が残ることが多いです。当然、残った債務に対しては、債務者は支払い義務がつきまといますので、どう債務を減らすかを考えないといけなくなります。不動産を失った上に借金が残るという最悪な事態に陥ります。

従って、基本的には競売で不動産が処分されるのは、得策ではないということができます。では、どうするかについて、別の記事でフォローしますので次のページを参考にされてください。

大神健志

裁判所から競売の通知が来るなど、すでに競売にかかっている場合、対処は急を要します。そして、どうしようか検討している猶予もありません。もし、競売にかかってしまって困っている方がいたら、迷っているヒマはありません。即、私たちに電話（メールでもよいです）して状況をお教えください。あなたの希望を最大限叶えられる方法をいっしょに模索させてもらいます。