不動産とサブリースの関係ブリース契約にはさまざまなメリットとデメリットがあります。

2018年、シェアハウス投資、かぼちゃの馬車に関するサブリース賃料の減額支払い停止、そして経営破綻、とサブリース絡みの問題が大々的に取り上げられました。

参照記事:シェアハウス「かぼちゃの馬車」の問題について

また、ネットで検索したり、書籍や新聞などを見る中で、サブリースについて良い内容を書いている記事はほとんどありません。

「サブリースはデメリットやリスクばかりだ」「サブリースに騙された」など、メリットに関して書いている記事は少なく、デメリットばかりが目立ちます。

 

このように、世間的にはあまり良いイメージがないサブリースですが、実際メリットやデメリットは何があるのでしょうか?

この記事では、不動産経営でサブリース契約した場合のメリット・デメリットについてまとめています。

※サブリースの基本的な内容について知りたい方は、以下の記事を参照ください。

参照記事:

サブリースについて

サブリースとは、賃貸管理形態の中の一つです。

賃貸管理には以下4つの形態があります。

  • 自主管理
  • 一般管理
  • 集金代行
  • サブリース

※賃貸管理形態について以下の記事で説明していますので、詳しくはそちらをご確認ください。

参照記事:

不動産経営で賃貸管理をする場合はどの管理形態を選べばよいの?

 

サブリース会社が、オーナーからマンションやアパートを一括で借り上げ、その借り上げた物件を入居者に転貸します。(転貸とは又貸しのことです。)
サブリース 賃料

図.サブリース仕組み

 

サブリース会社は入居者から転貸賃料(家賃収入)が入り、オーナーに賃料を支払います。

この差額が、サブリース会社の利益になります。

オーナーは、空室時も賃料が保証され、物件の管理もサブリース会社が一括で担います。

※サブリースの仕組みについて詳しくは以下の記事を参照ください。

参照記事:

サブリースの仕組み

 

では、具体的にサブリースのメリット・デメリットについて説明していきます。

サブリースのメリット

サブリースのメリット

サブリースのメリットは3つあります。

  1. 賃料が保証されている
  2. 未来の収支計画が立てやすい
  3. 賃貸管理の手間がかからない

1.賃料が保証されている

オーナーにとって、賃料が保証されている点が最も大きなメリットになります。

不動産経営で、最大のリスクは空室で、家賃収入が入ってこないことです。

不動産経営の本質は、長期安定的に家賃収入の資産を増やしていき、資産運用として高い利回りを得たり、老後の年金対策とすることです。

そのため、空室が長期的に続くと、収益が得られず不動産経営がうまくいきません。

空室リスクの観点から、賃料の保証はオーナーにとって最大のメリットになります。

2.未来の収支計画が立てやすい

サブリースには、賃料の減額リスクがありますが、それでも基本的には安定して賃料が入ってくるので、将来の収支計画が立てやすいです。

サブリース以外の、一般管理や集金代行契約では、空室リスクを考慮します。

 

生涯満室経営を続けることは難しいので、どんなに入居ニーズがある条件の物件でもある程度は空室リスクを考慮します。

空室率を考えるため、リスクを踏まえた上で収支計画を立てます。

その点、サブリースでは賃料が安定して入ってくるので、未来の収支計画が立てやすいです。

3.賃貸管理の手間がかからない

サブリースでは、サブリース会社が物件を一括で賃貸管理します。

そのため、入居者を募集したり、申込・解約の書類手続き、空室時の物件管理といった、賃貸管理の手間が省けます。

サブリースのメリットまとめ

以上、サブリースには3つのメリットがあります。

  1. 賃料が保証されている
  2. 未来の収支計画が立てやすい
  3. 賃貸管理の手間がかからない

また、サブリースのメリットについて詳しくは、以下の記事も参照ください。

参照記事:

サブリースのメリットは何?

サブリースのデメリット

サブリースのデメリット

サブリースのデメリットは6つあります。

  1. 賃料の減額リスクがある
  2. オーナーの収益性が下がる
  3. 免責期間がある
  4. 礼金・更新料はオーナーに入らない
  5. 簡単に契約を解約/解除できない
  6. 物件売却時に価格や融資評価が下がる

それぞれ説明します。

1.賃料の減額リスクがある

サブリース契約で最も注意してほしいのが、賃料の減額リスクがあることです。

前述したように、サブリース会社は、転貸賃料と賃料の差額から利益を得ています。

 

転貸賃料は、築年数の経過、周辺の賃貸需要の変化等から、将来的に下落していきます(家賃下落リスク)。

転貸賃料が下落すれば、サブリース会社は利益を確保するために、賃料の減額請求をオーナーにします。

このように、サブリース会社は利益を得るため、2年毎に賃料の減額を規定している契約がほとんどです。

2.オーナーの収益性が下がる

1.で説明したように、賃料が減額していけば収益性が下がります。

サブリース契約は、転貸賃料の80~90%がオーナーの収入になります。ただでさえ、収益性が抑えられているなか、賃料減額となれば、収益性は低くなってしまいます。

※賃料、転貸賃料について詳しくは、以下の記事を参照ください。

参照記事:

サブリース、賃料の相場はどれくらい?

3.免責期間がある

サブリース契約には、免責期間があります。

免責期間とは、契約してから30~90日は、オーナーに賃料が入ってこない期間のことです。

賃料が入ってこないので、その間ローン返済、管理費・修繕積立金など出費があれば、数万円~数十万円の手出しとなる可能性があります。

※免責期間について詳しくは、以下の記事を参照ください。

参照記事:

サブリースの免責期間とは?

