2015年に発足した「天神ビックバン」。

天神エリアの一画のビルを、2024年までに30棟建て替えようという官民を挙げた一大プロジェクトです。

2015年の福岡市の雇用者数が39,900人であったところ、天神ビックバン完了後の2025年には2.4倍となる98,100人まで増えると試算されています。(福岡市政PR動画より)

その追い風もあり、福岡では不動産投資が活発になっています。福岡市内にお住まいの方であれば、街を歩けば必ず建設工事を見かけるのではないでしょうか?

多くのワンルーム業者がこの波に乗って積極的に販売活動を行い、多くの方が購入しています。ただし、「買って失敗した」という方も多くいるのが現状です。

※天神ビックバンについての詳細は、福岡都市開発・天神ビックバンは不動産投資の追い風となるのか?も合わせてご参照ください。

失敗した人の8割が新築マンションを購入していた

筆者が相談を受けた方で、その8割は新築ワンルームマンションを購入した方でした。福岡でいえば、

  • えん(エンクレスト)
  • コーセーアールイー(グランフォーレ)
  • ランディック(アソシア)
  • ダイナ(サヴォイ)
  • ネスト(ネストピア)
  • クレコーポレーション(アクタス)
  • シャープラン(アクアシティ)
  • 福住(サニークレスト)
  • ロイズ(レジデンシャル)

などが有名ですね。

この記事では、福岡で不動産投資を考えている方向けに、なぜ新築ワンルームマンションを購入すると失敗するのかを説明します。

失敗する方をこれ以上増やさないために

実際のセミナーの様子

実は弊社福岡支店では「失敗しない、させない。マンション経営の正しい知識」と題して、定期的にセミナーを開催しています。約1年前からスタートしました。それまでは個別面談の形のみでお話しさせて頂いていましたが、なぜ開催しようと思ったのか?

世間を賑わした「スルガ問題」多くのオーナーが失敗する不動産投資に巻き込まれてしまいました。

世間では、不動産投資の正しい知識を知らないがために、人生を棒に振ってしまう方が後を絶ちません。

実は当サイトでは、不動産オーナーから毎日のように問い合わせがあります。元々弊社のお客様ではありませんが、

  • 「月々のキャッシュフローがマイナスだ」
  • 「家賃保証で安心だと思ったが、数年毎に家賃を減額される」
  • 「空室が埋まらない」

など問題を抱えている方々です。不動産会社は残念ながら良い会社ばかりではありません。これ以上“不動産投資の被害者”を増やしていくのであれば、より多くの方にこの情報を伝えたいと思い、セミナー形式で開催することにしました。

不動産投資は危険なものなのか?

ここまでお話しすると「不動産投資は怪しい・危ない」とお思いの方もいらっしゃるかもしれません。

不動産投資は高額な買い物でもあり、「スルガ問題」のようなことが新聞等で大きく掲載されれば、不動産投資は、始める前から”危ないもの”とレッテルを張られるのも無理はありません。

しかし、私自身、個人で福岡のワンルームマンションを2室所有し、2戸のマンションの管理組合理事長・副理事長をそれぞれ務めています。

正しい考え方・正しいやり方を理解すれば、不動産投資は必ず皆様の人生向上の役に立つ資産形成手段です。そうでなければ、筆者自身も購入するわけがありません。

では、成功する不動産投資に必要な条件とは何でしょうか?

失敗しないための5つのポイント

まずは前回お伝えしたポイントのおさらいです。マンション経営には失敗しない=成功する5つの絶対的な条件があります。

  1. 立地と環境
  2. 建物管理
  3. 専有面積
  4. 室内の差別化
  5. 賃貸管理会社

特に1.と2.で成功の8割が決まると言っても過言ではありません。

1.はお分かりのように、「最寄駅からの距離」と「スーパー・コンビニなどの生活インフラ」のことです。

2.は物件の第一印象、つまり見た目のこと。人と同じでいくら内面(室内)が綺麗でも、ボロボロの服で髪がボサボサ(見た目)であれば、印象は悪いですよね。

まずはこの2点はしっかりと確認しましょう。

※より詳しく「5つの条件」を確認したい方は読了後にこちらもチェック 不動産投資で成功するにはどうしたらよい?中古マンション経営成功の5つの条件

なぜ新築ではダメなのか?中古がいい理由は?

弊社では中古をお勧めしていますが、その最大の理由は販売価格にあります。

新築マンションは今の時代、ハッキリ言って高すぎます。

新築マンションを建てるためには、業者は銀行から資金を借りて土地を買い、1~2年かけて建物を建てます。この間に借入金利がかかります。そして当然建築には人件費がかかり、販売するための広告宣伝費(新聞・折り込み・テレビCM等)もかかり、最後に自社の利益を載せて販売します。そうすると当然販売価格は高くなりますよね。

中古の場合は?

