サブリースとは

「サブリース」と聞いて、聞き慣れないなぁと思う方もいるかもしれません。不動産を所有している人自身で管理をする、管理会社に管理を委託する、サブリース契約を結ぶ。

この中でサブリースはどんな仕組みで、どういったものなのか?について今回はお話をさせていただきます。

サブリースの仕組みとは?

まず、自分自身で物件を管理する場合は一般管理といって、入居者から直接家賃を受け取ることになります。一方で、賃貸管理会社に管理を依頼して集金代行で契約している場合は、家賃から集金代行手数料を引いた金額を受け取ることになります。

ではサブリースとは、サブリース会社がオーナーの所有しているマンションを一括で借り上げ、サブリース会社が入居者から家賃を受け取り、オーナーに毎月家賃を保証する仕組みです。

以下にオーナー、サブリース会社、入居者の関係図を示しました。

 

サブリース 仕組み

オーナー サブリース会社 入居者の関係図

以下に一般管理、集金代行、サブリースの賃貸管理、家賃、空室時の家賃についてまとめました。

一般管理 集金代行 サブリース
賃貸管理 本人 賃貸管理会社 サブリース会社
家賃 満額 集金代行手数料との差額家賃 家賃の80~90%
空室時の家賃 × × 家賃の80~90%

 

上記の表のように、オーナーにとってのメリットは、空室になった際も家賃が保証されているところです。ただ入居中、空室に関係なく家賃保証の金額しか受け取ることはできません。

 

オーナー、サブリース会社、入居者それぞれで賃貸借契約を結ぶ

賃貸借契約を結ぶ

これはオーナーとサブリース会社間、サブリース会社と入居者間で賃貸借契約を結ぶということです。

オーナーとサブリース会社間ではオーナーが貸主、サブリース会社が借主になります。ここでオーナーとサブリース会社で契約関係が発生しているので、オーナーと入居者との間には直接の契約関係はありません。

また、サブリース会社と入居者の間では、サブリース会社が貸主、入居者が借主になります。ここでは、サブリース会社と入居者との間で契約関係が発生しています。

 

オーナー ⇔ 管理会社 ⇔ 入居者 

(賃貸借契約)    (賃貸借契約)

 

家賃はどうなるの?

家賃はどうなる

それでは続いて、家賃の流れについて順序良く説明していきます。

入居者がついている場合と、空室の場合の家賃の流れの2つを挙げました。

まず、入居者がいる場合

  1. 入居者が毎月の家賃をサブリース会社に支払います
  2. 次にサブリース会社はオーナーに家賃保証の金額を支払います。

次に空室の場合です。

  1. 空室なのでサブリース会社に毎月の家賃は入ってきません
  2. サブリース会社はオーナーに家賃保証の金額を支払います。

 

上記の説明より、オーナーは物件が空室か入居かに関わらず、家賃保証の金額を受け取ることができるのです。

また、サブリース会社は空室の場合は家賃が入ってこないのです。

家賃やその他の仕組みは?

サブリースした場合の家賃やその他の仕組みについてご説明させていただきます。

サブリースでは、オーナーにとってみるとこの家賃保証があるので、礼金・敷金・更新料などはすべてサブリース会社の収入になり、オーナーには一銭も入ってこないのです。

 

また、新築物件をサブリースする場合は、物件完成後三か月は入居者募集期間ということで免責期間となり、オーナーは家賃収入として入ってきません。

そして、オーナーもサブリース会社も入居者に対して家賃の支払いを請求することができますが、どちらか一方が先に支払った場合は、他方は家賃の支払いを請求することができないです。

このようにオーナーからしてみると、家賃が保証されているという面ではメリットがありますが、家賃が入ってこない、免責期間というものもあるので、注意が必要です。

賃料の改定には要注意

オーナーにとってみれば「家賃保証があるから、空室時も安心!」とならない場合があります。

例えば、よくアパート経営などである「30年間家賃を保証をします!」と契約時に言われたとしても、それがそのまま通らない場合もあります。それはサブリース会社が借主の立場からオーナーへ家賃の減額を請求する権利があり、例えば2年毎の家賃の見直しという条項が記載されている場合があるからです。

 

「30年間家賃保証をします!」といっても当初の家賃がそのまま継続されず、賃料が下がる場合があるのです。

私も以前、ある新築のワンルームマンションを販売している、営業マンに「もし空室になったとしても家賃保証があるので絶対安心です!」と説得されたことがありましたが、この「2年毎の賃料の見直し」を知っていたので、本当に家賃が保証されているか不安になり足踏みしました。

 

ただ、購入の際の契約時に契約条項の「家賃保証」についてしっかり確認をして、もし「2年毎に賃料の見直しがあります」と記載があってもしっかり質問をして「2年毎の賃料の見直しとは具体的にどういうことですか?」と入り口で意思疎通があれば問題が起こる可能性は低くくなります。

また、空室が長く続いたり、入退去が繰り返しありサブリース会社の経営が悪化してきた場合も賃料減額の請求があるので、注意が必要です。

トラブルと対策

トラブルと対策

このようにサブリース会社から「家賃はうちが保証するので安心です!」と家賃保証に目がくらみ、サブリース契約をし、後々になってから、賃料の問題で2年毎に下がっていく。オーナーからしてみると「こんなの聞いてない!」となるわけです。

そこで、2016年9月に国土交通省から、「サブリースに関するトラブル防止について」が通知され、サブリース会社はサブリース契約締結前に将来の借上げ家賃の変動に係る条件を書面と重要事項として、入居者に対して説明することを義務付けました。

参照:国土交通省のサブリース通知

まとめ

ここまでサブリースについてご説明させていただきました。サブリースにもメリット、デメリットがあります。

ですが、サブリースというのはそもそも不動産投資をうまくいかせたい、長期的な安定した収入を得たいというオーナーの想いを実現するための一つの手段でしかありません。

今回のサブリースの仕組みの記事を見て、サブリースをするべきか否か、判断する一つの材料になれば幸いです。

 

中野 拓中野 拓

ここまでサブリースの説明を聞いてみてどうでしたでしょうか?もし、サブリースの仕組みについて詳しく知りたいというご要望があれば、お気軽にお問い合わせください。

あなたにとって、さらにわかりやすくサブリースの仕組みをお伝えさせていただきます。