不動産オーナーが抱える・何とか解決したい4つの悩み

動産オーナーになれば、毎月家賃収入が入ってきて、将来も安心。

資産形成のために不動産投資を始めたものの、入居者がなかなか付かない、家賃収入もどんどん下がっていく。毎月の手取りは少なくなってくる、しまいには入居者に家賃を滞納される。どうしたものか。。

理想と現実のギャップに悩みを抱える不動産オーナーから、今までたくさんのお問い合わせをいただきました。そして、多くの悩みを解決させていただきました。

不動産オーナーの中には、さまざまな悩みを抱えながら、不動産事業を続けている方がいるのです。

不動産オーナーが抱える悩み

不動産オーナーが抱える悩み

不動産オーナーの悩みを以下に挙げました。

 

  1. 空室
  2. 入居者トラブル
  3. 賃貸管理会社が怠慢
  4. キャッシュフローの悪化
  5. 設備故障費用
  6. 物件の売却

 

1.空室

空室で悩んでいる不動産オーナーは非常に多いです。

空室が続けば家賃収入が入ってこないので、多くのオーナーが空室を改善したいと思っています。

  • 賃貸管理会社に依頼しているのになかなか入居者が決まらない
  • 入居者が一度退去すると、数ヶ月空室が続く
  • 空室が続き、家賃収入が安定しない

等々、空室に対する悩みはさまざまです。

空室の原因は?

空室の原因は?

空室の原因は5つあります。ご確認ください。

  1. 立地と環境が悪い
  2. 建物管理の状態が悪い
  3. 専有面積が狭い
  4. 室内が差別化されていない
  5. 賃貸管理会社が怠慢である

上記の条件は当サイト内の、中古マンション経営成功の5つの条件で詳しく説明しています。

以下の参照記事をご確認ください。

参照記事:

中古マンション経営成功の5つの条件

 

特に1.の立地と環境の条件は最も重要な項目です。

物件が駅から近いか?物件周辺の利便性は良いか?入居者が物件を選定する上で第一優先に考える項目です。

次に、2.の建物管理。建物の管理状態が良いか?外観、内観は定期的に清掃されているか?建物の外観は入居者の物件に対する第一印象を決めます。

マンションの外観やエントランスを見た第一印象で、物件を決める入居者もいます。

駅から徒歩10分圏内なのに入居者が決まらない

立地と環境条件が最も重要度が高いですが、駅近く、駅から徒歩10分圏内、物件周辺にコンビニやスーパーがあり利便性が良い。好条件の物件でも入居者が決まらないケースもあります。

 

  • 建物の外観や内観が清掃されておらず、第一印象に清潔感がない。エントランスがオートロックではない
  • 部屋が狭すぎて、入居者のニーズに合っていない
  • 室内の設備や間取り、デザインが代わり映えしないので、入居者のニーズに合っていない。室内洗濯機置き場が付いていない
  • 賃貸管理会社が怠慢で、物件の募集に積極的ではない

 

等々、オーナーの悩みをヒアリング、調査をしていくと、立地と環境の条件が良くてもその他の条件が悪いことから、入居者が決まらない原因になっていたケースもあります。

 

現在、空室で困っているあなたは、上記5つの条件をご自身に当てはめたときに、評価はどうでしょうか?

あなたの悩みに当てはまるでしょうか?

成功事例

弊社の管理物件でマンション経営成功の5つの条件を押さえた成功事例があります。ぜひ参考にしてください。

都心部の築35年、中古ワンルームマンション、専有面積13.51㎡のマンションで、リノベーション工事を実施し、工事完成前に入居者からご契約をいただいた事例です。

以下に物件条件、物件内装写真を示しました。

物件条件 評価
物件 中古ワンルームマンション
物件エリア 都心部
築年数 35年
立地と環境 駅から徒歩6分
建物管理 建物管理状態良好
専有面積 13.51㎡
室内の差別化 リノベーション工事実施
シャワーブース設置
室内洗濯機置き場増設
オープンクローゼット増設
等々
賃貸管理会社  理念が浸透している会社

 

物件室内の写真

池尻大橋

池尻大橋

池尻大橋

池尻大橋池尻大橋

 

