マンション経営のメリット・デメリットとは?

ンション経営には、さまざまなメリットとデメリットがあります。

それぞれ理解しておけば、マンション経営を始めるべきか否か、あなたの中で判断基準が出来てくると思います。

この記事では、マンション経営のメリット・デメリットの説明、そしてそれらを踏まえて注意すべき事項をまとめています。

これからマンション経営を始めようと考えられている方は、ぜひこの記事をご一読ください。

マンション経営のメリット

まずはマンション経営のメリットから説明していきます。

メリットは4つあります。

 

  1. 年金対策になる
  2. 資産運用として活用できる
  3. 生命保険の代わりになる
  4. 相続対策になる

それぞれ説明していきます。

1.年金対策になる

年金対策になる

マンション経営の一つ目のメリットは、年金対策になることです。

 

日本の年金の仕組みは、20歳~60歳の現役世代が払った保険料を65歳以降の高齢者に給付する、「世代間での支え合い」の仕組みで成り立っています。

年金の仕組み上、現役世代の人口が多ければその分、一人一人の保険料の負担も少なくなります、高齢者への年金も確保できます。

しかし、厚生労働省の統計データによると、高齢者を支える現役世代の数は年々減っており、1980年には現役世代6.6人、2015年には2.3人、2045年には1.4人と、予測しています。

引用元:平成29年版厚生労働白書

少子高齢化が今後も進んでいくと、高齢者の年金を支える担い手が少なくなり、年金受給額が減少していく可能性はかなり高いです。

家賃収入で私的年金を作る

マンション経営は、マンションを購入し、人に貸して家賃収入を得て資産を形成していきます。

入居者が付く限り、毎月家賃収入が入ってくるので、その収入を老後の私的年金にできます。

 

例えば、手取り収入7万円の中古ワンルームマンションを3室所有していたら、

7万円×3室=21万円で毎月21万円の家賃収入を得れます。

 

平成28年度生命保険文化センターの調査によると、老後夫婦二人でゆとりある生活を送るためには、毎月35万円/月の老後生活資金が必要と言われています。

引用元:生命保険文化センター

毎月21万円/月の家賃収入が入ってくれば、老後の生活費のほとんどを家賃収入でまかなえることになります。

 21万円/月(家賃収入)+14万円/月(その他収入源)=35万円/月(ゆとりある生活)

 

人それぞれ、必要な生活費は異なると思いますが、家賃収入は年金対策として、非常に効果的です。

2.資産運用として活用できる

資産運用として活用できる

所有している資産を効果的に運用して、増やしていくのが資産運用です。

例えば、保険、投資信託や株式投資などの資産運用があります。それぞれリスク・リターンは異なりますが、資金を投資して短期的、中期的、長期的に資産を増やすことが出来ます。

 

マンション経営は、家賃収入を得れるので、その運用利回りから、資産運用として活用できます。

預金との比較

預金は今低金利で、お金を預けていても、ほとんど増えません。

金利が、0.001~0.01%程なので、100万円預けて、10円~100円ほどの利息です。

一方、マンション経営は預金と比べてもはるかに高い利回りを得れます。

 

以下の表をご確認ください。

100万円を預金しておく場合と、100万円を中古ワンルームマンション経営に投資する場合の利回りを比較しました。

(※利回りとは投資した資金に対して、どれくらいリターンを得れるか?を表す指標になります。)

 

中古ワンルームマンション経営と預金を比較

10年後 15年後 20年後
中古ワンルームマンション経営 1,386,000円 2,079,000円 2,772,000円
預金(100万円) 100円 150円 200円
収益差 13,860倍

 

中古ワンルームマンション経営の条件は以下の通りです。

物件 中古ワンルームマンション
物件エリア 都心部
築年数 12年
物件価格 20,000,000円
頭金 400,000円
諸費用 600,000円
投資資金(頭金+諸費用) 1,000,000円
ローン借入期間 35年
年間キャッシュフロー 138,600円

※年間キャッシュフローに固定資産税は含まれていません。

※計算を簡略化するために、家賃下落率や空室率、設備交換費用などは考慮していません。

 

上記の結果から、100万円を預金するか、中古ワンルームマンション経営に投資するかの違いで、収益差は約13,800倍になります。

同じ100万円でも、預金しておくよりも中古ワンルームマンション経営をした方が、高い利回りを得られます。

 

また、マンション経営と資産運用の関係について詳しくは以下の記事で説明していますので、参照ください。

参照記事:

資産運用で中古マンション経営をする5つの理由

インフレ対策になる

インフレ対策

更に、利回りを得て、資産を形成していくので、将来的にインフレになっても対応できます。

インフレは、物価が上昇して、相対的に現金預金の実質価値が下がることを言います。

 

