新築ワンルームマンション投資を始める前に必ず読んでください!

築ワンルームマンション投資を検討している方は、

  • 家賃収入を将来、年金の代わりにしよう
  • 預金してもお金が増えないので資産運用として活用したい
  • 生命保険の代わりになるのは良さそうだ

等々の理由で、マンション投資に興味関心を持っているのではないでしょうか?

マンション投資でうまくいけば、上記で挙げたような目的を達成することが出来ますが、まずは押さえておくべき重要なポイントがあります。

この記事では、新築ワンルームマンション投資を始める前に理解しておくべき重要なポイント、メリット・デメリットをまとめました。

マンション投資の目的

マンション投資の目的

マンション投資を始めるには、目的が4つあります。それぞれ説明していきます。

 

  1. 年金対策
  2. 資産運用
  3. 生命保険の代わり
  4. 相続対策

 

1.年金対策

将来、老後の生活、年金がもらえるかどうかわからない不安なので、家賃収入を年金対策として活用したい

2.資産運用

預金していてもお金は増えない、将来に向けて効果的に資産を増やしていきたい

3.生命保険の代わり

自分の身に万が一があった時に、家賃収入を家族に残して、生命保険の代わりとして活用したい

4.相続対策

現金や預金で相続すると、多額の相続税がかかるので、ワンルームマンションを購入し、相続税を減らしたい

 

上記4つの内、どれかの目的から新築ワンルームマンション投資に興味関心を持たれたことと思います。

マンション投資を通じて、4つの目的を果たすことが極めて重要になります。

また、マンション投資をする上で必ず押さえておくべき重要なことが2つあります。

マンションを買って終わりではない

まず一つ目が、マンション投資は物件を買って終わりではないということです。マンション投資を始めて、長期的に家賃収入を得ていくことで資産を形成し、その結果あなたの目的を果たせるのです。

目的を果たすためにも、入居者を付けるための物件選び、収益を上げるためローン借入金利を抑えること、賃貸管理会社選びが重要になります。

  • 長期継続的に入居者が付くための物件選定
  • ローン返済を抑えるために、投資用ローンの借入金利を抑えること
  • 客付けや物件の管理など、安心して任せられる賃貸管理会社の存在
  • 築年数が経過し家賃が下落してきた時の、賃貸管理会社の問題解決能力

等々、マンションを購入するまでの過程、そしてマンションを購入してから収益を上げるための経営、それらが総合的にうまくいったときに目的を達成でき、成功できます。

不動産業者の中には、マンションを売ることが目的でその後の物件の管理や、マンションオーナーの収益を上げること、売った後のお客様のマンション投資のことを考えていない業者もいます。

投資対効果が重要

投資対効果が重要

2つ目が投資した資金に対して、最終的にプラスの利益を上げることです。

例えば、保険で貯蓄をしたり、株をしたり投資信託をしたり、何かしら投資をする場合、どれくらいプラスになるか?と、投資対効果を最も気にすると思います。

マンション投資も同じで、物件を購入する入り口から物件売却の出口を通じて、投資した資金に対してどれだけプラスになったか?が重要になります。

「いくら投資をして、最終的にどれくらい回収できたのか?」マンション投資ではこの考え方をしっかり持ちましょう。

マンション投資を成功させるためには

マンション投資の目的、物件を購入する入り口と購入後の経営、投資対効果に対する考え方、この3つを押さえることが重要です。

この3つを押さえている業者、信用できる業者に任せるだけでマンション投資で成功する場合もあります。

  • マンション投資の目的
  • 物件を購入する入り口と購入後の経営力
  • 投資対効果に対する考え方

新築ワンルームマンション投資を検討している方はまずは、この3つをしっかり押さえて下さい。

新築ワンルームマンション投資のメリット

新築ワンルームマンション投資のメリット

上記3つの考え方を元に、まずは新築ワンルームマンション投資のメリットを整理します。

新築ワンルームマンション投資のメリットは3つあります。

  1. 入居者が付きやすい
  2. 設備が壊れにくい
  3. 家賃収入を長期的に得れる

 

1.入居者が付きやすい

新築物件に価値を感じる方も多いため、新築時は比較的入居者が付きやすいです。

マンション投資を空室でスタートするのか、入居者が付いている状態でスタートするのか、オーナーの収入に直結することなので極めて重要です。

2.設備が壊れにくい

設備の故障や修繕が突発的に発生すると、費用が掛かります。

換気扇やエアコン、ガス給湯器など部屋の中の設備が故障すればオーナーが負担することになります。

以下の表に各設備の修繕費用の概算を示しました。

 

