自分を防衛!こんな不動産投資に気をつけろ!

衛官をされているSさんがいる駐屯地には、福岡で有名な新築ワンルーム会社某社が出入りしています。Sさんは売店で“資産運用”についてのアンケートに答えました。後日、某社の営業マンから電話がかかってきました。

悪い不動産営業マン

一度お話をしませんか?

自衛官自衛官

話を聞くぐらいなら・・・

Sさんは、面談の約束をしました。当日会って話を聞くと、資産運用というより不動産投資の話でした。

悪い不動産営業マン

かくかくしかじか

自衛官自衛官

えっ、そうなんだ・・・

Sさんは、少し戸惑いました。

自衛官自衛官

自衛官は定年が早く、何かしら老後の対策をしなければいけないのは間違いないな。確かに、その手段としてマンション経営自体は魅力的だし、取り組みたいな・・・でも、新築で2,000万円以上、安い金額ではないし、本当にこの物件で決めていいだろうか。

Sさんは、マンション経営自体は取り組みたいと思っていたのですが、新築でいいのか迷い漠然と不安になりました。

自衛官自衛官

1週間返事を待ってください。

その日の夜インターネットで、福岡中古ワンルームを専門にしている達仁comの記事を見て、問い合わせをしました。

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※セカンドオピニオンサービスは、ひとりでも多くの方が不動産投資で失敗されないようにすることを目的としたサービスなので、一切強引な営業はございませんので、安心してご利用ください。

自衛官の方が将来に抱える共通の悩み

「私は、わが国の平和と独立を守る自衛隊の使命を自覚し、日本国憲法及び法令を遵守し、一致団結、厳正な規律を保持し、常に徳操を養い、人格を尊重し、心身を鍛え、技能を磨き、政治的活動に関与せず、強い責任感をもつて専心職務の遂行にあたり、事に臨んでは危険を顧みず、身をもつて責務の完遂に務め、もつて国民の負託にこたえることを誓います」

安次嶺暢平
安次嶺暢平

れを読んでいる自衛官のあなたは、入隊する時にこのような職務宣誓をしました。自らの危険を顧みず、私たち日本国民のために命を懸けている自衛官の方々を本当に尊敬しています。

その一方で、ご自身の大切な資産を“守れていない”方々が多いのも事実です。特に不動産投資の営業マンの90%は、マンション経営の知識がないあなたに、買ってはいけないマンションを売り込もうとしてきます。

今回ご紹介するのは、筆者自身が実際に相談を受け、マンション経営を成功へ導いた、ある現役自衛官(Sさん)の物語です。成功するマンション経営とは? 逆に失敗するマンション経営とは?自衛官の方は必ず読んでください。

不動産投資・マンション経営とは?

そもそも、マンション経営とは何でしょうか?あらためて説明しましょう。

世の中には様々な資産運用があります。例えば株式、投資信託、保険、金が代表的ですが、これらに投資をしようとした場合、当然ながら自分の貯金・毎月の給料からお金を出しますよね。

一方、マンション経営はあらゆる投資の中で唯一、金融機関からお金を借りてスタートすることが出来ます。なぜでしょうか?それは、マンション経営は“経営”、つまり会社と同じ“事業”として見られるからです。下記の図をご覧ください。

他人資本で資産形成ができる唯一の投資

他人資本で資産形成ができる唯一の投資

銀行からお金を借りると、当然毎月ローンの返済をします。では返済原資はどこからくるのでしょうか?お分かりのように、毎月入居者からもらう賃料で支払っていきます。会社でいうと、売上(賃料)から経費(ローン返済)を払っていくのと同じことなので、事業と言われる理由がここにあります。

言い換えると、マンション経営は「他人資本で資産形成ができる唯一の投資」と言えます。ここに魅力を感じて取り組む人が多いのです。もちろん、筆者も福岡・中古・ワンルームマンションを所有し、マンション経営を実践しています。

以下、マンション経営には大きく分けて2つのメリットがあります。

2つのメリット1 ~定年退職後の年金対策~

一つ目は、定年退職後の年金対策です。

2019年6月3日金融庁が発表した報告書、いわゆる「老後2,000万円問題」が大きな話題となりました。報告書によると、

・夫65歳、妻60歳の時点で両方とも働いていない
・その後30年間生きる(夫95歳、妻90歳)
・毎月もらえる年金だけでは、毎月5.5万円生活費が足りない

5.5万円×12ヵ月×30年=1,980万円 ⇒ 約2,000万円不足するという衝撃の内容です。当時は大きな批判を浴びましたが、実はこの先本当に起こる現実なのです。

さらには、「生命保険文化センター」の調査では、夫婦2人でゆとりある生活をしようと思えば、毎月16万円が不足するとの試算も出ています。いずれにしても、年金だけで生活していくことは難しいのです。