物の価値が上がった際に、預金や現金の実質価値は相対的に下がってしまいますが、マンション経営では高い利回りを得ているため、物価上昇に対して対応できます。

以下の表をご確認ください。

1,000万円を所有していて、20年間、インフレ率が年に1%上昇した場合、投資対象の収益率の違いによる運用実績を示しました。

投資資産 1,000万円
投資期間 20年間
インフレ率 1.0%/年上昇
投資対象の収益率 4.0%/年 1.0%/年 0.001%/年
実質価値 1,440万円 1,000万円 約800万円

 

上記表より、1,000万円預金して、インフレ率1%/年で上昇した場合に、実質価値は約800万円となり目減りしてしまいます。

マンション経営では、1%/年以上の利回りを得れるので、物価が上昇したとしても対応できます。

3.生命保険の代わりになる

生命保険の代わり

マンション経営は生命保険の代わりになります。

マンションは価格が数百万円~数千万円はするので、多くの場合、少額の資金とローン借入をして物件を購入します。

このローン借入をする際に、団体信用生命保険に加入が条件となっております。

団体信用生命保険は、ローン契約者が死亡・高度障害になった際にローンの残債を保険会社が完済してくれる保険です。

 

ローン借入をしていた契約者が死亡・高度障害になった際に、ローンの残債を保険会社が完済してくれることで、無借金の不動産が残り、家賃収入が生命保険の代わりとなります。

無借金のマンションと家賃収入が残された家族に残ります。

団体信用生命保険・仕組み

図.団体信用生命保険、ローン完済の仕組み

 

※マンション経営と生命保険の関係について詳しくは以下の記事を参照ください。

参照記事:

なぜ不動産投資が生命保険の代わりになるの?

4.相続対策になる

相続対策

2015 年の1月1日から、相続税の税制が改正され、相続税の対象者が非常に増えてきました。

 

相続税改正前の基礎控除額(~2014年12月31日)

 5,000万円+(1,000万円×法定相続人の数)=遺産に関わる基礎控除額

改正後(2015年1月1日~)

 3,000万円+(600万円×法定相続人の数)=遺産に関わる基礎控除額

 

2014年までは、相続税の対象者が亡くなられた方のうち、4.4%でしたが、税制改正後、対象者が8.0%まで増えました。

相続税の改正

図.相続税の課税割合

引用元:相続税の改正

 

改正前と改正後を比べると、基礎控除額が大きく減り、2015年から相続税の対象者が約2倍近くに増えました。

マンションを活用した相続対策

以上のように、税制改正の背景から相続税の対象者が増えてきたのですが、そんな中でマンションを所有すれば、より効果的に相続対策となります。

 

現金や預金のまま相続した場合では、その額面がそのまま相続税の課税対象となります。

現金、預金で10,000万円を相続した場合

 10,000万円→相続税の課税対象額

 

一方、マンションを所有していれば、相続税の課税対象額を大幅に軽減することが出来ます。

以下、マンション価格10,000万円、建物価格6,000万円、土地価格4,000万円の例で相続税の課税対象額について説明していきます。

マンション価格 10,000万円
建物価格 6,000万円
土地価格 4,000万円

 

建物と土地の価格から、相続税の課税対象額を算出します。

 

建物

 6,000万円×50%(評価)→3,000万円×(1-0.3)(借地権割合)→2,100万円

土地

 4,000万円×80%(評価)→3,200万円×(1-0.3×0.6)(借地権割合)→2,624万円×50%→1,312万円

課税対象額

 2,100万円+1,312万円=3,412万円

 

現金、預金の場合は10,000万円が相続税の課税対象となりましたが、上記の例でマンションを相続した場合は、3,412万円の課税対象額6,000万円以上も課税対象額を圧縮できたことになります。

 

マンションを相続した場合に、現金で相続する場合と比較して、大幅に相続税の課税対象額を圧縮できます。

メリットまとめ

以上のように、マンション経営のメリットは4つです。

  1. 年金対策になる
  2. 資産運用として活用できる
  3. 生命保険の代わりになる
  4. 相続対策になる

 

マンション経営のデメリット

次に、マンション経営のデメリットを説明します。

デメリットは4つです。

  1. 申込手続きに一定の期間が必要となる
  2. 空室リスクがある
  3. ローン返済額が増えるリスクがある
  4. 流動性が低い

それぞれ説明していきます。

1.申込手続きに一定の期間が必要となる

申込手続きに時間がかかる

他の投資と比べても、マンションを購入する際は、書類、申込の手続きにある程度時間がかかります。

例えばその他の金融商品で考えてみると、保険や投資信託、株式投資などはネットからでも申込が出来て、即日、その場で手続きが完了する場合もあります。

 

一方、マンション経営は申込、書類関係の手続きが即日で完了することはなく、一定期間は必要になります。

あなたが購入したい物件が見つかった場合に、買い付けを入れて、融資の審査を受けて、売買契約を締結して、金銭消費賃借契約を締結して、、と申込から引き渡しまで、最低でも1~2週間は期間が必要になると思っておいてください。

 

