先日、筆者あてに1本の電話が。
取引先か業者からだと思い話を聞いていくと、不動産投資の営業電話でした。

●エンクレスト（えん）
●グランフォーレ（コーセーアールイー）
●ネストピア（ネスト）
●ランディック
●サヴォイ（ダイナ）

特定企業名は言えませんが、福岡で代表的な上記新築ワンルームの1社です。
どんな内容の話をするのか興味もあったので、聞いてみることに。
そして営業マンに質問

安次嶺暢平

「ところであなたは自分の会社の新築マンションは購入したの？」

営業「いいえ・・」
筆者「どうしてですか？」
営業「私はまだ年収が足りなくてローンが通らないんです」
筆者「あなたの上司や役職者は？年収は足りるでしょ？」
営業「もちろん購入しています」
筆者「そうですか。その事実が分かる書類を見せてくれるなら会ってもいいですが？」
営業「すみません、今回は結構です。ガチャッ、プー、プー・・・」
筆者は個人で福岡・中古ワンルームマンションを2室所有しており、お客様にも同じ中古ワンルームマンションをお勧めしています。一方で私が出会った限り、他社の営業マンは自社で販売している物件を購入しません。不思議だと思いませんか？

今回は、なぜ99％の営業マンは自分が販売している物件を買わないのか、その驚愕の理由について明かしていきます。

これから不動産投資を検討する方、既に不動産投資の営業、特に福岡の新築ワンルームマンションの営業を受けている方は必ず読んでください。一生後悔しないために・・・

不動産投資の意義と価値

ところで皆さんは「老後2,000万円問題」に対して、現時点でどこまで準備が進んでいますでしょうか？

老後2,000万円問題とは？

金融庁の報告書によると老後2000万円は以下の前提のもと算出されています。
・夫65歳、妻60歳の時点で夫婦ともに無職である。
・30年後（夫95歳、妻90歳）まで夫婦ともに健在である。
・その間の家計収支がずっと毎月5.5万円の赤字※である。
※総務省「家計調査」（2017年）における高齢夫婦無職世帯（夫65歳以上、妻60歳以上）の平均。

簡単に言うと、「年金だけでは足りないから、老後の資金は自分で何とかしてね！！」と国から宣言されてしまったということです。色々と不平不満はあると思いますが、あなた一人ではどうすることも出来ないので、将来に向けて今から自助努力するしかありません。

特別公開！私の資産運用内容

筆者（35歳）が実際に取り組んでいる資産運用を特別に公開します。

上記3つを65歳時点で解約すると、解約返戻金として約1,300万円の現金が入ります（税控除前）。
更に別で確定拠出年金と積立貯蓄をしていますので、35歳の現時点で2,000万円問題は解決しています。

ただしこれだけだと、65歳以降はこの2,000万円を取り崩して生活する訳ですから不十分です。そこで不動産投資が役に立つわけです。現在2件所有ですが、どんどん買い増ししていき、毎月家賃収入20万円を目標にしています。

毎月の生活費：月20万円の家賃収入
その他出費　：貯めた2,000万円（妻との旅行、趣味、子供や孫へのプレゼントetc）

もうお分かりのように、安心の老後を送るためには、不動産投資は必ず取り組むべきなのです。

営業マンは不動産投資をなぜ自分でやらない？

老後のために必ず不動産投資は必要なのに、なぜ営業マンは自社で販売している物件を買わないのでしょうか？その理由は2つあります。

１、自社商品が新築ワンルームマンション

新築ワンルームマンションは建築時に様々な経費や業者利益が乗っているため、購入した瞬間資産価値が20～30％下落します。また、購入時の家賃が一番高く、10～15年で25％家賃が下落するため、毎月の手取りがガクンと減ってしまうのです。営業マンは当然このことを知っているので購入しないのです。

※新築を購入してはいけない理由は、下記も参照ください。
【注意】福岡の新築ワンルームマンション経営の営業を持ちかけられている方へ ｜ 資産管理の達仁com 

２、自社商品に自信がない（自分が住みたくない）

以外かもしれませんが、50％以上の方が物件を見ずに購入します。つまり建物の外観＝建物管理を見ずに月々の収支だけで買う判断をするのです。

「マンションは管理を買え」という格言があるぐらい、管理状態は入居率を左右します。特に女性は第一印象で決める傾向があります。

つまり、どんなに価格が安く現状利回りが高い物件でも、管理状態が悪ければ次回以降の空室リスクは非常に高くなります。営業マンは自分が売る物件の管理が悪いことを知っていますから、自分が住みたくない＝自分が買いたくないのです。

不動産投資のおすすめ地域と条件

次に、不動産投資のおススメ地域と条件についてお伝えします。

１、福岡市、その中でも更に絞ったエリア

数あるエリアの中で、福岡市は最もおすすめです。

令和2年度国勢調査（速報値）によると、福岡市の人口は5年前よりも4.9％伸び、ついに160万人を突破しました。統計では増加傾向が2035年まで続くと見込まれており、安定した賃貸需要が見込めます。

2021年11月12日付日本経済新聞で特集が組まれていましたが、福岡市が進める天神ビックバンの第一号、「天神ビジネスセンター」が遂に完成しました。計画では計30棟の建て替えが予定されており、同時進行の「博多コネクティッド」と合わせた大規模な都市開発により、就労人口の増加＝周辺居住人口の増加が確実視されています。

さらに弊社は長年の経験と実績から、最も賃貸需要が高い赤枠エリアに絞っており、資産価値の面からも安定した物件のみご紹介しています。

２、5つの条件

マンション経営は、成功する5つの絶対条件があります。
①立地と環境
②建物管理
③専有面積と間取り
④室内の差別化
⑤賃貸管理会社

この5つを守れば、必ず成功すると言っても過言ではありませんので、購入の際には必ずチェックしてください。

※5つの条件については、下記も参照ください。
不動産投資を始める方へ・マンション経営で回避すべき5つの条件 ｜ 資産管理の達仁com

新築は月々の収支＝キャッシュフローがマイナスに！！

１、福岡“新築”ワンルームマンション
では、新築ワンルームマンションを購入してはいけない理由を具体的に見ていきます。これは先日、筆者が実際に相談を受けた、新築ワンルームマンションの営業を受けた方から相談があった物件です。

毎月4,462円の赤字です。これだけ見ると、「毎月4,462円ぐらいだったら大したことないんじゃない？」と思うかもしれませんが、問題はここからです。先述したように、購入時の家賃が一番高く、10～15年で25％家賃が下落するため、次回以降の家賃はガクンと落ちていきます。

概ね10～15年で25％下落しますので、その場合で計算すると、なんと毎月21,472円の赤字になるのです。
こんな状態でマンション経営をする意味があるのでしょうか？
営業マンが買わない理由がこれで明白ですね。

中古はプラス収支

では弊社が専門的におすすめしている中古ワンルームマンションを見ていきます。これは先日筆者が実際にある方に購入頂いた物件です。

この物件だと毎月の収支はプラスになり（固都税除く）、さきほどの新築と比べると、なんと毎月23,079円（1,607＋21,472）もの差がつくのです。

新築と中古、どちらを選ぶべきかは説明するまでもありません。

不動産投資を勧める筆者の自信

筆者は個人で福岡ワンルームマンションを2件所有し不動産投資を実践していますが、自社で販売している“中古”を所有していることは言うまでもありません。

「自社の商品を自分で買い、自信があるからお客様にも勧めている」
これが不動産投資の本来あるべき姿ではないでしょうか？

なぜ99％の営業マンは自分で不動産投資をしないのか？まとめ

これから不動産投資の営業マンと面談する方は、勧めている物件を営業マン自身が購入しているか、必ず質問してください。

また、もしすでに営業マンと面談していて怪しいと思った方は、必ず弊社のセカンドオピニオンを受けてください。本当にその物件を買って失敗しないか？通常1時間5万円の相談料を、期間限定・人数限定で1時間無料相談受付します。

