大神 健志 いつも達仁.comを検索いただき誠にありがとうございます。
今回は、弊社が所有管理しているエルライズ南千住での様々な成功事例をご紹介させていただきます。
賃貸管理会社として、まずは自分達で何でも実践した成功事例だけをオーナー様にご提案しております。
机上の空論や学者の話ではございません。
実際に弊社の資金を投資した『実』の内容です。
※悲しいことに世の中には、弊社とは逆に「やったこともない・実績が上がらない机上の空論」の施策を提案する賃貸管理会社がたくさんあります。私たちが実際に実施してよい結果を出した根拠のある『実』の施策に対して、このような「結果の出ない」根拠の乏しい施策のことを『虚』の施策と表現しています。
不動産経営は、リアルな経営です。
『虚』の施策では結果を作ることはできません。しっかりとした『実』の戦略を実行することではじめて、大きな利益を獲ることができるのです。
満室経営のアパート概要
○エルライズ南千住壱番館：平成５年６月新築（築26年）
1階駐車場4台、2階2室、3階2室合計4室
○エルライズ南千住弐番館：平成10年10月新築（築21年）
1階3室・2階3室合計6室
それぞれ平成26年8月に購入した中古マンションです。
元々、エルライズ南千住壱番館、エルライズ南千住弐番館は、前オーナー時代から賃貸管理をさせていただいておりましたが非常に管理運営収支が悪いマンションでした。
収支の改善から資産価値の向上へ
そこをさまざまな工夫を凝らして満室経営にして、収益を増大させ魅力あるマンションへとなっていきました。
しかし、話はそこで終わりません。
単に満室経営で高い利回りを作り出してから、さらなる収益アップを作ることができたのです。今日は、その話をしていきたいと思います。
つまり、満室経営で収益良好なマンションをさらに収益アップさせる方法です。
駐車場4台が全て空いていた理由とは？
弊社が賃貸管理を受注した時点では、駐車場4台分が空車状態でした。それも1年以上の空車状態でした。
近隣南千住の弊社管理駐車場は常に満車の状態であるのに、エルライズの駐車場は空車だったのです。しかも、いろいろな情報サイトを検索しても全く検索にひっかかりません。
当時賃貸管理していた会社とは非常に古くからのお付き合いと聞いていました。色々調べた結果募集広告が出されていませんでした。
当時の相場では、1台23,000円程度の賃料が見込めておりましたので、オーナーさんの損失は以下になります。
23,000円×4台×12ヶ月＝1,104,000円の損失
（この様に古くからお付き合いがある管理会社でもこのような怠慢がありますので、管理会社の見直しや改善は重要です。）
賃貸経営は常に見直しが重要
そして昔から同じ価格で、お部屋にしても駐車場にしても、貸している場合は相場の査定が必要です。
最近の傾向として家賃も駐車場も値上がり傾向にあります。
特に駐車場には消費税が加算されますので査定は必須です。
エルライズ南千住の駐車場は、現在は駐車料金も27,000円まで値上しており常に満車経営が続いています。
防犯対策用の防犯カメラを設置
マンション1階のお部屋で防犯上のトラブルが発生しましたので、防犯カメラを設置致しました。
防犯カメラ設置以降はトラブルもなく入居者様にも安心安全快適な入居をしていただいています。
この時は保険を活用して様々なトラブルを解決しました。
これはマル秘のテクニックなので興味がある方はお問合せください。
※実際に防犯カメラの様子です。
自動販売機設置
マンション敷地内に自動販売機も設置しています。
収益ははたいした額では有りません。
しかし時期にもよりますが月額5,000円～10,000円の収益増にはなっています。
つまり、年間で50,000円～60,000円の収益になっているということです。
自動販売機の運営は、今は電気代も安く、さらには電気代は別でいただける契約もあります。
とにかくあらゆる手段で収益改善を目指すことが重要です。
入居者様に管理人を委託しています
マンション入居者様のお1人に管理人業務を委託しております。
