中古マンション投資でサブリース契約を結ばない方が良い!

今、サブリースに関するさまざまな問題が発生しています。

2018年にあった、かぼちゃの馬車、シェアハウス投資のサブリース問題、レオパレス21のアパート経営、サブリース契約に関して集団訴訟に発展した問題などさまざまあります。

そのような問題がある中でも、オーナーにとっては空室リスクを負わなくて良いことから、サブリース契約を結びマンション投資を実践する方もいます。

しかし、当サイト内で繰り返し説明しているように、私たちはサブリース契約を結ぶことはリスクが大きくあまりおススメをしていません。

参照記事:不動産経営でサブリース契約した場合のメリット・デメリット

では、どうしてマンション投資でサブリース契約を結ばない方が良いのでしょうか?

この記事では、中古マンション投資でサブリース契約を結ばない方が良い理由について解説します。

サブリースとは何か?

まずサブリースがどういうものか?概要を解説します。

マンションを運用していく中で賃貸管理が必要になります。賃貸管理とは、新しく入居者を募集したり、入居者と書類のやり取りをしたり、室内設備の不具合が起こった場合には修繕をしたりすることです。

賃貸管理には以下4つの管理形態があります。

  • 自主管理
  • 一般管理
  • 集金代行
  • サブリース

※詳しくは以下の記事を参照ください。

参照記事

不動産経営で賃貸管理をする場合はどの管理形態を選べばよいの?

サブリースとは、賃貸管理形態の中の一つで、オーナーが所有しているマンションやアパートをサブリース業者が一括で借り上げて、入居者に転貸することです。

 

サブリースの仕組み

 

図.サブリースの仕組み

オーナーに入ってくる賃料の相場は、入居者から得られる家賃収入の大体80~90%ほどになります。

参照記事:サブリース、賃料の相場はどれくらい?

 

サブリース業者は、入居者から入る転貸賃料とオーナーに支払う賃料の差額から利益を得ています。

 転貸賃料(家賃) − サブリース賃料 = サブリース業者の利益

 

※サブリースについて詳しくは以下の記事を参照ください。

参照記事:サブリースとは何か?わかりやすく説明します

中古マンション投資でサブリース契約を結ばない方が良い理由

では、中古マンション投資でサブリース契約を結ばない方が良い理由について解説します。

理由は2つあります。

  1. 賃料が減額され、収益性が下がる
  2. 売却時の問題

それぞれ解説します。

※合わせて以下の記事も参照ください。

参照記事

不動産経営でサブリース契約した場合のメリット・デメリット

1.賃料が減額され、収益性が下がる

基本的にマンションの家賃は、築年数が古くなっていくと、下落していきます。

サブリース業者は、転貸賃料(家賃)と賃料の差額から利益を得ているため、家賃が下落していけば利益を確保するために、賃料の減額請求をオーナーにします。

中古マンション投資のメリットが打ち消されてしまう

中古マンション投資のメリット

中古マンション投資のメリットは、物件価格が安く、利回りを高く得られる点です。しかし、賃料が減額していけば、収益が下がり利回りも下がってしまいます。

例えば、中古マンションの利回りを新築マンションと比較すると以下のようになります。

新築マンション 中古マンション
物件エリア 東京都 西巣鴨駅付近
築年数 新築 10年
物件立地 駅から徒歩8分 駅から徒歩3分
販売価格 29,800,000円 20,000,000円
家賃 104,500円 86,000円
表面利回り 4.21% 5.16%
専有面積 25.60㎡ 25.67㎡

※中古マンション投資の利回りについては以下の記事を参照ください。

参照記事

資産運用で中古マンション経営をする5つの理由

中古マンション投資は利回りが高い点がメリットですが、賃料が減額し利回りが低下することで、中古マンション投資のメリットが打ち消されてしまいます。

2.売却時の問題

サブリース契約を結んだ物件は売却時に買い手が見つかりにくいです。

それは、賃料の減額リスクがあったり、解約時に違約金が発生したり、そもそも解約できなかったり、サブリースにおけるさまざまなリスクがあるため、進んでサブリース契約を結んだ物件を購入しようという人が少ないからです。

売却時の評価が低くなる

また、サブリース契約を結んだ物件とそうでない物件では、売却時の物件評価が異なります。

 

以下の例をご覧ください。

サブリース契約を結んだ物件がどのような考え方で、売却時に価格が安くなるか示しました。

中古ワンルームマンション、家賃収入9万円とサブリース賃料8万円の場合の2つケースを具体例として挙げています。

  • 物件:中古ワンルームマンション
  • 家賃収入:9万円
  • サブリース賃料:8万円
  • 表面利回り:5%

家賃収入9万円とサブリース賃料8万円、それぞれの場合で表面利回り5%を得るためには物件価格がいくらだったら実現できるのか?計算しました。

  1. 表面利回り:5% 家賃収入:9万円
  2. 表面利回り:5% サブリース賃料:8万円

 

参考に表面利回りを算出する計算式を以下に示します。

 表面利回り = 家賃収入 × 12ヶ月 ÷ 物件価格 × 100

1.表面利回り:5% 家賃収入:9万円

家賃収入9万円で表面利回り5%を実現するための物件価格を以下に示します。

 物件価格 = (90,000円 × 12ヶ月 × 100) ÷ 5%= 21,600,000円

2.表面利回り:5% サブリース賃料:8万円

サブリース賃料8万円で表面利回り5%を実現するための物件価格を以下に示します。

 物件価格 = (80,000円 × 12ヶ月 × 100) ÷ 5% = 19,200,000円

 

上記の結果より、サブリース賃料8万円の物件で表面利回り5%を得るためには、収益性が低いことから物件価格を安くしなければいけません(上記の例だと物件価格:19,200,000円)。

つまり、サブリース物件を売却する際は、売却時の評価が低くなるのです。

サブリース契約を結ぶ場合と結ばない場合の収益性を比較

サブリース契約を結ぶ場合と結ばない場合の収益性を比較

では、上記の中古ワンルームマンションの物件でサブリース契約を結ぶ場合とそうでない場合の収益性を比較します。

 

  • 物件:中古ワンルームマンション
  • 築年数:築10年
  • 物件価格:20,000,000円
  • 家賃収入:86,000円
  • サブリース賃料:70,000円
  • 表面利回り:5.16%

家賃収入とサブリース賃料の比較を行いました。

  家賃収入 サブリース賃料
家賃収入 86,000円 70,000円 16,000円
年間家賃 1,032,000円 840,000円 192,000円
利回り 5.16% 4.20% 0.96%

 

サブリース契約を結ぶ場合、収益性が落ち、上記の例だと利回りで約1%の差が出ます。

更に、賃料減額のリスク物件売却時の問題など、さまざまなリスクが隠れていることもしっかりと考慮しなければいけません。

中古マンション投資を始める場合はサブリース契約を結ばない方が良い

以上のことから、中古マンション投資を始める際にサブリース契約を結ぶと、賃料の減額から利回りが低下したり、売却時の問題などがあるため、サブリース契約を結ばない方が良いです。

では、中古マンション投資を始める場合にはどのような管理形態を結べば良いのか?

以下の記事で詳しく解説していますのでご確認ください。

参照記事

不動産経営で賃貸管理をする場合はどの管理形態を選べばよいの?

大神 健志大神 健志

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