サラリーマンにとってマンション投資の必要性はあるのか?

ラリーマンは、毎月固定給が入ってくるので、自営業や会社の経営者と比べて安定した職業だと思います。安定した給与があると、資産計画も立てやすいです。

マンション投資は年金対策や資産運用として役に立ちますが、サラリーマンにとっての必要性はどういうところにあるのでしょうか。

サラリーマンにとってのマンション投資の必要性を検証していきたいと思います。

サラリーマンを取り巻く環境

サラリーマンは20代の内は、現場で働くことが多く、30代になると役職が上がり、マネジメント業務を任される機会も増えてくると思います。

40代に入ると、さらに役職が上がり、課長、部長と責任が重くなってくると思います。転勤があったり、会社の中で人間関係がうまくいかなかったり、仕事面で悩みを抱える人もいれば、充実して成果を順調に上げながら、出世していく人がいます。

一方、家庭に戻れば、将来の子供の教育費、住宅を買った人であれば住宅ローンの返済、退職後の老後のことや、資産形成のことなど、考えることはさまざまあるのではないでしょうか?

将来もらえる年金

将来もらえる年金

今日本は少子高齢化が進んでいます。平成29年度の厚生労働省のデータによると、高齢者を支える人口が現在の2.3人から、2045年には1.4人に減る予測です。

現役世代が高齢者を支える年金の仕組み上、将来年金の受給額も下がると予測出来ます。

このような日本の年金状況の中、サラリーマンは安定した固定給があるので、将来に向けて、計画的に資産形成出来るメリットがあります。そのメリットを活かし、年金対策に向けて早めの資産計画を立てる必要があると思います。

年金受給額

まずは、サラリーマンが将来もらえる年金額と老後の生活費を確認していきます。

平成27年度の厚生労働省のデータによると、サラリーマン厚生年金加入者の将来もらえる年金は、単身者の男性で約18~19万円となっています。

夫が会社員、妻が専業主婦の場合は、夫婦で約23万円となります。

以下の表は、平成27年度の厚生労働省のデータから引用し、夫婦の働き状況と年金受給額をまとめたものになります。リンクは表の下に記載しています。

夫婦の働き状況 年金受給額
夫婦ともに会社勤め 288,000円
夫は会社勤め、妻は専業主婦 230,000円
妻が会社勤め、夫は会社勤めではない 158,000円
会社勤めの単身者 180,000円

(※平成27年度 厚生年金保険・国民年金事業の概況のデータより引用)

 

老後必要な資金

一方、平成28年度生命保険文化センターの生活保障に関する調査結果によると、老後夫婦で最低限必要な生活費は約22万円、ゆとりある生活を送る場合は約37万円生活費が必要になります。

以下の表は平成28年度生命保険文化センターの生活保障に関する調査から引用して、まとめたものになります。リンクは表の下に記載しています。

夫婦での生活 生活費
最低必要な生活費 220,000円
ゆとりある生活 370,000円
単身世帯
最低必要な生活費 150,000円
ゆとりある生活費 180,000円

生活保障に関する調査から引用

老後もらえる年金と必要な生活費から、不足している生活資金を単身世帯、夫婦共働き世帯、夫会社員・妻専業主婦の世帯で計算していきます。

1.単身世帯

最低必要な生活費

 180,000円/月 − 150,000円/月 = +30,000円/月 (老後不足生活費)

 

ゆとりある生活費

 180,000円/月 − 180,000円/月 = 0 (老後不足生活費)

2.夫婦共働き世帯

最低必要な生活費

 288,000円/月 − 220,000円/月 = +68,000円/月

 

ゆとりある生活費

 288,000円/月 − 370,000円/月 = −82,000円/月

3.夫が会社勤め、妻が専業主婦の世帯

最低必要な生活費

 230,000円/月 − 220,000円/月 = +10,000円/月

 

ゆとりある生活費

 230,000円/月 − 370,000円/月 = −140,000円/月

老後の不足生活費

以上の計算結果から、単身世帯以外は老後に不足生活費があることがわかります。

更に、今後少子高齢化が進むといわれている中、年金が今の受給額と同じようにもらえる可能性は低いでしょう。

現在、65歳以上の高齢者世帯の収入の66%を公的年金が占めています。ほぼ年金に頼っている現状ですが、将来的には公的年金だけでは厳しい現実が待っていると思います。

そして、今日本人の65歳時点での平均余命は男性が19.57歳、女性が24.43歳となっています。

 

