サブリースと家賃、保証料の相場について

ブリース時の賃料の相場はどれくらいなのでしょうか?

サブリースとは、サブリース会社がオーナーの所有している物件を一括で借り上げて、入居者に転貸することです。

(※転貸とは、借りたものを更に人に貸すこと)

サブリース会社から、オーナーには転貸賃料の一定額を支払います。

(※入居者からサブリース会社に支払うものを転貸賃料、サブリース会社からオーナーに支払うものを賃料と呼びます。)

 

各会社によって、サブリース時の賃料は異なりますが、大体入居者からサブリース会社に入る転貸賃料の80~90%程度が相場となっています。

ただ、注意して欲しいのが契約時の賃料がずっと続くわけではない、ということです。

サブリース会社は転貸賃料が下落するにつれて、オーナーに支払う賃料も段階的に下げていく場合が多いです。オーナーにとっては賃料が収入源なので、減額は極めて大きな問題です。

そのため、サブリース時の賃料の相場も含めて、サブリースの中身や注意点を理解する必要があります。

 

今回はサブリース時の賃料の相場と、サブリースの注意点について説明していきます。

※当サイトではサブリースに関して、他の記事でも詳しく説明しています。参考にしてください。

サブリース参考記事

サブリースとは

サブリースは、サブリース会社がオーナーの所有している物件を一括で借り上げて、入居者に転貸することです。空室時でも、オーナーには、転貸賃料の一定額を支払います。

入居者から得た転貸賃料と賃料の差額が、サブリース会社の利益となります。

オーナー、サブリース会社、入居者との関係を図で示しました。

サブリース 賃料

図1.オーナー、サブリース会社、入居者の関係図

賃料の相場は?

サブリース時の賃料は会社によって、異なりますが、大体転貸賃料の80~90%程度が相場です。そして、転貸賃料と賃料との差額10~20%がサブリース会社の利益となります。

賃料の具体例を、転貸賃料7万円、8万円、9万円、10万円のケースで挙げました。

転貸賃料  70,000円  80,000円  90,000円  100,000円
賃料

(転貸賃料の80~90%)

56,000円~

63,000円

64,000円~

72,000円

72,000円~

81,000円

80,000円~

90,000円

 

所有している物件の家賃から、賃料がどれくらいになるのかを理解しておきましょう。

段階的に賃料は下げられる

段階的に保証料は下げられる

転貸賃料の80~90%がオーナーへの賃料になると、説明しましたが、契約当初の賃料が継続して得れるわけではありません。ここが、サブリース契約で注意しなければならない点です。

物件は年数が経過すれば、建物や部屋内部の設備が経年劣化していきます。そうなると、当初の家賃で入居者を付けるのは難しくなり、家賃を下げていかなければなりません。(※リノベーションやリフォーム、入居時の初期費用無料などの対策を講じれば、家賃を維持・向上させることは可能です)

家賃の下落について参考にしていただくため、以下に東京23区、賃貸マンションの築年数ごとの家賃下落率を示しました。

※引用元:三井住友トラスト基礎研究所データ参考

賃料下落率

図2.築年数ごとの家賃下落率

 

家賃下落率のグラフからわかるように、新築時から比べて、築10~20年経つと約20%程、家賃は下落していく傾向にあります。

サブリース会社は、入居者から入る転貸賃料(家賃)とオーナーに支払う賃料との差額で利益を上げています。そのため、家賃が下落しても、オーナーに支払う賃料が変わらなければ、サブリース会社は利益を上げにくくなります。賃料を下げなければ、いずれサブリース会社は利益を取れず、赤字となります。

例えば、当初8万円の家賃でサブリース契約をしたときに、オーナーに支払う賃料が6.5万円だとします。もし仮に、20年で家賃が2万円下がったとすると、6万円の家賃で、賃料が6.5万円であれば、5千円がサブリース会社にとって赤字となります。

サブリース会社は、2年毎の更新が多く、そのたびに賃料の見直しをするケーズがほとんどです。そして更新の度に、減額請求を行い、賃料を下げていくのです。

 

以上のような仕組みで、オーナーへの賃料は段階的に下げられ、賃料の減額について知らなかったオーナーは「こんな話は聞いていない!」とトラブルになるケースが多いのです。

 

最近お問い合わせをいただいたあるお客様も、サブリースにより、問題を抱えていました。

段階的に賃料が下げられ、毎月のローン返済との兼ね合いで、持ち出しが多くなり、物件の売却を考えている。ということで、当サイトを通じてご相談をいただきました。

サブリース契約をする入り口でが段階的に下がっていくと、理解しておければ事前に防げる問題だったかもしれません。

サブリース契約をした際は、賃料が当初と比べて、段階的に下がっていくものだと理解してください。

サブリースの注意点

サブリースの注意点

前述したように、賃料が段階的に下がることにより、オーナーの収益が減るので、サブリースはデメリットが非常に多いです。そのため、私たちはサブリースを基本的にはおススメしていません。