「成功したければ、実践している営業マンに聞け！！！！」

※無料コンサル期間：2024年5月31日までにお問い合わせ頂いた方
※先着5名まで

・20～40代の方
・まだマンション経営を始めていない、始めて間もない方（1～2件のみ所有）
・お住まいが福岡、大分、佐賀、長崎、熊本、鹿児島、山口、広島の方

• ○○不動産の賃貸管理に疑問を感じる
• 担当者とのやり取りで、モヤモヤすることが多い
• 私と管理会社の担当者、どちらの主張が正しいのか、他を知らないので正直分からない。でもとにかく不満
• 空室が埋まらなくて焦っている。管理会社から空室を埋めるための策を報告されたことはない
• 賃貸管理会社を変えたいと考えたことはあるが、手続きや引き継ぎがなどがめんどくさそう

これらのお悩みを抱えていらっしゃる方、実はけっこう多いのではないでしょうか。

今回は、当サイトを運営しているライズグループが実際に解決した事例をもとに、賃貸管理会社への不満の対処法をお伝えしていきたいと思います。

賃貸管理に対する不満、不信が募っていたオーナー様

2019年にあるオーナー様、Sさんからご相談をいただきました。当時のＳさんはこんなお悩みを抱えていました。

オーナー様（Sさん）プロフィール

1. 40代女性
2. お住まい：東京都在住
3. 所有物件：福岡市内（市街地から少し離れた立地）の一棟マンション22戸

• 悩み1　A社（大手賃貸管理会社）の賃貸管理がずさんすぎる
• 悩み2　購入して数年が経過しているが、なかなか空室が埋まらない（3部屋空室）
• 悩み3　入居者の滞納が多い
• 悩み4　高齢者や生活保護者の入居者が多く、先行きが不安

今回のオーナー様は、所有物件が遠方にあるため、自分で現地に行って空室の原因を探ったり現状をしっかり把握することが難しく、しかも毎日お仕事で多忙なため、仕方なしに問題を先送りにしている中、なんとか解決したいとご相談を頂いた方でした。

実際に上記の問題をどう解決していったか、これからその方法をお伝えしていきます。

問題解決のパートナー

Sさんから始めてご相談をいただいてから、数週間後、弊社に賃貸管理を移行していただけることが決まりました。

清水　里美

私が担当させていただきました。

弊社が賃貸管理を引き継ぐ際には、担当者が各お部屋へ文書とお電話にて1部屋づつご案内を差し上げます。ご連絡を差し上げる際には、お部屋の不具合等も一緒に確認するのですが、そこで私は衝撃を受けました。

管理がずさんすぎる

入居者Aさん「共用部の電灯が殆ど切れていて真っ暗、何度も連絡したけど対応してくれない・・・もう諦めていました。」

入居者Bさん「１０年以上住んでいて、連絡した事に対応して貰ったことがないのでA社は、そういうものだと思っていた。」

更にはこんな内容まで

入居者Cさん「A社と、町内会費を支払わなくて良いという内容の覚書を交わしているのですが、払わなくても良いですか？」

！！！？

驚いて理由を伺うと、

入居者Cさん「毎月支払っている町内会費が、町内に支払われてなかったのです。振り込みをしても支払われないなら、払いたくないので覚書きを交わしました・・・」

言葉を失いました。その町内会費は、どこに行ったのでしょうか？

耳を疑うような相談が多数あり、この様なご不満から退去されたお部屋も、少なからずあったに違いないと感じました。その事実をオーナーのSさんはもちろん知りませんでした。

管理を引き継いでからは、電灯の交換も済ませておりますし、過去やり過ごされた内容も着実に対応しております。物件の質がどれだけ良くても、管理がずさんで入居者様を無視するような対応をしてしまうと、入居者様は早いうちに退去してしまいます。

放置された1室

また、空室の1室は工事がされていない状況でした。それも室内は、ドアを開けた途端に閉めたくなる程荒れており、呼吸を止めたくなるほど汚いまま放置されていました。どうも夜逃げをされたお部屋のようで、なんと1年間も放置されていたらしいのです。

直ぐに対応し、工事をすれば次の入居者に入って頂けたでしょうに・・・。家賃が5万円と考えると年間60万円の損失です。

管理移行後は工事を進め、工事完成前にお問合せも沢山頂いております。賃貸管理会社の怠慢でオーナーが不利益を被るというのは絶対にあってはならないことだと思います。

家賃を払わない入居者と、家賃滞納を保証会社に連絡しない大手A社

問題はそれだけではありませんでした。管理を引き継いだ際、2ケ月分の家賃を払っていない入居者の方が1名いらっしゃいました。

私が驚いたのは滞納自体ではなく、そのお部屋は（滞納の）家賃保証契約をしているにもかかわらず、保証家賃が下りていないという問題でした。

滞納の家賃保証契約をしているのに保証家賃がでない？これはどういうことでしょうか。

家賃滞納保証の仕組み

そもそも「家賃保証契約」とは、「入居者が滞納を起こした場合、保証会社がかわりに家賃を保証する」という、入居者が入居前に加入する保証契約です。近年は、この保証に加入してもらうことが必須になってきました。

そして保証会社に加入した場合、大きく分けて2つの保証内容に分かれます。

1. 1つ目は、毎月の家賃回収を「保証会社」がおこない、「保証会社」から「賃貸管理会社」に家賃が送られ、最後に「オーナー様」へ送金するシステムです。この場合、「入居者」から「保証会社」に家賃が振り込まれなかった場合も、「保証会社」は「賃貸管理会社」に保証家賃を送金します。なので滞納中も家賃はオーナー様に無事届きます。滞納している家賃の請求は保証会社が替わりにしてくれるので、とても便利なシステムです。
2. 2つ目は、「賃貸管理会社」が家賃回収を直接おこない、「入居者」から家賃が振り込まれなかった場合は「保証会社」に通知することで、家賃が保証されるというものです。いずれにしても、「管理会社」は保証会社からお振込み頂ける仕組みで、オーナー様は家賃を受け取ることが可能になります。

A社がつかっていた保証は、2つ目の「滞納保証の仕組み⓶」

オーナーS様は、家賃未回収の理由を「入居者の夜逃げの可能性あり」とA社から説明を受けていました。

ですが先ほど説明した通り、滞納が起こった際の入居者への連絡等は保証会社が全て対応してくれ、家賃も保証されるはずです。この時点で矛盾が発生しています。後々、この問題は「A社」が「保証会社」に滞納が起きた事実を告げていないがために「保証家賃」も入ってきていなかったということが発覚しました。

賃貸管理会社は規模ではなく質

更に管理移行後、「夜逃げかもしれない」と伝えられていた入居者とも電話が繋がっています。夜逃げでもありませんでした。A社は入居者の夜逃げのせいにして、賃料回収のための行動を起こさずにいたことが更に発覚したのです。