設備の種類と故障した際の必要費用(工事費込み)概算表

 交換設備  必要費用
 網戸 3,000~4,000円
 換気扇 30,000~40,000円
 IHコンロ 40,000~50,000円
 エアコン 80,000~100,000円
 給湯器 100,000~150,000円
 電気温水器 200,000~300,000円

 

投資対効果の観点から、出来るだけ設備の必要費用は抑えたいところです。

その点新築の物件は設備が全て新しいので、突発的に設備の修繕費用が発生する可能性は極めて低いです。

3.家賃収入を長期的に得れる

建物の寿命が持ち、入居者が付く限り家賃収入がオーナーに入ってきます。

日本発のワンルームマンションは、東京都新宿区にある「メゾン・ド・早稲田」というマンションです。

1977年に建てられ、築40年以上経っていますがいまだに家賃5万円台後半で賃貸されています。

また、建物の寿命は最長で80年超えた物件もあり今の建築技術であれば、60年~70年は建物の寿命が持つと言われています。

1929年に施工された、東京都台東区にあった同潤会上野下アパートメントは、2013年に取り壊されるまで築84年建物の寿命が持ちました。

 

新築マンションは、建物の寿命から考えても入居者が付く限り、長期的に家賃収入を得れます。

新築ワンルームマンション投資のデメリット

新築ワンルームマンション投資のデメリット

新築ワンルームマンション投資のデメリットは3つあります。

  1. 物件価格が高い
  2. 家賃の下落率が高い
  3. 物件価格が安くなる

 

1.物件価格が高い

新築ワンルームマンションは中古と比べて、物件価格が約3割程高いです。

新築は物件価格に、広告宣伝費、人件費、利益が含まれているので、その分中古と比べて価格が高くなるからです。

利回りが低くなる

物件価格が高くなることで利回りが低くなります。

以下の表をご確認ください。都内にある新築と中古の物件を比較した表になります。

  新築マンション 中古マンション
物件エリア 都内
築年数 新築 10年
物件立地 駅から徒歩8分 駅から徒歩3分
販売価格 29,800,000円 20,000,000円
家賃 104,500円 86,000円
表面利回り 4.20% 5.26%
専有面積 25.60㎡ 25.67㎡

 

上記表からもわかるように、新築と中古を比べると表面利回りが−1.06%低くなっています。

利回りは、投資対効果を測るのに重要な指標です。利回りが低くなるということは、投資効率が下がるということです。

※利回りについては、以下の記事をご参照ください。

参照記事:

マンション経営は利回りだけで判断してはいけない!

新築マンション価格×1室=中古マンション価格×3室

以下の表をご確認ください。上記の物件とは異なりますが、都心部の新築ワンルームマンション1室と中古ワンルームマンション1室の価格を比較した表になります。

  新築マンション 中古マンション
物件エリア 都心部
築年数 新築 17年
物件立地 駅から徒歩5分 駅から徒歩3分
販売価格 19,300,000円 6,300,000円
家賃 68,000円 50,000円
表面利回り 4.22% 9.52%
専有面積 25.84㎡ 23.40㎡

 

上記表からもわかるように、新築ワンルームマンション1室の価格で、中古ワンルームマンションが3室購入できます。

 6,300,000円 × 3室 = 18,900,000円(中古ワンルームマンション×3室)

 

更に、家賃収入で比較すると、約2.2倍の収益差があります。

 50,000円 × 3室 = 150,000円
 150,000円(中古ワンルームマンション×3室) > 68,000円(新築ワンルームマンション×1室) → 約2.2倍の収益差

 

このように、中古ワンルームマンションと比較すると、新築は物件価格が高く、同じ金額を投資するのなら、中古の方が収益性があることがわかります。

2.家賃の下落率が高い

新築ワンルームマンションは、築年数が経過し入居者が退去すると、家賃の下落率が大きくなります。

以下に、三井住友トラスト基礎研究所の市場動向データから引用した、東京23区内の賃貸マンション、築年数ごとの家賃下落率のグラフを示しました。

※引用元:三井住友トラスト基礎研究所データ参考

賃料下落率

図1.築年数ごとの家賃下落率

 

三井住友トラスト基礎研究所の市場動向データによると、東京23区内の新築マンションは築10年で11%、築20年経過すると17%まで家賃が下落しています。

家賃が下落するということは、その分利回りが低下し、キャッシュフローが悪化することになります。

前述した、都内の新築ワンルームマンションを例に挙げ、築10年、築20年の家賃下落率、家賃の差額、表面利回りの差を以下の表にまとめました。

新築時 築10年 築20年
家賃下落率 0% 11% 17%
物件価格 29,800,000円
家賃 104,500円 93,000円 86,800円
家賃差額 −11,500円 −17,700円
表面利回り 4.20% 3.74% 3.49%
利回り差 −0.46% −0.71%

