不動産とサブリースの関係

ンション経営(アパート経営の不動産投資全般)で一般的な賃貸管理契約の1つサブリースには、さまざまなメリットとデメリットがあります。賃貸管理形態については、当サイトはは基本的には集金代行を推奨して、サブリースについては反対の立場を取っています。

もちろん、すべての案件において「サブリースが悪い」「集金代行が良い」といいたいわけではありません。ケースバイケース、状況に応じて、使い分ければよいと思います。

しかし一方で、「いわゆるサブリースが適している案件」であっても、「サブリースでないといけない」という理由はなく、集金代行や一般管理で十分であることがほとんどです。

ここでは、サブリースのメリットとデメリットを解説して、あなたが本当にサブリース契約を結ぶべきかどうかの判断材料を提供したいと思います。

※賃貸管理については、以下の記事を参照ください。

参照記事:不動産経営で賃貸管理をする場合はどの管理形態を選べばよいの?

サブリースに関するイメージの悪化

2018年、シェアハウス投資、かぼちゃの馬車に関するサブリース賃料の減額支払い停止、そして経営破綻、とサブリース絡みの問題が大々的に取り上げられました。

参照記事:シェアハウス「かぼちゃの馬車」の問題について

また、ネットで検索したり、書籍や新聞などを見る中で、サブリースについて良い内容を書いている記事はほとんどありません。「サブリースはデメリットやリスクばかりだ」「サブリースに騙された」など、メリットに関して書いている記事は少なく、デメリットばかりが目立ちます。

このように、全体的にイメージが悪くなってきているサブリースですが、それでもまだまだサブリースを組む人は多くいます。また、サブリースでさまざまな問題を抱えている人がいるのも事実です。

※サブリースの基本的な内容について知りたい方は、以下の記事を参照ください。

サブリースとは

サブリースとは、賃貸管理業者が物件を借り上げして、転貸する契約のことを言います。

物件を管理会社が借りるのでオーナーには毎月必ず賃料が支払われます。一方で、管理会社が家賃相場に則って、普通に賃借人を募集して運用しますので、当然借り上げ家賃=サブリース料は、賃貸相場より安価になってしまうという構造になっています。

サブリース会社が、オーナーからマンションやアパートを一括で借り上げ、その借り上げた物件を入居者に転貸します。(転貸とは又貸しのことです。)
サブリース 賃料

図.サブリース仕組み

 

参照記事: サブリースとは何か?わかりやすく説明します

賃貸管理の4つの種類

賃貸管理には以下4つの形態があります。

  • 自主管理
  • 一般管理
  • 集金代行
  • サブリース

※賃貸管理形態について以下の記事で説明していますので、詳しくはそちらをご確認ください。

参照記事:不動産経営で賃貸管理をする場合はどの管理形態を選べばよいの?

では、具体的にサブリースのメリット・デメリットについて説明していきます。

サブリース3つのメリット

サブリースには、大きく言うと、次の3つのメリットがあります。

  1. 毎月確実に家賃が入ってくる
  2. 収入がほぼ確定するので未来の計画がしやすい
  3. 賃貸管理の手間がかからない

※詳しくは、サブリースのメリットは何?をご覧下さい。

1.毎月確実に家賃が入ってくる

オーナーにとって、賃料が保証されている点が最も大きなメリットになります。不動産経営で、最大のリスクは空室で、家賃収入が入ってこないことです。

サブリースは、サブリース業者が賃借することで、毎月の賃料を保証することになりますので、オーナー様からすれば、毎月家賃収入が得られることが

2.収入がほぼ確定するので未来の計画がしやすい

サブリースには、賃料の減額リスクがありますが、それでも基本的には安定して賃料が入ってくるので、将来の収支計画が立てやすいです。

サブリース以外の一般管理や集金代行契約では、空室リスクを考慮する必要性があります。

入居者がいつ決まるか、いつ退去するかを、オーナー様はコントロールすることができません。つまり、空室リスクをオーナー様はコントロールできないのです。

ところが、サブリースになれば、業者が賃借人になりますから、業者が倒産しなければ、賃借人を確保し続けることができ、空室リスクをコントロールすることができるようになります。

3.賃貸管理の手間がかからない

サブリースでは、サブリース会社が賃借人なので、オーナー様は、賃貸管理をする必要はありません。

そのため、入居者を募集したり、申込・解約の書類手続き、空室時の物件管理といった、賃貸管理の手間が省けます。

サブリースのメリットまとめ

このように、メリットは確かに一見とても魅力的です。

ただし、先に書きました通り、このメリットは、当初の契約がずっと更新し続ける限り、そしてサブリース会社が倒産せずに契約を履行できる限りにおいてのみです。

契約の更新時に、家賃が下落する可能性があったり、サブリース契約が打ち切りになる可能性があるとしたら、サブリース契約以外とさほど変らないということがわかると思います。