不動産業界にいる人間であれば、誰もが知っている大手賃貸管理会社だっただけに、私は驚きを隠せずにいましたが、オーナーのSさんも最初はまさかと思われたかと思います。

私たちが管理を引きついだ後、その入居者からの滞納はなくなりました。入居者の勤務先の社長様を交えて、家賃の滞納について話し合いをおこないました。もちろん、オーナーのSさんには一切負担がかからないよう、全てこちらで対応し、管理に関することは全て任せていただきました。

管理会社としてやるべきことをしっかりこなしていれば、問題は早いうちに対処できます。しかし、賃貸管理会社の管理体制がずさんになればなるほど、入居者にもその姿勢や在り方が伝染してしまうのです。

空室が埋まらない場合の解決策

オーナー様の中には空室でお困りの方も多いのではないでしょうか。

「長い間、空室が埋まらない。かといって解決方法が分からない」

空室でお困りの多くのオーナー様は上記に当てはまるかと思います。

こんな時、多くの方が考えることとして「大手賃貸管理会社に賃貸管理をお願いすれば空室も埋まりやすいんじゃないか？」この発想がございます。

確かに大手管理会社に任せれば、直営店舗があるのでお客様を紹介してくれるので安心できそうですよね。しかし、もし直営店舗以外で自分の物件情報が全く公開されていないとすればどうでしょうか？

大手賃貸管理会社は自社サイトや、直営店舗でしか部屋を紹介していないところも多い

その会社の店舗のみでしか、物件が紹介されない場合、たまたま系列店に入店した人しか入居者候補となりません。それは機会損失のリスクを自ら被るようなものです。ネット社会の時代に、SUUMOやホームズなどのポータルサイトに情報を掲載しないというのは致命的です。早く入居付けするための必須条件として「認知度を高める」というのは非常に大切なのです。

今回ご相談を受けた一棟マンションは、引き継いだ当初、3部屋が長期空室でした。約1年半埋まらない部屋もありました。立地はお世辞にもよいといえない郊外の一棟マンション。

オーナー様も半分しょうがないと諦めていました。しかし、当社で募集を開始し、2ケ月で2部屋成約になりました。それも、オーナー様も自社でも理想としている「良いお客様」に恵まれたのです。

これも地域性や競合物件をしっかりと分析し、認知度を上げ、様々なノウハウを駆使しながらおこなったマーケティング戦略が功を奏した瞬間です。

賃貸管理会社の仕事

弊社ではお預かりしたお部屋を満室にし、オーナー様に喜んで頂くのが管理会社の仕事だと考えています。

「満室経営」「最短空室期間」を常に目指しています。

そしてオーナー様の物件に問題が起こらぬよう、入居者の属性や建物内の居住環境、マンション・アパート内の共通ルール、規則など、

全てをしっかり管理することが賃貸管理会社の仕事であり、そういったことが長期的にオーナー様の資産を守ることに繋がると考えています。逆に小さな問題を放置すると、やがて大きな問題に発展し、もともと管理しきれなかった会社はもっと管理できなくなっていきます。「火は小さいうちに消す」これが重要です。

賃貸管理会社に不満や疑問を感じられている方は、今が変わる時かもしれません。オーナー様の「決断」から全てが変わり始めます。問題を放置せず、決して諦めないでください。

一番の解決の近道は「管理会社の変更」

様々な問題に焦点をあて、今回の管理会社の問題についてお伝えしてきましたが、実はこれらの問題を全てオーナー様一人で解決するには、かなり骨の折れる作業となってしまいます。お仕事をされている方や、所有物件が自宅から遠い方であれば、一人で解決するには不可能といっても過言ではありません。やはりここは「信用できる管理会社」に管理の変更を依頼する必要があります。

しかしどんな会社であれば、安心して任せられるでしょうか？大手賃貸管理会社？物件からすぐ近くの管理会社？入居率が高い会社？

上記は確かに1つの選択肢ではありますが、それだけで選んでしまうと失敗する可能性が高くなります。

大手管理会社なのになぜ問題が起きるのか

A社の場合、大手賃貸管理会社であるにもかかわらず、何故まともな管理ができていなかったのか。

A社から弊社に管理物件が移ってくるのは、今回が初めてではなく、様々なオーナー様の不満から今まで何戸も管理が移ってきています。

これまでA社の社員とのやりとりの中で私が感じたことは、A社は管理戸数とスタッフ数のバランスが合っておらず、スタッフの仕事量のキャパが完全にオーバーしているため、皆自分の仕事をこれ以上増やしたくないがために優先順位の下がることはたらい回しにしているというイメージがありました。

社員のモチベーションの問題でもあります。管理戸数が少しくらい減っても大手企業の1社員に大きな影響はないのでネームバリューにあぐらをかいている。自分の仕事を増やしたくないから最低限のことしかしないという風潮をA社の仕事ぶりを見て感じてしまいました。これは現在A社に管理を任せていて不満を感じられている方は、かなり共感できる話だと思います。

上手くいっているオーナー様は、会社の規模や、物件から近い会社ではなく、

• 管理会社自体の「問題解決能力」が高いかどうか
• オーナー様の顧客満足度を追求する理念があり、その理念から一貫した行動をする会社かどうか

この2つで判断し、長期的なお付き合いができそうな管理会社を選んでいます。

管理会社の変更を悩んでいるなら、まずは1部屋の問題解決を任せてみる

かといって、実際にお付き合いする前から本当に信用できる会社かどうか、問題解決能力が高い会社かどうか、なんて分かりずらいですよね。

そんなときは、まずは「問題を解決してくれそうな会社」を予め何社かピックアップし、一番問題のある1部屋、もしくは一番大きな問題1つについて、相談してみましょう。

「たった1部屋の問題を任せて、相手にしてくれるのか？」と思われるかもしれませんが、ここで社員のキャパに余裕のない会社や、自社の利益だけを重視する会社は断ってくるか、全物件の管理をもらおうとしてくるでしょう。問題解決の方法を提示する前に管理を移行してほしいと言ってくるかもしれません。

しかし、顧客第一主義で問題解決能力のある会社は、1部屋でも真摯に対応してくれ、問題解決の方法を管理移行前に提案してくれます。

1部屋の問題、1つの問題に対して、「納得できる問題解決方法を提示してくれたら、御社に管理を移行してもいい」と伝えてみましょう。そこでどれだけの想いと能力があるのかテストすることができます。テストをせずに全部屋の管理移行をしてはいけません。

賃貸管理会社の変更はめんどくさい？

実際に管理会社を変更するとなると、かなりの時間と労力がいるんじゃないか？

こんなふうにお考えの方もいらっしゃるかと思います。難しく思える管理変更ですが、実はとても簡単です。

管理移行する会社が決まったら、管理会社に移行の手続きを全て委任すれば良いだけです。委任状を作成してもらい、委任内容を確認してそこに署名することで、入居者への連絡、家賃振り込み先変更、管理の引継ぎ手続き等は全て新しい管理会社がやってくれます。

もしそれを面倒くさがる管理会社であれば、変更する会社を検討しなおしたほうが良いでしょう。

ライズグループはどんな賃貸管理会社？他社との違いは？

ここまで読んでいただきありがとうございました。収益物件のお悩みについて、少しでもお役に立てたのであれば嬉しく思います。

ここで私たちライズグループについて簡単に自己紹介させていただきます。

当社は創業から17年間、投資用不動産だけを専門にお客様の人生の向上に貢献してきました。

創業時から一貫していることは、

• 賃貸管理は戸数よりも質を追求し続ける会社であるということ。
• おかげさまで創業から１７年間、物件購入に関するクレーム０件。顧客デフォルト０件（ローンを払えなくなったお客様の件数0件）
• 業界最高水準の年間平均入居率99.41%（当社売主物件の入居率。第16期2018年10月～2019年10月の月末時点の入居率から算出、9月末時点では入居率100％を記録、平均15日で新しい入居者が住み始める。）
• 満足して2件目を購入するお客様の割合82.5%（2016年～2019年）

