世の中には、不動産業者がさまざまあります。不動産業者と一言にいっても、投資用の不動産を販売している会社、賃貸仲介をしている会社、賃貸管理・建物管理をしている会社など、業者のタイプはさまざまです。
更に、投資用不動産を販売している会社の中でも、新築マンション、中古マンション、ワンルームマンション、一棟マンション、一棟アパートとそれぞれ扱っている分野も異なります。
これだけ不動産業者があると、どの業者を選べば良いか？どの業者が信用できるのか？と多くの方は判断に迷うと思うのです。特に不動産投資、初心者の方にとっては経験が浅い分、業者選びに頭を悩ませる方が多いです。
信用できる業者ももちろんいますが、中にはただ物件を売りつけて、そのあとのサポートは何もしない。お客様を食い物にする悪徳業者もいます。
付き合う業者によって、不動産投資でうまくいくかどうかが決まる場合もあるので、業者選びは極めて重要です。
今回は、信用できる不動産業者の選び方、業者を選ぶ際の判断基準となる情報をご提供させていただきます。
※この記事は不動産投資をするオーナー向けの記事です。
さまざまな不動産業者がある
冒頭でご説明したように世の中には不動産業者がさまざまあります。
中古マンションを中心に販売する会社もあれば、新築マンションを中心に販売する会社もあります。一棟マンション・一棟アパートの販売を中心にしている会社もあります。
また、投資用マンションのみの販売をしている会社、賃貸管理・建物管理を行っている会社など、それぞれタイプがあります。
そして、その中でも信用できる業者と、信用できない業者があります。
また、この信用できる、信用できないという価値観も人それぞれ異なるので「この業者は信用できない」と1人の方がいっても、一方の人は「信用できる」となる場合もあります。
そのため、ある程度、信用できる業者と信用できない業者の定義付けをさせていただきます。
信用できる業者
信用できる業者は、嘘をつかないこと、迅速に対応してくれること、質問に正確に答えること、物件を買った後も定期的にサポートをしてくれること、物件の販売だけでなく、その後の管理もしてくれること。そういったことを実践する業者は信用できる基準と考えてよいです。
- 嘘をつかないこと
- 約束を守ること
- 書類のやり取りや報告を迅速に対応してくれること
- 質問に正確に答えること
- 物件を購入した後も、物件の管理をしてくれること
人それぞれ、実際に受けた対応によって信用できるかどうかは変わりますが、上記で挙げた項目を実践できる業者は、信用できる一つの基準と考えて良いでしょう。
信用できない業者
一方で信用できない業者は、嘘をつくこと、約束を破ること、対応が遅いこと、質問にあいまいに答えること、物件購入後のサポートが全くないこと、ということが考えられます。
- 嘘をつくこと
- 約束を破ること
- 書類のやり取りや報告が遅いこと
- 質問にあいまいに答えること
- 物件購入後のサポートがないこと
信用できない業者に当たると、書類のやり取りや業者側のミスが重なり、物件購入がスムーズに進まない。物件購入後に、購入時にはこんなこと聞いていない、話が違う。となる場合もあります。
顧客の求めているものに応えられるかどうか
人それぞれの価値観が異なり、信用できる、信用できない。という判断基準はありますが、根本的に重要なのは「顧客の求めているものに答えられるかどうか？」この一点につきます。
お客様が不動産投資をする目的は何なのか？不動産投資を通じてどうなりたいのか？不安に抱えていることは何なのか？しっかりお客様の声に耳を傾け、問題解決をし、願望を満たせるかどうか？そして、不動産を販売した後もお客様の資産のサポートを行い、最終的にお客様が不動産投資を通じて手に入れたい目的を果たすことが出来る。
それらをトータルでサポートできることが、信用できる業者かどうかの究極の部分です。
その間の業者とのやり取りの中で、嘘をつかなかったり、質問に正確に答えたり、約束を守ったり、というのが細かい信用できる、できないの部分になります。
「顧客の求めているものに応えられるかどうか」これが、信用できる業者の重要なポイントです。
不動産業者の選び方、判断基準
では信用できる業者を選ぶにはどのような基準で選べば良いのか？冒頭でご説明したように、信用できる業者を選ぶことで、不動産投資がうまくいくこともあります。
以下に不動産業者を選ぶ基準を記載しました。
不動産業者を選ぶには以下の4点を押さえることです。
- 担当者の質
- 会社の創業年数
- 論理を持って説明していること
- 物件の管理体制が整っていること
それぞれ説明していきます。
担当者の質
担当者個人の能力の違いによって、信用できる業者かどうか？判断することが出来ます。
