「天神ビッグバン！」とは、平成27年6月から始動した、福岡市の都市開発のことです。
福岡市中心地の天神付近のビル建て替え、雇用の創出、企業の誘致などさまざまな都市開発を実施し、市の経済発展に取り組んでいます。
経済発展が順調に見込めれば、福岡市の将来性はあるでしょうが、はたして、この都市開発は福岡不動産投資の追い風になるのでしょうか？
天神ビッグバンと福岡市の地域性から、今後の不動産投資への影響をまとめました。
※合わせて以下の記事もご確認ください。
参照記事：
天神ビッグバンとは？
天神ビッグバンとは、具体的に以下4つの再開発や企業誘致のことです。
- 国家戦略特区の指定
- スタートアップカフェの新設
- ウォーターフロントの再開発
- スマートシティの構想計画
それぞれ説明していきます。
国家戦略特区の指定
天神ビッグバンは、福岡市が国家戦略特区に指定されたことがきっかけとなり始動しました。
福岡は天神や博多といった都市の近くに、空港があり、上空を旅客機が行き来し、ビルの高さ制限がされていました。
しかし、平成26年5月、アベノミクス第3の矢である成長戦略の一つ、国家戦略特区に福岡市が指定され、市内のビル高さ制限が緩和され、更に市独自の緩和策も加えて、ビルの建て替え計画が始動しました。
参照記事：国家戦略特区
具体的には以下のような再開発計画です。
- 10年間で30棟のビル建て替え
- 67メートルから、76メートルへの高さ制限緩和
- 2015年39,900人⇒2025年97,100人、2.4倍の雇用人数増加（=57,200人の雇用創出）
- 毎年8,500億円の経済効果
国家戦略特区に指定されたことにより、市は経済発展に本腰を入れれるようになりました。
スタートアップカフェの新設
スタートアップカフェとは、創業を志す方をサポートするための、起業の準備などができる施設です。
2017年に、天神の大名という地域の、旧大名小学校の校舎を改修して、施設を作りました。
このスタートアップカフェを通じて、多種多様な人が集い、新しい価値を生み出して、福岡市へのさらなる経済発展効果を期待しています。
※スタートアップカフェについて詳しくは以下のページを参照ください。
参照ページ：福岡市スタートアップカフェ
ウォーターフロント地区再整備
ウォーターフロント地区とは博多ふ頭、中央ふ頭エリアのことです。
この地区を再整備し、世界から人を呼び込み、海外からの人の行き来も発展させ、九州と西日本に貢献していく取り組みです。
ウォーターフロント地区には、以下のポテンシャルの高さがあります。
- 福岡市はアジアに近接していること
- マリンメッセ福岡や福岡国債会議場、福岡国債センター等の主要施設が立地していること
- 平成27年のクルーズ船の寄港回数が過去最高、日本一
- 国際乗降客数、23年連続日本一
このウォーターフロント地区を再整備し、九州、西日本を牽引するゲートウェイを構築する計画です。
参照ページ：ウォーターフロント地区再整備
スマートシティの構想計画
9月末、市内にあった九州大学の箱崎などの2つのキャンパスが市内西区の伊都キャンパスに移転しました。
その箱崎のキャンパス跡地を活用して、市と九州大学はIT（情報技術）などを導入して、スマートシティの立ち上げを計画しています。
少子高齢化や高齢化社会への社会問題を解決するモデル都市を計画しています。
※スマートシティについて詳しくは以下の参照ページをご確認ください。
参照ページ：スマートシティ
不動産投資への影響と福岡市の地域性
以上のような、都市計画「天神ビッグバン」を通じて、福岡市のさらなる経済発展を見込んでいます。
この都市開発から、人口増加、雇用創出、経済発展、これらが順調に進めば、不動産投資への影響は間違いなく良いものになると思います。
不動産投資は物件の購入から、入居者を付けて運用、そして売却までの過程で外部のさまざまな要因から影響を受けます。
地価の上昇下落、不動産投資の需要と供給、賃貸需要の変化、金融機関の融資規制などさまざまな要因から、物件価格が上昇したり、下落したりします。
そのため、市の経済発展や人口増加というのは、基本的には不動産投資にプラスの影響しかないのです。
福岡市の人口データ
また、福岡市の人口状況には以下のデータがあります。
- 福岡市の人口は平成30年11月時点で158万人、政令都市で5位
- 人口増加数が政令都市で1位（H22年10月～H27年10月の増加数）
- 人口増加率が政令都市で1位（H22年10月～H27年10月の増加率）
- 10代20代は、全体の22.05％、政令都市で1位
更に、現在も福岡市の人口は右肩上がりで増え続けています。
参照ページ：福岡市に関係する人口データ
天神周辺エリアは賃貸需要が見込める
天神周辺エリアは10代～30代男女に非常に人気があります。
天神周辺エリア
- 南側では、今泉、薬院、平尾
- 西側では、大名、赤坂、大濠公園
- 東側では、祇園、呉服町、博多
このエリアは、天神へのアクセスが、地下鉄、電車で5分圏内です。
また、大濠公園付近のエリアは公園、ウォーキングする歩道のスペースがあったりして適度に運動できる空間があります。
また、池や木も公園周辺に多くあり、程よい自然で、住みよい環境になっています。
また、天神周辺の大名や赤坂、今泉、といったエリアは居酒屋や飲食店、カフェが多数あり、20代30代を中心に非常に人気があります。
天神周辺は、10～30代の男女を中心に、賃貸の人気が高いエリアとなっています。
福岡市のマンション取引額の推移
以下のグラフは、福岡市の中古マンションの取引額の10年の推移を表したものになっています。
※SUUMO、中古マンション相場、福岡・名古屋・札幌の10年推移のページから引用した画像になります。
福岡市の中古マンションの取引額は2007年から年々上昇しており、今後、人口増加、経済の発展、等を考えると、マンションの資産価値も高まっていくと考えられます。
マンションや土地は限られたものであり、その限られた供給に対して、需要が増えるのでそれだけ価値が上がっていくことになります。
不動産投資の王道は、入居者を継続的に付けて家賃収入を長期的に得ることです。
しかし、物件の資産価値が上がり、売却して利益が見込めるのであれば、臨機応変に売却するのも選択肢かと思います。
いずれによせ、家賃収入から得る、インカムゲイン、売却から得れる、キャピタルゲイン、どちらをとっても効果的に投資を進められると予測できます。
まとめ
今回の内容を踏まえると、福岡で不動産投資をする場合は非常にメリットがあり、ぜひ実践すべきです。
ただ、不動産投資を実施するにしてもポイントがありますので以下の点を押さえて下さい。
不動産物件を選ぶ際のポイント
- 天神へのアクセスが良い立地環境の物件を選ぶこと
- 物件は、単身用の中古ワンルームマンションを選ぶこと
また、なぜ中古ワンルームマンションを選ぶべきなのか？以下の記事で詳しく説明しているので、ご確認ください。
参照記事：
金高 時道 福岡市の都市開発、「天神ビッグバン」は今後、不動産投資に良い影響を与えると思います。
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