4.礼金・更新料はオーナーに入らない

契約条件によっても異なると思いますが、基本的には本来オーナーが受け取れる、礼金や更新料はオーナーに入ってきません。

5.簡単には契約を解約/解除できない

こちらも契約内容を見ないと何とも言えない部分ですが、基本的にサブリース契約は、簡単に契約の解約/解除ができません。

それは、サブリース契約では、借地借家法が適用され、オーナーからの解約/解除には正当事由が必要になるからです。

(借地借家法とは、建物を所有する際に地上権、土地賃貸借、建物の賃貸借それぞれについて定めた法律のことです。弱者保護の観点から、賃貸人よりも賃借人を保護するものとなっています。賃貸人:オーナー、賃借人:サブリース会社)

 

※サブリース契約の解約/解除について詳しくは以下の記事を参照ください。

参照記事:

サブリース契約を解約/解除するにはどうしたらよい?

6.物件売却時に価格や融資評価が下がる

サブリース物件は、他の物件と比べ、収益性が低いため、物件購入時の融資評価が低くくなる場合があります。

そのため、サブリース物件は他の物件と比べ、価格が下がる場合もあります。

サブリースのデメリットまとめ

サブリースには上記のように、6つのデメリットがあります。

  1. 賃料の減額リスクがある
  2. オーナーの収益性が下がる
  3. 免責期間がある
  4. 礼金・更新料はオーナーに入らない
  5. 簡単に契約を解約/解除できない
  6. 物件売却時に価格や融資評価が下がる

サブリースの実態について

サブリースの実態について

以上のように、サブリースはデメリットが多いのが事実ですが、オーナーにとってのメリットもあります。

では、なぜサブリースに関わる悪いイメージ、トラブル、デメリットが協調されたような事例が多いのでしょうか?

その理由は以下の3つです。

  • 立地環境が悪い物件を選んでいること
  • 契約時にデメリットやリスクをしっかり説明しないこと
  • メリットを誇大表現すること

立地環境が悪い物件を選んでいること

立地環境が悪い物件を選んでいること

不動産経営では、長期的に家賃収入を安定して得るために、入居者が付くことは必須になります。

その物件選びの上で最も重要な要素が、立地環境です。

  • 駅から徒歩圏内に物件があるか?
  • 近くにコンビニやスーパーなどの利便性が良い店舗はあるか?
  • 都心へのアクセスは良いか?

立地環境条件が悪ければ、その条件だけで入居者から選ばれにくいため、賃料収入が得にくくなります。

そうなると、入居者から得られる転貸賃料(家賃収入)が下がり、サブリース会社は利益を得るために賃料の減額をしなければいけません。

オーナーにとっては、賃料減額のリスクが高くなります。

シェハウス投資、かぼちゃの馬車のサブリース問題は、まさに物件の立地環境の選定ミスが大きな要因です。

参照記事:

シェアハウス「かぼちゃの馬車」の問題について

契約時にデメリットやリスクをしっかり説明しないこと

契約時にデメリットやリスクをしっかり説明しないこと

これから、サブリース契約を結ぼうとするオーナーは不動産経営のプロではありません。

ただでさえ、一般管理、集金代行といった通常の賃貸管理契約と比べ、やや複雑な契約のサブリース。メリットを含め、デメリットやリスクもしっかり説明しないと、初めて聞く方にとってはわからない部分が多々あると思います。

 

サブリースでトラブルになる原因の一つに、契約時に「賃料減額リスク」「サブリース契約の解約/解除」といったデメリットやリスクをしっかり説明していないことがあります。

業者が契約時に上記のことを一切説明せず「サブリース契約を結んだが、契約した時の話と違う。これって詐欺じゃないの?」と、オーナーがサブリース=詐欺、と捉えてしまう事例です。

契約時に、業者がデメリットやリスクをしっかり説明していないことが、サブリースのトラブルに発展する最も大きな原因です。

※サブリース詐欺について詳しくはい以下の記事でまとめています。一度ご参照ください。

参照記事:

なぜサブリースは詐欺と言われるのか?

メリットを誇大表現すること

メリットを誇大表現すること

また、上記の説明と合わせて、メリットを誇大表現することによりオーナー側に間違った認識を与えています。

 

前述したように、サブリースは物件を正しく選定しなければ賃料減額リスクが高く、収益性が大きく下がってしまいます。

しかし、業者側は「賃料は下がりません!」「30年間賃料を保証します!」と断言し、契約にこぎつけ、後から「契約の時と話が違う!」とトラブルに発展するのです。

実際には、賃料の減額リスクがある。更に契約書にも記載されている状態で、断言するのは詐欺まがいな行為です。

まとめ

悲しい事実ですが、このように、サブリースを取り巻く環境はモラルが低いのが現状で、サブリース契約はオーナーにとってメリットの一面があるのにも関わらず、リスクとデメリットばかりが強調されています。

サブリース自体が悪いというよりは、それを案内する業者であったり、物件の選び方に問題があります。

改めて、サブリースが問題となる事例をまとめると

  • 物件の立地環境の選定ミス
  • 契約時、業者側の不適切な説明と対応

この2つです。

 

上記のような背景を理解した上で、サブリースのメリット・デメリットについて把握してください。

そして、あなたがもしサブリース契約を結ぼうと考えている場合は、以下の記事をしっかりと確認してから判断してください。

参照記事:

 

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中野 拓中野 拓

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