 

上記表から新築時から築20年経過すると、家賃が−17,700円下がり、表面利回りが−0.71%下がることがわかりました。

投資対効果の観点から、家賃の下落は投資効率を下げてしまいます。

特に注意していただきたいのが、家賃が下がることによって、キャッシュフローが悪化することです。

例えば、新築時の家賃でキャッシュフローがギリギリプラスで回っている場合、家賃が下落すれば毎月赤字になることもあります。

3.物件価格が安くなる

キャッシュフローの悪化から、物件の売却を考えるオーナーもいます。

しかし、新築から中古になると、物件価格が約3割程下がるので、売却してもローン残債が大きく残り損失が確定してしまうケースがあります。

そうなると、毎月の赤字に耐えながらローンを完済するまで待つか?損切り覚悟で物件を売却するか?どちらかの選択になってしまいます。

メリット・デメリットまとめ

新築ワンルームマンションは、現金一括で購入すればローン返済もないので家賃収入が継続的に入ってきて、非常に良い投資になります。

しかし、ローンの借入割合が多い場合は、家賃の下落からキャッシュフローの悪化は注意しなければいけません。

また、物件価格から利回りが低下したり、売却時に価格が大きく下がるケースがあるので、その点を十分理解しておく必要があります。

新築ワンルームマンション投資で注意すべきこと

新築ワンルームマンション投資で注意すべきこと

「新築ワンルームマンション投資をすれば節税になる!」、新築ワンルームマンション投資の営業を受けた方なら、一度は説明を受けたことがあるかもしれません。

マンション投資の節税は、年間の不動産所得が赤字の場合に、その他の給与所得等と損益通算して、総所得が圧縮されることで税金が安くなる仕組みです。

 不動産所得(赤字) + 給与所得 + その他の所得 = 総所得 → 税金が安くなる

 

以下のようなケースで税金が安くなります。

1.新築ワンルームマンションを購入した初年度、登記費用や不動産取得税が発生し、経費に計上できる項目が多い場合

 年間収入 − 必要経費(登記費用や不動産取得税) = 不動産所得(赤字)

 

2.空室が数ヶ月続き、年間の収入よりも、必要経費の額が多くなった場合

 年間収入(空室が続き家賃収入が少なかった) − 必要経費 = 不動産所得(赤字)

 

3.減価償却費とローン返済の利息が多いマンション投資を始めた初期の段階

 年間収入 − 必要経費(減価償却費やローン返済の利息の額が大きかった) = 不動産所得(赤字)

 

1.の場合、節税効果は初年度のみになります。2.の場合、節税になりますが、安くなった税金よりも支出の方が多ければ、結果年間で赤字になってしまいます。

3.は、減価償却費は建物躯体47年、建物設備15年と耐用年数が決まっています。そのため、減価償却出来る期間が決まっています。

一方、投資用ローンの返済は返済当初は利息額が多く、年数が経過すると利息額が減っていく仕組みになっています。

そのため、必要経費に計上できる項目は徐々に少なくなってきます。最終的に減価償却とローン返済がなくなれば、節税効果はなくなってしまいます。

 

以上1.~3.のケースを説明させていただきましたが、節税自体が悪いわけではありません。

しかし、節税はマンション投資で長期的に家賃収入の資産を形成していく中で、副次的に起こるものであって、主たる目的ではありません。

マンション投資は入居者を継続的に付けて、家賃収入の資産を増やしていくことが基本です。

まとめ

以上、新築ワンルームマンション投資のメリット・デメリット、注意すべき点をまとめました。

今、新築ワンルームマンション投資を検討している方は、今回説明した内容をしっかりご理解いただいてから、新築ワンルームマンションに投資をするかどうかをご判断いただきたいと思います。

 

弊社では新築ではなく中古ワンルームマンション投資をお客様にお薦めしています。

中古ワンルームマンション投資が良い理由は以下2つの参照記事で説明しています。

ぜひ以下の記事をお読みください。

参照記事:

中野 拓中野 拓

新築ワンルームマンション投資を検討していたが、少し考え直そうと思われた方は一度ご相談ください。

あなたが現在検討されている新築ワンルームマンション投資について、中立的な立場からアドバイスさせていただきます。