不動産投資は立地環境が成功のカギを握っている

「不動産投資は立地環境が重要である。」

不動産投資に興味を持っている方であれば、この言葉を一度は耳にしたことがあるのではないでしょうか?

そうです。不動産投資は立地環境の条件が極めて重要になります。

不動産投資で成功するもしないも立地環境の条件で80%は決まる。と言っても過言ではありません。

 

どんなに建物が綺麗で、どんなに部屋の内装が良い物件でも、立地環境が悪ければ、不動産投資で苦戦を強いられます。

不動産投資の立地環境の重要性についてこれから説明していきますので、最後までご確認ください。

※立地環境について、合わせて以下の記事もご確認ください。

参照記事:

中古マンション経営成功の5つの条件

立地環境が重要だと言われるワケ

不動産投資で立地環境が重要だとよく言われますが、それはなぜなのでしょうか?

理由は、物件の立地環境が良いか悪いかで入居者が付きやすいかどうかが、ほとんど決まるからです。

入居者が付きやすければ、家賃収入が継続してオーナーに入り、収益性も安定します。

 

駅から徒歩10分圏内、物件の周辺にコンビニや商店街があったり、緑が多く落ち着いた雰囲気で立地環境が良ければ、賃貸需要が見込める物件だと判断できます。

 

一方、駅から歩いて20分以上もかかったり、物件周辺にコンビニや商店街がなかったり、道幅や歩道が狭かったり、生活しにくい雰囲気で立地環境が悪ければ、賃貸需要が見込めない物件だと判断できます。

 

立地環境以外で、入居者が付きやすいかどうかを決める要素は、

  1. 建物管理
  2. 専有面積
  3. 室内の差別化
  4. 賃貸管理会社

上記4つがありますが、最も重要な要素が立地環境です。

※立地環境、上記4つの要素について詳しくは以下の記事を参照ください。

参照記事:

中古マンション経営成功の5つの条件

物件購入後は立地環境の条件変更不可

不動産投資は立地環境が重要

不動産は、物件を購入すると、立地環境の条件変更が出来ません。

 

室内の設備や内装、建物の外観や内観などは仮に条件が悪かった場合は、後からリフォームやリノベーション、建物の清掃や修繕をすることで改善出来ます。

しかし、不動産は立地環境を変更できないので、購入時に立地環境の選択を誤ると、空室率が上がったり、家賃がすぐ下落したり、不動産投資でかなり苦戦することになります。

 

不動産購入時の入り口、物件の選定は極めて重要になります。

良い立地環境と悪い立地環境の違いは?

良い立地環境と悪い立地環境の違いは?

良い立地環境・悪い立地環境の違いは「駅から近いか?利便性が良いか?」この2点です。

良い立地環境

良い立地環境は一言でいうと「入居者が付きやすい」物件です。

賃貸ポータルサイト、CHINTAI情報局のアンケート結果によると、20代~30代の男女67%は駅から10分以内の物件に住みたい。と調査結果にありました。

やはり、駅から近い物件は人気が高いようです。

※参考データ:CHINTAI情報局のアンケート結果

 

特に毎日、電車通勤していて単身の忙しい会社員の方であれば、会社近くの最寄駅まで電車一本で行ける沿線沿い、駅近物件なんかは多少家賃が高くても入居を決めたりします。

以下に良い立地環境の条件を示しました。

  • 駅から徒歩10分圏内
  • 物件近くに、コンビニやスーパーがある
  • 病院や薬局がある
  • 飲食店や商店街がある
  • 道幅が広かったり、緑が多かったり、人通りが少なく落ち着いて生活が出来る

悪い立地環境

一方、悪い立地環境とは「入居者が付きにくい」物件です。

駅から歩いて、20分以上もかかったり、物件周辺の治安が悪かったり、コンビニやスーパーが無く利便性が悪かったりする物件は、入居者が付きにくいです。

以下、悪い立地環境の条件を示しました。

  • 駅から徒歩20分以上
  • 物件近くにコンビニやスーパーなどが無く、不便である
  • 物件周辺で騒音がしたりする
  • 道幅が狭く、生活感が窮屈である
  • 人通りが多く、落ち着いて生活が出来ない

どの立地環境エリアが人気があるか?