申込の手続きで一定期間は必要になります。

2.空室リスクがある

空室リスク

どんなに人気の物件で、入居者の需要が高い物件でも空室リスクがあります。

入居者が突如転勤になったり、仕事を辞めざるを得なくなったり、その地域の入居者のニーズが変わったり、さまざまな要因から空室が発生する可能性はあります。

空室の期間は家賃収入が入ってきません。

 

空室リスクをどれだけ抑えれるかどうかが、マンション経営では重要になるので、必ず理解しておいてください。

※空室リスクを抑える方法について、詳しくは以下の記事で説明しています。

参照記事:

マンション投資の空室リスクを最小限に抑える唯一の方法

3.ローン返済額が増えるリスクがある

ローン返済額が増える

不動産投資は、投資の中でも唯一ローンの借入を利用できる投資です。

 

前述したように、マンション価格は、数百万円~数千万円はしますので、現金一括で購入できる方は少ないです。

(地方の物件などで200万円、300万円ほどの価格であれば現金一括で購入できる方も増えます。)

そのため、マンション経営を始める方のほとんどが、ローンの借入をします。

ローンを借りることで、少額の資金で投資ができるので、メリットがありますが、一方ではデメリットとなる場合もあります。

 

それが、金利が上昇して返済利息額が増えるリスクがある、というデメリットです。

ローン借入は物件価格と同じくらいの額になるので、金利が数%異なるだけでも、返済額に数百万円単位で影響します。

 

以下の表をご確認ください。

下記の表は、1,000万円を様々な金融機関から借入れた場合の借入金利やローン借入、総利息額の比較表です。

金利比較表①

※平成30年8月現在情報

※金利・条件等は現状と違う場合があります。

※申込者の属性・勤務先・年収・資産内容・その他借入状況により審査基準が変わります。上記の内容を保証するものではありません。

 

上記表では、同じ1,000万円の借入をするにしても、金利が異なることにより、総利息額に600万円~700万円の違いがあります。

つまり、金利が上昇した場合は上記表のように、ローン返済額が増えるリスクがあります。

4.流動性が低い

流動性が低い

また、マンションは物件を売却して、現金化するまでに一定期間必要なので、換金の流動性が他の金融商品と比べて低いです。

1.の項で、マンション経営の申込手続きに一定期間は必要になる、と説明しました。

そのため、どんなに投資家にとって魅力的で、買い手がすぐ付く物件でも、最低でも1~2週間は現金化に期間が必要となります。

 

その他の金融商品で、定期預金や保険、投資信託や株式投資などは、解約すれば、即日、または数日以内で現金化できます。

マンションはその他の金融商品と比べて、換金するのに一定期間が必要なため、流動性が低いです。

デメリットまとめ

以上のように、マンション経営のデメリットは4つです。

  1. 申込手続きに一定の期間が必要となる
  2. 空室リスクがある
  3. ローン返済額が増えるリスクがある
  4. 流動性が低い

 

マンション経営の注意点

マンション経営の注意点

以上、マンション経営のメリット・デメリットの説明をしました。

あなたが、これからマンション経営についていろいろと情報収集するにあたって、リスクについてもしっかり理解を深めてほしいと思います。

上記で説明した、申込時に一定の期間が必要になる点や流動性が低い、というデメリットは、コントロールすることが出来ません。

しかし、空室リスクや金利上昇リスク等は、事前にリスクについて理解しておけば回避することが出来るからです。

 

例えば空室リスクについて説明します。

空室の主な原因は、物件が入居者のニーズとミスマッチしている、また賃貸管理会社の客付けが怠慢なため、空室となっているケースが多いです。

そのため、まずは物件の選定をしっかりして、そして信用できる、客付けが強い賃貸管理会社に物件を任せれば、空室リスクを抑えられることが出来ます。

以上のように、リスクを理解しておけば→リスクへの対策を実行できます。

※物件の選定については以下の記事を参照ください。

参照記事:

中古マンション経営成功の5つの条件

 

以上のように、今回のメリット・デメリット、そしてリスクについても理解していただきたいと思います。

※リスクについて詳しくは以下の記事を参照ください。

参照記事:

マンション経営5つのリスクを理解する

メリット・デメリットを踏まえて

まずは、マンション経営のメリット・デメリットの内容を押さえて、あなたの中でマンション経営をするべきかどうかの判断基準を作っていってください。

一つ言えるのは、メリット・デメリット、リスク、物件の選定、ローン借入、これらのことを正しく理解してマンション経営に取り組めば、失敗することはほとんどありません。

確実に家賃収入を得て、資産を形成していけます。

 

マンション経営のリスク、物件の選定そして、ローン借入についての情報は以下の記事で説明していますので、参照ください。

参照記事:

中野 拓中野 拓

マンション経営について今回説明したメリット・デメリット以外の内容、リスク、物件選定、ローン借入等、些細なことでも構いませんので、気になることがあれば、以下の「コメント欄」・「お問い合わせフォーム」から、お気軽にお問い合わせください。