担当者個人ごとで専門知識やコンサルタントの能力は異なります。そのため、お客様の抱えている悩みの問題解決ができるかどうかも担当者によって変わります。
また、担当者として重要な要素に、嘘をつかないこと、約束を守ること、迅速に対応すること、など、社会人として当たり前のことですが、こういったことが挙げられます。
前述した信用できる業者の選び方と内容が重複する項目もありますが、良い担当者と判断するための基準を以下に挙げました。
- 嘘をつかないこと
- 約束を守ること
- 迅速に対応すること
- 質問に正確に答えること
- 専門知識をがあること
- 問題解決能力があること
- 物件購入後もサポートしてくれること
- メリットだけはなく、リスクも話すこと
良い担当者から物件を購入し、付き合っていくことで不動産投資でうまくいく確率が上がります。
なぜなら、能力が高い担当者はお客様の求めていることや、問題を解決する能力が高いので、お客様の不動産投資をうまく進めることが出来るからです。
一方で悪い担当者に当たった場合は、注意しなければなりません。以下に挙げる項目に当てはまる担当者は悪いと判断できます。
- 嘘をつくこと
- 約束を破ること
- 対応が遅いこと
- 質問に曖昧な返答をすること
- 専門知識が不足していること
- 問題解決能力がないこと
- 物件購入後のサポートはしないこと
- リスクは話さず、メリットだけを話すこと
悪い担当者と当たった場合に、収益性の低い物件を薦められたり、結果として不動産投資でうまくいかなかったり、となる可能性が高まります。
もし悪い担当者と当たった時は、思い切って担当者を変更するように業者にいうか、業者自体を変えることです。
担当者が悪ければ、信用できない業者と言えます。
会社の創業年数
会社が創業してどれくらい経過しているか？創業年数を確認することも大事です。
せっかく良い物件を購入しても、会社が倒産してしまっては、今後その会社からサポートを受けることが出来ません。
会社が創業してからの年数によって、その会社の一定の信用レベルがわかります。
創業が長い会社の方が、浅い会社と比べたときに、より信用できます。
なぜなら、創業が長いということはそれだけ会社が継続して続いて、お客様から一定の信用があるとわかるからです。
もちろん、創業が浅い会社もお客様から信用がある会社もありますが、より信用できる会社は創業してからの経過年数が長い会社です。
会社が創業してから大体10年以上経っている会社を選ぶことを一つの目安とするのが良いと思います。創業から年数が浅くても、対応が良く、誠実に対応してくれる業者もいるとは思いますが、まだ創業して2～3年間、5年以内の会社だと、業績が不安定で数年で倒産する場合もあります。※もちろん全ての業者が、倒産するわけではありません。
10年以上、継続しているということは、お客様がその会社を信用している証拠でもあります。
創業から10年以上継続している会社を選ぶことで、信用できる基準にもなります。
説明の論理に根拠がある
不動産業者が説明している内容の論理に根拠があれば、信用できる業者かどうかの判断基準となります。
例えば、マンション経営の空室リスクを例に挙げて説明していきます。
マンション経営において空室リスクは最も避けなければならないリスクです。なぜなら、家賃収入がマンションオーナーにとっての収入源であり、空室になると家賃収入が入ってこなくなるからです。
そのため、業者がお客様に物件を提案する際には、空室リスクを出来るだけ抑えている物件を提案することが必須です。
そして、なぜ空室リスクを抑えることが出来るのか？理由を明確に説明できなければなりません。
マンション経営では以下6つの項目を押さえることで、空室リスクを限りなく抑えることが出来ます。
- 賃貸需要エリア
- 立地と環境
- 専有面積と間取り
- 室内の差別化
- 建物管理
- 賃貸管理会社
※この6つの空室リスクを抑える項目について、詳しくは以下の空室対策の7つの方法の記事に記載しています。ご参考ください。
参考記事：空室対策の7つの方法
それぞれ概要をご説明します。
１．賃貸需要エリア
これは、賃貸需要が見込めるエリアの物件を選ぶということです。賃貸需要が見込めるかどうかの根本の要因は、将来人口増加が見込めるかどうかです。将来、人口増加が見込めれば、賃貸需要も見込めます。
２．立地と環境
立地と環境が良い条件の物件を選ぶことで賃貸需要がさらに高まります。入居者は駅から近いか？物件周辺にコンビニやスーパーがあり、利便性良いか？その点を重要視しています。特に、駅から10分以内の物件は入居者からの人気も比較的高いです。
３．専有面積と間取り
部屋の広さと間取りは入居者のニーズに合っているかどうか？ということです。極端に狭すぎる部屋だと、圧迫感があり、入居者から好まれません。最低限、入居者のニーズにあった部屋の広さ、間取りが必要になります。