実際に住んでいらっしゃる方なので、電灯の交換、他の入居者のクレーム処理など、最速でかつ細やかに対応して頂けます。最良の問題解決のパートナーになっていただいるわけです。
もちろん謝礼も発生しておりますが、シルバー人材センターよりも安い金額で請け負って頂けています。
自社で人件費かけて管理する場合に比べて格段に安価で、かつ質の高い管理を実施できていることになります。
とある施策で賃料5,000円以上アップ！！
以前の管理会社時代では、空室期間半年以上の時もありました。
南千住駅徒歩4分の好立地条件でありながらなかなか埋まらない。
そんな状況でした。
弊社に管理会社が変わっただけで、すぐに満室になりプラスαの収益を実現しました。
その具体的な手法が以下です。
家具家電の貸し出しで収益アップ
まず弊社が考えたのは立地を生かし家具家電を設置した状態で貸出したことです。
そして極めつけは、○○○○○・・・・・・・これは企業秘密です。
この募集方法をスタートしてから常に満室経営です。
○万円の小額投資で最大のリターンを得られる方法です。
空室問題解消や賃料増額を望むのならば、ご相談ください！！
更に空きスペースでバイク専用駐車場経営
更に弊社が得意としている大型バイク専用駐車場経営で収益の最大化をめざしました。
- 大型バイク駐車場に特化したBOXタイプの駐車場1台
- 中型バイク駐車場に特化したプレートタイプの駐車場2台
大型バイク駐車場は3年以上の実績を出しています。中型バイク駐車場は最近スタート致しました。
駐輪場を整備してアンカーを打っていましたが、自転車置場としての需要が少ないので、駐輪場のうちの1台を中型バイク専用駐車場としました。
募集開始後即申し込みがありましたので、続けてもう一台造作しこちらも直ぐに申し込みとなりました。
考え方を変えれば収益が変わるという実績です。
ライダー様満足度をあげるために更にバイク駐車場スペースを整備してお客様満足度を上げていきます。
駐輪場運営による増収金額のまとめ
- 大型バイク駐車場：17,080円×12ヶ月＝204,960円
- 中型バイク駐車場：5,400円×2台×12ヶ月＝129,600円
バイク駐車場合計金額
- １年間収益：334,560円
- 5年間収益：1,672,800円
- 10年間収益：3,345,600円
ライダー集客の強みを活かす
弊社ではバイク駐車場経営及びバイクライダー募集サイト「ガレイズ倶楽部」https://garazclub.comを運営しております。
今回のポイントは、空きスペースと自転車置場を整理整頓して更なる収益構造を生み出したことです。
大神 健志 バイク専用駐車場サイト「ガレイズ倶楽部」は約10年以上の実績がございますので、収益の最大化や空きスペースや自転車置場を有効活用したいオーナー様は是非お問合せください。
※ただし、立地や環境によっては、お役に立てないケースもございますのでご了承ください。この場合は、ご負担頂くことは一切ありませんのでご安心ください。
満室状態から収益アップを果たした方法のまとめ
- 古くからの管理会社でも様々な確認は必要
- 空室対策には家具家電設置は有効（とある秘訣でさらに収益アップ）
- 立地と環境次第では賃料5,000円アップは可能
- 広告の出し方で投資金額の回収スピードが上がる
- 自転車置場を整理整頓してバイク駐車場として収益を上げる
- 敷地内の空きスペースに大型バイク専用駐車場も可能
- バイク専用駐車場は募集方法が特別
- 消費税改正がございますので賃料等の見直しも必要
- スペース次第では自動販売機も有効活用出来る
- 満室経営でも常に＋αを考え行動する
以上が、当社で実際に賃料アップさせた『実』の施策の一例です。もしあなたがすでにマンション経営、アパート経営をされていて、さらに収益をアップさせたいのでしたら、ぜひ一度ご相談ください。
あなたの物件で「具体的にどんな施策を実施すれば」「どれくらいの収益増が見込めるか」を試算させて頂きます。
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