不動産投資で成功するための5つの条件

「不動産投資で成功するにはどんな条件を押さえれば良いのか?」

「成功している人はどのような不動産投資をしているのか?」

 

不動産投資で安定的な収入源を確保できれば、将来の年金対策や高い利回りを得て資産運用となります。

しかし、世の中にはうまくいく人ばかりではなく、失敗している人がいるのが事実です。

「成功している人と失敗している人の違いは何なのか?」

うまくいっている人は、運任せとか、そういうことではなくて、不動産投資の押さえるべき条件を押さえています。

 

この記事では、不動産投資で成功するための5つの条件について説明していきます。

不動産投資の成功について

不動産投資の成功について

まず、不動産投資の成功とは、具体的にどういう状態のことを言うのでしょうか。

確実に家賃収入が入ることでしょうか?

それとも最終的に、高く物件を売れることでしょうか?

 

不動産投資の成功とは、月間・年間のキャッシュフローから利益が継続的に出て、最終的に投資資金を回収できた状態のことです。

そしてその結果として、不動産投資の目的を果たせることです。

 

不動産投資の目的とは、以下の4つです。

  • 将来の私的年金となる
  • 預金よりも高い利回りを得て、資産運用となる
  • 万が一があった時に、生命保険の代わりになる
  • 相続税が軽減され、相続対策となる

 

投資資金を回収し、確実に利益が残り、目的を果たせたときに不動産投資で成功した、と言えます。

不動産投資の失敗とは?

失敗とは?

では、逆に不動産投資の失敗とはどういう状態のことをいうのでしょうか。

 

月間・年間のキャッシュフローが赤字で、最終的に投資資金を回収できない状態が、不動産投資の失敗です。

  • 物件を売却して、最終的に赤字となってしまった
  • 月間・年間のキャッシュフローが赤字続きとなってしまった

 

投資ですので、投資した資金を回収しなければ、失敗に終わってしまいます。当然、不動産投資の目的も果たせません。

投資資金を回収できるかどうか?

投資資金を回収できるかどうか?

以上のように、不動産投資の成功と失敗を定義できます。

繰り返しますが、この成功と失敗は投資資金を回収して利益を残せるかどうかの違いです。

 

一時的に利益を残せるのではなくて、不動産投資トータルで、キャッシュフローから利益を残せることです。

例えば、一時的に利益を残せても以下のように、利益を残せなくなることもあります。

  • 物件を購入して数年は入居者がついて、家賃収入から利益が上がった。しかし数年後、空室率が上がり利益が得れなくなった
  • ローン返済の金利が上昇し、返済額が増え、キャッシュフローが回らなくなった
  • サブリース契約を結び賃貸管理会社に管理を任せていたが、会社が倒産し、賃料も入らなくなり、収入が途絶えた

 

一時的にキャッシュフローから利益が出ても、投資全体で見て利益を上げなければ、成功とは言えません。

成功するためにどうすれば良いか?

成功するためにどうすれば良いか?

では、不動産投資で成功するためにはどのような条件を押せるべきなのか?

以下、5つの条件を押さえることです。

  • 入居者が継続的に付く物件選定をすること
  • ローン返済額を抑えること
  • 修繕費用が多額にならないこと
  • 売却時も資産価値が高く見込める物件を選定すること
  • 賃貸管理会社が信用できること

入居者が継続的に付く物件選定をすること

まずは、物件に入居者が付いて、家賃収入が継続的に入ってくることが重要です。

一時的ではなく、「長期継続的」に入居者が付くことです。

 

長期継続入居を実現するには、入居者のニーズに合った物件を選定することが重要で、具体的には以下5つの条件を押さえた物件を選定することです。

  • 立地環境
  • 建物管理
  • 専有面積
  • 室内の差別化
  • 賃貸管理会社

※ここでは条件項目の列挙のみにとどめています。詳しくは以下の参照記事をご確認ください。

参照記事:

中古マンション経営成功の5つの条件

 

特に、不動産投資は立地環境が最も重要な条件です。

駅から徒歩圏内であったり、都心部へのアクセスが良かったり、住環境が整備されていたり、立地環境が良ければそれだけで賃貸重要が見込める場合があります。

ローン返済額を抑えること

家賃収入が継続して入ってきても、支出が多ければキャッシュフローが悪くなり、利益が残りません。

支出項目の中でも、ローン返済が多くを占めます。

支出項目(ランニングコスト)

  • 管理費
  • 修繕積立金
  • 管理代行費
  • ローン返済
  • 固定資産税

 

ローン借入条件は、個人属性、物件条件、借入先金融機関によって変わります。

個人属性・物件条件が良く、借入先金融機関を正しく選定すれば、好条件で融資を受けれ、返済額も抑えられます。

 

借入金利の違いにより、返済額が数百万円~数千万円、月間で数千円~数万円、差が出ます。

不動産投資では、このローン借入をどれだけ好条件で受けれるかで、成功か失敗を分けます。

※詳しくは以下の記事で説明していますので、ご確認ください。

参照記事:

ワンルームマンション投資の成功条件はローンの借入が重要である

修繕費用が多額にならないこと

修繕費用が多額にならないこと

毎月家賃収入が入ってきて、支出を抑えて、キャッシュフローが良くなり、利益が上がっても突如支出が重なることがあります。

それが、室内設備の修繕費用です。

 

室内設備は、築年数の経過とともに、経年劣化から故障や不具合が発生し、交換が必要になります。

換気扇、IHコンロ、網戸、クーラーなど室内設備にはさまざまあります。

設備の寿命は大体、10~15年ですので、その時期になると設備修繕費用が発生します。

 