じゃあ中古はどうか。当然建物は既に建っているわけですから、先述の余分な経費はかかりません。故にその分だけ価格は安くなります。目安として、新築物件は購入した瞬間(決済が完了した瞬間)に約3割価格がdownすると考えて下さい。

自分で住む場合は誰の手垢もついていない新築マンションが良いかもしれませんが、投資の場合は話が別です。投資マンションの場合、費用対効果、つまり少ない投資金額で長期的に大きなリターンを得ることを重視しなければいけません。

新築の場合は、毎月の収支がマイナスになりますが、中古の場合は月々の収支をプラスで運用することができます。

新築と中古を具体的に比較

 

次は家賃で比較してみましょう。

新築マンション 中古マンション 中古マンション 2戸購入
立地 「中州川端」駅 徒歩5分 「祇園」駅 徒歩7分 「祇園」駅 徒歩7分
専有面積 25.84㎡ 20.71㎡ 20.71㎡×2戸
販売価格 1,990万円 1,040万円

2,080万円

※新築1戸との差額 90万円

年間賃料収入 81.6万円 62.4万円 124.8万円

まずは左側の新築。これは筆者が、とある新築ワンルーム業者に訪問して入手した実際の物件資料です。「中州川端」駅、徒歩5分。立地と環境は最高ですね。面積も広く、申し分はありません。

次は右側の築11年の中古。これは筆者が去年の3月に実際に販売した物件です。

ここで注目すべきは、中古は価格が約半分であるのに対し、家賃は半分にはなっていないということです。もしこの中古物件を2つ買えるとしたら、どちらのパフォーマンスが高いでしょうか?そして、皆様は自分のお金を投資するとすれば、どちらを選びますか?

サブリースの罠

もう一つの気を付けるポイントとして、サブリース契約(家賃保証契約)があります。

ほとんどの新築マンションではこの形式を採用しています。

良い物件なのは分かったけど、空室になった時が心配だなぁ

ご安心ください。当社は長期家賃保証付きですから、空室のリスクもありません。

業者から営業を受けた方は必ず「空室になっても家賃保証があるから安心です」というトークを聞いているはずです。

確かに空室になっても、その間保証してくれるサービスがあるのであれば、心強いですよね。でもそんな夢のような、うまい話があるのでしょうか?答えはNoです。どういうことか、

保証家賃は下げられる

契約内容によりますが、サブリース契約はだいたい2年~3年、あるいは5年ごとに家賃の見直しがあり、ほとんどのケースで保証賃料が下がります。つまり手取りが減り、毎月の収支の赤字がさらに膨らむということです。安心のためのサブリース契約のはずが、逆に今度はサブリース自体が不安の温床となってしまいます。

じゃあ拒否すればいいじゃないか?と思うかもしれませんが、実は「借地借家法」という法律により、借りている人、この場合サブリース業者の方が立場は強く、言われるがまま家賃を減額されてしまうのです。

しかも一度契約すると、ほとんどの場合解約できない

「サブリース トラブル」で一度検索すると、家賃保証の正体が理解できるでしょう。サブリース契約は国交省と消費者庁が提携して注意喚起するほど「危険な契約」と言っても過言ではないのです。

途中でサブリースがひどい契約だと気付いても解約はできません。営業担当が「解約したくなったら解約できますよ。」と言っても、契約書に「サブリース契約は解除できる旨」が記載されていても、サブリース会社に「正当事由が無いと解約はできません。」と一言、言われてしまえば解約はできません。解約したくなったときにまともに解約に応じてくれる会社はほとんどありません。

「オーナーとサブリース業者の二者間の契約」よりも「借地借家法」の方が法としての効力が強く、契約書の内容は無効となってしまいます。サブリースする側もそれを理解した上でサブリースを提案してきているので、絶対に信じないように注意してください。

それに加えてサブリース物件は売却の難易度がグッと上がる

ほとんどの人はこういった知識がないため、家賃保証が素晴らしいサービスだと勘違いして契約してしまいます。サブリース契約中の、いわゆるサブリース物件は、市場価値が低く売却する際も非常に苦労します。市場価格の6割ほどの価格でしか売却できない場合がほとんどです。

まとめ

新築が絶対的に悪いというわけではありません。中には「新築しか買わない」という方もいらっしゃいます。

ただし、利回り(月々の手取り額)や家賃保証下落リスクを考えると、弊社は今の時代はやはり中古をお勧めします。弊社も以前は新築を扱っていましたが、価格がどんどん高騰する中、お客様のためにならないラインまで価格が上がってきてしまったので、数年前に取り扱い自体を辞めました。

本当にこの新築物件で良いのか?少しでも迷われている方は、セカンドオピニオンとしてぜひ一度、当サイトにご相談下さい。ご相談は無料です。この記事がきっかけとなり、将来のあなたの資産状況が好転することを願います。