質を追求する姿勢が結果にも反映されてきました。

代表の黒沢　勉は投資不動産業界35年のキャリアを持っており、バブル絶頂期から、バブルの崩壊、リーマンショックなど、不動産投資における多くの歴史、事例と向き合い、常に不動産投資の本質と向き合ってきました。ずさんな管理や最低限の管理しかしない会社にまかせて失敗している方もたくさん見てきました。

ライズグループでは時代の教訓を活かし、不動産投資は量よりも質、徹底的に質にこだわる。そして、お客様から信頼を得られる企業こそが永続する成長企業への一番の近道だと考え、常にお客様の長期的な幸せから逆算して不動産の販売、賃貸管理をおこなっています。

ご相談及び現地調査、現状調査につきましては、現在、完全無料で行っております。

東京・千葉・神奈川・福岡の賃貸物件でお困りのことがございましたら、お気軽にご相談ください。若手ではわからない市場のダイナミズムを知っている本当のプロとして、机上の空論一切なしの価値ある情報提供をさせていただきます。

皆さまのお力になれるよう、全力で支援させていただきます。管理についてお困りの方は、お問い合わせページから一度ご相談ください。

世の中には、不動産業者がさまざまあります。不動産業者と一言にいっても、投資用の不動産を販売している会社、賃貸仲介をしている会社、賃貸管理・建物管理をしている会社など、業者のタイプはさまざまです。

更に、投資用不動産を販売している会社の中でも、新築マンション、中古マンション、ワンルームマンション、一棟マンション、一棟アパートとそれぞれ扱っている分野も異なります。

これだけ不動産業者があると、どの業者を選べば良いか？どの業者が信用できるのか？と多くの方は判断に迷うと思うのです。特に不動産投資、初心者の方にとっては経験が浅い分、業者選びに頭を悩ませる方が多いです。

信用できる業者ももちろんいますが、中にはただ物件を売りつけて、そのあとのサポートは何もしない。お客様を食い物にする悪徳業者もいます。

付き合う業者によって、不動産投資でうまくいくかどうかが決まる場合もあるので、業者選びは極めて重要です。

今回は、信用できる不動産業者の選び方、業者を選ぶ際の判断基準となる情報をご提供させていただきます。

※この記事は不動産投資をするオーナー向けの記事です。

さまざまな不動産業者がある

冒頭でご説明したように世の中には不動産業者がさまざまあります。

中古マンションを中心に販売する会社もあれば、新築マンションを中心に販売する会社もあります。一棟マンション・一棟アパートの販売を中心にしている会社もあります。

また、投資用マンションのみの販売をしている会社、賃貸管理・建物管理を行っている会社など、それぞれタイプがあります。

そして、その中でも信用できる業者と、信用できない業者があります。

また、この信用できる、信用できないという価値観も人それぞれ異なるので「この業者は信用できない」と1人の方がいっても、一方の人は「信用できる」となる場合もあります。

そのため、ある程度、信用できる業者と信用できない業者の定義付けをさせていただきます。

信用できる業者

信用できる業者は、嘘をつかないこと、迅速に対応してくれること、質問に正確に答えること、物件を買った後も定期的にサポートをしてくれること、物件の販売だけでなく、その後の管理もしてくれること。そういったことを実践する業者は信用できる基準と考えてよいです。

• 嘘をつかないこと
• 約束を守ること
• 書類のやり取りや報告を迅速に対応してくれること
• 質問に正確に答えること
• 物件を購入した後も、物件の管理をしてくれること

人それぞれ、実際に受けた対応によって信用できるかどうかは変わりますが、上記で挙げた項目を実践できる業者は、信用できる一つの基準と考えて良いでしょう。

信用できない業者

一方で信用できない業者は、嘘をつくこと、約束を破ること、対応が遅いこと、質問にあいまいに答えること、物件購入後のサポートが全くないこと、ということが考えられます。

• 嘘をつくこと
• 約束を破ること
• 書類のやり取りや報告が遅いこと
• 質問にあいまいに答えること
• 物件購入後のサポートがないこと

信用できない業者に当たると、書類のやり取りや業者側のミスが重なり、物件購入がスムーズに進まない。物件購入後に、購入時にはこんなこと聞いていない、話が違う。となる場合もあります。

顧客の求めているものに応えられるかどうか

人それぞれの価値観が異なり、信用できる、信用できない。という判断基準はありますが、根本的に重要なのは「顧客の求めているものに答えられるかどうか？」この一点につきます。

お客様が不動産投資をする目的は何なのか？不動産投資を通じてどうなりたいのか？不安に抱えていることは何なのか？しっかりお客様の声に耳を傾け、問題解決をし、願望を満たせるかどうか？そして、不動産を販売した後もお客様の資産のサポートを行い、最終的にお客様が不動産投資を通じて手に入れたい目的を果たすことが出来る。

それらをトータルでサポートできることが、信用できる業者かどうかの究極の部分です。

その間の業者とのやり取りの中で、嘘をつかなかったり、質問に正確に答えたり、約束を守ったり、というのが細かい信用できる、できないの部分になります。

「顧客の求めているものに応えられるかどうか」これが、信用できる業者の重要なポイントです。

不動産業者の選び方、判断基準

では信用できる業者を選ぶにはどのような基準で選べば良いのか？冒頭でご説明したように、信用できる業者を選ぶことで、不動産投資がうまくいくこともあります。

以下に不動産業者を選ぶ基準を記載しました。

不動産業者を選ぶには以下の4点を押さえることです。

• 担当者の質
• 会社の創業年数
• 論理を持って説明していること
• 物件の管理体制が整っていること

それぞれ説明していきます。

担当者の質

担当者個人の能力の違いによって、信用できる業者かどうか？判断することが出来ます。

担当者個人ごとで専門知識やコンサルタントの能力は異なります。そのため、お客様の抱えている悩みの問題解決ができるかどうかも担当者によって変わります。

また、担当者として重要な要素に、嘘をつかないこと、約束を守ること、迅速に対応すること、など、社会人として当たり前のことですが、こういったことが挙げられます。

前述した信用できる業者の選び方と内容が重複する項目もありますが、良い担当者と判断するための基準を以下に挙げました。

• 嘘をつかないこと
• 約束を守ること
• 迅速に対応すること
• 質問に正確に答えること
• 専門知識をがあること
• 問題解決能力があること
• 物件購入後もサポートしてくれること
• メリットだけはなく、リスクも話すこと

良い担当者から物件を購入し、付き合っていくことで不動産投資でうまくいく確率が上がります。

なぜなら、能力が高い担当者はお客様の求めていることや、問題を解決する能力が高いので、お客様の不動産投資をうまく進めることが出来るからです。

一方で悪い担当者に当たった場合は、注意しなければなりません。以下に挙げる項目に当てはまる担当者は悪いと判断できます。

• 嘘をつくこと
• 約束を破ること
• 対応が遅いこと
• 質問に曖昧な返答をすること
• 専門知識が不足していること
• 問題解決能力がないこと
• 物件購入後のサポートはしないこと
• リスクは話さず、メリットだけを話すこと