室内設備の故障は、経年劣化から自然的に発生するもので、ある程度は考慮すべきですが、あまりにも設備交換が必要と見込める物件は避けて下さい。

設備修繕が重なると、年間で数十万円と支出が増えてキャッシュフローの悪化に繋がります。

事前に賃貸管理会社に問い合わせて、過去の修繕履歴を調べたり、現状設置してある設備の不具合など現状をヒアリングすると良いでしょう。

 

以下の表は、設備が故障した際の必要費用の概算です、ご確認ください。

設備の種類と故障した際の必要費用(工事費込み)概算

 交換設備  必要費用
 網戸 3,000~4,000円
 換気扇 30,000~40,000円
 IHコンロ 40,000~50,000円
 エアコン 80,000~100,000円
 給湯器 100,000~150,000円
 電気温水器 200,000~300,000円

売却時も資産価値が高く見込める物件を選定すること

継続的に家賃収入から利益を得ても、最終的に物件売却時に売却価格が低くなれば、トータルの投資利益は少なくなります。

そのため、将来的に売却時も高い資産価値を維持できる物件を選定することが重要になります。

 

資産価値が高い条件とは、1.で説明した、5つの条件を押さえることです。

  1. 立地環境
  2. 建物管理
  3. 専有面積
  4. 室内の差別化
  5. 賃貸管理会社

参照記事:

中古マンション経営成功の5つの条件

 

資産価値が高いということは、需要が多い、つまり入居者からの賃貸需要が見込める、投資家からも人気がある物件です。

具体例だと、東京都中央区、馬喰横山駅付近の中古マンションは非常に資産価値が高い物件です。

新築分譲時のマンション価格から比べて、築10年経過し、5割以上も価格が上昇しています。

 

物件価格が上昇した背景としては、職住近接エリアに対する居住ニーズや、都心部へのアクセスが良いことから、立地環境の価値が高まったそうです。

※詳しくは以下の記事で説明しています。

参照記事:

不動産投資は立地環境が成功のカギを握っている

 

物件売却時も資産価値が高ければ、家賃収入で得た利益+売却利益からさらに、プラスの利益を残すことが出来ます。

賃貸管理会社が信用できること

世の中には、さまざまな不動産会社があって、信頼できる会社もあれば、そうでない会社もあります。

 

2018年の始めに、シェアハウス物件を投資対象として、運営する、かぼちゃの馬車、スマートデイズのサブリース問題がありました。

サブリース賃料が減額され、最終的に支払い停止となり、最終的にスマートデイズ社も倒産しました。

残されたオーナーは、数千万円~数億円のローン残債と、賃貸需要が見込めないシェアハウス物件を所有することなり、今もローン返済に大変苦しんでいます。

参照記事:

シェアハウス「かぼちゃの馬車」の問題について

 

このような信用できない会社に物件の管理を任せると、成功できる不動産投資も失敗に終わってしまうリスクもあります。

 

多くの方は、本業がありその傍ら不動産投資をするため、物件の管理を賃貸管理会社に任せる方がほとんどです。

つまり、物件の運営管理は全て、管理会社が行うことになります。

賃貸管理会社が怠慢で、入居者付けを怠っていたり、物件の清掃や室内設備の管理を適切に行っていなければ、物件の資産価値が落ちたり、収益性が落ちてしまいます。

 

適切に物件を管理する、信用できる賃貸管理会社に物件管理を任せて下さい。

※信用できる不動産会社の選び方については、以下の記事を参照ください。

参照記事:

信用できる不動産業者の選び方

不動産投資成功の5つの条件まとめ

  • 入居者が継続的に付く物件選定をすること
  • ローン返済額を抑えること
  • 修繕費用が多額にならないこと
  • 売却時も資産価値が高く見込める物件を選定すること
  • 賃貸管理会社が信用できること

以上5つの条件を不動産投資では押さえましょう。

利回りだけで物件を判断してはいけない

利回りだけで物件を判断してはいけない

しかしここで、一つ注意してほしいのが、利回りだけで物件を判断しないことです。

 

利回りは、投資資金に対する物件の収益性を測る指標です。

物件の利回りを見れば、その物件のおおよその収益性が判断できます。

 

前述したように、不動産投資で成功するためには5つの条件が重要であり、その条件を押さえることで、その物件の利回りを実現できます。

つまり、成功条件を押さえているので、利回りを得れるのであって、

利回りが良いからといって、必ずしもその物件が投資対象として良い物件とは限りません。

 

あくまでも、投資した資金に対する収益性を測る指標です。

物件を利回りだけで選定しないようにしてください。

※不動産投資の利回りついて、詳しくは以下の記事で説明しています。

参照記事:

不動産投資の利回り計算

成功する不動産投資とは?

不動産投資は、空室や修繕、金利上昇といったリスクもありますので、100%成功する、という保証はできません。

しかし、今回説明した内容を押さえておけば、限りなく成功に近づけます。

※不動産投資のリスクについて詳しくは以下の記事を参照ください。

参照記事:

マンション経営5つのリスクを理解する

中野 拓中野 拓

実際に弊社オーナー様も、上記成功条件を押さえて、数多くの方が成功した実績があり、現在もキャッシュフローからプラスの利益を残し続けている方が多くいます。

今回の内容を理解して、継続的に利益を得る物件を選定し、不動産投資で成功しましょう。

※不動産投資の成功条件と合わせて、以下失敗についての記事も一度ご確認ください。

参照記事:

 

※今回紹介した、参照記事を再度、以下に挙げますので参考にしてください。

参照記事: