「〇〇会社の▲▲です。~さんいらっしゃいますか?」
「将来の年金対策の件でご連絡しました!!」
「不動産投資のご案内です!!」

れを読んでいるあなたは、もしかすると一度はこういう電話を受けたことがあるのではないでしょうか?

私は前職が上場企業でしたので、こんな勧誘電話が毎日のようにあったことを覚えています。この記事では、1本の電話から危うく不動産投資に失敗しかけ、1通のメールから成功の一歩を踏み出した、30代男性(Nさん)の実例をお伝えします。

達仁comからのお知らせ

実は弊社では「財政から学ぶ、これからの日本とお金の話、資産形成セミナー」と題して月4回、オンラインセミナーを開催しています。

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弊社ライズグループは、「お客様のじぶん年金計画をサポートする会社」を使命感とし、お客様の不動産投資を必ず成功させる、この一点を追求してきました。

「中古ワンルームマンション経営」の専門会社として創業18年、弊社代表は18歳から35年間この道を追及してきたプロ中のプロ中のプロです。もちろん代表も、筆者の私も中古ワンルームマンション経営を実践し、成功しています。

不動産投資はスタートの時点で、成功するか失敗するかの8割が決まると言っても過言ではありません。成功する不動産投資とはどんなものなのか、逆に失敗する不動産投資とはどんなものなのか、より多くの人に伝えたいと思い、開催しています。ぜひご興味のある方は参加してみてください。

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不動産投資地獄は1本の電話から

「助けてください。私はどうしたらいいんでしょうか」
2020年12月5日、1通のメールが届きました。
急いでいるのでとにかく今すぐ会いたいとのことで、その日に会うことになりました。

会うなり必死で事情を説明し始めたNさん。
きっかけは会社宛てにかかってきた1本の電話。内容はこんな感じだったそうです。

きっかけとなった業者とのやりとり

「将来の年金に不安はありますよね?」
「いくら年金がもらえるか把握してますか?」
「実際に老後の生活でかかる費用は●●円、もらえる年金は〇〇円、その差額はどうしますか?」
「何か対策はとっていますか?」
「今から取り組まないと大変なことになりますよ」
「それを解消する良い方法が不動産投資ですよ」
「これも何かのご縁です。一度詳しい話を聞いてみませんか?」

営業マンと会うだけなら

資産運用にまったく取り組んでいなかったNさん。話を聞いてみるだけならいいだろうと会う約束をし、数日後その営業マンはやってきました。

「一日も早く取り組むべきなので、今日決めてください」
自己紹介もそこそこに、その営業マンは不動産投資のメリットをひと通り話したあと、福岡市中央区の中古ワンルームを2件(合計2000万超)勧めてきたそうです。その日はじめて不動産投資の話を聞いたNさん。当然すぐ決断できるわけありません。

考えたいと伝えたところ、「仮にこの物件を買うとしたらローンが通るかどうかだけ確認しましょう。あとで断って頂いても結構ですから」。そう言われ、それならば問題ないだろうとローン書類に記入したNさん。後日、営業マンからローン承認が下りたと連絡があったそうです。

不動産投資地獄のはじまり

その数日後、営業マンから電話がありました。
「不動産投資は大きな金額なので、会社や担当者が信用できるかが重要です。一度弊社のオフィスを見学に来ませんか?」
その言葉に好印象をもったNさんは、言われたとおりそのオフィスに向かいました。
しかし、ここからが地獄の始まりでした。

無理矢理契約させられる

応接室に通され営業マンを待っていると、現れたのはなんとその会社の営業担当役員、管理職数名。あれ?と思ったのも束の間、なんといきなり売買契約と重要事項説明が始まったのです。

そんなつもりで来てないと思ったものの、その場の雰囲気に飲まれ、断るにも断れず、言い出せなかったそうです。一か所だけ記入できなかった箇所があり、後日記入する約束をしてその場を後にしました。とてつもない恐怖を感じ、頭が真っ白になったそうです。

運命を分けた1通のメール

実は筆者にメールをしたのはその帰り道で、その足で弊社に来られました。
事の顛末をうかがい、紹介された物件も調査したところ、とても弊社ではお客様に勧めないような物件だったのです。

成功するマンション経営の原理原則

ここであらためて確認しておきましょう。
弊社は、マンション経営を成功させるうえで5つのポイントをあげています。
1、立地と環境
2、建物管理
3、専有面積と間取り
4、室内の差別化
5、賃貸管理会社選び