悪い担当者と当たった場合に、収益性の低い物件を薦められたり、結果として不動産投資でうまくいかなかったり、となる可能性が高まります。

もし悪い担当者と当たった時は、思い切って担当者を変更するように業者にいうか、業者自体を変えることです。

担当者が悪ければ、信用できない業者と言えます。

会社の創業年数

会社が創業してどれくらい経過しているか？創業年数を確認することも大事です。

せっかく良い物件を購入しても、会社が倒産してしまっては、今後その会社からサポートを受けることが出来ません。

会社が創業してからの年数によって、その会社の一定の信用レベルがわかります。

創業が長い会社の方が、浅い会社と比べたときに、より信用できます。

なぜなら、創業が長いということはそれだけ会社が継続して続いて、お客様から一定の信用があるとわかるからです。

もちろん、創業が浅い会社もお客様から信用がある会社もありますが、より信用できる会社は創業してからの経過年数が長い会社です。

会社が創業してから大体10年以上経っている会社を選ぶことを一つの目安とするのが良いと思います。創業から年数が浅くても、対応が良く、誠実に対応してくれる業者もいるとは思いますが、まだ創業して2～3年間、5年以内の会社だと、業績が不安定で数年で倒産する場合もあります。※もちろん全ての業者が、倒産するわけではありません。

10年以上、継続しているということは、お客様がその会社を信用している証拠でもあります。

創業から10年以上継続している会社を選ぶことで、信用できる基準にもなります。

説明の論理に根拠がある

不動産業者が説明している内容の論理に根拠があれば、信用できる業者かどうかの判断基準となります。

例えば、マンション経営の空室リスクを例に挙げて説明していきます。

マンション経営において空室リスクは最も避けなければならないリスクです。なぜなら、家賃収入がマンションオーナーにとっての収入源であり、空室になると家賃収入が入ってこなくなるからです。

そのため、業者がお客様に物件を提案する際には、空室リスクを出来るだけ抑えている物件を提案することが必須です。

そして、なぜ空室リスクを抑えることが出来るのか？理由を明確に説明できなければなりません。

マンション経営では以下6つの項目を押さえることで、空室リスクを限りなく抑えることが出来ます。

1. 賃貸需要エリア
2. 立地と環境
3. 専有面積と間取り
4. 室内の差別化
5. 建物管理
6. 賃貸管理会社

※この6つの空室リスクを抑える項目について、詳しくは以下の空室対策の7つの方法の記事に記載しています。ご参考ください。

参考記事：空室対策の7つの方法

それぞれ概要をご説明します。

１．賃貸需要エリア

これは、賃貸需要が見込めるエリアの物件を選ぶということです。賃貸需要が見込めるかどうかの根本の要因は、将来人口増加が見込めるかどうかです。将来、人口増加が見込めれば、賃貸需要も見込めます。

２．立地と環境

立地と環境が良い条件の物件を選ぶことで賃貸需要がさらに高まります。入居者は駅から近いか？物件周辺にコンビニやスーパーがあり、利便性良いか？その点を重要視しています。特に、駅から10分以内の物件は入居者からの人気も比較的高いです。

３．専有面積と間取り

部屋の広さと間取りは入居者のニーズに合っているかどうか？ということです。極端に狭すぎる部屋だと、圧迫感があり、入居者から好まれません。最低限、入居者のニーズにあった部屋の広さ、間取りが必要になります。

４．室内の差別化

室内が他の物件と比べて、差別化されていれば、更に物件の価値が高まります。室内の差別化というのは、入居者のニーズに合った内装、デザインクロスや雰囲気。男性、女性、年齢などどの層をターゲットにするのかによって変わります。

５．建物管理

建物の外観、内観の管理状態を良好に保つことによって、入居者からの印象も良くなります。特に入居者は建物の第一印象で、この物件に住みたいかどうかを直感的に考えます。外観、内観がしっかり清掃されている、古い設備が交換されているような、建物管理状態が良い物件を選びましょう。

６．賃貸管理会社

物件が空室になった時に、新しい入居者を募集するのは賃貸管理会社です。賃貸管理会社の迅速な対応により、次の入居者が決まるかどうかがかかっています。賃貸管理会社の入居者付けは重要です。

論理に根拠がある項のまとめ

上記6つの項目を押さえることで、空室リスクを最小限に抑えることが出来ます。特に、入居者を付けるためには今後も人口増加が見込める賃貸需要エリアの選定、入居者ニーズが高い立地と環境の選定は重要になります。

以上のように、しっかり空室リスクについて明確に理由を持って、対策を講じていると、説明の論理に根拠があります。（※今回は空室リスクを例に挙げて説明させていただきました。）

一方で、何の理由もなく「家賃収入が長期安定的に得られます。安心です。」と言われても、説明の論理に根拠がないので、信用は出来ません。

説明の論理に根拠があれば、信用できる業者の判断基準になります。

物件の管理体制が整っていること

物件の管理を適切にしていなければ、資産価値が低下していきます。物件の外観や内観が汚れたり設備が故障したり、そして最終的には入居者が付かない物件になる場合があります。

そのため、不動産投資では物件の管理が極めて重要なのです。資産価値が維持・向上していく取り組みをしなければなりません。

物件選びも重要ですが、買った後の物件の管理も重要です。

特に、物件の中でも中古マンションの管理体制は重要です。中古マンションは築年数が10～20～30年と経っている物件もあるので、経年劣化から、設備の故障が発生する可能性があるからです。

中古マンションには5～10年以内の築浅の物件もあれば、築20～30年の物件もあります。賃貸管理、建物管理を常に良好に保っていけば、30年40年、それ以上と資産価値を維持・向上していくことが可能です。

資産価値が維持・向上していけば、経年劣化を抑えることが出来るので、物件を長期的に保有することが出来ます。そして、入居者が継続的につき、家賃収入が維持・向上していきます。

物件の管理状態を良くしていくことで、長期安定的な家賃収入に繋がるのです。

そのため、物件の資産価値の維持・向上、入居者付けこの2つの点から管理体制は重要です。

どのような管理会社を選べばよいか？

管理会社には賃貸管理会社と、建物管理会社があります。賃貸管理会社は入居者とのやり取りや、新規入居者の募集、物件内部の掃除やリフォーム・リノベーションの提案など、一室の管理を全て担ってくれます。

一方、建物管理会社は建物全体、外観や内観を綺麗にするために、掃除を定期的に行ったり。古くなった設備を交換したり。建物全体の管理をしています。

具体的に、管理体制が整っている会社とは

賃貸管理会社

1. 空室時、新規の入居者付けが早い
2. 書類のやり取りや報告が迅速である
3. 入退去の報告を定期的にしてくれる
4. リノベーションやリフォームで、物件の資産価値維持・向上の提案をしてくれる
5. 4.の内容から、家賃をアップし、収益性アップの提案をしてくれる

建物管理会社

1. 建物の外観や内観の清掃を定期的に行う
2. 古くなった設備の交換を実施する
3. 建物入居者の依頼に迅速に対応する

以上の点を押さえている管理会社を選べば、物件購入後も適切に物件管理を行うことが出来ます。

信用できる業者の基準に、物件の管理体制が整っているかどうかは重要な判断材料です。

まとめ

以上の説明から、信用できる業者を選ぶには、以下の4点を押さえることです。

1. 対応が良い担当者から物件を購入すること
2. 会社規模が10年前後の会社を選ぶこと
3. 論理を持って話していること
4. 物件の管理体制が整っていること

ぜひ上記の判断基準を持って、信用できる不動産業者を選んでください。

大神　健志

弊社は中古ワンルームマンション・中古ワンルームリノベーション物件の管理、販売の実績があります。エリアは1都3県・福岡県に管理実績があり。

もし、中古ワンルームマンションの売却・購入、管理のことで詳しくお聞きになりたい場合はお気軽にお問い合わせください。

あなたが現在抱えている悩みや問題解決のお手伝いをさせていただきます。

総供給328棟、15,338戸という圧倒的な販売数を誇るルーブルマンションシリーズを分譲しているTFDコーポレーションとは、いったいどんなディベロッパーなのでしょうか。

