株式会社ライズグループは当サイト「達仁.com」を運営している不動産会社です。
この記事では、私たちライズグループの行っている賃貸管理について詳しく説明していきます。
この記事を通じて以下の3つの情報価値を提供しています。
- 賃貸管理と管理形態の概要について
- ライズグループの賃貸管理の在り方について
- ライズグループが提供している賃貸管理について
ライズグループとは？
ライズグループは、当サイト「達仁.com」を運営している会社です。中古マンションの賃貸管理・売買仲介・資産管理・建物管理の4つを中心に事業を展開しています。
（※ここではライズグループが行っている事業内容の概要説明のみに留めます。詳しくは以下「達仁.com運営会社」の記事を参照ください）
中古マンションの中でも、中古ワンルームマンション、中古ワンルームリノベーションマンションの賃貸経営を主に行っています。
管理物件のエリアは、東京23区内・福岡県福岡市中央区・博多区をメインにしています。
参照：
賃貸管理について
ライズグループの賃貸管理について説明する前に、まず賃貸管理と管理形態の概要を簡単に説明します。
（※ここでは、賃貸管理・管理形態の概要説明にとどめます。詳しくは以下の記事で説明しています。参照ください。）
参照記事：
賃貸管理とは、物件が空室になった際の新規の入居者募集、入居者との書類のやり取り、部屋内部の劣化した設備の修繕対応など、マンション経営を通じて必要になる物件管理全般を行うことです。
以下の項目が賃貸管理の全般的な業務内容です。
- 新規入居者の募集
- 入居申込時の社内審査
- 家賃保証会社の審査
- 新規契約書の作成・更新契約書の作成
- 入居者から家賃の集金
- 滞納家賃の回収
- 部屋内部の設備が故障した際の修繕対応
- 入居者からのクレーム対応
- 解約書類の手続き
- 入居者が退去する際の物件立ち合い
- 物件空室時の管理
- オーナーへの物件資産価値向上の提案（リフォーム・リノベーションの提案）
管理形態
賃貸管理は、自分で物件を管理するか、賃貸管理会社に管理を依頼するか、このどちらかで行うことになります。
賃貸管理の管理形態は4つあります。
- 自主管理
- 一般管理
- 集金代行
- サブリース
それぞれの管理形態について概要説明をします。
自主管理
自主管理は、オーナー自ら、物件を管理する形態です。
新規入居者の募集、入居者との書類のやり取り、部屋内部の設備に不具合が発生した際の修繕対応、退去立ち合いなど、賃貸管理の全てをオーナーが行うことになります。
一般管理
一般管理は、オーナーの所有している物件の賃貸管理を、賃貸管理会社が一部担う管理形態です。
一般管理で賃貸管理会社が担う管理内容は以下の通りです。
- 新規入居者の募集
- 入居申込社内審査
- 家賃保証会社審査
- 新規契約書作成・更新契約書作成
- 滞納家賃の回収（※別途料金が発生する場合があります）
- 部屋内部の設備が故障した際の修繕対応
- 入居者からのクレーム対応
- 解約書類の手続き
- 入居者が退去する際の立ち合い
新規入居者の募集や、入居者が解約する際の手続きなど、必要な際に賃貸管理会社が対応します。
集金代行
集金代行は、賃貸管理会社がオーナーの所有している物件の全般的な賃貸管理を行う管理形態です。
集金代行では、上記で挙げた賃貸管理のほぼ全てを賃貸管理会社が行います。
- 新規入居者の募集
- 入居申込社内審査
- 家賃保証会社審査
- 新規契約書作成・更新契約書作成
- 入居者から家賃の集金
- 滞納家賃の回収
- 部屋内部の設備が故障した際の修繕対応
- 入居者からのクレーム対応
- 解約書類の手続き
- 入居者が退去する際の立ち合い
- 空室時の物件管理
- オーナーへの物件資産価値向上の提案（リフォーム・リノベーションの提案）
サブリース
サブリースとは、賃貸管理会社がオーナーの所有している物件を一括で借り上げて、入居者に転貸することです。物件が空室の時でも、サブリース会社はオーナーに転貸賃料の一定額（賃料）を支払います。
（※転貸とは、借りたものを更に人に貸すことです。転貸賃料とは、入居者からサブリース会社に支払う賃料のことです。）
サブリース契約での、オーナー・賃貸管理会社・入居者の関係を図で示しました。
図１．オーナー・賃貸管理会社・入居者
空室リスクを賃貸管理会社が負う代わりに、オーナーが受け取れる賃料は転貸賃料の80～90％程となります。
以下にサブリース契約の内容を挙げました。
- 空室時でも賃貸管理会社がオーナーに賃料を保証する
- 家賃の集金、入居者との対応、物件の管理等、賃貸管理は全て管理会社が行う
- オーナーに入る賃料は、転貸賃料の80～90％程である
- 2年後ごとに、賃料の見直しがある
- 賃料が免除になる免責期間がある
- 解約する際は違約金を取られる場合がある
- 原状回復費用はオーナー負担の場合がある
ライズグループ賃貸管理の在り方
私たちは、継続的に賃貸管理を行っていくことを非常に重要視しています。
それは物件を販売した後も、賃貸管理を継続的に行うことがマンションオーナーに対する賃貸管理会社の責任だと認識しているからです。
私たちは中古ワンルームマンション、中古ワンルームリノベーションマンションの商品を中心にお客様に提供しています。その中で、マンション経営はお客様に物件を販売して終わりではありません。その後の賃貸管理を行うことも責任です。
マンションオーナーはそれぞれいろいろな想いや目的があって、マンション経営を始めています。
「将来、老後の年金対策のため」「自分の身に万が一があった時に、家族に収入源を残すため」「家賃収入の資産を増やし、資産形成をするため」など、人それぞれ想いや目的はさまざまです。
