黒沢勉黒沢勉

達仁.com編集責任者の黒沢です。

今回は、弊社セカンドオピニオン相談のオーナー様に共通するワースト5をご紹介させていただきます。成功者には成功する共通点があり、失敗者には失敗する共通点が必ずあります。

何故、同じマンション経営を実践しているのに成功する人、失敗する人がいるのか?不思議だと思いませんか?

以下、ワースト5に思い当たるオーナー様は、是非、今日からご自身の考え方を改善ください。マンション経営の成功は技術です!!成功する条件がございます。

事実、弊社のお客様は18年間一人もデフォルト(ローンが払えない)した人はいません。達仁.comへのご相談は、他社から購入した人ばかりです。お付き合いする会社を間違えますと、最悪は自己破産することになりますので、不動産業者選びは重要です。

ワースト5位:購入して満足している!!

ワースト5位の共通点、「マンション購入がゴール」この様な考え方の人に、失敗する共通点があります。

35年以上のローンを組んでいるにも関わらず、マンション経営の目的や目標が不明確であり、最終的な出口戦略をどうするのか?が明確ではない。80%の人がこのタイプである。

・30歳で購入して35年後は65歳。
・40歳で購入して35年後は75歳。
・サラリーマンならば定年が60歳、再雇用で65歳。
・何も考えなければ定年時にまだローン残債が残っている。
・明確な出口戦略やビジョンを描く必要がある。

ワースト4位:サブリース契約を選択する!!

達仁.comお問い合わせ1位がサブリース問題である。

サブリース問題に関する詳しい内容は、次の動画や以下のURLを確認してください。

特に、「新築ワンルーム+サブリース」抱合せ商法には注意が必要です。

ご相談依頼者のアンケート集計では、購入までは熱心にコンタクトを取るが、契約後は嘘のようにレスポンスが遅くなり、部署をたらい回しにされ、非常に感じの悪い経験をされています。

サブリース契約も、オーナー様の味方?お得?な様なお話をしますが、これだけサブリース契約が社会問題になっているのは何故でしょうか?

問題が多いからだと思います。
・「新築ワンルーム+サブリース契約」抱合せ商法には注意。
・サブリース契約書の内容を理解してから契約するように。
・サブリース契約=借地借家法契約である。
・サブリースが必要なのは空室リスクが高いから?
・最初の家賃が一生継続される訳ではない。

ワースト3位:返済比率が高すぎる!!

黒沢勉黒沢勉

「自己資金無しで購入できる」甘い言葉に気を付ける!

年収500万円以上あればローン会社の土俵に乗りますので、属性が良い人ならばローン審査が可能です。

自己資金が少なくて買えることもメリットになりますが、「最強の不動産経営」は、借金が無い(少ない)状態で、毎月手取家賃が受け取れることが最大のメリットでは無いでしょうか?

高額所得者であれば、資金にも余裕があり、多少の節税にもなりますが、先ずデフォルトする事はありません。

しかし、年収500万円代の人がスタートした場合、ギリギリな生活で、空室に耐えられない様な経済的な状況が、ローン破綻者になる確立が高くなります。

「自己資金10万円から始めるマンション投資」この様なうたい文句は非常に危険です。

何故ならば、ワースト5位でも書きましたが、購入がゴールではないという事です。購入=ゴール=満足感 この考え方がローン破綻者を増やす原因です。

ローン活用時の注意事項

・「自己資金10万円」はスタート時のメリット。
・返済比率100%だから問題が起こる。
・ローンが無いマンションを所有すればデフォルトは無い。
・会社経営でも、「実質無借金経営」が理想である。
・年収500万円では節税効果はほとんどない。(騙されるな)
・そもそも納税していないんだから節税にはなりません。
・水増し経費に騙されるな(脱税している可能性が高い)
・納税するほうが儲かっていて金融機関評価も高い。
・自己資金が少ない=借入比率が高い証拠。
・マンション投資=楽して儲けようの精神はNG。
・成功したければ成功者に聞くことである。
・あなたに説明している営業マンは、本当にマンション所有しているの?
・ローンは35年以上、営業マンは〇年以内に退職する。誰が面倒見るの?
・自分自身の成功モデルを構築する。

ワースト2位:立地環境が悪すぎる!!

