サブリース契約

去サブリース契約は、事業者が慣例的に定めてきた契約書を使っていることが多かったですが、さまざまな契約におけるトラブルを鑑みて、サブリースにおける問題を回避するために、平成19年3月に国土交通省が「サブリース住宅原賃貸借標準契約書」を発表しています。

このページでは、国土交通省のガイドラインに則り、サブリース契約をする際の注意点を紹介していきます。

そもそもサブリース契約とは

サブリース契約とは、不動産をサブリース業者(賃貸管理業者のうちサブリースを主に取り扱っている業者)が、大家さんから物件を借り上げて、転貸することによって、その値差で利益を得る契約です。

大家さんは、空室リスクを業者に背負ってもらう代わりに毎月の受け取り家賃が相場のおおよそ70~85%程度に減ることになります。このサブリース契約では、対大家との契約においては業者が借主になって、対入居者との契約においてはその業者が貸主となって入居者を募集して契約を結ぶ非常に複雑な契約形態になります。

ただし、途中解約や賃料の変更、業者の倒産などさまざまな問題が勃発しており、私たちはあまりオススメしていない契約スタイルになります。このあと、簡単にメリットデメリットを解説しますが、サブリース契約に関する詳しい内容は、解説している次のページをご参照下さい。【参照ページ】サブリースとは

サブリースのメリットとデメリット

サブリース契約のメリットとデメリット

大家さんがサブリースを契約するメリットは、次の3つに集約できます。

  1. 毎月家賃が安定して入ってくる
  2. 収入が基本決まっているので計画しやすい
  3. 業者が借り上げる安心感がある

一方で、デメリットとしては、次のような5つの注意点というか、トラブルの元となりうる心配な懸念事項があります。

  1. サブリース業者の倒産の懸念
  2. サブリース契約期間の適正
  3. 借り上げ家賃の急な修正
  4. 契約解除の条件がどうか
  5. 免責期間と原状回復費用について
  6. サブリース契約事項を検証する

これらのメリットと注意点については、別のページでしっかりと解説していますので、ここに書いた内容をより深く知りたい場合や、箇条書きの項目だけではしっかりと理解できないというような場合は、以下のページを参照下さい。【参照】サブリースのメリットは何?

契約書等のひな形

平成19年3月に国土交通省が作成した契約書等のひな形を以下に記載します。ガイドラインとしてコメントというシートもありますので、参考にして頂けたらと思います。

※サブリースを提供する賃貸管理業者は、このフォーマットを元に契約書を作成するとよいと思いますが、知らずに旧来の物を使っている業者も多くいます。というのも、このガイドラインと契約書のひな形は、国土交通省が発表してはいるものの何ら強制力を持った物ではなく、これらのひな形を完全に無視して契約するのも可能だからです。
◆ 「サブリース住宅原賃貸借標準契約書」契約書本体[PDF形式]
◆ 「サブリース住宅原賃貸借標準契約書」契約書本体[WORD形式]
◆ 「サブリース住宅原賃貸借標準契約書」記載要領
◆ 「サブリース住宅原賃貸借標準契約書」承諾書(例)
◆ 「サブリース住宅原賃貸借標準契約書」コメント
※国土交通省HP:『サブリース住宅原賃貸借標準契約書』について参照下さい。

 

自分の身は自分で守る

自分の身は自分で守る

これは、投資をする者であれば当たり前というか当然のことですが、「自分の身は自分で守る」姿勢が重要になります。つまり、リスクは自分で管理することが必要ということです。

投資には常にリスクがつきまといます。不動産投資自体にもリスクはありますし、さらにはサブリースという収入源となる契約にもリスクがあります。リスクがあることを避ければ儲けを得ることはできませんし、リスクを負いすぎると最悪の場合財産を削ってしまうことになりかねません。

従って、適切にリスクを管理して、うまく自己責任でリスクと付き合う必要があるということになります。なので、いったいどんなリスクがあって、最悪の事態自分はどうなるのかを見て、そのリスクを受け入れて、対策しなくてはいけないのです。

サブリースやるならリスク管理を

私たちは、基本的にはサブリース対してネガティブな意見を持っています。たしかにサブリースは、収入面での安定感を大家さんに提供しますが、リスクに対して収益が少なすぎると思っているからです。

しかし、だからといってサブリースを頭ごなしに否定しているわけではありません。

もしサブリース契約を業者と交わすのであれば、取り得る最大のリスクヘッジをして置くことが非常に重要だと思うのです。なぜなら、サブリースには特有のメリットとリスクがあるからです。そ

して国土交通省はわざわざ、そのリスクをできるだけ最小にするためのガイドラインまで準備しているのです。これは使わない手はないと思います。

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もちろん、契約内容については、解説がないとわからないこともあるでしょう。また、具体的な契約内容についてはその適性を判断するのは難しいと思います。だからこそ、私たち不動産経営のプロがコンサルタントとして活動しているので、ぜひ迷われたら一度ご相談下さい。

私たちは無料であなたの悩みに寄り添って、最良の選択ができるように応援します。