ワンルームマンション投資で失敗

ンルームマンション投資は失敗するという怖いイメージを持っている人はたくさんいると思います。実際に、過去不動産業界においてさまざまな出来事が起こったこと、そして当然不動産は価格が高いことなどから、ワンルーム投資=失敗というイメージになっているのだと思います。

確かに、ワンルームマンション投資を含むすべての不動産投資、もっと広く言って投資全体には、リスクがあります。リスクは確かに怖いものではありますが、リスクがあるからリターンがあるのであって、リスクを取らなきゃ、リターンも得られないことになります。

リスク→リターン

リスクに対してリターンがどれだけ大きいか、リスクをどこまで抑えることができるか、という観点から投資するか否かを検討するところに投資の醍醐味があり、失敗したり成功したりを繰り返しながら、投資家として人は洗練されていくように思います。

※ワンルームマンション投資のリスクについては、マンション経営7つのリスクをご参照ください。

※ここでいうワンルームマンションとは、分譲区分のワンルームマンションを指しているとお考えください。他にも、一棟もののアパートやマンションでもワンルームのものもあります。実際には、区分と一棟物では、こと「失敗」という意味においては、ほぼ代わりはありませんので、同じ意味で捉えて頂いて構いません。ただ、状況や環境が若干ことなりますので、便宜上わけて考えさせてもらいました。

ワンルーム投資の唯一の失敗

唯一の失敗

ワンルームマンション投資において唯一失敗したことが確定するのは、損失を抱えた状態で物件を売却することです。いろいろな要素はありますが、物件売却が最後の砦となります。どういうことかというと、次に詳しく解説していきます。

マンション経営をしていて、失敗だと思うようなタイミングというのが、以下の4つがあります。

  1. 物件価格相場が大幅に下落している
  2. 家賃が下落してしまった
  3. 空室が長期にわたっている
  4. 大きな修繕費用がかかった

しかし、これらはいずれも、ワンルームマンション経営の失敗を意味するものではありません。

それぞれ詳しく解説していきます。

1.物件価格相場が大幅に下落している

確かに、せっかっく購入したマンションの価格相場が下落するのはうれしいことではないでしょう。

しかし、物件価格の相場は常に変動しています。現在売却した場合、ローンの残債を消すことができなかったり、トータル収支がマイナスになるような状況にあるかもしれません。けれど、これから10年経過したら、どうなっているでしょか。それが30年経過後だったら??

不動産の価格が0円になることはありませんので、家賃収入を得続ける限り、基本的にどこかで、含み損が含み益なる時が来るはずです。しかも、それまでの間に物件価格が上昇することもあるかもしれませんし、途中家賃収入を得ているわけなので、損することはないわけです。つまり、物件価格が下落しているからといって、投資自体が失敗してしまうとはならないということになります。

2.家賃が下落してしまった

次に考えられるのが、家賃の下落です。家賃は、不動産投資の根幹を成すものです。

家賃がつまりは、利回りであり、家賃の下落は利回りの下落を意味します。従って、家賃が下落するということは、ワンルームマンション投資の失敗というよりは、「利回りが下がること」を意味しています。

一方で、当然のことながら、物件が古くなれば、家賃は下がります。

新築と築10年と、築30年で家賃が同じということはないですよね。ただし、30年スパンで考えると、物価が変動しますので、場合によっては大きく家賃が変わることもあるかもしれませんが、そうでなければ、基本的に家賃は徐々に下がるものと思います。(30年前の物価水準と今の物価水準を比べると明らかに、圧倒的に今の家賃のほうが高いことが容易に想像できると思います)

従って、家賃の変動については真っ当な不動産業者、不動産コンサルタントでしたら、購入段階で投資計画がなされているはずで、家賃の下落も見越されていると思います。

そのシミュレーションに対して、より下落幅が大きいのであれば、利回りが想定よりも低くなるということができますが、利回りが想定よりも低いことは失敗とは言えないです。そして、下落率を完全にシミュレーションするのは難しいですが、30年を通しての、総家賃収入の想定はかなり想定に近づくと思いますので、今は想定よりも低くても、今後巻き返す可能性もあります。従って少し長い目でみるようにして頂くと良いと思います。

