ワンルームマンション売却時の注意点

し今、あなたがワンルームマンションの売却を検討しているのでしたら、どうかこの記事を最後まで読んでから書類にサインしてください。そうでないと、安く買い叩かれてしまったり、売る必要がないのに売却する羽目になるなど、本来得られてしかるべき利益を得ることが難しくなるかもしれません。

金額はどうでもよくて、マンションを売ってしまってさっぱりできればそれでよいという方以外は、少しでも高く売れたほうがよいでしょうし、そもそも売却するよりも所持し続けた方がよいというケースがあったり(かなりのお高確率で散見されます)、あるいは運用方法を変えるだけで劇的に利回りが向上したりする可能性もあります。

このページでは、ワンルームを売却したいと思った人が、売却するにせよ、売却をやめるにせよ、最大の利益を得られるように情報を整理して記載していますので、必ず最後までご覧下さい。

大神 健志大神 健志

ワンルームマンションの売却検討の方は、この記事読み終えるまで、決断しないでください。

なぜ、ワンルームを売却したいか?6つの理由

  1. 資産の現金化をしたいので売却する
  2. 今後、マンション価格が暴落するから今のうちに売却したほうがよい
  3. 将来的に家賃が入ってくる見込みが低くなりリスクが大きい
  4. 家賃が下落したり、メンテナンスにお金がかかり投資として利益なし
  5. 他の何かに集中するためにできるだけ高く売却したい
  6. とにかく売却してスッキリしたい

ワンルームマンションを売却したいと思う人のほとんどが、上記の6つの理由のうちのどれかになります。このうち1番目の現金化については、すでにマンションにローンがないか、ローンの残債が売却見込額よりもかなり低いことが条件になります。

2~4については、今後のワンルームマンションの投資としての市場動向を予想しての、所有者それぞれの判断になります。また、ワンルームマンションは、立地を含めた資産価値になりますので、それぞれのマンション個別の市場判断が必要になります。

情報に扇動されないで

扇動されないで

しかし、例えば「不動産の価値下落」「投資不動産がピンチ!」などの見出しで、経済新聞や経済誌が特集したり、とりあげられたのを見て、びっくりしてしまって何も正確な情報を得ないで売却してしまうのは、もったいないでしょう。なぜなら、例えば、ワンルームマンションがものすごい勢いで増え続けている大田区や豊島区、横浜の駅から少し離れた徒歩13分の立地にマンションを持っているのと、同じエリアの駅徒歩3分の場所や、さらにもっと都心の大手町にワンルームを持っている場合などでは、同じワンルームを持っているでも、意味合いが違ってきます。

また、一見需要が少ないようなエリアであっても、現状の競合と今後の競合状況によっては、都心と同じように価値が保全され、空室リスクをあまり抱えなくて済むケースも多々あるでしょう。

本当は怖いDMや電話営業の秘密

そんな中で、多くのオーナーさんがワンルームマンションを売却してしまう大きな要因となるのが、ワンルームマンション業者からのDMや電話営業です。中古ワンルームの売買でお金を得ている業者は、買う人がいないと儲からないのと同じように、売る人がいないと商品が生まれないので、商売になりません。

従って、今ワンルームマンションを持っているオーナーさんに対して、ワンルームマンション投資のネガティブな側面を誇大に表現した情報を提供することで売却促そうとします。そして、売却したほうがよいですよ、あなたのためですよとそそのかします。

しかしながら、売却するということは、自社あるいは他のオーナーさんなど、買手が不可欠になるので、いずれにせよ今度は買手の見込み客に、この物件はよいですよと、元のオーナーに話していたのとは、全く別の180℃違う話をして売却させようとするわけです。

ワンルームマンションは売却してはいけない

マンションは売却するな

本来、ワンルームマンションは、売却前提で考えられたものではなく、長期運用することで、安定した利回りを得ることが目的のはずです。もちろん、購入時から何年も経過すると、それぞれの人生に変化がうまれ、経済情勢も変わり、場合によっては売却して損切りしたほうがよい事例もあれば、売却して売却益を確定させるケースもあります。あるいは、家賃とローンのギャップから売却せざるを得ない状況に陥ったり、任意売却したりするケースもあるでしょう。

いずれにせよ、これらの所有しているオーナーさんの状況の変化や、例えば九州大学が移転して、跡地近辺が激しい空室率になった事例のように急激な環境面の変化以外に、基本的にマンションを売却したほうがよい理由はないことが多いです。

売却理由別の最適な対処法

従って、売却理由が1.5.6の「オーナーさんの事情による売却」以外の2~4に該当するオーナーさんについては、一度「どうして売却したいのか」を検討した上で、しっかりと正しい情報を取得して、売却したほうが得なのか、所有し続けるほうが得なのか、あるいは売却するとしたら「今」がよいのか、それとも少し後がよいのか、しっかりと検討することをおすすめします。

その際に、不動産業者の言うことを鵜呑みにせず、当サイトのような、「売らせようとも、売ろうともしていない、オーナー様の利益を追求するために作られた正しい情報を発信するサイト」などから正しい情報を取得することが重要です。基本的に、売却させたい業者のホームページは、売却したくなるようなことが書いてありますし、マンションを売りたいと思っている業者のホームページは、マンションを買いたくなるような情報ばかりが載っているからです。

お気軽にご相談ください。

ご相談ください

そしてもし、あなたがワンルームマンションを売却するかどうか迷っていて、判断できない場合は、私たちにお声かけください。物件とエリア市場を詳細に分析して、売却したほうが得か、運用し続けたほうが得かを計算して、判断材料を提供させて頂きます。

もちろん、費用は頂きません。無料で相談に乗らせて頂きます。

ワンルームマンション売買の豆知識

※あと、余談ですが、ワンルームマンションは空室時よりも家賃がついている時のほうが高く売れます(オーナーチェンジといいます)。そして、収益還元法という家賃と利回りの逆算で、売買価格を決める観点から、高い家賃がついているほど、高く売却される可能性が高くなりますので、その当たりも頭にいれておいてください。

※収益還元法とは、例えば、月額家賃50,000円の都内の築10年の物件は、大体利回り10%くらいで売買するのが妥当という相場があった場合、50,000円×12ヶ月÷10%=600万円が相場という計算方法です。

※ワンルームマンションは、日々購入した金額に対して何%かの利回りを得る投資法です。従って、基本的には最低10年以上長期的に運用することで、はじめて細く長く利益を得る投資です。もしまだ購入してからの収支がプラスになっていない状況で売却したら、損が確定してしまいます。けれど、もし、今は赤字でも持っていれば少しずつ家賃が入り続けるので、いつかは黒字になる可能性があります。預金の利息が0.001%の時代です。仮に家賃が安いとしても、比較的投資としてはよい条件であることは多いです。