こちらのページでは「不動産投資」について、少しでも不安を抱かれている方に対し、大切なメッセージをしております。
現在、
- 投資不動産の購入に悩んでいる方
- 不動産会社から提案を受けている方
- これから提案を受ける予定の方
- 本当にリスクがないか？事実を知りたい方
是非一度ご確認ください。
特に下記事項に当てはまる方は、要注意です。（当サイトでは、過去同じ売り文句でマンションを購入してしまい、被害にあわれた多くの方からご相談をいただいております。）
- 「購入することで節税になり「毎年」払った税金が返ってきます。」と提案を受けている
- 「当社は家賃保証（サブリース契約）サービスがあるので、空室のリスクがありません。」と提案を受けている
- 今の時代に新築ワンルームを提案されている
- 収益不動産なのに月々の負担がある投資プランを提案されている（毎月赤字の提案）
以上に当てはまる方はこの記事を最後までお読みいただき、セカンドオピニオンの必要性を感じたられた方に関してはお気軽にご相談いただければと思います。
セカンドオピニオンについて
不動産の購入というのは、人生で最も高価な買い物といっても過言ではありません。当然のことではありますが、購入前に選択を間違えてしまうと、購入後、後戻りはできません。
当サイトには、投資不動産に関するご相談のメールが毎日のように届きます。不動産投資でうまくいっていない方からのご相談です。
ご相談をくださる多くの方は、物件購入後、しばらくして購入した不動産の問題に気付き、「このままではまずい。」「問題を解決したい。」と、どうにかしたくて困っている状態でご相談をいただきます。
事後対応より事前対応
そういった方々に様々な形でアドバイスをさせていただき、問題解決のお手伝いをさせていただいているのですが、私たちがいつも感じることは“購入前”にご相談いただきたかった・・！という想いです。
購入後でもできること、解決できることはありますが、残念ながらもう手の施しようがない案件というのもたくさんありますし、購入後では、できることの選択肢が大幅に狭まってしまいます。
日々そういった方々と向き合っていく中で、購入後の「事後対応」も大切ですが、根本的な解決策となる「事前対応」に最も力を入れるべきだと私たちは考えました。
そもそも不動産投資のセカンドオピニオンとは？
「不動産投資のセカンドオピニオンって何？」 と思われた方もいらっしゃるかもしれません。そもそも「セカンドオピニオン」とは何か？
“Wikipedia” によると、
よい決断をするために、当事者以外の専門的な知識を持った第三者に求める「意見」、または「意見を求める行為」のことである。
と書かれています。
引用元：Wikipedia
医療でいうと、セカンドオピニオンとは「患者自身がよりよい決断をするために、他の医師の意見を求めること、意見や主張を比較すること」といえます。
不動産投資の場合は、「お客様自身がよりよい決断をするために、提案されている物件・条件について他の専門家に意見を求めること、それぞれの主張を比較すること」といえるでしょう。
不動産投資はリスクヘッジが大切。決断後は元には戻れない
医療と不動産投資、どちらも大きな決断を伴う行為であり、関わる人の人生にとって大きな影響を与える存在といえます。
そして医療と不動産投資は、どちらも「判断を間違えると、その後の人生に大きなマイナスをもたらす可能性がある」という性質を持っています。
医療の場合、手術後に不満だからといって「手術前に戻してほしい」となっても現実的に不可能ですし、一つのミスがその人の命に係わる場合もあります。
不動産の場合も、一度購入して引き渡しをうけた物件を「やっぱり返します!」とはできません。
返したくなるような物件に限って相場的に売却することも不可能な場合が多く、条件が悪い物件に限って購入後の選択肢が乏しく、結果的に持ち続けるしか選択肢がないという状況に陥ってしまいがちです。
逆に医療も不動産も、正しい選択、正しい決断ができれば、人生の可能性を大きく広げ、多くのメリットを享受することができます。
不動産投資の本来の目的
不動産投資の本来の目的は「安定的な家賃収入を得ること」です。安定的というのは「20年後、30年後、40年後」も安定しているという意味です。
今、良ければ良い。という短期的な考え方は不動産投資の歴史上、必ずといっていいほど失敗する傾向にあります。今だけ良ければと考えていなかったとしても、表面的なメリットの裏に隠れた「危険」に、提案を受ける側が気づいていないようなパターンも多くあります。
特に気を付けるべきポイントの一例として、投資するエリアの「人口の推移」「賃貸需要」は不動産投資の命、核となる部分です。人口が増えるエリア、増え続けるエリアに投資することが不動産投資成功の鉄則です。