3.空室が長期にわたっている

次に、お部屋の空室が長期にわたっている場合です。この場合は、空室期間が長くなるだけ、利回りが低下することになるので、注意が必要です(受け取り家賃の総額が少なくなるから)。しかし、できるだけ高い家賃を得ようと思うと、それなりに募集期間が必要になることもあります。なので、基本的には入居者の入れ替わりの際には、2ヶ月程度余裕をみておくようにしましょう。

おそらく基本的なシミュレーションでは、ワンルームマンションの1回当たりの平均入居期間は36ヶ月程度として、そのうちの2ヶ月程度を空室と見なして計算すると思います。つまり、稼働率で95%程度です。なので、この2ヶ月が3ヶ月になると、稼働率が92.1%にまで下落し、4ヶ月になると90%を切ることになります。

ただしこれも、あとから挽回が可能で、例えば4ヶ月空室になってしまったとしても、その後、入居者さんが48ヶ月退去しなかったとすると、入居率は92%に戻りさらに、60ヶ月になれば、93.4%にまで上がることになります。

入居率、稼働率は利回りにおいて非常に大きな要因になるので、家賃を高くすることと空室期間を短くすることは、両輪で対策していく必要があります。

いずれにせよ、これも家賃と同じように考えて、焦らずに長期運用で検討することが重要だと思います。最終的に、超長期で利益を得られるのが一番よいことだと思うからです。※それ以上に空室が続くようだと抜本的な解決が必要になります。よほどの事がない限りは、対策可能ですが、最悪は売却して投資を失敗に終わらせる結論を選択する必要が出てくるかもしれません。

4.大きな修繕費用がかかった

最後に、大きな修繕費用がかかった場合についてです。基本的に、ワンルームマンションには、いくつかの設備があり、それらは設備である以上寿命があります。当然のことながら、寿命があるものは、いつかは壊れますので、マンションオーナーとしては、壊れた設備は改修する必要があります。

例えば、給湯器は大体10年程度耐久するものですが、ものによっては15年耐えるものもあれば、5,6年で壊れることもないわけではありません。このように設備の改修は早いか遅いかの差こそあれ、マンション経営していると必ず必要となるタイミングが出てきます。

これらの必要経費は、長期的に償却していきますので、トータルで見れば、修繕費用がかかったからと言って、マンション経営が失敗に終わるということはありませんので、ご安心ください。長期運用のトータルの収支で計算していくのが望ましいと思います。

とにかく失敗するのは「売るから」

売るから失敗する

以上のとおり、ワンルーム投資の失敗が確定するときは、物件を売却する時です。それ以外で、失敗なんてことはほとんどありえません。しっかりと長期的な視点に経って失敗しないマンション経営計画を立てれば、必ず、利回りの多少の差こそあれ、投資を成功に導くことは可能なはずです。

だから私たちはあえて、マンション投資は、マンション経営だと言っているのです。投資は当たるも八卦、当たらぬも八卦ですが、経営は確実に成功させることができるからです。

金高 時道金高 時道

マンション経営の失敗について、イメージできましたか??何かわからないこと、質問等ございましたら、お気軽にお問い合わせください。私が、責任を持ってお答え致します。

※「損失を抱えた状態での売却」というのは、マンション経営をスタートしてから売却して売却代金が決済されるまでの間で、収入と支出の差がマイナスになっている状態を指します。

※ここでは、トータルの収支について検討してきました。しかし、例えばローンで物件を購入している場合で、空室期間が長くなって、ローンを支払えずに破綻してしまうケースもないわけではありません。万が一家賃が入ってこなくても、返済できるくらいの資力を持った方のみが、マンション経営すべきという点はここにあります。長期運用すれば、一事的に空室期間があってもあとから元を取れるのに、資力がなければ、保持することができないため、物件の売却=失敗させざるを得ないからです。