不動産経営をする際の賃貸管理の重要性について

動産経営で賃貸管理をする場合に、自分で賃貸管理を行う場合と、賃貸管理会社に管理を依頼する場合の2つのパターンがあります。管理を依頼する場合は管理形態がいくつかあります。

 

その管理形態の違いによって、オーナーの家賃収入から得られる収益や、オーナーが見るべき賃貸管理の範囲が変わってきます。そのため、管理形態の中身をしっかり理解してあなたにとって、どの管理形態を選ぶのが最も良い選択なのか?この記事を読んでご判断ください。

 

今回は、不動産経営で賃貸管理をする場合の管理形態について深堀してご説明しています。

賃貸管理について

賃貸管理について

賃貸管理とは、物件が空室になった際の新規の入居者募集、入居者との書類のやり取り、部屋内部の劣化した設備の修繕対応など、不動産経営を通じて必要になる物件管理を全般的に行うことです。

以下の項目が賃貸管理の全般的な業務内容です。

  1. 新規入居者の募集
  2. 入居申込社内審査
  3. 家賃保証会社審査
  4. 新規契約書作成・更新契約書作成
  5. 入居者からの家賃の集金
  6. 滞納家賃の回収
  7. 部屋内部の設備が故障した際の修繕対応
  8. 入居者からのクレーム対応
  9. 解約書類の手続き
  10. 入居者が退去する際の立ち合い
  11. 空室時の物件管理
  12. オーナーへの物件資産価値向上の提案(リフォーム・リノベーションの提案)

以上が賃貸管理の全般的な業務内容です。

不動産経営において、質の高い賃貸管理を継続的に行っていくことで、入居者から選ばれる物件となり、更には物件の資産価値も維持・向上していきます。そのため、賃貸管理は不動産経営の中でも重要な役割を担っています。

賃貸管理の管理形態

管理形態

賃貸管理を自分で行う場合は、賃貸管理会社に管理を依頼する必要はありませんが、賃貸管理会社に依頼する場合はいくつか管理形態があります。

以下に賃貸管理を行う際の管理形態を挙げました。

  • 自主管理
  • 一般管理
  • 集金代行
  • サブリース

賃貸管理には、上記4つの管理形態があります。それぞれの管理形態について説明していきます。

自主管理

自分で所有している物件の管理を行う場合は、「入居者からの家賃の集金」「物件が空室になった際の入居者募集」「入居者が退去する際の立ち合い」「部屋内部の設備が故障した際の修繕対応」など当然ながら、全てオーナー自ら行うことになります。

オーナーが行う賃貸管理の内容は、以下の通りです。

  • 新規入居者の募集
  • 入居申込社内審査
  • 家賃保証会社審査
  • 新規契約書作成・更新契約書作成
  • 入居者からの家賃の集金
  • 滞納家賃の回収
  • 部屋内部の設備が故障した際の修繕対応
  • 入居者からのクレーム対応
  • 解約書類の手続き
  • 入居者が退去する際の立ち合い
  • 空室時の物件管理

 

部屋内部の設備が故障した場合の、入居者との対応や業者への工事発注などもオーナーが自ら行うことになります。

一般管理

一般管理は、オーナーの所有している物件の賃貸管理を、賃貸管理会社が一部担う管理形態です。オーナーと入居者で直接、賃貸借契約を結ぶことになります。

(※賃貸借契約とは、オーナーが所有している物件を入居者に貸して、入居者はその対価として賃料をオーナーに支払うことを約束する契約のことです)

 

一般管理の賃貸借契約

オーナー ⇔ 入居者 

(賃貸借契約)

 

一般管理の賃貸管理会社の管理内容は会社によって異なる場合がありますが、概ね以下の内容になります。

  • 新規入居者の募集
  • 入居申込社内審査
  • 家賃保証会社審査
  • 新規契約書作成・更新契約書作成
  • 滞納家賃の回収(別途費用が発生する場合がある)
  • 入居者からのクレーム対応
  • 解約書類の手続き
  • 入居者が退去する際の立ち合い

 

賃貸管理を依頼できる範囲は以下説明する「集金代行」「サブリース」と比べて狭まりますが、管理手数料がかからないことがメリットになります。

集金代行

集金代行は、賃貸管理会社がオーナーの所有している物件の全般的な賃貸管理を行う管理形態です。

賃貸管理会社が賃貸人代理となり、オーナーの代理で入居者と賃貸借契約を結びます。

 

集金代行の賃貸借契約

オーナー ⇔ 賃貸管理会社(賃貸人代理) ⇔ 入居者(賃借人)

(賃貸借契約)

 

オーナーは、集金代行手数料が引かれて家賃収入を受け取ることになります。集金代行は、一般管理よりも賃貸管理の内容が包括的で、家賃の集金から、入居者との書類のやり取り、空室時の物件の管理、設備の修繕、物件の資産価値向上の提案など、賃貸管理の全般を行います。