分譲区分のワンルームマンション業界の老舗が支持され続ける秘訣を探ってみました。

TFDコーポレーションとは

株式会社TFDコーポレーションは、港区赤坂に本社を置く、分譲区分ワンルームマンションディベロパーの大手にして老舗の会社です。会社設立は1977年で、2014年度年間売上げは210億円、この記事の最初にも書きましたが、メインブランドのルーブルマンションシリーズは、過去15,338戸の供給実績を持ちます。

関連会社として、マンション管理会社の株式会社TFDコミュニティと、賃貸管理会社のTFDコーポレーションとは、エステート、売買の株式会社TFD不動産販売をグループ会社として持っています。

つまり、分譲区分マンションを自社グループですべて完結できる総合ディベロッパーと言うことができると思います。

ルーブルマンションシリーズの特徴

TFDコーポレーションが供給するルーブルマンションシリーズは、投資用物件でありながら、長期に渡る資産を安定形成していくために、付加価値の高い物件作りを目指してきたようです。

実際に、あちらこちらにあるルーブルブランドのマンションは、分譲区分のワンルームマンションらしいクオリティの高い物件になっています。

また、のちに詳しくお伝えしますが、分譲された時期にもよりますが、城西城南をはじめとして「都心23区」という立地にこだわっており、資産価値が長期にわたって維持されることを意図しているようです。

建物としては、防犯面、安全面、快適性を意図して、分譲ワンルームマンションとしては、標準的な設備を使用しているように思われます。

ルーブルブランドの立地

総戸数15,338戸、総供給棟数328棟のうちわけは、公式サイトによると以下の通りになっています。

• 総供給戸数15,338戸、 総供給棟数328棟。
• 全ルーブルマンションシリーズのうち、最寄り駅まで徒歩10分以内に位置する物件率　約93％。
• 全ルーブルマンションシリーズのうち、最寄りの4年制大学まで3km圏内に位置する物件率　約95％。
• 全ルーブルマンションシリーズのうち、最寄り駅から主要ターミナル駅（渋谷・新宿・池袋）まで所要時間30分以内（※）に位置する物件率　平均約95％。※電車の乗車時間（乗り換え・待ち時間は除く）

データ参照元：TFDコーポレーション公式ホームページ

公式サイトの情報によると、概ね90％以上が資産価値が比較的高いエリアに立地していることがうかがえます。もちろん、1977年に創業してからこれまでに至る間には、バブルの崩壊など、ディベロッパーとして苦しい時期を幾多も乗り越えてきているのは想像に難しくありません。

当然、仕入れの厳しかった時期などを中心に、ディベロッパーとして存続するために立地が微妙なラインでも過去分譲してきたことと思います。しかし、いずれにせよ40年もの長きにわたって、ディベロッパーを経営し続けることができるのは、お客様からの支持があったからです。

そういう意味で、お客様を納得させるだけの立地に、お客様が納得し満足するだけのクオリティの建物を供給してこられたのだと思います。

TFDコーポレーションの営業方法は？

Googleで「TFDコーポレーション」と検索すると以下の画像のような関連キーワードが表示されます。関連キーワードとは、TFDコーポレーションとは、コーポレーションと検索した人がいっしょに使うワードで多いものを表示したものです。

投資用ワンルームマンション販売なので、当然といえば当然なのですが、やはり上位に、「迷惑電話」というキーワードがあります。

特定商取引法などによる規制や個人情報保護法による逆風から電話営業によるセールスが非常に厳しい時代にありますが、TFDコーポレーションは、現在も電話営業を主体として販売しているようです。

もちろん、他にも手法はあると思いますが、ワンルームマンション販売手法としてもっとも特徴的な電話営業は現在も健在であることがわかります。

電話営業は、どうしてもネット上で評判が悪くなってしまいがちです。インターネットでの書き込みは、匿名性が高いのであることないこと、主に悪口が書かれるからです。なので、ネット上の評判や評価をあまり当てにはしないほうがよいと思います。

他のブランドとの比べてどうか

TFDコーポレーションは、同業他社に比べてもかなり規模的に大きな企業ということができます。

ワンルームマンション業界の供給数で1位だった過去もあります。すべての年数を調べたことがありませんし、累計のデータがないので、なんともいえませんが、総供給戸数15,338戸、 総供給棟数328棟というのは、すごい実績です。

分譲数を同じく公開している老舗のスカイコートで、総供給戸数32,934戸、 総供給棟数911棟なので、スカイコートに比べると数こそ少ないものの、青山メインランドが2012年4月に200棟突破したとのことですので、かなり多いほうだと思います。

また、売上げ的にも、上場会社のFJネクストが、2014年度の売上げが単体で372億円とのことですので、TFDコーポレーションは売上げだけみても、かなりの規模ということができると思います。

金高時道

万が一あなたが今、TFDコーポレーションから電話営業等で物件紹介をされており、購入を迷われているのでしたら、一度ご相談ください。提供されているシミュレーション等を無料でセカンドオピニオン的に分析させて頂きます。

分譲区分の投資用ワンルームマンション販売で、ディベロッパー大手のFJネクスト(エフ・ジェー・ネクスト)という会社があります。都内を走っているとよくみかける、ガーラ（GALA）というブランドで投資用マンションを分譲しているディベロッパーです。

東証一部上場の会社で、分譲区分の投資用ワンルームマンション販売では、唯一の一部上場会社ということになります。

※以前は、クレアスライフさんも菱和クリエイト時代に、二部までは上場していましたが、一部は業界初だと思います。

FJネクストの知名度が高い理由

歴史的にも1980年創業で、すでに業歴37年以上が経過している名実ともにの古参で大手の業者です。では、分譲区分の投資用ワンルームマンション販売業界の中の立ち位置は、どうなのでしょうか。

GoogleやYahoo!などの検索エンジンで、FJネクスト(エフ・ジェー・ネクスト)と検索する人は多いです。なぜなら業界大手で、信用力がもっとも大きい業者のひとつであるからです。なので、他の業者に比べてもかなり検索されている回数は多いみたいです。

もうひとつの特有のわけとは

多く検索されているもう一つの理由は次のとおりです。

FJネクストは、今でもかなり強引な電話セールスでアポ取りして訪問する手法を選択しています。そのため、よくも悪しくも電話で名前を聞く人が多くなり、知名度が高まるので、より検索される機会が多くなったのだと思われます。

実際に、Googleで、FJネクスト(あるいは、エフ・ジェー・ネクスト)と検索するとさまざまなサイトが出てきます。そして、検索結果の2番目は、「FJネクスト(エフ・ジェー・ネクスト)からの迷惑電話に気をつけろ」という記事でした。

このようにネット上では、FJネクスト(エフ・ジェー・ネクスト)は、迷惑電話をたくさんする業者として若干叩かれ気味に見られいてるのも一つのようです。

電話営業は伝統的営業戦略

いずれにしても、分譲区分の投資用ワンルームマンションといえば、電話営業による販売が昔からメインで、特定商取引法による規制や個人情報保護法などによって、活動自体しにくくなっている中ですが、それでもなお、電話営業で販売している営業力は、企業としてのひとつの武器といえるでしょう。