※サブリースの契約内容の詳細については、国土交通省がひな形を出しているので、参照ください。

参照記事:サブリース契約する際の注意点

サブリースのデメリット

サブリースのデメリット

サブリースのデメリットは6つあります。

  1. 賃料の減額リスクがある
  2. オーナーの収益性が下がる
  3. 免責期間がある
  4. サブリース業者倒産リスク
  5. 簡単に契約を解約/解除できない
  6. 物件売却時に価格や融資評価が下がる

それぞれ説明します。

1.賃料の減額リスクがある

サブリース契約で最も注意してほしいのが、賃料の減額リスクがあることです。前述したように、サブリース会社は、転貸賃料と賃料の差額から利益を得ています。

転貸賃料は、築年数の経過、周辺の賃貸需要の変化等から、将来的に下落する可能性があります(家賃下落リスク)。転貸賃料が下落すれば、サブリース会社は利益を確保するために、オーナーに賃料の減額請求をします。そのためサブリース会社は利益を得るため、2年毎に賃料の減額を規定している契約がほとんどです。

 

2.オーナーの収益性が下がる

1.で説明したように、賃料が減額していけば収益性が下がります。

サブリース契約は、転貸賃料の80~90%がオーナーの収入になります。ただでさえ、収益性が抑えられているなか、賃料減額となれば、収益性は低くなってしまいます。

※賃料、転貸賃料について詳しくは、以下の記事を参照ください。

参照記事:

サブリース、賃料の相場はどれくらい?

3.免責期間がある

サブリース契約には、免責期間があります。

免責期間とは、契約してから30~90日は、オーナーに賃料が入ってこない期間のことです。

賃料が入ってこないので、その間ローン返済、管理費・修繕積立金など出費があれば、数万円~数十万円の手出しとなる可能性があります。

※免責期間について詳しくは、以下の記事を参照ください。

参照記事:

サブリースの免責期間とは?

4.サブリース業者倒産リスク

サブリース契約では、サブリース業者がマンションの賃借人になります。

過去、サブリース業者がさまざまな原因で倒産して、家賃の不払いが発生した事例が、たくさん発生しました。

サブリース業者から転貸されている入居者からサブリース業者は家賃を受け取っているのに、その家賃はサブリース業者の運転資金として利用されてオーナー様に振り込まれないケースが過去たくさん発生しています。

サブリース業者が倒産して家賃が不払いになった場合、一切保証されることなく、数ヶ月分以上の賃料が消失するリスクが発生するということです。

5.簡単には契約を解約/解除できない

こちらも契約内容を見ないと何とも言えない部分ですが、基本的にサブリース契約は、簡単に契約の解約/解除ができません。

それは、サブリース契約では、借地借家法が適用され、オーナー様からの解約/解除には正当事由が必要になるからです。

(借地借家法とは、建物を所有する際に地上権、土地賃貸借、建物の賃貸借それぞれについて定めた法律のことです。弱者保護の観点から、賃貸人よりも賃借人を保護するものとなっています。賃貸人:オーナー、賃借人:サブリース会社)

※サブリース契約の解約/解除について詳しくは以下の記事を参照ください。

参照記事:

サブリース契約を解約/解除するにはどうしたらよい?

6.物件売却時に価格や融資評価が下がる

サブリース物件は、賃料設定が市場相場よりも安く設定されているため、収益性が低く、銀行による物件融資の評価が低くなりがちです。

物件融資の評価が低くなると、物件が高く売れなくなります。なぜなら、ローンでたくさんのお金が融資されないからです。

そのため、サブリース物件は他の物件と比べ、価格が下がるケースが多いです。

サブリースのデメリットまとめ

サブリースには上記のように、6つのデメリットがあります。

  1. 賃料の減額リスクがある
  2. オーナーの収益性が下がる
  3. 免責期間がある
  4. サブリース業者が倒産するリスク
  5. 簡単に契約を解約/解除できない
  6. 物件売却時に価格や融資評価が下がる

サブリースのデメリットについての詳しいことは、サブリースのデメリットや問題点とは?を参照ください。

サブリースの実態について

サブリースの実態について

以上のように、サブリースにはメリットもあれば、デメリットもあります。

その状況の中で、オーナー様はどのように判断して、サブリースを契約するかどうか判断すればよいのでしょうか。

少し矛先を変えて、「なぜサブリースに関わる悪いイメージ、トラブル、デメリットが協調されたような事例」が多いのか見ていきましょう。

その理由は以下の3つです。

  • 業者が立地環境が悪い物件を提供すること
  • 業者が契約時にデメリットやリスクをしっかり説明しないこと
  • 業者がメリットを誇大表現して物件を販売すること

立地環境が悪い物件を選んでいること

立地環境が悪い物件を選んでいること

不動産経営では、長期的に家賃収入を安定して得るために、物件が入居者に選ばれ続ける必要があります。入居者に選ばれ続けるには、条件があるのです。(参照:中古マンション経営成功の5つの条件

その物件選びの上で最も重要な要素が、立地環境です。

  • 駅から徒歩圏内に物件があるか?
  • 近くにコンビニやスーパーなどの利便性が良い店舗はあるか?
  • 都心へのアクセスは良いか?

