不動産とサブリースの関係

動産経営をする場合、賃貸管理の方式はいくつかあります。その管理方式は一般管理、集金代行、サブリースの3種類です。

今回はそれぞれの管理方式について簡単に説明し、その中でも特にサブリース契約のメリットとデメリットについてまとめました。

(※不動産経営の管理方式「一般管理」「集金代行」「サブリース」については、当サイトの記事で詳しく記載しています。参照ください。)

参照:

不動産経営で賃貸管理をする場合はどの管理形態を選べばよいの?

サブリースとは

サブリースとは、サブリース会社がオーナーの所有している物件を一括で借り上げて、入居者に転貸することです。物件が空室の時でも、サブリース会社はオーナーに転貸賃料の一定額(賃料)を支払います。

(※転貸とは、借りたものを更に人に貸すことです。転貸賃料とは、入居者からサブリース会社に支払う賃料のことです。)

入居者から得た転貸賃料とオーナーへ支払う賃料との差額から、サブリース会社は利益を得ています。

オーナー・サブリース会社・入居者の関係図を以下に示しました。

サブリース 賃料

図1.オーナー・サブリース会社・入居者

賃貸借契約を結ぶ

通常、オーナーの所有している物件に入居者が住む際には、賃貸借契約を結びます。

※賃貸借契約とは、オーナーが所有している物件を入居者に貸して、入居者はその対価として賃料をオーナーに支払うことを約束する契約です。

 

物件の管理形態によって、賃貸借契約をどのように結ぶかは変わってきますが、一般管理ではオーナーと入居者間で賃貸借契約を結びます。

オーナーが賃貸人で、入居者が賃借人の関係になります。

 

 

一般管理

オーナー ⇔ 入居者 

(賃貸借契約)

 

一方、集金代行ではオーナーが賃貸人代理、入居者が賃借人の関係になり、賃貸借契約を結びます。

 

集金代行

賃貸管理会社 ⇔ 入居者

    (賃貸借契約)

 

サブリース契約

サブリースでは、サブリース会社とオーナー、入居者それぞれで賃貸借契約を結ぶことになります。

 

オーナー ⇔ サブリース会社 ⇔ 入居者 

(賃貸借契約)       (賃貸借契約)

 

この場合、オーナーが賃貸人で、サブリース会社が賃借人の関係になります。

※賃貸借契約については、当サイト「サブリースの仕組みとは?」の記事で詳しく説明しています。参照ください。

参照:

サブリースの仕組みとは

不動産の分類

不動産と一言に言っても、区分マンションや一棟マンション、一棟アパートなど種類はさまざまです。

区分マンションを借り上げて、空室時もオーナーに賃料を保証する場合もあれば、アパートを一棟丸ごと借り上げて、空室時でもオーナーに賃料を保証する場合もあります。

以下に不動産の分類を示しました。

  • 区分マンション
  • 一棟マンション
  • 一棟アパート
  • 戸建住宅
  • シェアハウス

サブリース会社によって、区分マンションなのか、一棟アパートなのか。サブリース契約を結べる不動産の種類は異なります。

サブリース契約の中身

サブリース契約の中身

一般管理や集金代行契約の場合は、オーナーが空室リスクを負うので、空室時はオーナーに賃料が入ってきません。この場合、不動産オーナーにとっては、空室が最も大きなリスクとなります。

 

一方、サブリース契約では、一般管理、集金代行契約と比べて収益性は落ちるものの、空室時でも賃料がサブリース会社からオーナーに安定して入ってきます。

空室時でもサブリース会社が賃料を保証してくれるので、オーナーの空室リスクはなくなり、サブリースは非常に安心な契約のように思われます。

しかし、サブリース契約のデメリットやリスクについて、業者から十分な説明を受けなかった。あまり理解をしていなかった。というお客様の声を多く聞きます。

その結果として、「賃料が徐々に減額されていったり」「物件売却時に価格が下がったり」となった際に「そんな話は契約時には聞いていなかった!」とトラブルになるケースが多いのです。

 

そのため、まずはサブリースのメリットとデメリット、リスクには何があるのか理解しましょう。

メリットとデメリット、リスクについてそれぞれ説明していきます。

サブリースのメリット

サブリースのメリット、デメリット・リスク

サブリースのメリットは、以下の3点です。

  • 毎月、確実に賃料が入ってくる
  • 収入がほぼ確定するので、未来の計画が立てやすい
  • サブリース会社が物件を一括で管理してくれるので、管理の手間がかからない

サブリースの最大のメリットは、空室時でも毎月、確実に賃料が入ってくることです。

前述したように、その他の一般管理や集金代行契約の場合は、空室時は賃料が入ってきません。

その点サブリース契約は、サブリース会社が空室リスクを負い、毎月確実に賃料が入ってくるので、非常に安心感があります。

※注意していただきたいのが、上記のメリットが得られる場合は一定の条件が揃っていることが必要になります。その条件というのは、サブリース会社の業績が良く、これから会社が倒産するリスクも低く、十分オーナーに賃料を支払える経営状態であることです。

※サブリースのメリットについては、当サイト内で詳しく説明しています。以下の記事を参照ください。

参照記事:

サブリースのメリットは何?