上記の物件は、専有面積13.51㎡の狭小マンションですが、立地と環境、建物管理が良好な物件です。

リノベーション工事を実施し、シャワーブース設置、室内洗濯機置き場増設、オープンクローゼット増設等、室内の差別化をし、工事完成前にご契約をいただきました。

立地と環境、専有面積はコントロールできませんが、その他の建物管理、室内の差別化、賃貸管理会社は改善して評価を上げることが出来ます。

条件変更可・不可
立地と環境 不可
建物管理
専有面積 不可
室内の差別化
賃貸管理会社

 

中野 拓中野 拓

現在、空室で困っているあなたも上記5つの条件を整理し、効果的な改善策を打てば、成果が出る可能性は十分あります。

ぜひ空室を解消したい。と思っているオーナーは一度お問い合わせください。

過去の成功事例や経験を元に、最善のアドバイスを差し上げます。

2.入居者トラブル

②入居者トラブル

入居者の属性が悪いばかりに、入居者トラブルから悩みを抱えているオーナーもいます。

  • 入居者の家賃滞納が慢性化している
  • 家賃滞納が続き、結果的に夜逃げされた
  • 退去後、部屋の中に大量のごみが散乱していた
  • 小さなことでも、毎回のようにクレームを言ってくる
  • 近隣の住民に迷惑をかける

滞納

属性が悪い入居者が付けば、滞納を繰り返す場合があります。

滞納を繰り返す。家賃振り込みの連絡をしても電話に出ない。振り込みをする、と言っても一向に振り込みをしない。

せっかく入居者が付いても、滞納が続けば、オーナーに家賃収入が入ってこないので精神的にも金銭的にも負担になります。

入居者のクレーム

些細なことでも、度々クレームを言われる入居者がいます。

 

  • 隣の人の足音が気になる。物が落ちる音がする
  • 叫び声がする
  • 隣の人の声がうるさい

 

神経質な方は小さな音でも、気になります。夜中でも朝でも繰り返しクレームの連絡をいただいたことがありました。

 

また、「荷物が盗られた!」とかなり荒々しい口調でクレームをいただいたこともありました。

「部屋の外に買い物袋を置いて、少し離れたすきに誰かに盗られた。」というのです。

私が入居者の方と対応している最中もかなり激怒していて、きつい口調で当たられました。

しかし、調査をしていくと、当本人が間違えて別の階の部屋の前に、荷物を置き忘れていただけでした。

入居者のクレームから悩みを抱えるオーナーもいます。

入り口管理が重要

滞納がなく、毎月安定して家賃を支払ってくれたり、部屋を綺麗に使ってくれたり、属性の良い入居者を選定するのは極めて重要です。

申込時、賃貸管理会社の入居者審査、入り口管理が重要になってきます。

賃貸管理会社に問い合わせをして改善するように声かけをしたり、申込時の審査が徹底している管理会社に変更することが解決策となります。

3.賃貸管理会社が怠慢

③賃貸管理会社が怠慢

上記の5つの条件の内、1.~4.の条件が良くても、賃貸管理会社の対応が怠慢であれば、入居付けが遅くなり、空室期間が長くなる場合があります。

  • 入居者が解約通知をしているのに、物件の募集を開始しない
  • 賃貸物件募集ポータルサイトに物件情報を反映していない
  • 仲介業者へ物件の宣伝などをして、賃貸管理会社が積極的に物件をアピールしていない
  • 賃貸管理会社から家賃が振り込まれないことがある
  • 賃貸管理会社から報告・連絡が全くない

賃貸管理会社が怠慢であれば、どれだけ良い物件でも客付けがうまくいかない場合があります。

賃貸管理会社に不満がある

今、入居者の約8割は、インターネットから賃貸物件を検索しています。

賃貸物件ポータルサイトや、ホームページに掲載しなければ、物件は公開されません。

入居者が退去して、募集を開始しても良いはずなのに、ポータルサイトに物件を掲載しなかったり。入居者募集を開始しなかったり。賃貸管理会社の対応の悪さによって、空室が続くこともあります。

賃貸管理会社は物件を管理してくれるパートナーですが、管理会社に不満を持っているオーナーがいるのも事実です。

賃貸管理会社の変更

現在、賃貸管理会社に不満があり、管理会社を変えようかと考えている場合は、お気軽にお問い合わせください。

賃貸管理会社は不動産投資を成功させるための良きパートナーです。

不動産オーナー、入居者に対してスピード対応、お客様第一主義を行動で示している会社に物件の管理を任せるべきです。

以下の記事もご参照ください。

参照記事:

