公務員が不動産投資を始める前に必ず理解しておくべきこと

動産投資に興味関心を持つ公務員の多くが気になることがあります。それは、副業にあたり何か罰則を受けるのではないか?ということです。公務員は社会的にも信用のある職業であり、多くの方が副業にあたるかどうか?罰則を受けるのではないか?と心配します。

少しでも不安な点や疑問点を解消し、安心した状態で不動産投資をスタートさせたいですよね。

この記事では不動産投資が副業にあたるかどうかの基準、メリットやデメリット、公務員が有利に働く不動産投資の中身について詳しく解説していきます。

公務員は不動産投資が出来る

公務員は不動産投資が出来る

まず多くの方が気になる、そもそも公務員は不動産投資ができるかどうか?について説明します。

「公務員は副業が禁止」という法律がありますが、基本的に公務員は不動産投資をしても問題ありません。

不動産投資の規模がある一定基準を超えれば、副業にあたりますが、事前に申請をして、許可がおりれば投資をしても問題ありません。

 

この公務員が副業をする基準について、国家公務員、地方公務員の法律で以下のように規定されています。

以下、国家公務員法第103条、104条の引用文になります。

第一〇三条 職員は、商業、工業又は金融業その他営利を目的とする私企業(以下営利企業という。)を営むことを目的とする会社その他の団体の役員、顧問若しくは評議員の職を兼ね、又は自ら営利企業を営んではならない。
第一〇四条 職員が報酬を得て、営利企業以外の事業の団体の役員、顧問若しくは評議員の職を兼ね、その他いかなる事業に従事し、若しくは事務を行うにも、内閣総理大臣及びその職員の所轄庁の長の許可を要する。

引用元:国家公務員法、第一〇三条、第一〇四条

以下、地方公務員法第38条の引用文になります。

 第三八条 職員は、任命権者の許可を受けなければ、営利を目的とする私企業を営むことを目的とする会社その他の団体の役員その他人事委員会規則(人事委員会を置かない地方公共団体においては、地方公共団体の規則)で定める地位を兼ね、若しくは自ら営利を目的とする私企業を営み、又は報酬を得ていかなる事業若しくは事務にも従事してはならない。

引用元:地方公務員法、第三八条

 

規定を簡単に解説すると、国家公務員も地方公務員も、原則は副業が禁止ですが、事前に申請をし許可がおりれば副業をしても良い、ということになります。

また、副業にあたるかどうかの基準は、以下のように人事院規則で定められています。

以下の3つは規定を簡単にまとめたものになります。

  • 戸建て住宅等の独立家屋は5棟未満、マンションなどの区分所有を10室未満(5棟10室)
  • 年間の賃料収入が500万円未満
  • 不動産の管理を自ら行わないこと

副業の基準を超えて違反した事例

上記の基準を超えて、不動産投資を行い、地方公務員法に違反した事例がありますので、以下参考までにご確認ください。

この方は、佐賀消防署に務めており、賃貸収入を7,000万円あり、戸建住宅、マンション、アパートの5棟10室の基準を超えていました。更に悪いのは改善命令を受けていたにも関わらず、命令に従わなかったとして、懲戒免職になってしまいました。

参照元:賃貸収入7,000万円から、消防士が懲戒免職になった事例

 

不動産投資を始める方の多くは副業にあたらない、小規模の投資からスタートします。従って、上記のような状況になることはまずありえませんが、今後、不動産投資の規模が拡大していく場合には、副業にあたるかどうかの基準や事前申請については頭に入れておかなければいけません。

公務員が取り組める副業について

公務員が取り組める副業について

では、実際に公務員が取り組める副業にはどういうものがあるのでしょうか?こちらで確認していきます。

繰り返しますが、公務員は原則副業禁止です。理由は、公務員は国民、地域住民全体に奉仕する立場の職業であり、本業で知りえた秘密を外部に漏らしたり、信頼を失うようなことをしてはいけないからです。

しかし、全ての副業が禁止なわけではなくて、一定の制限を設けていてその範囲内であれば副業をしても良い規定があります。

そこで、公務員が取り組める副業は7種類あります。

※詳しくは以下の参照記事をご確認ください。

  1. 地域貢献活動(消防団やサッカー指導員など)
  2. 不動産投資(マンション経営やアパート経営など)
  3. 株式投資・FX
  4. 講演・講師
  5. 執筆活動
  6. 小規模農業
  7. 家業手伝い

参照記事:公務員ができる副業7選

他の副業と不動産投資を比べてどうなのか?

