~サブリースでお困りのオーナー様へ~

サブリースとは何か?わかりやすく説明します

ブリースとは何か??

サブリースとは、オーナーが所有している物件をサブリース業者が借り上げて、又貸しすることです。

簡単にいうと、上記のことですが、具体的な契約内容や賃料の仕組みなどを聞くと、「複雑でよくわからない」と思う方もいるのではないでしょうか。

 

この記事では、サブリースについて、仕組みや契約形態、メリット・デメリットなどをわかりやすくまとめています。

※サブリースについて、合わせて以下の記事もご確認ください。

参照記事:

サブリースの仕組み

サブリースについて

不動産経営をするにあたって、新しい入居者を募集したり、申込の契約を交わしたり、退去の際の立ち合いや、空室時の物件管理など、賃貸管理業務が必要になります。

 

この賃貸管理は、以下4つの管理形態があります。

  • 自主管理
  • 一般管理
  • 集金代行
  • サブリース

上記の中の一つにサブリースがあります。

※賃貸管理について詳しくは、以下の記事を参照ください。

参照記事:

不動産経営で賃貸管理をする場合はどの管理形態を選べばよいの?

 

賃貸管理形態の中で、自主管理・一般管理はオーナーと入居者間で賃貸借契約を結びます。

※賃貸借契約とは、一方が所有している物件を他方に貸し出すことで、借り手が賃料を貸し手に支払うことを約束する契約のことです。

賃貸借契約

図1.オーナーと入居者、賃貸借契約

集金代行は、賃貸管理会社が賃貸人代理として入居者と賃貸借契約を結びます。

そして、家賃収入は入居者からオーナーに入ります。

オーナーと入居者

図2.入居者からオーナーへの家賃収入

集金代行の場合は、集金代行手数料が引かれ、賃貸管理会社経由でオーナーに家賃収入が入ってきます。

サブリース契約の仕組み

サブリース契約は、オーナーが所有している物件をサブリース会社が一括で借り上げ、入居者に転貸(又貸し)をします。

そして、オーナーとサブリース会社、サブリース会社と入居者、それぞれで賃貸借契約を結びます。

サブリース・賃貸借契約

図3.サブリースの賃貸借契約

そして、まず入居者はサブリース会社に家賃を支払います。この家賃は転貸賃料といいます。

サブリース会社は入居者から家賃を得て、オーナーに賃料を支払います。

サブリース 賃料

図4.サブリースの収入構造

この転貸賃料と賃料の差額が、サブリース会社の利益となります。

サブリース契約のポイント

  • サブリース契約は、オーナー、サブリース会社、入居者でそれぞれ賃貸借契約を結ぶ
  • オーナーには、サブリース会社から賃料が入ってくる

賃料の保証について

オーナーに入る収入は各管理形態で異なります。

以下の表に、一般管理、集金代行、サブリースの「賃貸管理を誰がするか?」「家賃収入額」「空室時の家賃保証」についてまとめました。

一般管理 集金代行 サブリース
賃貸管理を誰がするか? 本人と賃貸管理会社 賃貸管理会社 賃貸管理会社
家賃収入額 満額家賃 代行手数料を引いた差額家賃 家賃の80~90%
空室時の家賃保証 家賃の80~90%

サブリース契約は空室時も家賃保証があるが、オーナーに入る賃料は家賃の80~90%が相場になります。

※サブリース、賃料の相場について詳しくは以下の記事を参照ください。

参照記事:

サブリース、賃料の相場はどれくらい?

サブリースのメリット・デメリット

サブリース契約のメリット・デメリット

次に、サブリースのメリット・デメリットをまとめましたので、以下ご確認ください。

※こちらでは概要説明に留めますので、詳しくは以下の参照記事をご確認ください。

参照記事:

不動産経営でサブリース契約した場合のメリット・デメリット

メリット

サブリースのメリットは3つあります。

  1. 空室時も賃料が保証されていること
  2. 賃料が安定しているので、未来の収支計画が立てやすいこと
  3. 賃貸管理の手間がかからないこと

 