人口は不動産投資成功の1つの要素でしかありませんが、1つ1つの原則をしっかり守ることで、将来も安定的な家賃収入を得ることが出来ます。
当社では最低7つの観点（原則）から判断し、7つの最低基準をほとんどクリアしないような案件は「この物件はやめた方が良いと思います。なぜなら・・・」と、市場データや事例を提示しながらハッキリと伝えています。
原則を知らずに購入する場合、自分の人生を危険にさらすことに繋がります。「まぁ大丈夫だろう」と甘い判断基準で購入し、地獄を見てきた多くの方と会ってきたからこそ、私たちは信念を持って、相手にもわかりやすいよう伝えることにしています。当然のことではありますが、購入後は簡単に購入前に戻ることはできません。「なんでこんな物件をこんな金額で売っているんだろう、購入するお客様の将来を全く考えていないじゃないか・・・。」販売する側の神経を疑うことも多々ございます。
不動産投資においては、たった一度の決断があなたの人生を決定づける。これは事実です。努力よりも正しい選択が重要だということを覚えておきましょう。
不動産投資のよくある失敗事例
当社に毎日のようにくるご相談メールの中で、実際にあった相談者の声をまとめてみました。
- 家賃保証をしてくれるとのことだったので購入したが、購入後、数年で保証賃料を大幅に下げられ、毎月5万円以上の赤字。保証家賃を上げてもらえず、保証契約も解除できない。
- 月々の収支がマイナス、年々マイナスが多くなっている。先が見えなくなってきた。
- 家賃保証はあまりメリットがないサービスということに気付いたので、解約しようと思ったところ、「正当事由」が無いと家賃保証契約を解除できないと言われた。契約書には解除できると書いてあるのにも関わらず意味が分からない。家賃保証を解除しないと月々の収支がマイナス。売りたくてもサブリース（家賃保証）物件は市場価値がないらしく、売却もできない。
- 「節税になる」と聞いていたが、最初の1、2年だけだった。それ以降は月々の収支がマイナスで税金も返ってこない。ただ支出が大幅に増えるだけの結果になってしまった。この状況からなんとか脱出したいので査定してみたところ、ローンの残額以上で売れない物件だった。
- 購入した物件が空室になり入居者が全くつかない。このままじゃローンの返済が滞ってしまう。アドバイスをいただきたいです。
- 購入した物件が空室になったが、次の入居者が付かず、賃料が大幅に下がってしまった。最初から適正な賃料じゃなかったことに今気が付いた。
- スルガ銀行からの借入で不動産を購入したが、金利が高すぎてローンの残高が全然減らない。借り換えるか、金利を下げる交渉をお願いしたい。
- 建物の管理費・修繕積立金が大幅に値上がりしてしまった。なぜこんなことが起きるのでしょうか？
もっと酷い事例もありますが、特に多いご相談を事例としてあげました。ご相談者の方に共通していることは、
- 「購入時点では本人も良い提案と思っていて、そのまま鵜呑みにしてしまっている」
- 「相見積もりや、専門家に相談することなしに数千万円、数億円の物件を購入している」
ほとんどの方がこういった方です。念のため、ご自分が該当していないか、不動産会社のおいしいカモにされていないか、本当に注意してください。
不動産会社から、こんな提案を受けていませんか？
もしあなたが、下記のような提案を受けているのであれば要注意です。
- 空室は長期の家賃保証が付いているので安心ですよ。
- 物件を購入することで節税になりますよ。払った税金が返ってきます。
- たった月1万円の負担で新築マンション（中古マンションも）を所有できて、生命保険にもなります。
これらの提案に共通している言葉は、
「その状態は今だけ」
「将来どんどん条件が悪くなる。」
という点です。もし該当する方がいらっしゃれば、一度ご相談いただければと思います。同じような提案を飲んで騙された方がどれだけいるか、なぜ「今だけ」なのかの証拠や事実、事例を提示させていただくことにより、ご納得いただけるかと思います。
実際に無料相談の中で、購入寸前だった物件を踏みとどまれた方はたくさんいらっしゃいます。
なぜ多くの方が不動産投資で失敗したり、騙されるのか？
一度の決断が、人生を左右するにも関わらず、
なぜ不動産投資で失敗してしまう方、騙されて損をしてしまう方が昨今こんなにも多いのでしょうか？
1つは、不動産業界自体がまだまだモラルの低い業界であるということ。
これまで不動産会社が起こした不祥事は数多くありますが、氷山の一角となる事項が以下の事実です。
- 「かぼちゃの馬車のシェアハウス投資物件を手掛けるスマートデイズ社が家賃保証サービスを突然一方的に解除、そして破産。」
- 「スルガ銀行の不正融資が発覚」
- 「東証一部上場企業レオパレスのサブリース（家賃保証）問題。オーナーの集団訴訟。」
- 「レオパレスの違法建築、施工不良問題」