では、公務員が取り組める副業の中で、不動産投資は他と比べてどうなのでしょうか?

上記で挙げたように、公務員ができる副業は、株式投資やFXなどの投資や、講演・講師といった活動まで範囲は幅広いです。

また、副業といっても一時的に収入が入るものや、不動産投資のように継続的に収入が入るものもあります。

 

まず株式投資・FX、こちらはハイリスクハイリターンな投資です。

株式投資は、投資する株によってはリスクが低いものもありますが、中にはリスクが高い商品もあり確実に利益を得るには、ある程度株式投資について勉強をしたり、信用できるプロに任せる必要があります。

一方、FXはレバレッジをかけて少額でも大きな額の投資が出来ますが、為替の変動によって大きく損失を出してしまう場合もあり、ハイリスクハイリターンです。投資というよりはどちらかというと、投機という考え方の方が合っていて、安定的な資産形成にはマッチしていません。

投資や投機の考え方について詳しくは以下の記事を参照ください。

参照記事:

資産運用の本質って何?

 

次に以下5つの副業について確認していきます。

  • 地域貢献活動
  • 講演・講師
  • 執筆活動
  • 小規模農業
  • 家業手伝い

上記の内容で地域貢献活動などは気軽に行えると思いますが、その他の講演・講師、執筆活動ができる人はごく一部に限られます。地域活動や、家業の手伝いなどは行えば一時的に収入は入ってくると思いますが、短期的なもので継続的に得られるものではありません。

では不動産投資はどうなのでしょうか。

以下、不動産投資のメリットやデメリット、公務員が実践する場合の有利な点などを幅広く解説していきます。

不動産投資のメリット・デメリット

不動産投資のメリット・デメリット

不動産投資は、マンションやアパートを購入し人に貸して家賃収入を得る投資です。

物件の選定さえ間違えなければ、安定的に入居者が付いて、家賃収入を得られます。

不動産投資のメリット・デメリットを以下に記載しました。

※こちらでは概要説明に留めますので、詳しくは参照記事を確認ください。

メリット

  1. 年金対策になる
  2. 資産運用として活用できる
  3. 生命保険の代わりになる
  4. 相続対策になる

最も大きなメリットは年金対策になること、資産運用として活用できることです。

家賃収入を継続的に得ていくことで、預金よりもはるかに高い運用成果を期待でき、更に老後は年金対策となります。

デメリット

  1. 申込手続きに一定の期間が必要となる
  2. 空室リスクがある
  3. ローン返済額が増えるリスクがある
  4. 流動性が低い

不動産投資に興味関心がある方の中で、一番多い不安が空室で家賃収入が入ってこないことです。

空室になると家賃収入が入ってこないので、管理費・修繕積立金、ローン返済などの支出を全て手出しすることになります。

空室リスクを0にすることは不可能ですが、限りなくリスクを抑えて実践する方法があります。それが以下の参照記事にあるマンション経営5つの条件を押さえることです。

この条件の、特に物件の立地環境を押さえれば、空室リスクを限りなく抑えられます。

参照記事

 

また、他の職業と比べて公務員だからこそ不動産投資で有利に働く点がありますので、以下ご確認ください。

不動産投資をする上で公務員が有利に働く点

不動産投資をする上で公務員が有利に働く点

公務員は他の職業の方と比べて、有利に不動産投資を進められます。

公務員は社会的に信用のある職業で、将来安定的な給料が見込めます。例えばその他の職業、個人事業主や民間企業に勤める会社員などを比較すると、将来安定的に給料をもらえる保証がない会社もあります。

特に個人事業主は自らの提供するサービスの質と量から、お客様が価値を感じた場合に事業が繁栄していきます。安定した収入を得られるかどうかは、事業が成功するかどうかの保証はありません 。

一方、県や市の職員、教員などの公務員は社会的にも信用があり、将来安定的に給料が得られる見込みがあります。

これらを踏まえて、公務員が不動産投資をする場合に他の職業と比べて、有利な点をどこにあるのか?それは以下の2点です。

  1. 融資が好条件で通りやすい
  2. 投資計画が立てやすい

1.融資が好条件で通りやすい

公務員が不動産投資をする一番のメリットは融資が好条件で通りやすいということです。

好条件というのは、低金利で借入ができてローン返済額を抑えれる、ということです。

 

融資とは、投資を始める際に、金融機関から資金を借入して物件を購入することです。

不動産物件は、物件価格が数百万円~数千万円以上はするので、多くの方は現金一括で購入するのではなく、融資を受けて、少額の自己資金と借入資金で不動産投資を始めます。

 少額の自己資金 + ローン借入 → 不動産投資スタート

 

金融機関は借り手に資金を貸し出し、その利息を受け取り、利益を確保しています。従って、借り手が将来に渡ってきちんと返済ができるのか?返済が滞ることはないか?借り手個人の年収や勤務先、所有資産などから融資するかどうかを判断しています。

金融機関が融資をするかどうか?確認する審査条件

  • 借り手がどんな職業か?
  • 会社規模はどれくらいなのか?上場企業か?中小企業か?
  • 勤続年数は何年か?
  • どれくらいの年収なのか?
  • 個人の信用情報はどうなのか?
  • 現在借入はどれくらいあるのか?
  • 貯金や不動産、株などの資産はどれくらい持っているか?

上記条件から、融資をするかどうか審査しています。

繰り返しになりますが、公務員は、安定した給与があり、社会的にも信用のある職業です。

従って、金融機関からすると評価も高く、融資が好条件で通りやすいです。

不動産投資を検討している方の中には、勤務先や年収、個人の所有資産などの条件から、そもそも投資をスタート出来ない人もいます。

その中で、公務員は融資を受ける際の条件が非常に良いのです。

※不動産投資のローン審査について、詳しくは以下の記事を参照ください。

参照記事:

不動産投資ローンの審査を確実に通るために押さえるべきポイント

今は低金利時代

更に、今は低金利時代で、借り手側にとってはとても有利な状況です。

低金利で借入ができるということは、ローン返済額が少なくなるので、月間・年間の収支がプラスになりやすくなります。

以下の表をご確認ください。

1000万円を各金融機関からさまざまな条件で借入をした際に、どれくらい返済利息に差があるかを示しています。

金利比較表①

上記表より、各金融機関、金利の違いにより600~700万円近く、返済利息に差があります。

各金融機関によって、金利は異なりますが、より低い金利で借入ができれば、返済総利息額も少なくなります。

参照記事:

ワンルームマンション投資の成功条件はローンの借入が重要である

2.投資計画が立てやすい

2.投資計画が立てやすい

公務員は将来的にも安定的な給与が見込めるので、投資計画が立てやすいです。

 

例えば、繰上げ返済について考えてみます。

繰上げ返済は、数十万円数百万円といったまとまった資金を繰り上げて返済することで、ローン返済額を減らすことです。

繰上げ返済を計画的に行うことで、元金と利息が減り、完済時期が早くなったり、月々の負担が減ります。

例えば、2,000万円の中古ワンルームマンションをローン借入2,000万円、借入金利1.992%、期間35年で借入して、毎年60万円で繰上げ返済した場合を考えてみます。

通常通り返済していくと、35年でローンを完済できますが、毎年繰上げ返済をすることで、35年の借入期間を→17年で完済できます。

 繰上げ返済60万円/年×17年=1,020万円

 

このような投資計画を立てる場合に、給料が将来的に安定していないと、そもそも計画を立てることも難しくなります。

公務員は給料が将来的にも安定しているので、繰上げ返済をしたり、安定的にローン返済をしていく、といった資金計画が立てやすいです。

※繰り上げ返済について詳しくは以下の記事を確認ください。

参照記事;

マンション経営・繰り上げ返済をして資産を増やしていく方法

管理は業者がするので、本業には影響しない

3.管理は業者がするので、本業には影響しない

前述したように、公務員は不動産投資が原因で本業に支障が出てしまった場合、罰則を受けたり、厳しい懲戒を受ける可能性があります。

不動産経営を続ける中で、物件の賃貸管理が必ず必要になります。

新規で入居者を募集したり、賃貸仲介業者とやり取りしたり、部屋内部で故障が発生した際の対応、退去立ち合い、など賃貸管理業務は多岐にわたります。

公務員が物件の賃貸管理をしながら、本業に専念するのは、簡単なことではありません。

 

しかし、不動産投資には賃貸管理会社といって、物件に入居者を付けたり、部屋内部の設備が故障した際に対応してくれる管理のプロがいます。

管理を任せれば、本業に支障が出ることなく、不動産投資を進めることが出来ます。

不動産投資をする上での注意点

不動産投資をする上での注意点

また、公務員が不動産投資をする上で注意しておかなければいけないことがあります。

以下の3点をご確認ください。

  • 見知らぬ業者の話を鵜呑みにしないこと
  • 収益が見込める物件を選定すること
  • ローン借入条件を押さえること

見知らぬ業者の話を鵜呑みにしないこと

前述したように、公務員は融資が通りやすく好条件で不動産投資をスタートできます。

業者側からすると、融資が通りやすく、給料が安定している公務員は、非常に良い見込客です。

業者は多くのお客様に巧みなトークを駆使して物件を販売していることから、「年金対策になる」「資産運用になる」「生命保険の代わりになる」など不動産投資のさまざまなメリットを聞くと、「不動産投資って良い投資だな」と物件購入へと心が動いてしまうこともあるかと思います。

しかし業者の中には、お客様の立場に立って誠実に対応している方もいれば、自社の利益目的で収益性もない高額な物件を魅力的な物件にみせて販売する方もいます。

そのため事前知識がない状態で見知らぬ業者の話を聞いて、「おいしい話だな」と思い購入したものの、実際には空室が頻繁に発生したり、設備の交換が頻繁に必要になったり、収益性が低い物件を引いてしまう場合もあります。

参照記事:

警告!ワンルームマンション投資詐欺の実態

そのため、中には誠実な業者もいますが、強引にセールスをしたり、実際に販売された物件と異なったりすることもあるので、詐欺まがいの営業には十分注意して、見知らぬ業者の話を鵜呑みにしないことが重要になります。

中野 拓中野 拓

業者に騙されないためにも、全く見知らぬ業者から突然連絡がきて、強引なセールスを受けたり、おいしい話がきた場合はしっかりと断ってください。少しでも怪しいと思った場合も、きっぱりと話を断ってください。

第三者の立場でアドバイスをいただきたい場合はお気軽にご相談ください。

収益が見込める物件を選定すること

不動産投資は入り口の物件選びで成功するか否か、80%が決まります。

 

不動産は実物資産で、立地条件を変えたりすることはできず、物件を売却するまで基本的な物件条件は変わらないからです。(※リノベーションやリフォームをすれば室内設備を変えることはできます。)

立地環境が良く、建物管理状態が良い物件であれば建物の寿命が持つ限り、収益を見込めますが、条件が悪ければ、空室率が上がったり、資産価値が落ちたりします。

その結果、収支で赤字が続き、投資した資金を回収できずに、失敗に終わる場合もあります。

参照記事:

中古ワンルームマンション投資で失敗してしまう理由を知る

そのため、収益が見込める物件を選定することが重要になります。

具体的には、以下の参照記事、マンション経営5つの条件を押さえて物件を選定することです。

参照記事:

中古マンション経営成功の5つの条件

ローン借入条件を押さえること

次にローン借入条件についてです。

ローン借入条件を押さえることは、物件選定と同じくらい重要な項目になります。

 

公務員は、勤続年数3年以上、年収が500万円を超えていれば、基本的に銀行審査の土台にのる場合が多いです。(銀行によっては、上記の年収以外にも、資産状況、借入状況などさまざまな条件を厳しく見る場合もあります。参照記事:不動産投資ローンで知るべき融資条件と重要ポイント

しかし、どの銀行も借入条件は同じではなく、金利が2%を切るものもあれば、一方で金利が3%を超える高金利で融資をしている銀行もあります。

融資を受ける銀行選びを間違うと、高金利で借入することになり、返済が多額になり、利益を上げにくくなってしまいます。

 

しかし、不動産投資を始める場合は、業者が銀行と提携している、提携ローンを組むケースがほとんどになります。

そのため、物件を購入する業者次第でローン借入条件が決まる場合もありますので、物件を購入する業者選びが非常に重要になります。

※提携ローンについて詳しくは以下の記事から確認ください。

参照記事:

不動産投資ローンはどう選ぶ?

まとめ

以上、公務員が不動産投資をする上でのメリットやデメリット、有利に働く点などを解説させていただきました。

もしこれから投資を始める場合に、ワンルームマンションを1室2室といったように、小規模からスタートする場合は副業に当たりませんので、心配する必要はありません。

しかし、投資規模が大きくなってきた場合は、副業にあたるかどうかの基準をしっかり意識しておく必要があります。

不動産投資をする上で公務員の強みを活かす

不動産投資をする上で、公務員の最大の強みは融資に通りやすいことです。

この強みを活かして、ぜひ不動産投資をスタートしてみてはいかがでしょうか。

中野 拓中野 拓

この記事の通り、公務員は他の職業の方と比べても非常に有利に不動産投資を実践できます。

弊社には、公務員の方がどう不動産投資に取り組めば成功できるのか、成功事例があります。

お問い合わせいただければ、無料でまとめた資料をお渡しして、解説しますので、お気軽にお問い合わせください。

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