男性65歳時点の平均余命

 65歳 + 19.57歳 = 84.57歳

女性65時点の平均余命

 65歳 + 24.43歳 = 89.43歳

 

老後の年金額が下がり、平均余命が延びていけばその分、より多くの老後資金が必要になるということです。

65歳から最低でも、20年~25年の老後生活資金が必要と考えて良いと思います。

資産運用の方法

資産運用の方法

では老後必要な生活資金をどのように運用していけば良いか?預金や保険、株などいろいろな資産運用の手段があると思います。

数ある資産運用の手段の中から、サラリーマンが老後に向けて最も効果的な方法で運用していくことが重要です。

以下に代表的な資産運用の商品を挙げましたので、それぞれ説明します。

 

  1. 預金
  2. 国債
  3. 保険
  4. 投資信託
  5. 株式投資
  6. FX
  7. マンション投資

※上記の資産運用商品について、詳しくは以下の参照記事で説明しています。

参照記事:

確実に資産形成できるリスクが低い投資対象の紹介

 

1.預金

・メリット

預金はすぐにお金を引き出せるので、流動性が高いです。日常的に使う生活資金などは預金しておく方が良いでしょう。

・デメリット

一方デメリットは、利率が低いことです。普通預金は0.001%、定期預金は0.01%となっています。資産形成をする上で、預金するよりは、より利率の高い商品に投資した方が良いでしょう。

2.国債

国債は、国が発行している債券のことです。国債を購入し、お金を国に預け、数年後利息が付き全額返還される仕組みです。

・メリット

今日本の国債は、固定金利の商品が金利0.05%、変動金利の商品が0.09%となっています。

預金と比べて、金利が高い点がメリットです。

・デメリット

国債は、購入後最低1年は換金が出来ません。預金と比べ、換金の流動性が低い点がデメリットです。

3.保険

保険は、掛け捨て型と貯蓄型の商品がありますが、資産形成として活用するのは貯蓄型の保険です。

貯蓄型の保険には、終身保険、養老保険、個人年金積立保険の3つがあります。

・メリット

保険のメリットは、30年~40年と中長期的に運用していくことで、返戻率が110~130%と増えていく点です。

(※返戻率は、保険の運用利回りのことです。保険商品、保険の加入時期、性別によっても返戻率は異なります。)

・デメリット

デメリットは、10~20年以内で短期解約すると、元本割れをすることです。

4.投資信託

投資信託は、投資家から集めた積立金を、専門家が複数の銘柄に投資をして、その利益を投資家に還元する仕組みです。

株式投資では一つの銘柄に投資をしますが、投資信託では毎月支払った積立金を複数の銘柄に投資をします。

・メリット

投資信託のメリットは、毎月少額の資金からスタート出来ることです。毎月数百円から始められる商品もあります。

また、専門家が投資先の銘柄を選定するので、私たち投資家は特別な知識は必要ありません。

複数銘柄に分散して投資をするので、株式投資と比べてリスクを抑えれます。

・デメリット

投資信託は、信託報酬と呼ばれる管理手数料がかかります。投資をしている間、信託報酬をずっと支払うことになります。

また、分散投資と言えどリスクが高い商品もあります。損をする可能性が十分ありますので、その点を考慮しなければいけません。

5.株式投資

株式投資は、企業の株を購入し、株価の値上がりによって、株を売却した際に利益を得る投資です。

・メリット

株式投資は、ハイリスク・ハイリターンな投資で、株価が大きく上がったタイミングで株を売却すれば、数十万円、数百万円と儲けを出すことも出来ます。

・デメリット

一方、株価が下落すればその分、含み損を抱えることになり、売却すれば損失が確定してしまいます。

6.FX

FXは、外貨を買って両替することで利益を得る投資です。

・メリット

FXのメリットは、レバレッジを効かせて、少額の資金で大きな取引収益を得ることが出来ることです。投資資金の最大25倍までのレバレッジを効かせれます。

更に、リスクはありますが、大きなリターンを得れます。

・デメリット

FXは大きなリスクを伴います。例えば、1万円を投資資金として25万円の取引をしたときに、1ドル=100円から1ドル=96円の円高になった場合、4%価値が下がったことになります。この場合、25万円×4%=1万円の損失となり、投資資金が0円になってしまいます。

