2020~2021年は世界がコロナウイルスに振り回された一年でした。皆さんも仕事や家庭では本当に大変な思いをしたと思います。経済や金融でも前年比マイナスになったり、下がったりしたことは皆さんもニュース等で知っていますよね。

一方、マンション経営業界はほとんど影響がなかったことをご存じでしょうか?

特に福岡は、2020年の不動産投資額はコロナ禍だったにも関わらず前年対比でほぼ横ばいという結果が出ています(2021年3月4日付 JLL社「福岡の投資市場の現状と今後の見通し」より)。

実際、弊社では個別相談の件数が、前年比なんと8.7倍になりました。コロナ禍をきっかけに、資産運用や老後のじぶん年金づくりを真剣に考えはじめ、その手段としてマンション経営を検討される方が急激に増えているのです。

福岡で販売される新築ワンルームマンション

その流れに乗って、新築ワンルーム業者が積極的に営業をかけ、多くの方が購入しています。
2021年10月現在の福岡新築ワンルームだと、

●エンクレスト姪浜(えん)
●グランフォーレ千早マークスクエア、グランフォーレ小倉シティタワー、グランフォーレ県庁前アネックス(コーセーアールイー)
●ネストピア博多ガーデン(ネスト)
●K2620 / デュレジア大濠(ランディック)
●サヴォイ(ダイナ)

が販売中ですね。

ただし、99.9%の方が新築ワンルームマンションの“ワナ”を理解せず購入し、「失敗だった」と後悔しているのが現実です。

この記事では、なぜ新築ワンルームマンションを購入すると失敗するのか、逆に弊社がお勧めしている中古ワンルームマンション経営はなぜ成功するのかをお伝えします。営業マンから返事を急かされている方、次の面談の約束をしている方、不安な方は必ず読んで下さい。

そうでなければ一生後悔します。

マンション経営は大きな買い物

マンション経営(不動産投資)は金額も大きく、怖いし不安だと思う方も多いのではないでしょうか?

●自衛官
●公務員
●勤務先が上場企業
●年収500万円以上
●46歳以下

結論からいうと、上記に当てはまる方は必ずマンション経営に取り組むべきです。実際、筆者の私も福岡中古ワンルームマンションを2室所有し、5年間空室もなく成功しています。つまり、マンション経営そのものが悪いのではなく、物件の選び方が重要なのです。

正しい物件を選びさえすれば、マンション経営は必ず皆様の“じぶん年金づくり”が出来る最高の手段なのです。そうでなければ、筆者自身もローンを組んで購入するわけないですよね?(笑)

【成功する5つの原則】

以前の記事でもお伝えしましたが、マンション経営には成功する5つの絶対条件があります。

① 立地と環境
② 建物管理
③ 専有面積
④ 室内の差別化
⑤ 賃貸管理会社

①はご存じのとおり、「最寄駅からの距離が近い」「スーパー、コンビニの生活インフラが充実している」「治安が良く女性でも安心して住める」ことです。
②は建物の見た目のこと。いくら室内が広く設備が最新でも、エントランスが汚れていたりゴミが散乱していれば第一印象が悪く住みたいとは思わないですよね。

この2点は必ず確認しましょう。

また、⑤も非常に重要です。「マンションは賃貸管理を買え」と言われるぐらい、購入後に任せる会社がポイントになります。同じ物件を購入しても、どの会社に任せるかで成功と失敗が決まると言っても過言ではありません。

弊社は「お子様の代までお付き合い」をスローガンに、30年40年のお付き合いを約束しています。長期的に任せられる会社・辞めない営業マンから必ず購入してください。

なぜ福岡市なのか?

マンション経営をスタートする上でまず考えるのは「エリア」です。
大阪、名古屋、仙台など多くの選択肢がありますが、最もお勧めなのが、「福岡市」です。

ご存じの方も多いと思いますが、福岡市は「天神ビックバン」「博多コネクティッド」と呼ばれる大規模な再開発事業が進行中で、これまでも九州の中核都市であった福岡市が更に活性化することが確実です。また、2035年まで人口が伸び続けると同時に、全政令指定都市の中で10~20代の転入伸び率が全国1位となっており、ワンルームの需要はますます高まることが予想できます。

将来にわたり有望な福岡

博多駅近辺地図

また場合によっては、他の都市の同じ条件の物件と比べて、物件価格は2分の1、つまり半分の値段で購入することが出来ます。つまり1件の値段で福岡2件を購入できるのです。もちろん家賃は同じではありませんが、リスクを分散させる意味でも、まずは福岡2件からスタートし、うまくいくイメージを持つことが出来れば他の都市の物件も購入することをお勧めします。

福岡物件事例

福岡物件事例2

マンション経営は、まず実際にスタートすることが大事。その入口として、福岡市はベストなエリアなのです。

なぜ新築でなく、中古なのか?