毎月16万円が不足するとの試算

そこで、この問題を解決する手段が、マンション経営なのです

マンション経営で年金不足を埋める

例えば、ローンのないワンルームマンション(1件手取り3.8万円)を4部屋所有したとすると、3.8万×4部屋=15.2万円となり、不足分を家賃収入で補うことが出来ます。つまり将来の年金対策となるのです。

2つのメリット2 ~生命保険対策~

2つ目は、生命保険対策です。

実はローンでワンルームマンションを購入すると、必ず「団体信用生命保険」に加入します。ローンの返済期間中に万が一亡くなった、または高度障害になった場合にローンがゼロになる仕組みです。

例えば今日1,200万円のローンで物件を購入し、次の日に亡くなれば1,200万円の借り入れがゼロになります。しかも保険料は返済金額に含まれているため、通常の生命保険のように給料から毎月保険料を支払う必要もありません。マンション経営が“実質無料の生命保険”と言われる所以はここにあります。

不動産投資の生命保険機能

上の図の例だと、ローンがある場合の手取りが毎月4,000円ですが、ゼロになると毎月38,000円の家賃を大切なご家族に残すことが出来ます。さらに必要に応じて物件を売却し、まとまった現金を手にすることも出来るのです。

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自衛官の方こそマンション経営が必要

結論をいうと、自衛官の方は必ずマンション経営に取り組むべきです。

なぜか?最大の理由は、民間企業や他の公務員に比べて定年退職が早いことです。

ご存じのように将官になるごく一部の人を除いて、自衛官のほとんどが54~56歳で定年を迎えます。仮に退職時の年収1,000万円だったとすると、1,000万円×5年=5,000万円となり、一般の方に比べて▲5,000万円から60歳をスタートすることになります。

また、自衛隊で再雇用される、あるいは民間企業に再就職する人もいるかもしれませんが、現役時代よりかなり少ない給料しかもらえないので、早めにマンション経営に取り組み、年金対策をする必要があります。

そして一般の方々に比べて危険を伴い、体力、精神力ともに負担が大きい仕事ですので、生命保険としても大きな役割を果たします。

実はマンション経営は公務員の方が最も取り組みやすいと言われています。なぜならば金融機関から融資を受けるに最も審査されるのは「社会的信用」であり、民間企業のように倒産する心配もなく、リストラもなく、かつ必ず毎年昇給がある自衛官という職業は最もマンション経営に向いているのです。

改めて、Sさんのお話です

ここでは、実際にお会いした現役自衛官の方の実話をご紹介します。

現役自衛官のSさんからメールを頂いたのは1ヵ月前のことでした。

自衛官自衛官

「急いでいるので早急に相談したい」

すぐに電話をすると、ある業者から福岡新築ワンルームマンションの勧誘を受けており、結論を急かされて不安に思っているとのことでした。また新築ワンルームマンションそのものにも疑問を持っていたのです。

ひと通り話を聞き、その日中に紹介されている物件の資料も頂きました。Sさんとお会いしたのはその2日後のことです。

安次嶺さん、どうすればいいですか?

自衛官自衛官

[「こんなことがあったんです」


Sさんはこれまでの経緯を下記のように話してくれました。

Sさんからのお話概要

・Sさんがいる駐屯地には、福岡で有名な新築ワンルーム会社「某社」が出入りしており、売店で“資産運用”についてのアンケートに答えた。
・後日、某社の営業マンから「一度お話をしませんか?」と電話がかかってきて、話を聞くぐらいなら・・・と面談の約束をした。
・当日会って話を聞くと、資産運用というより不動産投資の話だった(えっ、そうなんだ・・・と少し戸惑った)。
・自衛官は定年が早く、何かしら老後の対策をしなければいけないとは思っていた。その手段としてマンション経営自体は魅力的だし、取り組みたいと思った。
・ただ実際の提案を受けると、新築で2,000万円以上、安い金額ではないし、本当にこの物件で決めていいのか漠然と不安になり、1週間返事を待ってもらうことにした。
・その日の夜インターネットで、福岡中古ワンルームを専門にしているライズグループの記事を見て、問い合わせた。

 

Sさんはマンション経営自体は取り組みたいと思っていたのですが、新築でいいのか迷っていたのです。

自衛官自衛官

「安次嶺さんはどう思いますか?」


私自身が福岡中古ワンルームを2室所有し、実際にマンション経営に取り組んでいるので、実体験も踏まえてお伝えすることにしました。

新築マンションが失敗する理由

自衛官自衛官

「某社の提案について、どう思いますか?」

まず質問を受けたのは、新築ワンルームマンションについてでした。

実は弊社は同じ福岡ワンルームマンションを販売していますが、中古しか取り扱っていません。なぜでしょうか?Sさんが実際に提案を受けた物件と、弊社が先月お客様に購入頂いた物件で比較してみます。

