マンションの空室対策必勝法・埋まらない部屋は無い

動産オーナーが求めるのは満室経営です。

不動産オーナーの最大の悩みは空室に関する問題です。

少子高齢化、新築供給、経年劣化、マンション経営で成功する為には、様々な問題を解決していかなければなりません。

 

弊社は、創業16年目を迎えました。私も、不動産業界で働き34年目を迎えました。

昭和60年4月不動産業界に入社した時には、空室対策などという言葉は存在しませんでした。

空室対策という言葉や事業が聞かれるようになったのは平成22年頃と記憶しています。

時代を読む

時代を読む

2008年

リーマンショックによるファンドバブル崩壊

2010年

民主党管内閣発足

バンクーバーオリンピック開催・上海万博

日経平均8,859.56円

 

2018年

スルガスキームによる金融ショック

2020年

東京オリンピック開催予定

山手線新駅開通予定

日本の高齢者世帯が全世帯の30%に達する予定

 

『時代は繰り返す』と言われていますが、2008年リーマンショック後のファンドバブルが崩壊し、世の中に空室が増えていきました。

2018年スルガスキームショックにより世の中に空室が増える様な予感がします。

この様な時代に負けない為にも最後まで読んであなたのマンション経営の役に立てて下さい。

何故、空室で悩むのか?根本的な問題解決が重要である

何故、空室で悩むのか?根本的な問題解決が重要である

何故、同じ様にマンション経営に取り組んでいるのに、成功する人、失敗する人、がいるのでしょうか?

『努力よりも正しい選択を優先する』

どんなに努力しても、お金と時間を投資しても成功から見放される条件もあります。

まずは、以下1.~5.の条件をそれぞれご確認ください。

 

  1. 立地と環境が悪い(最寄駅から徒歩10分以上かかる)
  2. 建物管理が悪い (見た目が重要)
  3. 専有面積広さ  (時代に取り残された狭小物件は避ける)
  4. 室内の差別化  (最新の設備と比較しても見劣りする設備)
  5. 管理会社の怠慢 (空室対策に具体的な提案はない)

 

1.立地と環境が悪い(最寄駅から徒歩10分以上かかる)

1.立地と環境(最寄駅から徒歩10分以上かかる)

マンション経営で成功するもしないも全ては立地と環境が重要であります。

この条件を満たせない不動産は絶対に購入しない事を心がけてください。

良くある事例ですが、先祖代々の土地に建てたから手放せない、親から相続した物件だから思い入れがある等の理由で、あえて苦労を選択しているオーナー様がいます。

気持ちはわかりますが、マンション経営は事業経営です。

経営とは黒字にならなければ、儲けが出なければ赤字になります。

赤字になれば倒産する可能性もあるのです。

 

無人島でマンション経営をして成功できますか?

答えは誰に聞いてもNOと答えると思います。

しかし想いが強すぎるとその場所にこだわってしまい失敗します。

自宅ならば考えは別ですが、マンション経営は事業経営です。

 

この様な場所に不動産を所有しているあなたは、一刻も早く売却して物件の入れ替えを真剣に考えてください。

この先も更に厳しい時代が続きます。

自分の子供や孫に苦労する物件を残す事が罪な話です。

成功の見込みがない物件は売却し、勝てる物件と入れ替える。

2.建物管理が悪い(見た目が重要)

立地と環境は悪くはないのに空室期間が長く苦戦するパターン

入居者さんが最寄り駅から物件まで歩いた場合に、あなたの所有する物件を一番最初に見るのが建物の外観です。

 

立地と環境が良い事に慢心して努力を怠っていませんか?