この達仁.comを見て問い合わせを頂く方で一番多いのが「新築を勧められているけど、本当に大丈夫か不安」という相談です。

結論を言います。マンション経営は必ず「中古」を選んでください。なぜか?

新築マンション業者は銀行からお金を借りて土地を買い、2~3年かけて建物を建てます。完成するまでの間に借入金利や税金がかかります。

さらに販売するための多額の広告宣伝費用(新聞・折り込み・その他広告、テレビCMなど)をかけ、最後に自社の利益を載せて販売します。更に、この10年間は建築費用(資材・人件費)が高騰していることもあり、新築の値段は高くなり過ぎているのです。

なぜ福岡中古ワンルームか

一方中古マンションは、建てるための経費は当然かかりませんし、十数年前の安い建築コストで建築されており、建物部分の減価償却も進んでいるため、中古価格は当然安くなります。
なので仮に新築を購入したとすると、その瞬間(築たった1日)で20~30%資産価値が下がると思ってください。

購入金額・家賃との比較

では仮に、新築と中古を購入した場合を比較してみます。これは、先日まで実際に販売されていた新築と、筆者が数日前に購入いただいた中古の実例です。

新築中古比較

具体的なレントロールで見ていきます。

新築 中古
築年数 新築 14年
購入価格 21,800,000 10,400,000
ローン期間・借入額 35年/21,700,000 35年/10,300,000
専有面積 29.12㎡ 20.71㎡
家賃 76,000 52,000
ローン返済額 76,418 34,120
管理費・修繕積立金 10,400 11,190
管理手数料 4,180 3,300
手取り(1ヵ月) 14,998 3,390
手取り(1年) 179,976 40,680
手取り(10年) 1,799,760 406,800

新築は毎月マイナス、中古は毎月プラス収支となり、10年間でなんと約220万円の差(1,799,760+406,800)がついてしまうのです。

さらに、この中古を2件購入したとしても新築1件の値段以下で買えるうえ、下記のように、単純な手取り家賃だけでも毎月28,000円もの差が出るのです!!

みなさまはどちらを選びますか?

さらに、ワンルーム業界では「新築プレミアム」と言いますが、家賃は新築時が最も高く、2人目の入居者から10年かけて徐々に下落していき、その後は落ち着いていきます。おおむね10年目で25%下落します(新築時の75%)。その計算でみると、11年目以降の収支はさらに悪化します。

新築 中古
築年数 11年 14年
購入価格 21,800,000 10,400,000
ローン期間・借入額 35年/21,700,000 35年/10,300,000
専有面積 29.12㎡ 20.71㎡
家賃 57,000

新築時より▲25

52,000
ローン返済額 76,418 34,120
管理費・修繕積立金 10,400 11,190
管理手数料 4,180 3,300
手取り(1ヵ月) ▲33,998 3,390
手取り(1年) 407,976 40,680
手取り(残り25年) 10,199,400 406,800

新築は11年目から毎月33,998円のマイナス、残り25年(ローン35年-築10年)でなんと10,199,400円のマイナスとなってしまうのです。

これが冒頭お伝えした“新築のワナ”に他なりません。

購入した瞬間20~30%資産価値が下がり、更に毎月毎月お金が出ていく。一方中古は毎月プラス、せいぜい年間固定資産税ぐらいのマイナスです。

同じマンション経営をするなら新築と中古、みなさんならどちらを選択しますか?
答えは明快ですね。これが「福岡中古」を選ぶべき理由です。

新築を買うべき人

じゃあ何で新築ワンルームは建てられるの?疑問に思う方がいるかもしれません。

ここまで色々な話をしてきましたが、誤解頂きたくないのは、新築が悪いと言っているのではありません。実は、むしろ新築を購入した方が良いパターンが2つあります。

新築買うべき2パターン

①相続対策
例えば1億円を現金のまま相続すると1億円に対して100%課税されますが、不動産に変えると60~70%相続税が安くなります。
②資産運用
自己資金を2~3割(2,000万円の物件だと400~600万円)を出せる方は、自己資金に対する家賃収入がプラスになり、資産運用効果がでます。

詳細は今回省きますが相当な資産家以外は、新築を買うことにほとんどメリットはないのです。

福岡の新築ワンルームマンション経営の営業を持ちかけられている方へ・まとめ

現在20代~40代の方は、将来もらえる年金はほとんど期待できません。

話題になった「老後2,000万円問題」で国が認めたように、将来の年金対策としてマンション経営は必ず取り組むべきです。

ただし、間違った物件を選択すれば将来の年金になるどころか、逆にもらった公的年金を取り崩してローンを返済する最悪の結果になるかもしれません。

その新築ワンルーム、本当に買って後悔しませんか?少しでも迷われている方・不安な方は、セカンドオピニオンとしてぜひ一度弊社にご相談下さい。

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