不動産投資で借金をしても大丈夫なのだろうか?

めて不動産投資をする方の中には、借金をして投資することに、心理的な抵抗を感じる方もいると思います。

一般的に「借金をする」というのは、決して良いイメージはなく、どちらかというと「悪いこと」と捉えられているケースが多いからだと思います。

 

しかし、不動産投資の借金は一般的な借金に対する概念とは異なり、押さえるべき点を押さえれば、あなたが大きな負担をすることなく、確実に返済していけます。

この記事では、不動産投資と借金の考え方について説明していきます。

不動産投資と借金の考え方

不動産投資と借金の考え方

不動産投資の借金と聞いて、

  • 本当に借金をしても大丈夫なのだろうか?
  • 将来的に返済していけるだろうか?
  • そもそも不動産投資で借金をするのは当たり前のことなのか?
  • 最終的に借金を返せず、失敗した、という話を聞いたことがある

など、不動産投資の借金についてさまざまな不安や悩みを抱えている方がいると思います。

 

通常、住宅ローンや自動車ローンなどの各種ローン返済は、借り手、あなたの資金力で返済をしていきます。

各種ローン返済

 

図.各種ローン返済

しかし、不動産投資の借金はそれら各種ローン返済とは異なります。

 

不動産投資は、安い物件では数百万円~、数千万円は物件価格がします。

そのため、現金一括で簡単に購入できる方は少なく、多くの方は、少額の自己資金とローンの借入(借金)をして、物件を購入します。

 少額の自己資金 + ローン借入 → 不動産投資

 

なぜ不動産投資はあなたが大きな負担をすることなく、返済していけるかというと、ローン返済は入居者から得た家賃収入で返済するからです。

空室などが出ない限り、基本的にはあなたがローン返済の負担をすることはありません。

ローン返済

 図.ローン返済

以上のことから、不動産投資のローン返済と、その他各種ローン返済では借金の考え方が異なるのです。

家賃収入は継続的に入ってくるのか?

家賃収入は継続的に入ってくるのか?

とはいうものの、上記の仕組みは家賃収入が継続的に入ってくることが前提になっています。

そのため、家賃収入が継続的に入ってくる不動産投資を実施することが前提条件で重要になってきます。

 

当然ですが、どんな物件でも入居者が継続的に付く、ということはなく、入居者のニーズに合った物件で尚且つ継続的に入居付けをする努力をすることで、入居者が入り、家賃収入が安定します。

 

ローンの返済を確実にしていくには、まず家賃収入が継続的に入ってこなくてはいけません。

入居者ニーズに合った物件とは、以下5つの条件を押さえた物件です。

※ここでは概要説明に留めます。詳しくは以下の参照記事をご確認ください。

  1. 立地環境:駅から徒歩圏内の物件で、住環境も良く、近くにコンビニやスーパーが多くある。また都心へのアクセスも良い
  2. 建物管理:建物の外観や内観が常にメンテナンスされていて、見た目に清潔感がある
  3. 専有面積:極端に狭すぎず、入居者が住みやすいある程度(約18㎡~)の広さがある
  4. 室内の差別化:デザインクロスや適度な広さがるキッチン、水回り設備の使いやすさ
  5. 賃貸管理会社:オーナーの不動産投資の成功を一番に考えてくれる、信頼できる管理会社

参照記事:

中古マンション経営成功の5つの条件

 

物件の選定は極めて重要で、この選択によって入居者が付くかどうか、家賃収入が継続的に入ってくるかどうか、そしてローンを確実に返済していけるかどうかが決まります。

ローンの借入条件

ローンの借入条件

また、継続的に家賃収入が入ってきても、ローンの借入条件が悪く返済が多額となれば、収支がまわらず、赤字続きとなる可能性があります。

そのため、ローンの借入は非常に重要で、あなたに合った金融機関から借入をする必要があります。

ローンの借入において重要になるのは以下の4つです。

  1. 個人属性にあった金融機関選び
  2. 個人の属性評価
  3. 物件の収益性
  4. 物件の資産価値

1.個人属性にあった金融機関選び

借入先の金融機関を間違えて、不利な条件で借入を行うと、高確率で不動産投資に失敗します。

以下の記事で、今問題になっているスルガ銀行のスキームに嵌り、弊社にご相談いただいた、不利な条件でローン借入をした事例を挙げています。

物件評価以上の過剰融資を受けたり、融資の実行金利が非常に高い(金利:3.5~4.5%)など、実際の内容を記載しています。

参照記事:

1棟マンション・スルガスキームの問題点

 