入居者様が見る第一印象が悪い事で、過去空室率が30%以上と、最悪の分譲賃貸マンションの事例をご紹介します。

 

〇物件所在地

福岡市中央区港2丁目10番14号ライベストコート西公園

最寄り駅:地下鉄『大濠公園』駅徒歩6分

総戸数ワンルーム20室店舗1室

平成元年新築(築30年)

平成24年当時最大空室率30%(20室中6室)

平成30年現在最大空室率5% (20室中1室)

 

〇対策

  • 建物管理会社変更
  • 修繕積立金金額変更
  • 大規模修繕工事実施
  • 郵便ポスト交換
  • 宅配ボックス設置
  • TVモニターインターフォン設置
  • バルコニー柵交換
  • その他修繕多数

 

ライベストコート西公園・建物修繕実施前写真

ライベストコート建物外観ビフォー写真ライベストコート建物外観ビフォー写真

ライベストコート建物外観ビフォー写真ライベストコート建物外観ビフォー写真

ライベストコート建物外観ビフォー写真ライベストコート建物外観ビフォー写真

ライベストコート西公園・建物修繕実施後写真

ライベストコート西公園・建物修繕実施前写真ライベストコート西公園・建物修繕実施後写真

ライベストコート西公園・建物修繕実施後写真ライベストコート西公園・建物修繕実施後写真

ライベストコート建物外観アウター写真ライベストコート西公園・建物修繕実施後写真

変更前の建物管理会社は、分譲会社の子会社がそのまま引継ぎでいました。

問題は、分譲マンションなのに管理組合が機能していないこと。

理事長もいない様な中で旧管理会社がやりたい放題だったこと。

毎月高額な管理手数料だけをしっかり請求していたこと。

そこで、弊社がこのマンションの1室を購入し、弊社のオーナー様と管理組合を結成し、理事会を開催し、管理会社を変更しました。

その後は、管理組合と管理会社が友好な状態を維持し現在に至っています。

現在、このマンションの空室は1室です。(現在リノベーション工事中)

 

立地と環境が良くても建物管理が悪い物件は入居率が下がります。

建物管理会社の業務内容と長期修繕計画は重要です。

3.専有面積広さ(時代に取り残された狭小物件は避ける)

立地と環境が良く、建物管理もしっかりと管理されている物件であるならば、マンション経営の50%は成功する条件が整っています。

そして3番目の条件、専有面積の広さが重要になります。

 

都内新築ワンルームは、25㎡以上の専有面積

福岡新築ワンルームは、30㎡~40㎡の専有面積と、ワンルーム規制も有り専有面積が広いお部屋が当たり前の時代となって来ました。

 

昭和50年~60年に販売されたワンルームマンションの専有面積は14~16㎡が主流でした。

当時は、木造のアパートが主流の時代から、鉄筋コンクリートのワンルームマンションが誕生しました。

3点ユニットバス、ミニキッチン、洗濯機はコインランドリー、洋室は四畳半、この様な間取が主流でした。

 

当時は、マンションに住みたいというニーズよりも、絶対的に供給が少ない時代でした。

 需要 > 供給

 

ところが今の時代はどうでしょうか?

毎年毎年新築物件が供給され、最新設備仕様となり、専有面積も広くなっています。

そして、供給過剰と少子高齢化の時代です。

 需要 < 供給

 

この様な時代を迎えてマンション経営で成功する為には、以下の3つが重要になります。

  1. 立地と環境への強いこだわり
  2. 建物管理の重要性
  3. 専有面積へのこだわり

弊社では、最低18㎡以上の専有面積を推奨しています。

同じ様な立地と環境で、同じ様な建物管理の物件があれば、次は専有面積の広さにこだわるのではないでしょうか?