４．室内の差別化
室内が他の物件と比べて、差別化されていれば、更に物件の価値が高まります。室内の差別化というのは、入居者のニーズに合った内装、デザインクロスや雰囲気。男性、女性、年齢などどの層をターゲットにするのかによって変わります。
５．建物管理
建物の外観、内観の管理状態を良好に保つことによって、入居者からの印象も良くなります。特に入居者は建物の第一印象で、この物件に住みたいかどうかを直感的に考えます。外観、内観がしっかり清掃されている、古い設備が交換されているような、建物管理状態が良い物件を選びましょう。
６．賃貸管理会社
物件が空室になった時に、新しい入居者を募集するのは賃貸管理会社です。賃貸管理会社の迅速な対応により、次の入居者が決まるかどうかがかかっています。賃貸管理会社の入居者付けは重要です。
論理に根拠がある項のまとめ
上記6つの項目を押さえることで、空室リスクを最小限に抑えることが出来ます。特に、入居者を付けるためには今後も人口増加が見込める賃貸需要エリアの選定、入居者ニーズが高い立地と環境の選定は重要になります。
以上のように、しっかり空室リスクについて明確に理由を持って、対策を講じていると、説明の論理に根拠があります。（※今回は空室リスクを例に挙げて説明させていただきました。）
一方で、何の理由もなく「家賃収入が長期安定的に得られます。安心です。」と言われても、説明の論理に根拠がないので、信用は出来ません。
説明の論理に根拠があれば、信用できる業者の判断基準になります。
物件の管理体制が整っていること
物件の管理を適切にしていなければ、資産価値が低下していきます。物件の外観や内観が汚れたり設備が故障したり、そして最終的には入居者が付かない物件になる場合があります。
そのため、不動産投資では物件の管理が極めて重要なのです。資産価値が維持・向上していく取り組みをしなければなりません。
物件選びも重要ですが、買った後の物件の管理も重要です。
特に、物件の中でも中古マンションの管理体制は重要です。中古マンションは築年数が10～20～30年と経っている物件もあるので、経年劣化から、設備の故障が発生する可能性があるからです。
中古マンションには5～10年以内の築浅の物件もあれば、築20～30年の物件もあります。賃貸管理、建物管理を常に良好に保っていけば、30年40年、それ以上と資産価値を維持・向上していくことが可能です。
資産価値が維持・向上していけば、経年劣化を抑えることが出来るので、物件を長期的に保有することが出来ます。そして、入居者が継続的につき、家賃収入が維持・向上していきます。
物件の管理状態を良くしていくことで、長期安定的な家賃収入に繋がるのです。
そのため、物件の資産価値の維持・向上、入居者付けこの2つの点から管理体制は重要です。
どのような管理会社を選べばよいか？
管理会社には賃貸管理会社と、建物管理会社があります。賃貸管理会社は入居者とのやり取りや、新規入居者の募集、物件内部の掃除やリフォーム・リノベーションの提案など、一室の管理を全て担ってくれます。
一方、建物管理会社は建物全体、外観や内観を綺麗にするために、掃除を定期的に行ったり。古くなった設備を交換したり。建物全体の管理をしています。
具体的に、管理体制が整っている会社とは
賃貸管理会社
- 空室時、新規の入居者付けが早い
- 書類のやり取りや報告が迅速である
- 入退去の報告を定期的にしてくれる
- リノベーションやリフォームで、物件の資産価値維持・向上の提案をしてくれる
- 4.の内容から、家賃をアップし、収益性アップの提案をしてくれる
建物管理会社
- 建物の外観や内観の清掃を定期的に行う
- 古くなった設備の交換を実施する
- 建物入居者の依頼に迅速に対応する
以上の点を押さえている管理会社を選べば、物件購入後も適切に物件管理を行うことが出来ます。
信用できる業者の基準に、物件の管理体制が整っているかどうかは重要な判断材料です。
まとめ
以上の説明から、信用できる業者を選ぶには、以下の4点を押さえることです。
- 対応が良い担当者から物件を購入すること
- 会社規模が10年前後の会社を選ぶこと
- 論理を持って話していること
- 物件の管理体制が整っていること
ぜひ上記の判断基準を持って、信用できる不動産業者を選んでください。
大神 健志 弊社は中古ワンルームマンション・中古ワンルームリノベーション物件の管理、販売の実績があります。エリアは1都3県・福岡県に管理実績があり。
もし、中古ワンルームマンションの売却・購入、管理のことで詳しくお聞きになりたい場合はお気軽にお問い合わせください。
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