7.マンション投資

マンション投資は、マンションを人に貸して家賃収入を得ることで、資産を増やしていく投資です。

・メリット

マンション投資は、マンションの寿命が持ち、入居者が付いている限り家賃収入が入ってきます。物件の選定、ローンの借入、賃貸管理会社選びを間違えなければ確実に資産を増やすことが出来ます。

・デメリット

デメリットは、換金までに最低でも1週間程はかかるので、他の金融商品と比較して流動性が低いことです。

資産運用商品のまとめ

以上のように、資産運用の商品は複数あり、それぞれメリット・デメリットがあります。

 

その中で、老後60歳65歳で確実に資産形成出来ること。資産が増やせること。この2点がポイントになります。

となると、低リスクで確実に資産が増やせることが重要です。預金や国債はリスクは低いですが、資産を増やす観点から考えるとあまり効果的ではありません。

一方、FX、株式投資、投資信託は大きなリターンは望めますが、リスクがあったり、サラリーマンのように本業がある方にとっては、時間の制約や確実に資産を増やすという観点から考えると効果的ではありません。

残りの保険とマンション投資が低リスクで確実に資産を増やせる投資になります。

 

今は、低金利の時代で投資用ローンを組むには非常にタイミングが良いです。

更に、サラリーマンの方は固定給があり、大手企業に勤めたり上場会社に勤めていれば属性評価が高く、好条件で融資を受けられるメリットがあります。

今の金融情勢、サラリーマンの属性評価も総合的に考慮するとマンション投資が最も効果的な投資であると言えます。

サラリーマンにとってマンション投資が必要な4つの理由

サラリーマンはマンション投資を始めた方がよいのだろうか?

サラリーマンにとってマンション投資が必要な理由は4つあります。

それぞれ説明していきます。

  1. 年金対策となる
  2. 資産運用として活用できる
  3. 融資を受けやすい
  4. 税金が安くなる

 

1.年金対策となる

マンション投資は、老後を迎えたときに家賃収入を年金対策とすることが出来ます。

 

前述したように、公的年金だけでは老後、不足している生活費があります。

ゆとりある生活を送る場合は夫婦世帯で−8.2万円/月、夫婦と子供の世帯で−14万円/月不足資金があります。

 

手取りの家賃収入が毎月5万円の中古ワンルームマンションを1室所有していたら、毎月5万円の収入が得られます。

3室所有していたら、5万円×3室=15万円の収入が入ってくることになります。

夫婦と子供のいる世帯では、ゆとりある生活を送るために毎月14万円の不足金があるので、3室中古ワンルームマンションを所有していれば、不足した生活費を補えます。

 150,000円/月(家賃収入) − 140,000円/月(不足生活資金) = +10,000円/月

 

サラリーマンの方は一般的に60歳で定年退職を迎え、そのまま老後生活に入るか、65歳まで働く退職再雇用の形になると思います。(※今、政府が70歳まで雇用を伸ばす案を出しているので、将来的に70歳まで働ける企業が増えてくるかもしれません。)

企業によっては退職再雇用となると、定年時の5割まで給料が減ることもあります。

(※企業の雇用形態によって異なります。)

60歳以降の雇用形態を考慮すると、サラリーマンの方は60歳までにマンションのローン返済をして、60歳から家賃収入が入ってくる形にしておくのが良いと思います。

サラリーマンの将来を考えたときに、マンション投資の家賃収入は年金対策となるでしょう。

2.資産運用として活用できる

2.資産運用として活用できる

マンション投資でお金を増やしたい。と資産運用を考えている人も多いのではないでしょうか?