- 「東証一部上場企業のTATERU社で融資資料改ざんが発覚」
- 「東証JASDAQ上場企業シノケングループ、不正融資の疑いが報道」
- 「ケリーバックスの預金残高改ざん問題」
- 「東証一部上場企業のコーセーアールイーの連結子会社が融資資料を改ざん」
- 「東証一部上場企業大東建託パートナーズに公正取引委員会から勧告、借上げ賃料30億円未払い問題」
上場している大手不動産会社であっても、これだけの問題を起こしているというのが業界の現実です。良い会社、良い営業マン、良い物件、良い条件に思えても、必ずしもそうであるとは限らないということです。
ですが、誰しも実際に購入するときには、そうであると信じて購入しています。購入時点では、きっとうまくいくと誰もが思っています。フタを空けてみると「ん？何かがおかしい。」 購入後、しばらく経ってから初めて気付くのです。
先ほど申し上げた通り、その時になって色々と調べ始めても遅く、原因がわかったところで後戻りできないのが不動産投資です。
不動産投資で迷ったとき、どうすれば良いのか？
とはいうものの不動産投資で成功している方もたくさんいます。
では購入する際は何に気を付けなければいけないのか？それは、知識不足を克服するための施策をとること。これしかありません。
不動産投資は、初心者からするととてもわかりにくい商品です。全く同じ立地、全く同じ間取り、全く同じ築年数ばかりであれば判断がしやすいですが、不動産は唯一無二の存在です。
全く同じものがないので初心者は比較がしにくく、比較しにくい商品であるがゆえに、提案自体を良いか悪いか判断できず、営業マンの言われるがままに物件を購入するとなってしまう場合が多いです。
そして購入した物件の投資条件悪ければ、後戻りのできない「負動産投資人生」が始まります。
不動産投資で失敗しないための対策は2つしかない
不動産投資で失敗しないための施策。
これは2つしかありません。
-
「不動産投資の正しい知識をしっかり身に付ける」こと。
不動産会社の嘘や、未来の市場状況を見通せるほどの知識を身に付けることです。ここまでくれば、あなたは不動産会社と対等に対面することができ、おかしな提案をうけたとしてもすぐに気付くことができるでしょう。
不動産会社に勤めていなくても、勉強を重ねればその状態にまで自らをもっていくことは可能です。
しかし、かなりの勉強期間を費やすことが必要になってきます。会社員の方だと、なかなか時間をとれず、とれたとしても最低半年～1年は勉強しなければ、不動産業者と対等の知識を身に付けることは難しいのが現実です。
-
信頼できる者から第三者の意見を聞くことです。
これが冒頭にお伝えしたセカンドオピニオンです。
購入してから後戻りはできませんが、購入前であれば十分な可能性が残っています。
あなたの周りで実際に不動産投資をされていて、うまくいっている方に相談してみるのも一つです。ただし、不動産投資を始めて3年以内の方はまだ本当にうまくいっているか、自分でも気づいていない方が多いため、できれば5年以上不動産投資を実践されている方に相談してみましょう。
不動産投資をしていない方に相談をすると、ほとんどの場合、「やめておいた方がいい。」で終わります。なぜなら本人がやっていないので、人は自分が知らないことは否定する傾向があります。ましてや「高額な不動産」で「投資」となれば、余計に相談される側からすれば、知らないことに賛成はできないのはごく当たり前のことです。
世の中の賃貸物件の数だけ不動産投資実践者は存在するので、自分の周りに不動産投資をしている人がいないか探してみるのも一つです。
不動産会社でのセカンドオピニオンはとても簡単に受けられる
それでも周りに経験者がいない場合、信頼できそうな不動産会社何社かに話を聞いてみるのも一つです。
信頼できる不動産会社のセカンドオピニオンを受けることで
- 自分では気づけなかった問題点に気付くことができる
- 自分が普通と思っていたことが普通ではなかったと気付く
- 今知っていることよりも更に価値ある情報を得られる
- 自分が良いと思っていたことが本当に良い決断だったと自信が持てる
など、様々な知見が得られます。セカンドオピニオンといっても、多くの場合15分もあれば相談でき、別サイドの視点からのアドバイスをもらうことができます。
ここで大事なことは、「購入後は一生、その不動産と付き合うことになる」ということ。
購入前の「15分」で、その後の「一生」を判断できるのであれば、セカンドオピニオンをしない理由はないといえますが、ほとんどの方がそういうことはせずに物件を購入してしまいます。正直、購入を検討している物件近くの賃貸会社に電話して聞いてみるだけでも良いのです。これだけでも気付きが得られます。
一番良くないのは、何もせずに1社からの提案を鵜呑みにすることです。