お分かりのように、「立地と環境」で成功の8割は決まると言っても過言ではありません。駅から徒歩15分よりも徒歩5分、スーパーやコンビニが近くにある、治安が良いほうが女性も安心できますよね。また昔から「マンションは管理を買え」という格言があるぐらい、「建物管理」=パッと見の第一印象も重要になってきます。いくら部屋の中が綺麗でも、エントランスや廊下が汚ければ住みたいとは思いません。

※「5つの条件」は下記サイトも参考ください。

不動産投資で成功するにはどうしたらよい?中古マンション経営成功の5つの条件

以上のような視点から、Nさんが実際に紹介された物件を見てみましょう。

Nさんが紹介された物件実例

西鉄平尾駅 徒歩6分
建築年月  2003年(築19年目)
販売価格  10600000円
現状家賃  50000円(サブリース契約、オーナー手取り45000円、5年毎に見直し)
専有面積  24.60㎡

立地は最高ですね。面積も広く申し分はありません。
注目したいのは、建物管理、売買価格と家賃相場、です。

買わない方が良い理由

実はこのマンションを建築した会社がすでに倒産しており、過去に大規模修繕をしたことがないにも関わらず、修繕積立金が殆どない状態だったのです。当然外観やエントランス、廊下などの共用部分は汚れが目立っていました。また調べたところ、3年前の同物件の成約事例が785万円、なんと約300万円近く高い値段だったのです。また家賃相場も42000~45000円であることから、5年経つと間違いなくサブリース賃料の見直しがあり、45000→37000~40000円まで減額される可能性もあったのです。

サブリースの落とし穴

サブリース(家賃保証)とは、入居者がいてもいなくても、毎月一定額を業者が保証してくれるという契約です(今回の場合は月45000円)。不動産投資の営業を受けた方は必ず「空室になっても安心です」というトークを聞いたことがあるのではないでしょうか?

しかしそれが20年30年と続くと思いますでしょうか?
絶対にあり得ません。なぜか?

サブリース金額が下落する理由

今の家賃が相場より安かったり、今後上がる見込みの物件は別ですが、
前述のようにあまりにもかけ離れていると家賃はいずれ減額されるのです。

拒否したいと思ってもほぼ不可能だと思って下さい。賃借人(借りている人)は「借地借家法」という法律で保護されており、それが不動産業者でも関係ありません。つまり、プロである業者の立場が強く、言われるがまま家賃を減額されるのが現実なのです。

不動産投資成功への道

ここまで話を聞いたNさんは、その物件をキャンセルすると決めました。
弁護士に相談したところ、幸いキャンセル出来る状態でしたので、すぐに手続きをし、事なきを得ました。

Nさんは不動産投資自体は行いたいと思っているので、あらためて私が物件紹介をすることになりました。以下実際の物件です。

Nさんにご紹介した物件実例

博多駅   徒歩8分
建築年月  2008年(築13年目)
販売価格  11400000円
成約家賃  48810円(委託契約、オーナー手取り47820円)
専有面積  20.87㎡

さきほどの物件と比べると物件価格、面積は見劣りするかもしれません。

この物件のポイントは「将来家賃の値上がり」なのです。実は弊社は過去に同じ物件をいくつも販売・管理し実績もあることから、次の家賃が値上がりすることは確実でした。今回の場合は約5000円アップは間違いないのです。もちろん、立地や建物管理が良いことはいうまでもありません。

ご購入後のNさんは?

Nさんには実際に現地も確認頂き、過去の実績も理解してもらったうえで購入を決断頂きました。本当に良い物件を買えたと大変喜んで頂きました。

いまNさんは仕事も充実していて、年収が上がったらぜひ2件目も購入したいとおっしゃっています。まさに地獄から天国へ、マンション経営成功の道を歩んでいるのです。

実録・地獄の入口から福岡の不動産投資で逆転成功した人の話まとめ

いかがでしたでしょうか?
はっきり言えば、どの会社から物件を購入しても同じです。
つまり大事なのは、「どの会社・担当者に相談するか」です。
マンション経営は買ってゴールではなく、購入してからがスタート。
35年後を見据え、成功する物件+信用できる会社担当者を見つけて下さい。

本当にこの物件で良いのか?本当にこの会社は大丈夫なのか?
いま実際に物件を紹介されている方で、不安不信を感じている方は、必ずセカンドオピニオンとして弊社にご相談下さい。