日本人は所有している資産のほとんどを預金しています。2018年1月時点で、日本人の家計金融資産に占める預金の割合は全体の52.5%です。

 

預金は、すぐに引き出せて、突発的に資金が必要な場合に使えて、流動性が高い点がメリットです。しかし、今の普通預金は利率が0.001%程で、全くお金が増えません。

300万円を預金していた場合と、中古ワンルームマンション投資に300万円投資した場合の利回りの違いを以下に示しました。

中古ワンルームマンション投資を実践した際の条件は以下の通りです。

物件条件

物件 中古ワンルームマンション
物件エリア 都心部
築年数 12年
物件価格 20,000,000円
頭金 2,400,000円
諸費用 600,000円
ローン借入期間 35年
年間キャッシュフロー 218,040円

※業者自ら売主となる場合は、手付金を販売価格の10%以内に留めてください。

※年間キャッシュフローに固定資産税は含まれていません。

※計算を簡略化するために、家賃下落率や空室率、設備交換費用などは考慮していません。

 

中古ワンルームマンション経営と預金を比較

  10年後 15年後 20年後
中古ワンルームマンション投資 2,180,400円 3,270,600円 4,360,800円
預金(300万円) 240円 360円 480円
収益差 9,085倍

 

以上のように、同じ300万円を預金しておくのとマンション投資に充てるのとでは、資産運用の実績差が約9,000倍あります。

※預金以外の投資商品について以下の記事で詳しく説明しているので、ご参照ください。

参照記事:

確実に資産形成できるリスクが低い投資対象の紹介

マンション投資は、物件の選択とローンの借入、賃貸管理会社選び、この3点を押さえておけば、低リスクで長期安定的に家賃収入を得れます。

3.融資を受けやすい

3.融資を受けやすい

前述したようにサラリーマンにとって、融資を受けやすいことがマンション投資をする上で最も強みになるでしょう。

 

マンション投資はローンの借入が極めて重要になります。

マンションは価格が数百万円~数千万円とするため、金利が数%違うだけでも、返済総額が数百万円単位で変わってくるからです。

融資について詳しくは、以下の記事をご確認ください。

参照記事:

不動産投資ローンで知るべき融資条件と重要ポイント

 

融資を受ける際に、物件評価、人物評価を総合的に判断して銀行がその人に融資をするかどうか?金利を何%にするかを決めます。

マンション投資のローン返済は基本的に、入居者からの家賃収入を原資として返済をしていきますが、空室となれば毎月の給与から返済をしなければいけません。

そのため、空室になったとしても滞りなくローンを返済していけるか?将来的にローンを確実に返済してくれるか?人物評価からも、融資するかどうかを銀行は判断しています。誰にでもお金を貸すわけではありません。

 

その点サラリーマンは他の職業にはない強みがあります。

  • 毎月安定した給料がある
  • 勤務先の信用(大手企業、上場会社勤務の方は信用力が高い)
  • 年収
  • 職業
  • 勤続年数が3年以上が基本

銀行も、確実に返済してもらうために、より信用力のある人にお金を貸したいと思っています。

サラリーマン、特に大手企業、上場会社に勤めている方は自営業者や経営者等の方と比べて、属性が高いです。

 

更に今は、低金利で投資用ローンの金利も低い状態です。

弊社の提携金融機関では、1.788%~2.95%の金利で借入ができます。(※年齢・年収・勤務先、属性によります)

以上のことより、サラリーマンは融資において非常に強みがあるので、マンション投資をするメリットは大きいです。

※ローン借入について、以下の記事も一度ご確認ください。

参照記事:

ワンルームマンション投資の成功条件はローンの借入が重要である

 

4.税金が安くなる

年間の不動産所得で赤字を計上した場合は、支払う税金が安くなります。

簡単に説明すると、マンション投資から得られた不動産所得と給与所得を合算(損益通算)して全体の所得が圧縮されるので、納める税金が安くなるという仕組みです。

 

サラリーマンの方は、給与所得があり、毎年11月か12月ごろに年末調整を行います。

マンション投資を始めた場合は、基本的には確定申告が必要になります。

(※給与所得以外で、年間20万円を超える所得がある場合には、確定申告が必要なります。)

経費に計上できる項目は、管理費・修繕積立金、租税公課、減価償却費等があります。

※経費については以下の記事をご参照ください。

参照記事:

不動産投資に係る13の必要経費

 

以下のようなケースで不動産所得が赤字になり、税金が安くなることがあります。

  • マンション投資を始めた初年度、登録免許税、不動産取得税 等が発生し、経費に計上できる項目が多くなった場合
  • 空室の期間が数ヶ月続き、収入よりも経費が多くなった場合
  • 減価償却費とローン返済の利息から経費が多くなった場合

 

節税は主たる目的ではないものの、サラリーマンがマンション投資をする上でメリットとなるでしょう。

マンション投資まとめ

  1. 年金対策となる
  2. 資産運用として活用できる
  3. 融資を受けやすい
  4. 税金が安くなる

 

