サブリースの仕組み

ブリースの仕組みや契約内容は、その他の賃貸管理契約と比べて、やや複雑な部分があります。

サブリース契約についてあまり聞きなれない方にとっては、仕組みや契約内容でわからない点が多々あるのではないでしょうか。

 

今、サブリースに関して、賃料の減額やサブリース賃料の支払い停止、サブリース会社の倒産、といった問題からオーナーがトラブルに巻き込まれるケースが多発しています。

サブリースの基本的な仕組みをしっかり押さえて、あなた自身がトラブルに巻き込まれないように、知識を身に付けていただきたいと思います。

この記事では、サブリースの仕組み、そして契約時の確認事項・注意点についてまとめています。

※サブリースの基本的な内容について知りたい方は、以下の記事を参照ください。

参照記事:

サブリース契約とその他の賃貸管理契約の仕組み

不動産投資で、新しい入居者を募集したり、部屋内部の設備が故障し、修繕対応をしたり、物件を管理することを賃貸管理といいます。

賃貸管理には以下4つの管理形態があります。

  • 自主管理
  • 一般管理
  • 集金代行
  • サブリース

 

※賃貸管理契約について詳しくは以下の記事を参照ください。

参照記事:

不動産経営で賃貸管理をする場合はどの管理形態を選べばよいの?

 

サブリースはその賃貸管理契約の中の、一つの管理形態です。

サブリース契約とその他の賃貸管理契約では、仕組みや契約内容が異なります。

 

自主管理、一般管理は入居者からオーナーに直接、家賃収入が振り込まれます。

集金代行契約では、賃貸管理会社の手数料が引かれて、オーナーに家賃収入が振り込まれます。

オーナーと入居者

図.オーナーと入居者の関係

 

一方、サブリース契約ではオーナーの所有している物件をサブリース会社が借り上げて、物件を入居者に転貸します。(※転貸とは、又貸しのことです。)

そして、入居者からサブリース会社に家賃(転貸賃料)が振り込まれ、オーナーに賃料が入ります。

サブリース 賃料

図.オーナー、サブリース会社、入居者の関係

賃貸借契約について

賃貸借契約も、サブリースとその他の賃貸管理では中身が異なります。(※賃貸借契約とは、一方が所有している物件を他方に貸し出すことで、借り手が賃料を貸し手に支払うことを約束する契約のことです。)

 

自主管理、一般管理は、オーナーと入居者の間で賃貸借契約を結びます。

(集金代行契約は、賃貸管理会社が賃貸人代理として入居者と賃貸借契約を結びます。)

賃貸借契約

図.賃貸借契約

 

一方、サブリースはオーナーと管理会社、そして管理会社と入居者それぞれで賃貸借契約を結びます。

 

サブリース・賃貸借契約

図.サブリース・賃貸借契約

この場合、オーナーが貸主、管理会社が借主の関係になります。

賃料の中身

賃料の中身

サブリース契約は、その他の賃貸管理契約と比べて、得られる賃料が異なります。

 

自主管理や一般管理は、入居者から直接オーナーに満額の家賃が振り込まれます。

集金代行契約の場合は、家賃から一定の手数料が引かれ、オーナーに振り込まれます。

 

サブリース契約で、オーナーが得られる賃料は、各会社、契約している物件、転貸賃料(家賃)によってさまざまです。また、サブリース会社も転貸賃料と賃料の差額から、利益を確保しなければいけません。

そのため、一概には言えませんが大体、転貸賃料の80%~90%が相場となっています。

※サブリース契約の賃料相場については、以下の記事を参照ください。

参照記事:

サブリース、賃料の相場はどれくらい?

 

転貸賃料と賃料の差額が、サブリース会社の利益となります。

以下の表に、一般管理、集金代行、サブリースの賃貸管理、家賃、空室時の家賃保証についてまとめました。

  一般管理 集金代行 サブリース
賃貸管理 本人と賃貸管理会社 賃貸管理会社 賃貸管理会社
家賃収入 満額の家賃 集金代行手数料との差額家賃 家賃の80~90%
空室時の家賃保証 × × 家賃の80~90%

 

サブリースの仕組みまとめ

以上のことから、サブリースの仕組み、契約内容はその他の賃貸管理契約と比べて異なります。

そして、賃貸借契約や賃料の中身において、やや複雑な面もあるため、「仕組みがよくわからない」イメージを持っている方もいるのではないでしょうか。

 

ただ、ここまで説明したように、家賃収入の流れ、賃貸借契約の仕組み、賃料の中身、それぞれ順序良く確認していけば、サブリースの仕組みについて少しずつ理解が深まっていくと思います。

 

また、サブリース契約では契約時に確認しておくべき事項と、注意しておかなければいけない点があるので、以下続けてご確認ください。

サブリース契約の最低限の知識を持っておく

サブリース契約の内容は必ず確認すること

サブリース契約は、オーナーが貸主、管理会社が借主の立場になります。

そのため、借地借家法上、オーナーが突然サブリース契約を解除しようとしても、正当な理由がないと解除が難しい場合があります。また、借主の立場から貸主へ家賃の減額請求をする権利もあります。