サブリースのデメリット

サブリースのデメリット、またリスクや注意点も含めて以下に挙げました。

  • サブリース物件は、転貸賃料の一定額がオーナーの賃料になるため、収益性が低くなる
  • サブリース契約を簡単には解約できない
  • 将来的に賃料が減額していく可能性がある
  • 会社が倒産すると、賃料が入ってこなくなる
  • 物件を売却する際に物件価格や融資評価が下がる
  • 原状回復費用を負担する場合がある
  • 免責期間の30~90日間は賃料が入ってこない
  • 礼金・更新料はオーナーの収益にはならない
  • サブリース契約を解約する際に、高額な違約金を請求されることがある

上記の項目の中で一番注意していただきたいのが、賃料の減額についてです。

物件は、築年数が経過すると、物件周辺の家賃相場から転貸賃料が下がっていきます。

サブリース会社は、転貸賃料と賃料の差額から利益を得ているので、転貸賃料が下がれば利益は少なくなります。

そのため、2年毎に契約内容の更新を行い、転貸賃料の減少に応じて、賃料減額をします。

 

契約時の賃料が未来永劫続くと思っている方もいらっしゃいますが、実際は高い確率で賃料は減額されると思っていてください。

※サブリースのデメリット、リスクは当サイト内の記事で詳しくまとめていますので、以下の記事を参照ください。

参照記事:

サブリースのデメリットとリスクについて

サブリースの契約をした方が良いのか?

サブリースの契約をした方が良いのか?

ここまでご説明したように、サブリースを契約した場合に、契約当初は安定した賃料が入ってきますが、将来的には賃料の減額、会社の倒産などさまざまなデメリットやリスクを被る可能性があります。

サブリースを完全に否定するわけではありませんが、サブリースがうまくいくには一定の条件(会社の経営状態が良く、今後も良くなっていく見通しが立っていること)が必要です。

また、人それぞれ価値観は異なるので、空室リスクを取るよりも、サブリースの契約を結び、賃料減額や会社倒産リスクを取る方が良い。と考える方も中にはいらっしゃいます。

 

最終的には人それぞれが、価値観の違いによってサブリースの契約をするかどうかを決めます。ですが、私たちは基本的にサブリース契約をあまりおススメしていません。

それは、メリットよりもデメリットやリスクの方が多いと考えているからです。

また、サブリース契約をしなくとも、物件の選定と信用できる賃貸管理会社を選べば、不動産経営はうまくいきます。

不動産経営がうまくいくポイントは以下6つの項目を押さえることです。

  1. 賃貸需要エリア
  2. 立地と環境
  3. 専有面積と間取り
  4. 室内の差別化
  5. 建物管理
  6. 賃貸管理会社

実際に上記6つの項目をしっかり押さえ、不動産経営でうまくいっているお客様はたくさんいらっしゃいます。

※上記では不動産経営がうまくいく6つのポイントについて項目のみをピックアップしました。詳しくは当サイト内で説明しています。以下の記事を参照ください。

参照記事:空室対策の7つの方法信用できる不動産業者の選び方

中野 拓中野 拓

不動産経営でうまくいくための秘訣をお聞きになりたい場合は、ぜひお問い合わせください。不動産経営を成功させる極意をお伝えいたします。

まとめ

以上、不動産経営でサブリース契約した場合のメリット、デメリット、概要など包括的にご説明させていただきました。

しっかりサブリースの全体像を理解して上で、サブリースの契約をするかどうか、慎重に判断することをおススメします。

※当サイト内ではサブリースに関する記事を数多くまとめております。ぜひ一度目を通していただき、今後の判断材料としてください。

参照記事

中野 拓中野 拓

サブリース契約のメリット、デメリットやリスク、全体像をご理解いただけましたでしょうか?

今回の記事を見ていただき、今後サブリースの契約をするかどうか、あと一歩判断に迷っている。そんな方がいらっしゃればぜひ一度お問い合わせください。

相談は無料ですので、現在、あなたの抱えているサブリースの悩みや問題を第三者の立場からお聞きし、アドバイスさせていただきます。