集金代行では、上記で挙げた賃貸管理のほぼ全てを賃貸管理会社が行います。

  • 新規入居者の募集
  • 入居申込社内審査
  • 家賃保証会社審査
  • 新規契約書作成・更新契約書作成
  • 入居者からの家賃の集金
  • 滞納家賃の回収
  • 部屋内部の設備が故障した際の修繕対応
  • 入居者からのクレーム対応
  • 解約書類の手続き
  • 入居者が退去する際の立ち合い
  • 空室時の物件管理
  • オーナーへの物件資産価値向上の提案(リフォーム・リノベーションの提案)

 

集金代行は、毎月家賃の5%、または3,000~6,000円程度、手数料が発生しますが(※会社ごとで手数料は異なります)、一般管理と比べて賃貸管理のほぼ全てを管理会社に一任することが出来ます。

サブリース

サブリースとは、賃貸管理会社がオーナーの所有している物件を一括で借り上げて、入居者に転貸することです。物件が空室の時でも、サブリース会社はオーナーに転貸賃料の一定額(賃料)を支払います。(※転貸とは、借りたものを更に人に貸すことです。転貸賃料とは、入居者からサブリース会社に支払う賃料のことです。)

賃貸管理会社とオーナー、入居者、それぞれで賃貸借契約を結びます。

 

サブリースの賃貸借契約

オーナー ⇔ 賃貸管理会社 ⇔ 入居者 

(賃貸借契約)      (賃貸借契約)

 

オーナー・賃貸管理会社(サブリース会社)・入居者の関係を図で示しました。

賃貸管理 サブリース

図1.オーナー・賃貸管理会社・入居者

 

空室リスクを賃貸管理会社が負う代わりに、オーナーが受け取れる賃料は転貸賃料の80~90%程となります。

以下にサブリース契約の内容を挙げました。

  • 空室時でも賃貸管理会社がオーナーに賃料を保証する
  • 家賃の集金、入居者との対応、物件の管理等、賃貸管理は全て管理会社が行う
  • オーナーに入る賃料は、転貸賃料の80~90%程である
  • 2年後ごとに、賃料の見直しがある
  • 賃料が免除になる免責期間がある
  • 解約する際は違約金を取られる場合がある
  • 原状回復費用はオーナー負担の場合がある

 

サブリース契約は一見すると、賃貸管理会社が空室リスクを負うので、賃料が保証されているオーナーにとってはとても安心な契約のように思われます。

しかし賃料の見直しや免責期間など、注意すべき点があるので、もしサブリースの契約をする場合はしっかり内容を理解してから慎重に判断することをおススメします。

※当サイトではサブリースに関する記事を数多くまとめています。以下の記事を参照ください。

参照記事

賃貸管理の管理形態、まとめ

管理形態のまとめ

一般管理、集金代行、サブリース、それぞれの契約内容には一長一短あります。

 

例えば、一般管理は管理形態の中でも手数料が引かれないので、うまく管理していけば家賃収入の収益を最大限得れる可能性があります。その代わり、自分自身で行う賃貸管理の範囲が拡がることになります。

 

一方で、集金代行は毎月家賃収入から集金代行手数料が引かれるものの、物件の管理や入居者付けなど賃貸管理を幅広く管理会社が行ってくれます。オーナーは不動産経営以外に本業があれば、そちらに集中することが出来ます。

ただ、賃貸管理の全てを管理会社に任せるわけですので、信用できる会社を選ぶ必要があります。

※信用できる賃貸管理会社の選び方は、当サイトで詳しく説明しています。参照ください。

参照:

信用できる不動産業者の選び方

 

サブリース契約では、一般管理や集金代行と比べて収益性は下がるものの、空室時でもサブリース会社が賃料を保証してくれます。サブリース契約を結ぶ際はいくつか注意点はあるものの、オーナーにとっては空室リスクがない点において、メリットのある契約です。

※サブリース契約を結ぶ際に注意点がありますので、ご興味がある方はぜひ一度目を通してください。

参照:

サブリース契約を締結する際の注意点

どの管理形態を選ぶべきか?

人それぞれ不動産経営の目的や状況が異なりますので、まずは現状を詳しく聞いてみないと断定はできませんが、私たちは基本的に集金代行の賃貸管理形態をおススメしています。

 

というのも、集金代行契約を結ぶことが不動産経営をするお客様にとって最もメリットがあると思っているからです。(※もちろん、お客様の状況によっては一般管理やサブリースの契約を結ぶ方が良い場合もあります。)

集金代行は、賃貸管理のほぼ全てを管理会社が担うことになります。不動産経営をする方の多くは、本業が別にあり、その上で不動産経営を行っている方がほとんどです。

そのため、オーナーの所有している資産を専門家の賃貸管理会社に任せることで、「本業に集中できる時間を確保できたり」「空いた時間を家族やプライベートなど、他の時間に使うことが出来たり」といった、お客様にとってのメリットになります。

中野 拓中野 拓

今回は、賃貸管理の管理形態についてご説明しました。実際、一般管理・集金代行・サブリースの3つの内どの管理形態にすれば良いか、またもう少し詳しく話しを聞きたい。そう思っている方はお気軽お問い合わせください。

相談は無料で、あなたの不動産経営の価値観に沿った、管理形態をアドバイスさせていただきます。