信用できる不動産業者の選び方

4.キャッシュフローの悪化

4.キャッシュフローの悪化

家賃収入が入ってきても、キャッシュフローが残らない。と悩んでいる不動産オーナーがいます。

  • 毎月のローン返済額が大きい
  • 家賃が下がり、家賃収入が減ってしまった
  • 毎月・年間のランニングコストが多く、キャッシュフローが残らない

新築ワンルームマンション経営でキャッシュフロー悪化

新築ワンルームマンション経営で、入居者が退去した後、家賃が下がり、キャッシュフローが悪くなる場合があります。

 

以下に東京23区、賃貸マンションの築年数ごとの家賃下落率を示しました。

※引用元:三井住友トラスト基礎研究所データ参考

賃料下落率

図1.家賃下落のグラフ

上記のグラフから、新築マンションは築年数が5年を超えると、大きく家賃が下落する傾向があります。

新築時は新築の価値もあり、入居者が付きやすいです。しかし、一度入居者が退去すれば新築時の家賃を維持するのは難しく、家賃を下げて募集します。その結果、利回りが大きく低下し、家賃収入が下がった分、キャッシュフローも悪くなります。

 

新築ワンルームマンション、家賃100,000円の場合。築10年経ち、15%家賃が下落したら、家賃は85,000円になります。

つまり、キャッシュフローが毎月-15,000円/月年間-180,000円/年悪くなってしまいます

ローンの借入金利が高い

その他のキャッシュフローが悪くなる原因は、ローンの借入金利が高く、毎月の返済額が高いことです。

 

例えば、都内の2,000万円の中古ワンルームマンションを購入するときに、金利3.0%、期間35年、2,000万円フルローンで組んだ場合。

毎月の返済額は76,970円/月、返済総額は約3,232万円となります。

一方、金利2.0%でローンを組めば、毎月の返済額は66,253円/月、返済総額は約2,782万円となります。

金利3.0%と2.0%では、毎月の差額-10,717円返済差額約-450万円です。

金利 2.00% 3.00% 差額
ローン借入 20,000,000円  
借入期間 35年  
毎月返済額 66,253円 76,970円 -10,717円
返済総額 27,826,073円 32,327,416円 -4,501,343円

 

450万円あれば、中古ワンルームマンションを1室購入できます。それくらいの返済差額です。

ローンの借入金利を抑えることが、不動産投資においてどれだけ重要か?ご理解いただけると思います。

あなたは現在、ローンの返済で悩んでませんでしょうか?

ローンの借り換え

本人の属性評価が高く、低い金利でローンの借り換えが出来る場合もあります。

弊社の提携金融機関で2%前後で借り換えできる可能性があります。

借入金利1.0%以上、お借入残高1,000万円以上、返済期間が10年以上ある、このような条件に一つでも当てはまる方はぜひ一度ご相談ください。

詳しい内容は以下の参照記事をご確認ください。

参照記事:

ワンルームマンション投資の成功条件はローンの借入が重要である

5.設備故障費用

⑤設備故障費用

中古の物件を購入してから、機器に不具合が発生し、故障した。中古物件を購入してから設備の故障等で突発的に修繕費用が必要になる場合があります。

マンションの部屋内部の設備の寿命は10年~15年なので、築10年を超えてくる物件では、設備の故障・不具合が発生する可能性があります。

機器設備は一度故障して交換となると、大体数万円~数十万円必要になります。以下の設備費用の表をご参考ください。

 

設備の種類と故障した際の必要費用(工事費込み)概算

 交換設備  必要費用
 網戸 3,000~4,000円
 換気扇 30,000~40,000円
 IHコンロ 40,000~50,000円
 エアコン 80,000~100,000円
 給湯器 100,000~150,000円
 電気温水器 200,000~300,000円

 

更に、築20年30年以上の物件では、水回りの排管が劣化し、漏水を起こす場合があります。漏水で他の部屋に被害を与えれば、数百万円の損害賠償を請求されるケースもあります。

突然の漏水

弊社の実例ですが、今年2018年1月に漏水被害に合いました。

弊社の事務所は1階で天井から水が漏れてきました。原因は2階の部屋の水回りから漏水してきたことでした。

 

漏水浴室

漏水の原因となった部屋の浴室

1階事務所・漏水被害

1階事務所・漏水被害

 

