ワンルームマンション投資は、損か得か

動産投資の業界は、情報が玉石混交で、判断がつきにくいことがたくさんあります。その最たるものが、ワンルームマンション投資は、損なのか得なのかという、永遠に解決不能と思われるような問いです。

なぜ、解決不能と思われるほど、判別しにくいかというと、他の記事でもお伝えしましたが、いろいろな情報が錯綜するからであり、そのもっとも大きな理由の一つが、不動産が動くとき大きな利益が動くからです。

不動産の売買を誘うために飛び交うさまざまな情報

なので、常に不動産を売ったり、買ったりするために、各不動産業者が、あの手この手を使って営業しています。片一方では、不動産オーナーに対して恐怖心や将来の不安をあおって、マンションやアパートを売却させるように動機づけます。

一方で、不動産オーナーでない見込み客やすでに不動産オーナーだけれど追加で購入できそうな人に対しては、同じ物件(あるオーナーにいろいろ話して売却させた物件)を購入(=仕入れる)よりも高く売り込んだりします。その際には、同じ物件なのに、恐怖心や不安をあおるのではなくて、希望を植え付けて販売しようとします。

不動産は、売る物がなくても、買う人がいなくてもビジネスとして成り立たないからです。

七変化する不動産の価値

このように、同じ物件でも見方によってはよい物件にもなるし、悪い物件にもなります。そして、そもそも着眼点が異なるだけで真っ当な正しい情報だけを業者が吹聴しているのであれば問題ないですが、実は、営業トークの中には、過剰な誇大表現が使われたり、誤った情報が話されたりします。

このようにして、不動産投資というのは、真偽のほどがわからない、さまざまな情報が飛び交うことになり、さまざまな誤解を招く原因になっています。

だから、ワンルームマンションばかり買いあさる人がいる一方で、ワンルームには全く興味がなくファミリー層や富裕層向けの物件ばかり買っている人もいれば、商業テナントビルばかり責める人もいれば、商業案件には絶対に手を出さない人もいるわけです。(もちろん好みや経験則もありますが。)

たくさんある不動産投資法

不動産投資法

これらの人はそれぞれが異なる常識や信念を持っているから、「行動の結果」としてどのような物件を所有しているかが異なります。実際に、どれが正しいか正しくないかと言うことはありません。それぞれがそれぞれの責任に範囲で、それぞれの夢や目標、将来設計のために、それぞれがよいと信じる投資をしていけばよいということになります。

その上で、誤解を招くようなことになりますが、そもそもワンルームマンションが不動産投資として本当に優れているかどうか、ワンルームマンション投資は得なのかそんなのか、検証したいと思います。

※ここでいういわゆるワンルームマンション投資とは、分譲区分のワンルームマンション投資を指していると考えてよいと思います。分譲区分のワンルームマンション以外でも、ワンルームマンションには、一棟マンションのものもあります。しかし、ワンルームマンション投資というくくりで検討する人のほとんどが、分譲区分なので、そこに絞って検討していきたいと思います。

参考:一棟物マンションの場合

一棟物のワンルームマンション投資については、ファミリータイプの一棟マンション、あるいはワンルームとファミリータイプの混合型の一棟物と比較検討すべきところではあります。一棟物のマンションの中身をファミリータイプだけにするのか、ワンルームのみにするのか、あるいは混合にするのか。

この点については、エリア特性を見極めつつ、総戸数と相談の上で検討することが望ましいと言えるでしょう。

ワンルームマンションは、新築と中古とがある

新築か中古か

分譲区分のワンルームマンションについては、さらに新築と中古と分類することができます。中古はさらにリノベーション物件を細分化することができますが、一旦新築と中古と2つに分類するとしましょう。

基本的には、分譲区分のワンルームマンションには、比較されるファミリータイプの分譲区分マンションに比べて、優れているところがいくつかあります。

分譲区分ワンルームマンションのメリット

  1. グロスが安くて済むこと
  2. 需要の総数が多いこと
  3. 内装にかかるお金の単価が安いこと

さらに、分譲区分と一棟物との比較においては、分譲区分が優れているところは次にようなところがあります。

  1. 物件の質が高くなりがち
  2. エリアを分散して所有できる
  3. グロスが安い

分譲区分ワンルームマンション投資のデメリット

以上のようなメリットがある反面で、以下のようなデメリットも併せて持っています。

  1. ファミリーマンションに比べて、投資需要しかないので、売買価格が下がりやすい
  2. ファミリーマンションと比べて投資数が多いので競合過多になるリスクがある
  3. 一棟ものワンルームに比べて、1室あたりの単価が高い

メリットやデメリットについては、数え上げればさらにどんどん細かなものが出てくるので切りがありません。おもだったものを上げるにとどまらせて頂きます。

中古がよいか、新築がよいか

新築と中古どっちがよい

次に、中古か新築かという観点で考えると、基本的には、私たちは中古ワンルームマンションを推奨しています。たしかに、新築は新築の良さが有り、長期に渡って利回りを得られたり、最新の設備が整っていることだったり、専有面積が広いことなどがあります。

しかし、致命的に物件単価が高くなってしまいます。

その分、中古になれば、グロスが下がって、投資として安定運用できるようになるメリットがあります。マンション経営は、投資を目的として取り組む物なので、投資としてのメリットが小さい場合はやるべきではありません。

※自分で住む用の家であれば、きれなほうがよいからという理由で高くても新築にするのはOKですが、投資の場合はそうはいかないのです。

価格は決定的に重要

従って、私たちは中古のワンルームマンションは非常にお得でオススメできると言えますが、新築のワンルームマンション投資については物件を慎重に見定めた上で取り組むことをオススメしています。(新築だからすべてよい、中古だからすべてよいというわけではなくて、案件によって、善し悪しがあり、損得があるので、一軒一軒、検証が必要です)

以上の背景から、ワンルームマンション投資は、得か損か聞かれたならば、案件に寄るとしか言いようがないでしょう。逆にいうと、ワンルームマンション投資だから、すべて得だとも言えませんし、すべて損だともいえません。

ワンルームマンションを購入検討する際は、しっかりと検証して購入するかどうかの判断をするようにしてください。また、もし取り組むべきかどうか判断に迷うようなことがありましたら、お気軽にお問い合わせ下さい。専門知識をフル活用して、ご回答申し上げます。

大神 健志大神 健志

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