どの立地環境エリアが人気があるか?

2017年のマイナビ賃貸の東京に住む、300人に「実際に住むならどのエリアを選ぶか?」のアンケート調査によると、1位~3位は以下のような結果になりました。

1位:世田谷区

2位:港区

2位:杉並区

引用元:マイナビ賃貸アンケート調査

 

1位が世田谷区で、2位が同じ順位の港区・杉並区となりました。

世田谷区を選んだ理由は、

  • 住宅街に住みたいから。世田谷区は公園や森林が多いイメージだから
  • 静かに優雅に暮らせそうだから
  • 現在住んでいて、都心へのアクセスが良いのに、緑が多く非常に住みやすいから
  • 近隣にスーパーや病院やオシャレなカフェがあるから

等の理由から、世田谷区を選んだ方が多いようです。

アンケート調査結果にある世田谷区の立地環境は、賃貸需要も多く見込めそうです。

築10年中古マンションのリセールバリューが最も高かった駅は「馬喰横山駅」

※リセールバリューとは、新築分譲時の価格と、築10年経過した中古マンションの価格維持率のことです。

 

2017年に東京カンテイが調査した、築10年中古マンションのリセールバリュー、首都圏についての調査・分析結果によると、

リセールバリューが最も高かった駅は東京都中央区、都営地下鉄新宿線の「馬喰横山駅」で155.2%となっていました。

新築分譲時のマンション価格から比べて、築10年経過し、5割以上も価格が上昇していることになります。

物件価格が上昇した背景は、職住近接エリアに対する居住ニーズや、都心部へのアクセスが良いことから、「馬喰横山駅」の立地環境の価値が高まったことがあるそうです。

参照元:東京カンテイ・2017年中古マンションのリセールバリュー(首都圏)

 

このように、立地環境の条件が良いことから、所有している不動産の価値もが高まっていく可能性もあります。

立地環境が良い物件の実例

立地環境が良いことによって、入居者が継続的についた弊社の実例をご紹介します。

物件は東京23区内の、駅から徒歩6分の物件です。

渋谷駅まで一駅と、都心へのアクセス条件も良く、23区内の中でも城南の相当よい人気のエリアの物件になります。

 

以下、物件条件を示しました。

※現在はリノベーションをして内装等が変わっています。

物件条件 評価
物件 中古ワンルームマンション
物件エリア 東京23区内
築年数 35年
立地環境 駅から徒歩6分
建物管理 建物管理状態良好
専有面積 13.51㎡
室内の差別化 内装デザイン、設備状況

 

室内写真

リノベーション後・室内写真リノベーション前・室内写真

リノベーション前・室内写真リノベーション前・室内写真

リノベーション前・室内写真リノベーション前・室内写真

 

部屋の内装は差別化されている点はなく、専有面積は13.51㎡の狭小マンションです。

しかし、都心部へのアクセス、駅から徒歩6分という立地環境の良さから、30年間同じ入居者が住んでいました。

今は、リノベーションを実施し、家賃もアップし、リノベーション工事完成前にご契約をいただきました。

 

今回は一例をご紹介しましたが、以上のように、立地環境が良ければ、その他の部屋の内装や室内設備が仮に整っていなくても、十分入居者を付けることは可能になります。

また、リフォーム・リノベーションを実施したり、建物の管理状態を良好に保ったりすれば、更に賃貸需要が見込める物件に生まれ変わらせることが出来ます。

まとめ

不動産投資は立地環境が重要だと、改めてご理解いただけましたでしょうか?

物件を購入する際に、良い立地環境の物件を選定することが、不動産投資成功のカギを握ります。

中野 拓中野 拓

弊社は、東京23区、福岡市中央区・博多区を主に、賃貸需要が見込める立地環境に拘って物件の仕入れを行っています。

立地環境が良い物件をお探しの方はお気軽にお問い合わせください。