「一度退去になると半年や一年間、入居がつかない」「長期間の空室から家賃収入が安定しない」「空室時どのように対策をすればよいかわからない」など空室や家賃収入が安定しないということで困っているオーナーの声を聞くことがあります。

 

空室対策と一言にいっても様々な意味があります。不動産の物件は世の中に全く同じものが二つと存在しないので、

例えば福岡県のAという物件で空室対策がうまくいって、入居者が付き家賃収入が継続した。という事例が、東京都のBという物件で全く同じ空室対策をしてうまくいくかというと、そうではない場合が多いです。

なぜかというと、それぞれの物件において立地や環境、築年数、賃貸管理会社、建物管理、その周辺の入居者の属性など異なる点があるからです。

今回は不動産投資をこれから始める方、またもうすでに始めている方で空室や家賃収入のことで悩んでいるオーナー様に向けて、空室対策と家賃収入を維持・向上させるための4つのコツと題してご説明させていただきます。

立地と環境

物件を選ぶ際の立地と環境は非常に重要になってきます。これは例えば駅から歩いて10分以内の物件か、近くにスーパーや病院、商店街などがあり利便性が良いかということです。

 

あなたは駅から歩いて20分にある物件と、10分以内にある物件であればどちらに住みたいと思われるでしょうか?もちろん駅から近い物件に住みたいと思うでしょう。また、近くにスーパーやコンビニ、病院などがなく生活に不便な環境と、そうではない環境とどちらに住みたいでしょうか?もちろん環境が良い場所ですよね。

ちなみに私の家の所在は福岡県福岡市中央区港という場所で、大濠公園駅から歩いて10分以内、近くにはカフェや運動ができる大濠公園、スーパー、病院、飲食店などがあり立地と環境は抜群でとても利便性がよく住みやすいところです。

また立地や環境が悪い物件を一度購入すると、二度と動かすことができないのが不動産の特徴です。

物件を購入する前に、この物件の立地と環境は入居者が住みやすいか?利便性が良いか?入居者の立場に立ち、客観的に判断することが長期間の入居、家賃収入の安定につながります。

 専有面積と間取り

マンションの歴史として、1970年代から専有面積:13~16㎡、間取り:三点ユニットバスのRCマンションが増え始め、いままで木造住宅に住んでいた入居者は「RCマンションに住みたい」という願望で部屋が狭くて住みにくくても、入居のニーズがありました。当時はその部屋で入居者がついていましたが、現在は時代が大きく変わりました。「広い部屋、洗面台・トイレ・浴室は別々」これは入居者が求める必須の条件になってきています。逆に、狭い部屋・三点ユニットバスの物件を所有しているオーナーは入居付けで苦しみ、空室や家賃が入らないと困っている方もいらっしゃいます。

 

広い部屋:25~30㎡、間取り:独立洗面台、浴室、トイレ別々、広いキッチン、収納スペースの充実

 

など入居者の方のニーズに合っているかということが非常に重要になってきます。

ですので、マンションを選ぶ入り口で「部屋の広さは?間取りは?入居者の方が住みたい部屋か?」などの観点で選ぶことが、購入後の空室対策とともに家賃収入の安定した継続にもつながるのです。

 室内の差別化

先ほどの説明でもあったように1970年代からRCマンションが増え始めました。そして、部屋構造やデザインはほとんど同じものでした。「三点ユニットバス、壁は白のクロス、高い浴槽」など、個性的な部屋はほとんどなく、どこも同じような構造やデザインでした。時代は変わり、入居者は「自分だけの部屋」「人とは同じものではないデザイン」「自分で部屋を好きにカスタマイズ」このように入居者のニーズはいままでの「みんなと同じ」から一人ひとりニーズが変わってきているのです。

 

例えば立地と環境がどこの部屋も同じ構造・デザインだとしたら入居者のお部屋探しの判断基準はどこになるでしょうか?おそらく家賃ではないでしょうか。なので、入居付けで困っているオーナー様は手っ取り早く家賃を下げ、入居者をつけるということも一つあります。そこで家賃を下げず、さらに維持・向上させるための方法を一つご説明します。

建物管理

マンションの外観は入居者が最初に目にするものなので、非常に重要です。メラビアンの法則では人は第一印象で初めて会って、3~5秒で決まる。といわれてますが、マンションも同じで第一印象で「この部屋に住んでみたい」「見た目がかっこいい」などの入居者の印象が非常に重要になってきます。マンションの外観が錆びて汚かったり、エントランスにゴミが散乱してたりするとお客様が物件情報を見て「この部屋に住みたい!」「良い!」とせっかく良い印象を持っても、マンションの外観を一目見て暗かったり、汚かったりすると住む気が薄れます。ですので、部屋の内装ももちろん重要ですが、建物の外観、管理の状態は重要な判断基準になってきます。

 

建物の清掃が行き届いてきれいに保たれているか?内観はきれいか?など入居者目線でこのマンションに住みたいかどうかを考えて建物を選ぶことが、空室対策と入居者様から見て住みたいかどうかにつながります。

まとめ

以上4つの空室対策と家賃収入の維持・向上についてご説明させていただきました。

繰り返しになりますが、一番重要なのはマンションを購入する入り口で、立地と環境の良い条件のものを選ぶことです。これから物件を購入しようと考えているオーナー様はまず立地と環境についてしっかり考えることが非常に重要です。

 

今回の記事にあります、「空室対策と家賃収入を維持・向上させるための4つのコツ」をしっかり把握して、物件を選びましょう。

 

中野 拓中野 拓


ここまでご説明させていただきましたが、物件の周辺環境、人口分布、物件地域の入居者ニーズなど物件やオーナーの状況によってアドバイスする内容は変わってきます。

もし「空室を解消したい、家賃を維持・向上させたい」と本気で思っている方はぜひ弊社担当コンサルまでご相談ください。

無料でお客様に合わせた、空室対策と家賃の維持・向上に関するアドバイスをさせていただきます。