実際に、私たちも電話営業でマンションを販売してきましたしその販売手法として有益性は変わることがないのは事実です。しかし、FJネクストは単に営業力があるだけではありません。

営業力が強くて、たいしたことない商品であっても、いくらでも売れるような企業だとしても、商品力が弱くてはいつか必ず衰退していきます。

エフジェーネクストが販売している「ガーラ」マンションシリーズは、分譲区分の投資用ワンルームマンションの中でも、物件自体のクオリティは非常に高い評価を得ています。立地もよい物件が多いですし、総物件数もかなりのものになります。

さらに建物の管理、賃貸管理も、自社グループ会社ですべて運営しており、ワンストップのトータルサービス提供がひとつの魅力と言えるでしょう。

このように、FJネクストは営業力だけでなく、しっかりとした商品力、ブランドや信頼を積み重ねた結果、上場会社で業界第一といわれるまでになったのあと思われます。

FJネクストの関連事業

FJネクストは東証一部上場の資金力を元に、さまざまな事業をグループ会社で行っています。核となるのは、ここまでFJネクストを育ててきた分譲区分の投資ワンルームマンションの販売と管理事業ですが、不動産というつながりから、いくつか事業を多角経営しています。

以下、グループ会社と各グループ会社が運営するサービスについてまとめました。

FJネクストグループ会社

1. FJネクスト
2. FJコミュニティ
3. レジテックコーポレーション
4. FJリゾートマネジメント

まず、FJネクストグループの核となるのは、株式会社FJネクスト（株式会社エフ・ジェ－・ネクスト）で、ガーラマンションの企画、開発、分譲をメインとした会社です。

分譲区分のワンルームマンションを販売するということは、当然のことながら、建物管理と賃貸管理が必要になりますので、建物管理と賃貸管理をするのが、株式会社エフ・ジェー・コミュニティです。

さらに、物件の企画、開発をするということは、建築が関係してくることになるので、関連ということで生まれたのが、株式会社レジテックコーポレーションです。

最後に、FJネクストは投資マンションを購入するような比較的豊かなサラリーマン層から富裕層がお客さんなので、顧客満足度を高めるために、FJリゾートマネジメント株式会社を設立されています。

各グループ会社で運営しているサービスをまとめてみました。

各社の取り扱い商品・ブランド

ガーラマンションシリーズ

言わずと知れたFJネクストの看板ブランド商品です。分譲区分のワンルームマンションシリーズで、投資用マンションをラインナップしています。

GALA RESIDENCE（ガーラ・レジデンス）

居住用のマンションシリーズです。もちろん投資としても扱うことができますが、間取りが主にワンルームではなくて、ファミリータイプで居住目的で購入される方向けのマンションとなっています。

ガーラ・コンシェルジュ

FJコミュニティが運営するガーラマンションシリーズで賃貸入居される方向けのサービス名称です。入居物件に関するさまざまなサービスから引っ越し先の斡旋まで幅広くサービス提供しています。

ガーラコンシェルジュ・プラス

同じく、FJコミュニティが提供するガーラレジデンスシリーズに入居される方向けのマンション購入居住者向けのサービスです。

キュリオシリーズ

株式会社レジテックコーポレーションが販売する外壁レンガと天然素材の高級輸入住宅のブランド商品です。健康、快適、安心をキーワードに商品企画、販売されています。

料亭や旅館

最後に、FJリゾートマネジメント株式会社が提供する旅館や料亭を紹介しておきます。

• 伊東遊季亭
• 伊東遊季亭川奈別邸
• 玉峰館

※FJネクストについてのさらに詳しい情報は、公式サイトをご覧下さい。参照：http://www.fjnext.com/

大神健志

FJネクストからの営業や提案を受けていたり、直接FJネクストに聞けないような相談等ある方は、お気軽にお問い合わせください。第三者的立場から、無料で投資の是非を分析させて頂きます。

※画像は、株式会社クレアスライフのＨＰのものです。

クレアスライフは、ワンルームマンションブランドのコンシェリアシリーズで有名な投資不動産ディベロッパーです。菱和パレスシリーズで有名な株式会社菱和クリエイトが、社名変更して株式会社クレアスライフとなりました。

クレアスライフさんの物件は、自社で用地仕入れから開発まで、すべて一環して行っているのが特徴で、デザイン性が高くてクオリティの非常に高い物件を資産価値の落ちにくい立地に建設し販売しているのが特徴です。

間違いのないディベロッパー

投資不動産業者としては、1985年創業で業歴が30年以上の老舗です。以前も書きましたが、大きなお金の動くディベロッパーで、30年継続できる企業はそう多くありません。ましてや、投資マンションの世界では、ディベロッパーは本当にたくさんの業者が入れ替わってきています。

業歴が長いという一点をとっても、常にお客様であるオーナーさまから支持されるような物件を供給し続けいることがうかがえます。

大神健志

※実は、株式会社クレアスライフの代表取締役である尾池雄二氏は、私と同じ年で、非常に懇意にさせて頂いています、過去、クレアスライフさんの物件を何軒かお客様に紹介させて頂いたことがあります。いずれの物件もよい立地にある物件で、立地にあった高級感がありながら、スタイリッシュな非常によい物件ばかりでした。

元は上場会社

菱和ライフクリエイト時代は、売上げの勢いがすさまじく、ジャスダック上場を皮切りに東証二部上場まで果たした過去があります。とある事件があって、創業社長の西岡進氏の退任と共に、上場も廃止して、現在の会社形態となりました。

上場廃止したとはいえ、やはりワンルーム業界では大手に分類されるので、用地仕入れ能力等が、そこいらの中小ディベロッパーとは格段に違い、本当によい場所にこだわって土地を仕入れます。さらに、その立地にあった物件を設計し建築するので、物件の販売開始と同時に、かなりの物件が売り切れになるくらいの勢いがあります。

それもそのはずです。

例えば、超都心で誰もが投資したいような場所に不動産が販売されたら、当然、一定割合買いたい人がいるのは無理なからぬことです。どう考えても、港区や千代田区、渋谷区などは希少性高いですよね。

中古が強いワンルームでも

正直、ワンルーム業界では新築よりも中古のほうが圧倒的に流通量が多いです。実際に、新築よりも中古のほうが利回りは高いですし、新築はどうしても割高になりがちなので、売りにくくなるのは当然です。

しかし、必ずしも、中古のほうが投資先として有利かというとそうではありません。

例えば、クレアスさんが販売する物件と同じような立地で、中古物件を探そうとしてもそう簡単には見つかりません。中古は売る人がいなければ、市場に出ることがないからです。なので、希に新築よりも中古のほうが高いことさえあります。

ところが、新築であれば、建てた分は売り物として確実に販売されますので、いち早く情報を知った人が買い求めると言うことになるわけです。

新築マンション投資の利点

さらに、新築マンションは、購入時築1年で10年後でも築10年、30年後には築30年です。ところが、築20年の中古マンションは、10年後に築30年になって30年後には築50年になってしまいます。

鉄筋コンクリートで、コンシェリアほど頑強に作られたマンションであれば築30年経過しても十分収益は得ていけることが想定されますが、正直築50年になるとかなり競争力が衰えるのは間違いありません。

そういう意味で、投資の目的として利回りはもちろんですが、ゴールセッティングとして10〜30年後の収益をイメージする人にとっては、新築は非常に効果的ということができるわけです。