 

これから購入を考えているあなたは、この基準で物件を探してください。

買える物件を買ってはいけません、買わなければならない物件を購入して下さい。

 

そして、既にこの様な狭小物件を購入してしまい空室に悩んでいるあなたは、次の室内の差別化をよく読んでください。

この差別化は、弊社が実際に空室対策で成功した数々の事例です。

沢山の事例がある中から、状況に応じた事例ですので参考にして下さい。

4.室内の差別化(最新の設備と比較しても見劣りする設備)

既に、物件を購入して、空室で悩んでいるあなたの為に弊社の事例をご紹介します。

 

事例1、

立地と環境が良く、建物管理も良く、狭小マンションを購入してしまった場合の例

 

立地や環境が悪い場合は、マンション経営に向いていませんので、空室対策に時間とお金をかけるだけ無駄になりますので、即売却して下さい。

狭小マンション空室対策成功事例

この様な物件を選んで入居する人は、自己資金が余り払えない属性が悪い人が多いのも事実です。

たまに、高い家賃を払うのが馬鹿らしいという考えの人もいます。

 

自己資金が少ない人向けの空室対策

  1. 礼金・敷金を0にする
  2. 必ず保証会社には加入させる(保証会社の原状回復プランを利用する)
  3. フリーレント期間をつける
  4. 仲介業者への業務委託料金を上乗せする
  5. 家具家電付として募集する

 

1から4は、何処の会社でも提案をしていると思いますが、弊社がお薦めするのは、

家具家電付募集です。

弊社が今までチャレンジした成功事例では、殆どの場合、募集家賃が2,000円~5,000円位アップしています。(物件により条件が違います)

 

弊社の家具家電の設備条件

1.全てインターネットで購入します

2.購入する商品は、テレビ、冷蔵庫、洗濯機、電子レンジ、ベット、テーブルの6点セットです。購入するメーカーや時期にもよりますが、総額100,000円~150000円以内です

3.3年住んだら全て差し上げる条件で募集します

4.3年住んでくれたら必ず更新料50%をいただけます

5.相場よりも、2,000円高く貸せれば、2,000円×36ヶ月=72,000円

更新料で60,000円×50%=30,000円

約100,000円位の投資金額は回収できます

6.ポイントは家賃を値上できる点です

7.3ヵ月~半年空いているよりも家具家電で小額投資になります

家具家電付き物件の場合、家賃収入がどれくらい変わるのか。同じマンションの別の物件と比較をしました。

  他社管理物件 弊社管理物件
物件名 ホーメストハイツ大通り公園 ホーメストハイツ大通り公園
号室 4階 2階
家賃 45,000 49,000
管理費等 5,000 4,000
合計金額 50,000 53,000
礼金 0ヶ月 0ヶ月
敷金 0ヶ月 0ヶ月
専有面積 16.32㎡ 16.32㎡
設備 なし 家具家電付

(3年間で譲渡)

2年間プラス   72,000
3年間プラス   132,500

 

家具家電写真(テーブル・テレビ・ベット・洗濯機・冷蔵庫)

テレビ

ベット

洗濯機

冷蔵庫

差別化リノベーション空室対策成功事例

立地と環境、建物管理、専有面積の条件には問題がないが、築年数が古く、室内の設備が劣化して魅力的な物件ではない条件です。

 

成功事例

専有面積26.36㎡

昭和53年3月築の旧耐震物件です。

ご主人から相続した物件です。

上階から水漏れ事故が有り天井が腐食していました。

前管理会社と入居者との退去交渉が難航していましたが、ご縁が有り弊社が退去交渉も含め3ヵ月で退去し、次の移転先もご紹介し円満に解決致しました。

上階からの水漏れによる保険金額は180万円+αで、フルスケルトンリノベーションで差別化しました。

 

弊社では、旧耐震の物件は基本的にはご紹介していませんが、相続物件であり、立地と環境が非常に良い物件でしたので保持する事でリノベーションのご提案を致しました。

結果は、家賃は29,000円UP致し年間348,000円のプラスとなりました。

5年間満室の場合:1,740,000円プラス

10年間満室の場合:3,480,000円プラス

家賃上昇分のみでもこの金額です。

 