当社のセカンドオピニオンの特徴
当社は創業から17年間、投資用不動産だけを専門にお客様の人生の向上に貢献してきました。
| 企業理念 | お客様の人生の向上に貢献する |
| 企業ビジョン | 私たちは『資産管理の達仁』となり、日本一お客様から感謝される不動産会社を目指します |
創業時から一貫していることは、
- 物件販売は量よりも質を追求し続ける会社であるということ。
- おかげさまで創業から１７年間、物件購入に関するクレーム０件。顧客デフォルト０件（ローンを払えなくなったお客様の件数0件）
- 業界最高水準の年間平均入居率99.41%（第16期2018年10月～2019年10月の月末時点の入居率から算出、9月末時点では入居率100％を記録、平均15日で新しい入居者が住み始める。）
- 満足して2件目を購入するお客様の割合82.5%（2016年～2019年）
質を追求する姿勢が結果にも反映されてきました。
代表の黒沢 勉は投資不動産業界34年のキャリアを持っており、バブル絶頂期から、バブルの崩壊、リーマンショックなど、不動産投資における多くの歴史、事例と向き合い、常に不動産投資の本質と向き合ってきました。売りっぱなしの不動産会社からマンションを購入し、失敗している方もたくさん見てきました。
ライズグループでは時代の教訓を活かし、不動産投資は量よりも質、徹底的に質にこだわる。そして、お客様から信頼を得られる企業こそが永続する成長企業への一番の近道だと考え、常にお客様の長期的な幸せから逆算して不動産の販売、賃貸管理をおこなっています。
こちらのセカンドオピニオンでは、「診察（現状の把握）」、「診断（問題点やリスクの有無を提示」、「処方箋（今後の策）」について、情報提供させていただくことになっています。
若手ではわからない市場のダイナミズムを知っている本当のプロとして、机上の空論一切なしの成功するための情報提供をさせていただきます。
【7つの観点から事実情報のみをお届けします】
当社のセカンドオピニオンの特徴は、先ほどもお伝えした7つの観点（原則）を基準としています。
以下が7つの観点（原則）となります。
- 立地（その立地における賃貸需要レベル、資産価値レベルの現状数値と未来予測、退去後の賃料予測）
- 建物（相対的に見た建物の見栄え、建物管理会社の修繕計画状況、修繕履歴、管理状況等で建物の健康状態を診断）
- 専有面積（立地の特性に合った需要の高い面積かどうかを診断し、ランニングコストの見通しなども予測）
- 室内差別化（該当エリアのターゲット入居者層の目から見て魅力的な部屋かどうか。どういったリスクがあるか、間取りや内装、眺望などを基に診断）
- 賃貸管理会社（賃貸管理をする予定の不動産会社の実績や業界内の評判、賃貸入居率等を調査）
- 購入価格（物件価格が割高か、割安か、適正かを、相場を基に相対的に判断。相場も国土交通省指定の資料で提示）
- ローン条件（融資条件、頭金の額、事務手数料、保険内容、ローン年数、金利、長プラ短プラ等を基にリスクの高低、メリット・デメリットを診断）
以上が7つの観点となりますが、当然、お伝えする際には証拠となるデータや資料もセットでの情報提供となりますので、診断結果にご納得いただきやすいかと思います。
最初はご自分の気になるところだけでもご質問いただいて結構です。簡単な質問票をお送りしますので、そちらに詳しい情報をご記載いただけると、5日以内に返信させていただきます。「無料診断」となりますので、お気軽にお試しください。
最後に
ここまでお読みいただき、ありがとうございます。
最後となりますが、私たちが何故、こういった「セカンドオピニオン」を無料でやり始めたのかというと、
ひとえに「不動産業界をもっと良くしたい」「悪徳不動産会社を撲滅したい」「不動産で不幸になる人を減らし、不動産を通して幸せになれる人を一人でも多く増やしたい。」
こういった想いからくるものです。それらの想いは「事後対応」よりも「事前対応」を徹底していくことで具現化できると私たちは信じています。
1人でも多くの方のお力になれれば幸いです。
お問い合わせいただいた方には、5日以内に返信のメールを送らせていただきます。下記のお問い合わせフォームから、あなたの現在の状況をご入力の上、お気軽にお問い合わせください。
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吉村様 電話の件でｻﾌﾞﾘｰｽ契約について教えてください。
家賃収入≒5800万/年 PM10%≒580万/年BM≒440万/年 計≒1,033万/年(家賃の17.5%)
PM＋BMﾌｨｰ(17.5%)が高すぎないか。明日委託契約書写しを送ります。
場所-港区赤坂(赤坂見附葉歩5分) マンション32戸(1DK中心≒25㎡30戸≒57㎡2戸)家賃138,000～150,000円/戸