東京で勝負しつづけるクレアスライフ

日本とりわけその中でも中心地である東京は、世界の主要都市に比べて不動産の価格が安くて、まだまだ価格の上昇してもおかしくない状態にあると尾池社長はおっしゃいます。

そのため、世界中の投資家がこぞって日本の不動産を購入している状況であり、そういう意味で、投資マンションのディベロッパーであるクレアスさんもオーナー様を外国からも取り入れようと、先般、台湾にも関連会社を設立されました。

なので現在クレアスライフさんは、日本国内だけなく、外国の投資家も含めたさまざまなオーナー相手にビジネスをしている状況です。そういう意味でも、業界の最先端と言って良いでしょう。

クレアスライフ関連会社

株式会社クレアスライフには、先に紹介した台湾の会社含めて、6つのグループ会社があります。

1. 株式会社クレアスパートナーズ
2. 株式会社クレアスコミュニティ
3. 株式会社クレアスレント
4. 株式会社クレアスサブリース
5. 株式会社アーバンプライム
6. 東京都心不動產股份有限公司（台湾現地法人）

それぞれ、各会社の業務を簡単にまとめておきます。基本的には投資不動産を活用していく上で、必要となる機能をすべて自社グループで対応できるようになっていると言って良いでしょう。

関連会社の役割

1. 株式会社クレアスパートナーズ･･･中古マンションの売買、自社物件の価値を維持したり、顧客の要望に応えるためにために売買しています。
2. 株式会社クレアスコミュニティ･･･建物の管理会社です。菱和クリエイト時代の菱和パレスからかなり多くの物件を管理している実勢があり、管理会社としても好評です。
3. 株式会社クレアスレント･･･賃貸管理業者です。クレアスさんの物件を購入した人のほとんどが主に集金代行管理で委託していることが多いです。
4. 株式会社クレアスサブリース･･･サブリースをするための会社です。リスク回避のために別会社にしたのだと思われます。
5. 株式会社アーバンプライム･･･家賃保証をする会社です。入居者が賃貸契約をする際に、保証人を立てられない場合、家賃の1ヶ月分の費用を支払ってもらうことと引き替えに保証人になるサービスをしています。
6. 東京都心不動產股份有限公司（台湾現地法人）･･･台湾で外国人投資家に東京のマンションを販売するための会社です。

大神健志

以上が、クレアスライフさんの簡単な紹介となります。非常に信頼できる業者さんだと言って良いでしょう。

スカイコート株式会社は、昭和44年創業です。創業当時は機械関連事業で、現在の不動産事業に参入したのは、昭和58年のことで、昭和59年から分譲区分で投資用ワンルームマンションを取り扱うことになりました。不動産関連業者として、すでに30年以上、企業体としては、45年以上存続しているもはや老舗の域に入った会社です。

現在でも、日経新聞を読んでいると物件を分譲する際には、必ず広告が載っています。2017年現在仕入れが極めて困難な状況にも関わらず安定的に物件を供給しているのは、老舗の業界大手だからこそ、できる技ということができると思います。

スカイコートの管理態勢

スカイコート株式会社は、物件の販売後の建物管理と賃貸管理も自社関連業者が実施しています。賃貸管理については、スカイコート賃貸センター株式会社が請け負っており、建物管理についてはスカイサービス株式会社が実施しています。

自社で物件のディベロップメントから販売、建物管理、賃貸管理までをすべて完結してきた実績は、顧客にとって非常に強い安心感につながると思います。実際に、多くのオーナーさんが、スカイコートさんから購入して、スカイコート賃貸センター株式会社の賃貸管理の提供を受けています。そして、かなり多くの人が、スカイコートの提供する借り上げ型のサブリースという家賃保証で賃貸管理をされています。（新聞広告もサブリースでの利回りも記載されていることが多いです。）

物件の販売を手がけるスカイコート株式会社と併せて、スカイコートグループと称しています。

スカイコートグループとは？

• スカイコート株式会社
• スカイコート賃貸センター株式会社
• スカイサービス株式会社

この3社を併せて、スカイコートグループと呼ばれています。スカイコート株式会社が区分ワンルームマンションの分譲会社で、スカイコート賃貸センターが賃貸管理をして、スカイサービス株式会社が建物管理をする。こんな流れです。

スカイコートで販売した物件については、将来に渡って、自社グループの手ですべて完結できるようになっています。

スカイコートが供給している物件の特徴

スカイコートが供給している物件は、非常にわかりやすいです。

というのも、基本的に物件名が、スカイコート○○という名前で、○○のところには、地名がきていることが多いからです。また、同じ地域で、スカイコートが供給しているマンションが複数ある場合は、第○と通し番号が振ってあることが多いです。

なので、スカイコート○○という物件については、ほとんどが、スカイコートが分譲した物件です。

スカイコートの物件の特徴は、非常にシンプルで、投資マンションとしての機能に徹しているということです。現在分譲している物件については、25㎡前後のやや広めで、シンプルな1Kタイプのマンションが多く供給されています。しかし、ほんの少し前だと18〜20㎡の1kが多く見受けられました。

シンプルイズベスト

そして、さらにかなり前のバブルの頃には、12〜16㎡くらいの3点ユニットの本当のワンルームタイプのマンションがほとんどでした。

当時のマンションをいくつか見たことがありますが、本当にシンプルな作りで、空室になった際は、現在かなり競争が厳しい状況になっているように感じられるものもあります。

現在の不動産業界の潮流としては、建物も内装も、デザイナーズ物件のように、見栄えのよい物件が多くみられるようになっています。スカイコートの物件は昔ながらのシンプルイズベストを貫き続けており、変わらないよさを継承しているように思われます。

おそらく、今後も変わらない伝統を武器に、物件を供給してくれて、新築ワンルームマンションの雄として、業界をリードしてくれることが期待されています。

マスコットキャラクターのスーちゃん

スカイコート株式会社には、スーちゃんというゆるキャラがいます。非常にかわいいキャラクターで、残念ながらあまり広告でお見かけすることはないですが、今後、一部の方の間で人気が出てくることも想定されます。

特徴は、スカイ仮面という種族で、性別は男の子、1969年4月5日生まれで1,000年以上生きて、1,000年後にはスカイ仮面になっているとのことです。身長は15㎝メートルで、くちばしが「ス」足が「カ」「イ」になっているのが特徴とのことです。

いろいろ細かな設定と特徴を持っているキャラクターで、かわいいかどうかは、人によって見方がわかれるところかもしれません。

いずれにせよ、今後の販促等で多々登場してくることも想定されますので、しばらく目が離せないキャラクターと言えるかも、しれません。

達仁comとスカイコート

私たちも過去、スカイコートの物件を販売したことは多々ありました。スカイコートさんにお願いして、仕入れをさせて頂いて、お客様に販売したり、他社で管理されているスカイコート物件を私たちが管理したりしたこともあります。

現在でも、かなり多くのスカイコート物件を賃貸管理しています。

過去、立地的にあまり適していないエリアで、矮小物件が供給されて、空室率が高くなったこともあります。

しかし、基本的には、（東京の中でも都心というエリアとまではエリアが絞られてはいないものの）都内というエリア設定で物件が供給されているのと、分譲賃貸であるという強みもある物件になっています。

今後も物件によっては空室リスクが高まることも想定されていますが、全体としては、アパートや一棟マンションに比べると空室率は低い値で推移する可能性は高いとみています。

また、ある程度の広さが確保できる部屋であれば、リノベーション等をして、価値を再生することで、よい家賃設定で募集することができると思います。