立地環境条件が悪ければ、その条件だけで入居者から選ばれにくいため、賃料収入が得にくくなります。

そうなると、入居者から得られる転貸賃料(家賃収入)が下がり、サブリース会社は利益を得るために賃料の減額をしなければいけません。

オーナーにとっては、賃料減額のリスクが高くなります。

シェハウス投資、かぼちゃの馬車のサブリース問題は、まさに物件の立地環境の選定ミスが大きな要因です。

参照記事:

シェアハウス「かぼちゃの馬車」の問題について

契約時にデメリットやリスクをしっかり説明しないこと

契約時にデメリットやリスクをしっかり説明しないこと

これから、サブリース契約を結ぼうとするオーナー様は不動産経営のプロではありません。

一般管理、集金代行といった通常の賃貸管理契約と比べ、サブリースは複雑な契約形態になります。メリットを含め、デメリットやリスクもしっかり説明しないと、初めて聞く方にとってはわからない部分が多々あると思います。

サブリースでトラブルになる原因の一つに、契約時に先ほどお伝えしたデメリットやリスクをしっかり説明していないことがあります。

業者が契約時に上記のことを一切説明せず「サブリース契約を結んだが、契約した時の話と違う。これって詐欺じゃないの?」と、オーナーがサブリース=詐欺、と捉えてしまう事例です。

契約時に、業者がデメリットやリスクをしっかり説明していないことが、サブリースのトラブルに発展する最も大きな原因です。

あるいは物件契約時にはサブリースの内容を説明しているかもしれませんが、物件の購入のことばかりにフォーカスがいっていて、きちんと理解を得られていないケースもあります。つまり、単に説明したかどうかも重要ですが、オーナー様からきちんと理解を得られたかどうかも重要になるということです。

※サブリース詐欺について詳しくはい以下の記事でまとめています。一度ご参照ください。

参照記事:

なぜサブリースは詐欺と言われるのか?

メリットを誇大表現すること

メリットを誇大表現すること

また、上記の説明と合わせて、メリットを誇大表現することによりオーナー側に間違った認識を与えるケースもあります。

前述したように、サブリースは物件を正しく選定しなければ賃料減額リスクが高く、収益性が大きく下がってしまいます。

しかし、業者側は「賃料はほとんど下がりません!」「30年間賃料を保証します!」と誤解を招くような表現をし、契約したのちに、トラブルに発展するのです。

実際には、賃料の減額リスクがあり、契約書にも記載されている状態で、断言するのは詐欺まがいの行為になっているということになります。

サブリースのメリットとデメリットを踏まえて

このように、サブリースを取り巻く環境はモラルが低いのが現状で、サブリース契約はオーナー様にとってメリットがありながらも、たくさんのトラブルが発生している状況です。

サブリース自体が悪いというよりは、それを案内する業者であったり、物件の選び方に問題があるケースが多いです。また一方で、私たちからすれば、あえてサブリースにしなくても、適切に空室対策すれば、サブリース業者の利益分を自分の利益として得られると確信しています。

なぜなら、サブリースが成り立つのは、オーナー様からサブリース業者が借り上げる賃料と、入居者に賃貸する賃料に差があって、その差益をサブリース業者が得られるからです。この利益をあえてサブリース業者に支払うのではなくて、オーナー様自身が得られたらよいと思うわけです。

上記のような背景を理解した上で、サブリースのメリット・デメリットについて把握してください。

そして、あなたがもしサブリース契約を結ぼうと考えている場合は、以下の記事をしっかりと確認してから判断してください。

大神 健志大神 健志

弊社は毎月、サブリースに関わるご相談をいただいております。

サブリース契約を一度結べば、正当事由がない限り一方的な意思で、解約/解除するのは難しい場合があります。

これからサブリース契約を結ぼうと思っている方は、当サイトのサブリースに関わる情報をしっかりと確認してからご判断ください。

判断に迷ったり、わからない部分があれば私たちが回答しますので、その際はお気軽にお問い合わせください。

 

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