最大のメリットは、空室時も賃料が保証されていることです。

オーナーが不動産経営する上で、一番心配することは空室で収入が入ってこないことです。

サブリース契約を結び、空室時も賃料が保証されていれば、一番のリスクが解消されます。

デメリット

サブリースのデメリットは6つあります。

  1. 賃料の減額リスクがあること
  2. 転貸賃料の80~90%がオーナーの収入なため、収益性が下がること
  3. 大体30~90日間、賃料が入ってこない、免責期間があること
  4. 礼金・更新料はオーナーに入らないこと
  5. 簡単にサブリース契約を解約/解除できないこと
  6. 物件売却時に価格や融資評価が下がること

 

サブリースの一番のデメリットは、賃料の減額リスクがあることです。

サブリース会社も転貸賃料(家賃)と賃料の差額から、利益を出さなければいけません。

転貸賃料は、築年数の経過、物件の劣化、周辺の賃貸需要の変化等によって徐々に下落していきます。また、空室率が上がる可能性もあります。

そうなると、サブリース会社が利益を上げるために、賃料の減額請求をオーナーにします。2年毎の契約更新で賃料の減額を請求される場合があります。

メリット・デメリットまとめ

ここまでのサブリースのメリット・デメリットについて、最低限、覚えておくべきことは以下の3点です。

  • 空室時も賃料が保証されていること
  • 賃料の減額リスクがあること
  • 簡単にサブリース契約を解約/解除できないこと

サブリース絡みのトラブル

サブリース絡みのトラブル

サブリース契約は空室時も賃料を保証してくれるため、オーナーからすると非常に条件が良い契約と思われます。

しかし、サブリース契約を結んだことにより、多数のトラブルが発生している事実を覚えておいてください。

  • 賃料は減額しない!と契約時に言われたのに、実際は賃料の減額請求をされた
  • 全く入居者が付かず、サブリース会社が利益を上げれずに、経営破綻して、賃料が支払い停止になった
  • 賃料が入ってこないことにより、多額のローン返済に負われ、自己破産も考えなければいけなくなった

 

上記のトラブルに発展した理由は2つで、「業者の物件の選定ミス」、「業者の不適切な説明と対応」が引き金となっています。

詳しくは以下の参照記事で説明していますが、サブリースにはさまざまな問題が潜んでいます。

参照記事:

サブリースの問題・2つの事例から読み解く

 

しっかりサブリースの仕組みや契約内容を理解した上で、契約を結ぶかどうか?判断しなければいけません。

サブリース絡みのトラブルまとめ

サブリースについて以下3点は必ず押さえて下さい。

  • 物件の選定ミスにより、空室率が上がること
  • 継続的に入居者が付かなければ、サブリース会社が利益を上げられず、賃料の減額となること
  • 業者の不適切な説明・対応により、後々トラブルに発展すること

>>サブリースでお困りの方はこちらをクリックください。<<

まとめ

サブリースの賃貸管理形態の仕組みや、メリット・デメリットなど、できるだけわかりやすくかみ砕いて説明しました。

サブリースについて、もう少し詳しく内容を理解したい方は、当サイト内の参照記事に一度目を通してください。

参照記事:

中野 拓中野 拓

「メリットだけを聞いて、よくわからず契約をしたが、賃料が減額されたり、なかなか契約を解除できずに困っている」といった具体的な悩みを抱えている方は直接お問い合わせください。

あなたのサブリース契約の内容を把握して、現状できる最善の解決方法をご提供します。

※サブリース無料診断 絶賛受付中!

サブリース契約を結んだことから、以下の悩みを抱えている方はいらっしゃいませんか?

  • 賃料を減額された
  • サブリース契約を解約/解除できない。解約時に、多額の違約金が発生する
  • サブリース会社の賃貸管理に不満
  • サブリース契約内容が、契約した時の説明と違う
サブリースの悩みをどうすれば解決できるか?私たちが無料で診断します。
お一人ずつ抱えている悩みは異なりますので、個別でヒアリングして解決策をご提示します。
診断に際して料金は一切かかりませんので、ご安心ください。

※サブリース問題は、問題を先送りすることで取り返しが付かなくなる場合がございます。
サブリース会社が倒産したり、賃料の支払いがストップしたり、、
早期対処することが、あなたにとって最大のメリットになるのです。
無料診断は以下フォームからご入力ください。