リノベーションを実施した物件情報、リノベーション前と後の差別化、家賃アップの金額を以下の表にまとめました。

  空室対策 リノベーション前 空室対策 リノベーション後
物件名   永功ハイヴ駒形   永功ハイヴ駒形
階数   2階   2階
築年数   昭和53年3月   昭和53年3月
構造   RC造   RC造
耐震   旧耐震   旧耐震
立地と環境 浅草駅徒歩5分 浅草駅徒歩5分
建物管理 非常に良い 非常に良い
専有面積 26.36㎡ 26.36㎡
室内差別化 × 3点UB 本棚リノベーション
賃貸管理会社 × 交渉能力なし  
家賃   65,000   94,000
家賃UP金額       29,000
年間UP金額       348,000
5年間UP金額       1,740,000
10年間UP金額       3,480,000

 

永功ハイヴ駒形図面・リノベーション前

永功ハイヴ駒形ビフォー図面

永功ハイヴ駒形図面・リノベーション後

永功ハイヴ駒形アフター図面

 

室内リノベーション前写真

本棚ビフォーキッチンビフォー

キッチンビフォートイレビフォー

洗面台ビフォー浴室ビフォー

入り口ビフォー入り口ビフォー

室内工事中・スケルトン写真

スケルトンスケルトン

スケルトンスケルトン

スケルトンスケルトン

室内リノベーション後写真

本棚アフター本棚アフター

リビングアフターキッチンアフター

浴室アフター浴室アフター

洗面台アフタートイレアフター

入り口アフター入り口アフター

5.管理会社の怠慢(空室対策の具体的な提案が出来ない)

これからの賃貸管理会社に求められる事

  1. 不動産賃貸経営の時流が読める
  2. 空室を避けられるような物件選定の目利き
  3. 空室対策の具体的な提案と実績
  4. 宅地建物取引士資格取得者
  5. 賃貸経営不動産管理士取得者

 

これからの賃貸管理会社に求められるのは、理念経営を実行している会社、社員教育に時間とお金を投資している会社、社員のマインド・ノウハウ・スキルをしっかりと構築している会社です。

 

営業マンはいりません、必要なのは不動産コンサルティング能力者です。

販売力よりも、あなたの願望を満たしてくれる社員が多数いる会社とお付き合いください。

宅地建物取引士の資格がないという事は、医師免許のない医師と同じである、と考えてください。

この不動産業界で本気で骨を埋める気持ちがあれば、宅建士の資格は必ず取れますし、取るべきだと思います。

弊社では、70%の人間が宅建士の資格を保有しています。

 

資格がないから全てが駄目だとは言いませんが、最低でも現場に出ている社員ならば、持っていて当たり前の世界観にならなければいけないと思います。

あなたは、命を賭けて不動産をローンで購入するのだから、賃貸管理会社の社員にも、中途半端な気持ちで係って欲しくないと思っています。

 

私が書いた内容に該当しない様な賃貸管理会社ならば、今すぐ変更した方が良いでしょう。

情けを賭けても、あなたの空室は改善されません。

あなたの空室を改善できるのは、明確な願望、想いと戦略、空室対策の実績以外に解消は出来ないと想ってください。

 

『中途半端はゼロに等しい』『無知はコスト』

あなた自身がマンション経営の勝ち組を目指してください。

まとめ

まとめ

  1. 空室対策で苦労しない為にも物件の選択が重要(立地と環境)
  2. 将来性のない物件を所有している場合は、売却して買換えも重要
  3. 建物管理も重要である、入居者が最初に見るのが建物管理状態。
  4. 専有面積は広い部屋を選択する
  5. 但し、狭い部屋でも空室対策はある
  6. 室内の差別化が重要。ありきたりな部屋では競争力がない
  7. 室内設備は必ず経年劣化があるので事前準備と事前対応
  8. 賃貸管理会社の理念経営、社員教育、資格取得は絶対条件
  9. 販売力よりも提案力の強いコンサルティング能力が重要
  10. 情けよりも、空室対策の実績が重視である

 

黒沢 勉黒沢 勉

現在、マンションの空室でお困りの方は一度お問い合わせください。

まずは、あなたの物件の根本原因を明確にして、どうすれば空室対策できるか具体的なアドバイスを差し上げます。