新築(某社)物件の条件

物件事例N社

西鉄高宮駅 徒歩5分
建築年月  新築(2020年9月)
販売価格  22,000,000円
現状家賃  72,000円
専有面積  29.61㎡(1LDK)

いま主流の1LDKタイプ、独立洗面台や浴室乾燥機などの室内設備、セキュリティーや宅配ボックスなど女性に人気のある仕様が揃っており、建物のクオリティは申し分ありません。ここで問題なのは物件価格と毎月の収支です。弊社物件と比較してみます。

弊社物件との比較をすると

某社物件
(新築)
福岡市南区
弊社物件
(中古)
福岡市博多区
築年数 新築物件事例N社 12年物件事例弊社
販売価格 22,000,000円 11,200,000円
ローン借入額
(借入期間35年)
21,900,000円 11,000,000円
家賃 72,000円 47,700円
ローン返済額 ▲72,546円 ▲36,438円
管理費積立金管理委託料 ▲13,740円 ▲7,140円
毎月の収支 ▲14,286円 +4,122円

お分かりのように、毎月の手取り額がなんと18,408円(14,286円+4,122円)も違うことが分かります。これが10年続いたとしたら、毎月18,408円×12ヵ月×10年、なんと手元に残るお金の差が200万円以上違うのです。

さらに物件価格は約半分、つまり同じ金額で中古マンションが2件買えることになり、手取り家賃は2件分で95,400円、新築と比べて+23,400円(95,400-72,000)となります。

安次嶺 暢平安次嶺 暢平

以上を見て、新築と中古、どちらを選んだほうが良いと思いますでしょうか?答えは言うまでもありませんね。

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新築マンションが不動産投資で有利になるケース

ちなみに新築がダメだと言っているのではありません。誤解しないでください。新築を購入したほうがよい場合が実は2つあります。

1つ目は「相続対策」です。現金を相続した場合はそのまま相続税がかかりますが、不動産にすると3割~4割圧縮することが出来ます。また、頭金を物件価格の30%以上払える方であれば毎月の収支がプラスになるので、自己資金利回りに対する資産運用として活用できます。

新築マンションが有利になるケース
  1. 相続対策をする場合
  2. 頭金を30%以上支払える場合

詳しい内容は今回省きますが、資産1億円以上の限られた富裕層が出来る方法ですので、年金対策や生命保険対策としてマンション経営を考えるのであれば、やはり中古を選ぶべきです。

マンション経営の王道へ

以上のことをSさんに伝えました。

Sさんは自衛官にマンション経営が必ず必要であること、福岡中古ワンルームがベストであることを理解納得し、新築は買わないことを決めました。同時に中古ワンルームマンションを紹介してほしいと言ってくれましたので、改めて弊社で紹介させて頂きました。

実はそのマンションが、さきほど例に挙げた物件だったのです。

安次嶺 暢平安次嶺 暢平

(もちろん表には出していない、非公開のマル秘物件。弊社は直接ご相談いただいた方限定で物件紹介をしています)

Sさんには、こんなありがたいお言葉を頂きました。

自衛官自衛官

即決で購入を決めて頂き、本当に素晴らしい物件を紹介してくれて感謝しています!

実はご自身や奥様も含めて5件買いたいという目標を持っていますので、今後も御紹介する約束をしています。「福岡・中古・ワンルームで将来の安心をつくる」まさに弊社が掲げるマンション経営の王道を歩み始めているのです。

自衛官のための不動産投資まとめ

安次嶺 暢平安次嶺 暢平

自衛官の方がマンション経営をすべき理由、選ぶべき物件、ご理解頂けましたでしょうか?

マンション経営は正しい考え方、正しい物件の選び方をすれば、必ず成功します。ただし多くの自衛官の方が、営業マンの言われるがまま購入してしまい、後から後悔するケースがあとを絶ちません。

この記事が、働いている全ての自衛官の方にお読み頂けることを願っています。

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達仁.comでは、以下に該当する人に特別条件でコンサルさせていただきます。
通常だと、1時間1万円の個別コンサル・セカンドオピニオンを、期間限定・人数限定で1時間無料でコンサルさせていただきますので、お早めにご連絡ください。

無料コンサルティングの条件

1、現在自衛官の方で、福岡新築ワンルーム業者から営業を受けている方
2、具体的な物件提案(中古を含む)を受けているが、営業マンや物件に不安がある方
3、既にマンション経営を始めている自衛官の方で、将来に不安を持っている方
4、その他マンション経営全般に関する質問をしたい、自衛官の方

※無料コンサル期間:2021年12月31日まで
※先着5名まで

福岡ワンルーム会社の代表を務め、自らも福岡中古ワンルームマンションを所有、管理組合理事長も務める、プロ中のプロがマンション経営の王道をお伝えします。

安次嶺 暢平安次嶺 暢平

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