そして、各金融機関によって、借入金利、借入期間、等の借入条件は異なります。

以下の表は、1,000万円をさまざまな金融機関から借入した比較表になります。

金利比較表①

※平成30年8月現在情報

  • 金利・条件等は現状と違う場合がございます。
  • 申込者の属性・勤務先・年収・資産内容・その他借入状況により審査基準が変わります。
  • 上記の内容を保証するものではございません。

 

各金融機関によって貸し出す金利や、借入期間は異なり上記表の例では、300~600万円の利息差額があります。

個人の属性評価に合った金融機関で借入を行うことで、好条件でローン借入を行えます。

2.個人の属性評価

また、個人の属性評価の違いによって、ローンの借入条件が良くなるか、悪くなるか?そもそも借入ができるかが決まります。

 

以下、ローン借入の審査基準を挙げました。ご確認ください

  • 勤務先が大手企業、上場会社、公務員、勤務医、等の社会的に信用のある企業、勤務先
  • 年収が最低でも400万円から500万円(各金融機関によっても異なる)
  • 勤続年数が3年以上
  • 個人の信用情報(毎月の返済状況、過去の延滞情報、債務整理などの情報)
  • 銀行からのカードローン借入、消費者金融からの借入が無い
  • 預金や株、その他所有している不動産等、資産を所有している
  • クレジットカードを多数所有していない(キャッシング枠があるだけでも、借入がいつでもできると判断される)
  • 携帯電話料金の毎月の引き落としを延滞していない
  • 健康状態が良好(団体信用生命保険加入の際に健康状態の審査がある)

 

例えば、以下2人の属性の方がいて、もしあなたが金融機関で不動産投資ローンを貸し出す立場なら、どちらの人に好条件で融資するでしょうか?

  1. 上場会社勤務、年収1,000万円、勤続15年、預貯金1,000万円
  2. 中小企業勤務、年収400万円、勤続3年、預貯金100万円

 

金融機関は貸したお金がしっかり返ってくる見込みがある、信頼できる人(a.の条件の方)に好条件で融資をします。

個人の属性評価が高い人は、借入金利が出来るだけ低い条件となります。

一方、属性評価が低い方はローンの借入条件も比較的悪くなり、借入先も絞られ、最悪は借入ができない、ということもあり得ます。

融資条件について詳しくは以下の記事を参照ください。

参照記事:

不動産投資ローンで知るべき融資条件と重要ポイント

3.物件の収益性

3つ目に、物件の収益性についてです。

前述したように、ローンの返済は基本的には、入居者からの家賃収入で返済します。

収益性が見込めなければ、金融機関としては安定してローン返済ができないと判断して、審査が厳しくなるケースがあります。

  • 継続的に家賃収入が入ってくる見込みがる物件か?
  • レントロールから安定した収益性が見込める物件かどうか?
  • 過去の入居率から、収益が確実に入ってくる見込みがあるか?

4.物件の資産価値

金融機関はもし借り手のローン返済が困難になった場合に、担保に入れている不動産物件を売却し、得た売却利益をローンの残債に充てます。

そのため、売却してもローンの残債を補填できるような、資産価値があるかどうか?重要な審査項目になります。

  • 立地環境:不動産投資に適した立地環境か?
  • 建物管理:建物の管理状況が良好で、長期的に不動産投資が実施出来る建物か?
  • 専有面積:専有面積狭すぎず、適度な専有面積で入居者ニーズがあるか?
  • 室内の差別化:室内の設備が整っていて、入居者ニーズがあるか?
  • 賃貸管理会社:賃貸管理会社がしっかり管理を適切に実施してくれるか?

不動産投資で借金をしても良い理由

不動産投資で借金をしても良い理由

今回の内容をまとめると、不動産投資で借金をしても良いのは以下の条件が揃っている場合です。

  • 物件を選定し、入居者ニーズに合った物件である
  • ローンの借入条件を押さえて、好条件で借入できている
  • 上記2点から、滞りなくローン返済ができる見込みがある

 

よく聞く不動産投資で借金をして失敗してしまった、物件を売却しても数百万円の借金だけが残ってしまった、といった失敗談は、いずれも今回説明した条件を押さえていないことが原因です。

押さえるべき点を押さえれば、確実にローン返済が出来ます。

 

今回は不動産投資と借金についての「考え方」を中心に説明しました。

以下の参考記事で、今回の内容を踏まえ、「あえて」借金をして不動産投資をするメリットは何なのか?

ローン借入をする場合としない場合を比較して、実際に投資した資金に対してどれくらい利益に違いがあるのか?詳しく説明しています

中野 拓中野 拓

あえて借金をして不動産投資をするからこそ、得られるメリットがあります。

詳しくは以下の記事をご確認ください。

参考記事: