ワンルームマンション投資詐欺

来の年金対策になる、節税ができる、安価な生命保険になる、価格が上昇して必ず儲かる、等々さまざまな営業トークを巧みに用いて、今も昔も、ワンルームマンションが売れていきます。自宅や職場に電話がかかってきて、ただ話を聞くだけと、セミナーに参加したり、自宅や喫茶店等で営業マンとあったりして、同行してきた上司からの「おいしい話」に乗せられて、ワンルームマンションを買ってしまう。

分譲区分のワンルームマンションが発売されて間もない、バブル前の時代から延々と繰り返される光景です。

社会が変わるけれど変わらない絵図

以前に比べれば、個人情報保護法が生まれたり、特定商取引法で規制されたり、さまざまなトラブル対策が講じられたので、電話営業自体が減ったし、電話営業による購買活動が減ったとはいえ、まだまだ業界問わず、電話による営業は盛んです。

そして、ワンルームマンションについて言えば、今でも電話営業は超現役の営業手法であり、毎年たくさんのワンルームマンション投資が、売れています。今は、電話だけではなく、さまざまな営業スタイルで、詐欺が行われ続けています。

横行するワンルームマンション投資詐欺

変わらない詐欺

ワンルームマンション投資を強引に販売する手法は、いろいろと問題をはらんでいますが、決して、それ自体は詐欺ではありません。また、ワンルームマンション投資自体は、今も昔も、非常に有効な投資手段であり、私も過去、たくさんの物件を電話営業を通して(時にはかなり強引に)販売してきましたが、詐欺と言われたことはありません。

むしろ、お客様には本当によい物件を紹介してくれてありがとうございますと、感謝されることのほうが多くて、私は不動産投資の中の主にワンルームマンション投資業界に身を置いてこれたこと、今もなお、そのまっただ中にいられることに、心から感謝していますし、プライドを持っています。

大神 健志大神 健志

ワンルームマンション投資自体は悪くないし、電話営業自体も悪くないんです。一番いけないのは、嘘を言うことと、約束を破ること、きちんと理解してもらわないことだと思います。

悪の元凶は何か?

つまり、電話営業を通じて行われる強引な営業自体が問題なのではなく、もちろんワンルームマンション投資が悪いわけでもありません。

問題は、「詐欺」と呼ばれるようなワンルームマンション投資の販売であり、その中身です。

では、ワンルームマンション投資詐欺とは、いったいどんなものなのでしょうか。ワンルームマンション詐欺でよく見られる事柄を列挙してみました。

  • 物件自体が投資効率が明らかに悪い
  • 資産価値の保全がしにくい不動産
  • 家賃保証付きと口約束されていたのに保証されない
  • 想定利回りと実際に利回りが全然違う
  • 価格が上がると言われて購入したのに下がる

上記のようなものがあげられます。

物件の質と嘘

物件の質と嘘

これらの特徴としては、販売店が「嘘をついていたり」「正しい情報を開示していなかったり」「誤った情報を吹聴していたり」することが問題のひとつになっています。また、その前提として、販売店が「嘘」を言わないと売れないような、投資として魅力のない物件を売買する手段だということがあるでしょう。

このように、詐欺と言われるのは、販売業者と購入者が、営業交渉の中で約束した内容と、実際に物件を引き渡すことによって提供される内容にズレがあることと言えると思います。それは、業者が故意についた嘘であったとしても、あるいは悪気なく間違った知識から言ってしまったとして、購入者からは同じこととして捉えられます。

さらには、現代では、「脅迫」して「断れないように」購入を迫り、購入者が意図とは別に、購入申し込みをしてしまうこともひとつの詐欺と言えるようです。(基本的には本人の選択だと思いますが、弱者救済の見地から、強引に販売されるのも詐欺のひとつとみなされます。)

詐欺レベル一覧

このように、ワンルームマンション投資に関する詐欺については、いろいろな種類が想定されています。また、詐欺か詐欺じゃないかについては、非常に曖昧な境界線がグレーな部分があったりします。

例えば、「この物件は非常によい物件なので、入居者がつかないなんてことはないように思います。」と言われて購入したのに、購入者は「家賃が2ヶ月もつかない、詐欺だ」と言っているようなケースもあります。不動産投資の場合、できるだけ高額な家賃で入居者をつけたいと思いますので、入居者がつくであろうギリギリすれすれの高額な賃料で募集をするこことはとてもよくあることです。従って、入居者の入れ替わり時に2ヶ月くらい空室になるのは、正直仕方ない側面があったりもします。(退去後、原状回復するのに多少日にちもかかりますし、ギリギリの家賃であれば、内見なく決めるのも難しいので)

しかし、販売者と購入者とでは、当然不動産経営についての常識も当たり前も、持ち合わせている知識も全然違います。なので、一般的な不動産の常識がない購入者が、2ヶ月空室だったと詐欺だと騒ぐのも、決して誤りではありません。またこの場合は、きちんとした物件でさえあれば、販売者が詐欺だともいえません。

グレーなんてない

グレーなんてない

このように、前提知識と意見の違いによる食い違いがトラブルに発展することもあります。

この場合、仮に購入者の認識や知識が不足した結果、購入者がクレームを言っているとしても、事前に販売者が「購入者がきちんと起こりうるさまざまな事態をきちんと理解させていなかった」という点で、販売者のほうにより責任があることになります。

従って非常に責任的にはグレーな境界線にある事例ではありますが、これは、結果、詐欺に近い案件となってしまうことになります。

このように、一言で詐欺と言っても、次のようにワンルームマンション投資詐欺と言っても、次のような段階があります。

  1. 物件の提供さえもないお金だけとられる詐欺
  2. 嘘とでまかせデータに基づいた売買(価値の低い物件)
  3. 物件ではなく関係性だけで価値の低い物件を交わせる
  4. 誇大表現を用いて価値の低い物件の売買
  5. 嘘は一切ないけれど説明不足の案件

種類別の詐欺

これらの詐欺は、数字が小さいほど悪質になります。1番目は、もはや不動産投資詐欺というよりは、(不動産という言葉を利用した)単なる詐欺で、お金がだまし取られるパターンです。2番目は、物件の購入に関して、本来の価値よりも高い価値があるように誤認させる資料等で騙して販売するパターンです。

3番目は、営業手法による詐欺で、そもそも物件云々ではなくて、例えば営業マンが男女の関係を活用して情に訴えて購入してもらうなどです。この際に、購入してもらうために自分と相手の心を欺いているという点での詐欺になります。

4番目は、2番目に近いですが、2番目の詐欺が、「顧客に提供する情報が完全に嘘」であるのに対して、4番目は誇大表現になっている違いです。基本的に正しくない情報を元に購入させることを意図している点で同じですが、4番目当たりは少しグレーな感じになってきます。

そして、5番目になると「結果詐欺」に近くなりますが、営業マンの説明不足あるいは勉強不足によって生じる、顧客との認識の違いを指します。ここまで来ると詐欺とは言いにくいですが、ただ、顧客からしたら、当然こうなると思っていたものが違う結果になるわけなので、結果的に詐欺のように感じてしまうことになります。この事例は、比較的多く頻発しているので、注意が必要です。

さまざまな詐欺の手口

このように、不動産投資に関連した詐欺はあとを立ちません。また、決して詐欺とは言えないけれど、強引な営業や繊細さに欠ける販売手法によって、トラブルに発展する事例も多く発生しています。

全体的に、強引な営業に注意することが必要であるとともに、おいしい話には裏があるとはよくいったもので、不動産は安い買い物ではありませんので、慎重に取引を検討することが重要になります。一方で、投資として非常に有利な案件が希に存在するのも事実ですが、顔知らずのあてもない営業マンからそんなによい話はやってくることはありません。

よりよい投資案件が来るとすれば、懇意な不動産業者か金融機関などからのみなので、そもそも信頼関係のある人以外から、おいしい話はこないと思って頂ければと思います。

金高 時道金高 時道

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