以上の4点から、サラリーマンにとって、マンション投資は役に立つ投資と言えます。

ただ、物件の選択、ローン借入、賃貸管理会社選び、入り口でこの3点を選定することが極めて重要になります。選定を間違えれば、マンション投資で失敗してしまう可能性があります。

まずは以下の記事から、マンション投資の基本を押さえて下さい。

参照記事:

中古マンション経営成功の5つの条件

 

マンション投資を始める上で気を付けるべきこと

マンション投資を始める上で気を付けるべきこと

サラリーマンがマンション投資をする上で、気を付けておくべき点があります。以下の点をご確認ください。

信用できない業者には十分気を付けること

今、不正融資や通帳の改ざんなど、金融機関、不動産業者の不正が多発しています。

今年(2018年)の年明けにあった、スマートディズのシェアハウス投資、サブリース賃料の支払い停止問題を皮切りに、スルガ銀行の不正融資、先月にはアパートの施工・管理を手掛けるTATERUの預金通帳の改ざんがありました。

サラリーマンの方は、将来のための資産形成・資産運用、自分の身に何かあった時のために収入源を残しておく、相続対策として、といった目的でマンション投資に興味関心を持たれたことと思います。

本業があり、その傍らマンション投資を始めようという方がほとんどだと思いますので、マンション投資について深く精通している人はごく一握りだと思います。

業者が話す内容が良いことなのか?悪いことなのか?判断するのは難しいと思います。

 

嘘をついたり、約束を破ったり、強引なセールスをしてきたり。と明らかに信用できない業者は別として、良いことを言って信用できるような業者から騙されるケースもあります。

第三者に相談したり、少しでも怪しいと思った場合は契約を踏みとどまったほうが良いです。

安易に新築ワンルームマンションを購入しない

新築ワンルームマンション投資を始めて、数年後キャッシュフローが悪化した。という相談をいただくことがあります。

 

新築ワンルームマンションは物件価格に広告費、人件費、利益を載せているため、中古と比べて、物件価格が約3割ほど高くなります。

ただ、一方でその分中古と比べて家賃が大きく変わることはありません。

そのため、利回りが中古と比べて低くなります。

※中には、都心部の物件で入居者ニーズが高まったり、アクセスが良い駅近くの物件は新築時から、数年経って価値が高まる物件もあります。

 

更に、新築ワンルームマンションは、入居者が一度退去すると、家賃の下落から大幅に収益が下がることがあります。

東京23区内のマンションは、築5年を過ぎると、約10~15%家賃が下落するデータがあります。

そのため、家賃の下落から利回りの低下、キャッシュフローが悪化するオーナーが多いのです。

特に、毎月キャッシュフローぎりぎりプラスで回っているオーナーは家賃が数千円でも下落すれば、赤字に転じてしまいます。

 

中野 拓中野 拓

新築ワンルームマンションの購入を検討している方は一度、ご相談ください。

将来の利回り予測やキャッシュフロー、それらを改めてシミュレーションしてみてから、新築を買うべきか判断してください。

 

まず何から始めれば良いか?

まず何から始めれば良いか?

以上のように、マンション投資はサラリーマンにとって効果的な投資であることは間違いないですが、一方で業者や物件の選択がとても重要になります。

サラリーマンの方には、中古ワンルームマンション投資をおすすめします。以下にその理由を挙げました。

 

  • 新築と比べて、中古は価格が安くマンション投資のハードルが低いこと
  • 物件価格が安いことによって、高い利回りが得られること
  • 融資を受ける上でサラリーマンは属性が高いこと
  • 少額の自己資金でマンション投資をスタート出来ること
  • 低金利の今だからこそ、ローンの借入をしてマンション投資をすべき
  • 定年退職後の60歳、65歳以降の将来の年金対策となること
  • 預金しておくよりも、利率が高いこと

 

中古ワンルームマンション経営成功の条件を以下の記事で記載していますので、一度参照ください。

参照記事:

中古マンション経営成功の5つの条件

 

 

中野 拓中野 拓

マンション投資をぜひスタートしてみたい。とご興味がある方はぜひ一度お問い合わせください。

物件の選択、ローン借入、中古マンション経営で成功する条件が揃った物件を紹介させていただきます。