また、サブリースにはその他注意しておけなければいけないことがあります。

サブリースで注意しておかなければならない点は以下4つです。

  1. 会社倒産リスク
  2. 免責期間
  3. 原状回復費用
  4. 契約解除

それぞれ説明していきます。

(※当サイト「サブリースに潜む危険」の記事でも、サブリースの注意点について説明しています。ご参考ください。)

参考:サブリースに潜む危険

1.会社倒産リスク

サブリース会社は、空室時でもオーナーに賃料を支払わなければなりません。

そのため、空室時は賃料がそのまま赤字となるのです。サブリース会社は、転貸賃料と賃料との差額が利益となるので、空室が続くと、赤字が続き、最終的には倒産のリスクがあります。

 

最近では、かぼちゃの馬車、シェアハウス投資でのサブリースが社会問題になりました。

問題になったS社は、年収600~1,000万円の上場会社の会社員や経営者をターゲットとして土地代・建築費も含めて1億円~2億円でシェアハウスを販売し、一括で借り上げ、サブリースを行いました。

しかし、シェアハウスの空室が続き思うような収益を上げることが出来なかったのです。その結果、オーナーへの賃料の減額、そして最終的には賃料の支払い停止となりました。

(※かぼちゃの馬車、シェアハウス問題については当サイトで詳しく記載していますので、参考にしてください。参考記事:シェアハウス「かぼちゃの馬車」の問題について

賃料の減額→賃料の支払い停止→会社倒産、という流れです。

 

サブリース会社が倒産すると、賃料は支払われない。ということになります。

サブリース会社の倒産は大きなリスクです。

2.免責期間

サブリース会社が新規の入居者を募集するため、その間はオーナーへの賃料の支払いを免除する、免責期間というものがあります。

免責期間は当然ながら、オーナーは賃料を得ることはできません。もし毎月の支出がある場合は、賃料の収入がないので、丸々支出が赤字となります。

一般的に免責期間は、30日~90日程度となっています。また、業者によっては空室の度に免責期間を設けている業者もあります。

免責期間があるのか、ないのか?期間はどれくらいなのか?サブリースの契約内容を確認する必要があります。

3.原状回復費用

入居者が退去した際に原状回復を行い、修繕箇所の費用やハウスクリーニング代を入居者とオーナーに請求します。

サブリースした場合は、物件の管理などはサブリース会社が行ってくれます。しかし、この原状回復費用はオーナー負担の場合が多いです。

原状回復費用は数万円~数十万円、かかります。契約時に原状回復費用がかかるかどうか確認をしておく必要があります。

4.契約解除

サブリース契約をした際、前述したように賃料が下がった場合に、サブリース契約を解除することはできるのでしょうか?

解除できるかどうかは、サブリースの契約内容によります。

 

各会社によって、契約内容は変わりますが、国土交通省が出している「サブリース住宅原賃貸借標準契約書」では、最低でも約6ヶ月前に解約の申入れを行うこと。と記載があります。

ただし、契約書にある「解約をすることができない期間」を経過するまでは解約することができない。とも記載があります。

(参考記事:サブリース住宅原賃貸借標準契約書

つまり、サブリースは簡単に契約の解除をすることはできない、ということです。サブリースの契約内容と、契約期間がいつまでなのか?によって変わってきます。

まずは、現状の契約内容を確認することが最優先です。

※今回は、概要のみの説明に留めています。詳細な説明は、当サイト「サブリース契約を解約/解除するにはどうしたらよい?」の記事をご参考ください。

参考記事:サブリース契約を解約/解除するにはどうしたらよい?

サブリースまとめ

以上のことから、賃料の相場とその背景や注意点を総合的に考えて、サブリースを検討されるのが良いです。

サブリースは、空室リスクを保証してくれるので、その点ではオーナーにメリットがあります。しかし、私たちはそれよりも、お客様にとってデメリットの方が大きいと考えているので、サブリースを基本的にはおススメしていません。

当サイトではサブリースに関する記事をいくつか載せています。一通り目を通して、サブリースをするかしないか慎重にご検討ください。

サブリース参考記事

中野 拓中野 拓

サブリースに関しては「シェアハウス、かぼちゃの馬車」も含めて、新聞やテレビでも取り上げられ、社会的な問題となっています。

賃料の減額や契約解除についてなど、サブリースのことでお悩みを抱えているようでしたら、一度ご相談ください。あなたの契約内容を確認させていただき、第三者の立場から無料で相談をお受けします。