その想いや目的を果たすために、物件の資産価値を維持・向上させ、入居者を継続的に付けて、長期安定的に家賃収入を得れる賃貸管理を実施しています。
入居者に対する在り方
マンションオーナーだけではなく、入居者にとっても選ばれる賃貸管理会社を目指しています。
それは、継続的に入居者が物件に住んでいただくことで、家賃収入をマンションオーナーに届けることができるからです。
継続的に入居者に住んでもらうためには、入居者に選ばれる、喜ばれる物件である必要があります。
私たちは、常に入居者に選ばれるための賃貸管理を実施しています。
集金代行契約の推奨
私たちは前述した4つの管理形態（自主管理、一般管理、集金代行、サブリース）の中で集金代行契約をおススメしています。
というのも、集金代行契約を結ぶことがマンション経営をするオーナーにとって最もメリットがあると思っているからです。
集金代行契約は、オーナーが本来すべき賃貸管理のほぼ全てを賃貸管理会社が担う契約です。マンション経営をする多くの方は、本業が別にあり、その上でマンション経営を行っています。
そのため、集金代行でオーナーの所有している資産を専門家の賃貸管理会社に任せることで、オーナーは
- 本業に専念する時間を確保出来る
- 空いた時間を家族やプライベートのために時間を使うことが出来る
- マンション経営の知識や経験が浅い方でも、賃貸管理の専門家に任せることによって、安心してマンション経営を始めることが出来る
といった、メリットを得れます。
（※繰り返しになりますが、集金代行契約については当サイト内で詳しく説明しています。以下の記事を参照ください。）
参照記事：
ライズグループ賃貸管理の強みについて
私たちは「入居者付け」「資産管理」この2つの側面から賃貸管理を実施しています。
- 入居者付け
- 資産管理
それぞれライズグループ賃貸管理の中身をご紹介します。
入居者付け
継続的に入居者に物件を選んでいただくことで、マンションオーナーは安定的に家賃収入を得ることが出来ます。
家賃収入をオーナーに安定的に届けるためにも、入居者を一日でも早くつける取り組みをしています。そして、新規入居者の募集に対して審査を行い、入り口管理を徹底しています。
私たちは、入居者付けへの取り組みとして以下のことを実施しています。
- 入居者の退去が決まったその日に新規入居者を募集する
- 賃貸募集のポータルサイトに、退去が決まったその日に募集物件の登録をする
- 賃貸仲介業者へ、定期的に募集物件の情報を配信する（週に1回のメール配信か直接訪問で募集物件の情報提供をする）
- 新規入居者へ、独自の社内審査を実施している（今後入居者が家賃を滞納しないか？トラブルが起きないか？事前に確認をする）
- 入居申し込み時に家賃保証を付けてもらう（家賃未払い時でも、家賃をいち早くオーナーへ届けるため）
- リフォーム・リノベーションを実施する際は、入居者アンケートをもとに、ターゲットを明確に決めて行う（入居者のニーズに応えるため）
上記のことを実施して、一日でも早い入居者付けへの取り組みを実施しています。
資産管理
物件の資産管理を定期的に行うことで、経年劣化を出来るだけ抑えることができ、資産価値を維持・向上させることができます。そうすることで、長期的に物件の価値を保つことができ、入居者から見ても魅力的な物件となります。
物件は築年数が経過すれば、部屋内部の設備が経年劣化します。そして、「古くなった排管から水漏れが起こる」「クーラーが壊れる」といったような突発的な設備不具合が発生する確率が高まります。
資産管理を定期的に行うことで、物件の価値を出来るだけ保てます。
以下に私たちが実行している資産管理への取り組みを挙げました。
- 入居者の退去立ち合い後、部屋内部の修繕箇所を漏れが無いように、チャックシートで一箇所ずつ確認をする（修繕箇所の写真を撮る）
- 原状回復工事が終わった後に、部屋内部に設備の不具合がないかどうかのチェックを必ず実施する（工事完了後の現地写真を撮る）
- 突発的な設備の不具合でも、即日の対応をする（不具合が発生したその日に現地に向かい、設備不具合の状況をまず確認する）
- リフォーム・リノベーションをし、資産価値の維持・向上をマンションオーナーに提案する
- リフォーム・リノベーションをし、家賃をアップさせ、オーナーへ収益アップの提案をする
- リノベーション推進協議会が推奨している、※「優良なリノベーション」を工事の基準にしている
（※優良なリノベーションについてはこちらの記事を参照ください。参照記事：優良なリノベーション）
私たちは上記のような取り組みを実施して、長期的にマンションオーナーの資産管理をしています。
オーナー・入居者・ライズグループ三方良し
以上、私たちの賃貸管理への取り組みについて説明させていただきました。
私たちが最も大切にしていることは、オーナー・入居者・ライズグループ、この3つがそれぞれ良好な状態であることです。
良好な状態というのは、オーナーの所有する物件に入居者が継続的について、家賃収入をオーナーに安定的に届けることができ、ライズグループも管理を安定的に行うことが出来る状態です。
これからも、オーナーと入居者にとって選ばれる存在であるように、質の高い賃貸管理を継続していきます。
金高 時道 今回はライズグループの賃貸管理について、説明しました。
現在、賃貸管理をどこの会社で頼もうか迷っている。ぜひライズグループに賃貸管理を依頼したい。もう少し詳しく話を聞きたい。
そういったお悩みの方がいればお気軽にお問い合わせください。
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