マンション経営の成功の条件NO1は、「立地と環境」である。「立地がリッチにしてくれる」ダジャレの様な本当のお話です。

昭和60年この業界に入社した時は、山手線内側のマンションが当たり前でした。いまはどうでしょうか?山手線内側⇒外側⇒環六⇒環七⇒環八⇒郊外、様々なエリアに新築マンションが乱立しています。

よくこんなエリアを販売するよね!こんな値段で!プロの私達ならば絶対に購入しないマンションを、ほとんど知識もない素人オーナーが購入して成功する訳がありません。

この様なマンションを購入した時点で、80%負けは確定します。負けが確定してしまいます。

「自分に売れるのか?自分の身内に売れるのか?自分が欲しいと思うか?」

ここは非常に重要です。

何故、新築不動産会社の営業マンは直ぐに辞めるのか?答えは簡単です、お客様が儲からない商品だと気づいているからです。

4つの自信

1、 会社に対する自信
2、 商品に対する自信
3、 職業に対する自信
4、 自分に対する自信

自分が販売する商品を分析すればするほど、「新築ワンルーム+サブリース」は販売出来なくなります。

何故か?達仁.comに沢山のお問い合わせが来ることが全てではないでしょうか?新築マンションを購入していい人も一握りいます。

しかし、年収500万円位の属性では先が見えています。

新築マンションを販売しない理由

特に最近は、都心部のマンション用地が少なくなり、値段も高く、建築コストも高く、この場所でこんなに高いの?我々にはとても販売出来ません。

よく聞かれる話ですが、何故、新築マンションを販売しないのか?質問されます。2009年リーマンショック時代に新築マンション販売していました。
西新宿、池袋、駒込、大塚、巣鴨、蒲田、西麻布、新宿、田町、立地が良くて安かったんです。

今販売しない理由は、「お客さまが儲からないから」この一言で終わりです。「お客さまが儲からない=ファンになってくださらない」

この様な会社が永続的な会社経営が出来ますか?

ご縁があり、新築ワンルームマンション販売会社の営業マンと会食した時の実話です。

黒沢勉黒沢勉

御社は、お客さまのフォローはどんな事をされているのですか?と質問しました。


悪い不動産営業マン

基本的に販売したらフォローはしません?!


黒沢勉黒沢勉

え、なんでしないの?


悪い不動産営業マン

はい、会うとクレームを言われるので会社の指示で会いません!


黒沢勉黒沢勉

弊社は、お客さまと食事に行くし、年末の望年会(忘年会)には、お客さまを無料でご招待し、皆さん楽しみにしていますよ。

おわかりいただけますか?

同じ業界にいながら、お客さまに対する考え方がここまで明確に違います。

お客様に対する考え方が違う理由は何か?

マンション経営に関するメリット、デメリットは、新築も中古もあまり変わりません。大きく変わるのは、新築か中古か?立地環境ではないでしょうか?

何故、新築マンションではなく中古なのか?は別の記事をお読みください。

参照記事:資産運用といえば不動産投資!その中でも東京・中古・ワンルームがベストである本当の理由

そのくらい、立地は重要です。

・新築ワンルームマンションは立地に注意。
・中古でも立地が悪いマンションはNG。
・新築業者は新築しか販売できないのがネック。
・新築マンションは購入後すぐに中古査定金額となる。
・成功の80%は立地できまる。

ワースト1位:経営という自覚がない!!

「マンション経営?」「マンション投資?」あなたはどちらの考え?

経営か?投資か?

経営:事業目的を達成するために、継続的・計画的に意思決定を行って実行に移し、事業を管理・遂行すること。
投資:利益を得る目的で事業などに資金を出すこと。

経営と投資の概念は全く違います。マンション投資=資金を提供し楽して儲かりそう、この様なイメージを抱いている人が多いのではありませんか?

弊社では、マンション投資という言葉はあまり使いません。

マンションに投資する、マンションを経営する、全く意味が違います。投資は自己責任であり、経営も自己責任である。達仁.comお問い合わせ者の多くが、被害者意識が強く、甘え、依存者が多いです。

・マンションを買うと決めたのは誰ですか?
・その会社とお付き合いすると決めたのは誰ですか?
・サイン、実印を押したのは誰ですか?

全ては自分が選択し判断したことです。「儲かるかもしれない」「成功したい」営業マンの話を鵜呑みにして、自分で確認もせずに、信用しながら、上手くいかないと人の責任にする、その様な考え方だから成功しないし、騙される原因ではないでしょうか?

「マンション経営のオーナーである」という自覚と責任が必要です。もちろん、サラリーマンがいきなり経営者になれる訳がありません。

金融機関も、あなたの属性とマンション評価にお金を貸しています。最終的な責任はあなたにあるのです。

だからこそ、本物のマンション経営を学び、本物の会社、営業マンを選び、自分がマンション経営で成功する、真のパートナーは誰か?を見極める能力が必要です。

達仁.comに相談されるようでは遅いんです!!マンション経営に興味があり、購入前に相談してください。

購入後、こんなハズではなかった、話が違う、騙された、この様な被害者を一人でも減らしたいのが本質です。弊社は、マンション経営で「じぶん年金計画」をサポートする会社です。一人でも多くのマンション経営の成功者を輩出します。

【不動産投資で損失を被るオーナー様の共通点ワーストまとめ】

1、 マンションを購入して満足しない。
2、 サブリース契約は選択しない。
3、 少額自己資金に注意。返済比率を下げる。
4、 立地環境で成功の80%が決まる。
5、 マンション投資×マンション経営の自覚が大切。

黒沢勉黒沢勉

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