(※借地借家法とは、建物を所有する際に地上権、土地賃貸借、建物の賃貸借それぞれについて定めた法律のことです。)

 

更に、サブリース契約には免責期間、原状回復費用の負担や解約時の違約金など、さまざまな規定が定められています。

 

これらの規定について、契約時にオーナーと業者側でしっかり意思疎通が取れて、サブリース契約の中身についてお互い理解し合っている状態であれば、後々大きなトラブルに発展するケースは少ないと思います。

 

しかし、サブリースの多くの契約では、業者側がオーナーに対して「賃料を30年間保証します!」「賃料は下がりません!」など、メリットを誇大表現して、オーナーがそれを信用して、後々「話が違うじゃないか!」とトラブルに発展するケースが往々にしてあります。

参照記事:

なぜサブリースは詐欺と言われるのか?

 

2018年10月に国土交通省、金融庁、消費者庁の同時発表で、サブリース契約に関するトラブルへの注意喚起がされました。

徐々にサブリース契約に関する規定が厳しくなってきています。しかし、まだまだ契約内容の複雑さや、サブリース契約独自の取り決めから、オーナー側は細心の注意をして、契約内容を確認しなければいけません。

参照記事:国土交通省・サブリース契約に関するトラブル注意喚起

 

以上のことから、オーナー側もトラブルに巻き込まれないように、サブリース契約について最低限の知識を持っておく必要があります。

以下、サブリース契約で確認すべき事項、注意点について挙げていますのでご確認ください。

サブリース契約で確認する事項

サブリース契約で確認する事項

以下、サブリース契約で必ず確認すべき項目を挙げました。

ここでは概要説明に留めますので、詳しくは以下の参照記事をご確認ください。

 

  • 賃料は減額する可能性があること
  • 賃料が入ってこない、免責期間があること
  • 正当な理由がない限り、オーナー都合でサブリース契約を解約できない場合があること
  • サブリース契約の解約には違約金が発生する場合があること
  • 原状回復費用を負担する場合があること
  • 礼金、更新料を受け取れないこと

参照記事:

 

上記の項目と、「契約書に記載している内容」を確認するのも重要です。

なぜなら、賃料の減額や免責期間、違約金の有無などの詳細な内容は、契約書に記載している内容をベースにしているからです。

注意点

また、サブリース契約の規定にはありませんが、以下の点も必ず確認ください。

  • サブリース会社倒産の可能性
  • 物件売却時に資産価値が低くなる場合があること
  • サブリース会社から一方的に、契約を解除される可能性があること

参照記事:

サブリースに関するトラブル事例

サブリースに関わるトラブル事例

2018年は、社会問題にも発展したシェアハウス投資、サブリース賃料の支払い停止、サブリース会社倒産の問題がありました。

詳しい内容は以下の参照記事で説明しているのでご確認ください。

 

このシェアハウス投資の中身は、オーナーが土地と建物を含め1億円~2億円近い金額でシェアハウスを購入し、それをサブリース会社が一括で借り上げ、転貸するビジネスモデルです。

オーナーは、年収600~1,000万円以上の上場会社の会社員や経営者がターゲットでした。

 

シェアハウスに入居者が安定して付き、サブリース会社に家賃が継続的に入ってくれば、オーナーにも滞りなく賃料を支払えます。

しかし、入居率は非常に悪く、一時入居率34%の時もありました。

当然、入居者がいなければ家賃がサブリース会社に入ってこないため、利益が上がりません。

オーナーに支払う賃料も減額せざるを得なくなり、最終的にはサブリース賃料の支払い停止、会社の倒産ということになりました。

参照記事:

シェアハウス「かぼちゃの馬車」の問題について

 

最終的に多くのオーナーは、入居者率が低いシェアハウス物件と、数千万円、数億円の借金が残りました。

今も、借金返済に困窮しているオーナーがたくさんいます。

 

この事例では、そもそもシェアハウスに入居者が付かないような物件であること、そしてサブリース会社の売上至上主義が問題です。

 

この事例で、サブリース自体が悪いわけではありませんが、結局は入居者が継続的に付かなければサブリース会社に家賃が入ってこないので、オーナーにも賃料が入って来なくなる、ということです。

 

サブリース契約を結ぶ前に、この事例のようなリスクはないか?何か落とし穴はないか?などいろいろと注意深く考えてから、契約に踏み切ることが重要です。

まとめ

まとめ

サブリースの仕組み、そして契約時の確認事項・注意点について説明しました。

当サイト内では、さまざまなサブリースに関する問題・悩みが解消できるような情報をまとめた記事をアップしています。

参照記事:

 

サブリースに関することをかなり網羅してまとめています。

それぞれの記事を読むことで、あなたが現在抱えているサブリースの悩みを解消できると思います。

金高 時道金高 時道

現在サブリース契約のことで、何かしら悩みを抱えていて、どうすれば良いかわからない、という方はぜひお問い合わせください。

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成功事例も数多くありますので、あなたにとっての最善の提案ができると思います。

 

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