パソコン機器、書類、漏水の対応、所有している物品と漏水の対応等、被害を受けました。

しかも、1度だけでなく4回に渡って水漏れしてきたのです。

結果的に、数百万円の損害となり、相手先に損害賠償請求をすることなりました。

突発的な設備機器不良から費用が必要になることがあります。オーナーにとって、計画していない支出は精神的にも金銭的にも負担になると思います。

修繕費用のストック・リノベーション

解決策として、一番は物件を購入する前に、設備の交換時期や今後不具合が起こらないかどうかを確認し、その上で設備交換費用を事前にシミュレーションしておくことです。

 

既に物件を所有している人は、突発的な支出があっても対応できるように毎月数千円ずつストックしておくとか、上記で説明したようなリノベーション工事を実施するのも改善策になると思います。

リノベーションを実施すれば、部屋内部の古くなった排管や設備を全て取り換えて、新築同様に生まれ変わります。

中野 拓中野 拓

リノベーションによる資産価値向上に、ご興味がある方は一度お問い合わせください。

6.物件の売却

 

⑥物件の売却

毎月の持ち出しが増えたり、急遽まとまった資金が必要になったり、物件を売却した方が良いか?悩むことがあると思います。

  • 物件を売却したいが、売却価格が買った時よりも安く損をしてしまう
  • 毎月・年間と赤字が続き、いっそのこと売却しようと考えている
  • 赤字が続いても、このまま不動産投資を続けた方がよいのだろうか?
  • 急遽まとまった資金が必要なので、物件を売却したい

新築ワンルームマンション・キャッシュフローの悪化

新築ワンルームマンションを購入し、キャッシュフローの悪化から、物件の売却を考える方もいます。

上記の「キャッシュフローの悪化」の項の続きですが、新築時の家賃設定から入居者が退去し、家賃が下がり、キャッシュフローが悪化する。ということがあります。

新築ワンルームマンション、家賃100,000円の場合。築10年経ち、15%家賃が下落したら、家賃は85,000円になります。

キャッシュフローが毎月-15,000円/月年間-180,000円/年悪くなってしまいます

 

キャッシュフローの悪化から、物件を売却しようとしても、購入価格から3割程度も値段が下がり、売却できても数百万円の損失が確定してしまう。このまま、赤字に耐えながら、ローンを返済していくか?損切り覚悟で売却を進めるか?オーナーにとっては、かなり悩まれる問題だと思います。

新築ワンルームマンションを購入し、その後キャッシュフローの悪化からご相談をいただくこともあります。

売却すべきかどうか?

まず、不動産投資を始めた目的に立ち返ることが重要だと思います。

何のために誰の為になぜ不動産投資を始めたのでしょうか?

  • 年金対策のため
  • 資産運用のため
  • 生命保険の代わりとして
  • 相続対策として

あなたの目的から考えて、今すぐに売却すべきかどうか考える必要があります。

 

ローンが完済できれば、ローン返済がない不動産を所有し、家賃収入が継続的に入ってきます。

今、ローンの返済がきつい人は、繰上げ返済をして完済を早めることも一つだと思います。

また、ローン返済額が大きかったり、金利が高い場合は、借り換えを検討するのも一つです。

(※ローンの借り換えについては、以下の記事をご参照ください)

参照記事:

ワンルームマンション投資の成功条件はローンの借入が重要である

 

まとまった資金が急遽必要だったり、物件を売却して利益が残るようであれば、売却するのも良いと思います。

中野 拓中野 拓

物件を売却すべきか、持ち続けるべきか?判断に迷う場合はぜひ一度ご相談ください。

あなたの現状や希望をヒアリングさせていただき、総合的に考えて最も良い解決策をお伝えします。

不動産オーナー悩みまとめ

不動産オーナーはさまざまな悩みを抱えながら、不動産事業を続けていると思います。

始める前は家賃収入が安定的に入ってきて、将来は安定した生活が送れる。と思っても、実際は空室が続き家賃収入が安定しない、キャッシュフローが残らない、出費がかさむ。理想と現実とのギャップに悩んでいるオーナーは多いです。

 

今抱えている悩みを解決して、前に進みたいと本気で思っている方は、ぜひ一度お問い合わせください。

あなたのお悩みを解決するための、最善の案をご提示させていただきます。