リフォームで空室対策

室対策の一環で、リフォームやリノベーションにお金をかけることを推奨している賃貸管理会社があります。さらに言えば、そういった賃貸マンションやアパートのリフォーム・リノベーション専用の業者さえ存在しています。

リフォームやリノベーションは、空室対策に対して、そんなに効果的なものなのでしょうか。

※例えば、リノリースを大手として、リノ○○といった会社名でたくさんの業者があることがわかります。このような業者は、賃貸マンションやアパート専門でリフォームやリノベーションを提供することで経営が成り立つ業者です。なので、賃貸マンションやアパートのリフォームやリノベーションは、ひとつの市場が出来るくらいに大きいということができると思います。

リノベーションとリフォームの違い

ここまでリフォーム、リノベーションと簡単に書いてきましたが、そもそもリフォームとリノベーションは何が違うのでしょうか。以前当サイトでは、空室対策においてリノベーションすべきか?という記事で、リノベーションの効果性を解説しました。

では、今回リフォームについても、やはり空室対策に効果的だから、お金をたくさんかけたほうが効果的と言えるのでしょうか。それともリノベーションは効果的でも、リフォームは効果的ではないという結論もあるのでしょうか。そもそも、リノベーションとリフォームの違いはどんなところにあるのでしょうか。

リノベーション定義

ここで、まずはリべーション住宅推進協議会のHPから、リフォームとリノベーションの違いについて、定義を引用したいと思います。

「住まいの改修」として最もよく使われる「リフォーム」

実は、両者の厳密な定義や線引きはありません。
「リフォーム」は、古くなった設備や内装を新しくしたり、間取りを変えたりすることを指し、「住まいの改修」全般を表す言葉として最もよく使われています。ちょっとしたクロスの張り替えや、古くなった設備の取替えから大がかりな改修や増築まで何でも「リフォーム」と呼ばれていますが、どちらかというと、老朽化したものを新築の状態に戻すというニュアンスで使われることが多いようです。

中古住宅に、新たな価値を生み出す「リノベーション」

それに対し「リノベーション」は、古い建物のよさを活かしながら、給排水・電気・ガスの配管なども全面的に刷新し、新築時以上に性能を向上させたり、住まい手の好みのデザインや間取りに変えたりすることにより、中古住宅に「新たな付加価値」を生み出す手法としてよく使われます。最近では、住宅購入の新しい手法として、中古マンションや一戸建てを購入し、大がかりな改修を行うことを総称して「リノベーション」と呼ぶことも多くなっています。ちなみに、reformという言葉は和製英語であり、英語圏で「住まいの改修」には、renovationあるいはremodelが使われます。

「リフォーム」と「リノベーション」と「優良なリノベーション」

ひと口に”リノベーション”といっても、その定義はあいまい。リフォームとリノベーションの考え方の違いもあいまいなまま使われているのが現状です。そこでわたしたちは、ユーザーが安心して選べるリノベーション住宅とは何かを考え、”優良なリノベーション”の統一規格を定めました。「検査」→「工事」→「報告(開示)」→「保証」→「住宅履歴」の「統一規格」に則り、品質基準に適合した安心して選べるリノベーション住宅を”適合リノベーション住宅”と呼んでいます。

「リフォーム」と「リノベーション」と「優良なリノベーション」
リフォーム 現状回復のための修繕営繕不具合箇所への部分的な対処
リノベーション 機能、価値の再生のための改修
その家での暮らし全体に対処した、包括的な改修
優良なリノベーション 「検査」→「工事」→「報告(開示)」→「保証」→「住宅履歴」の「統一規格」に則り、品質基準に適合したリノベーション。

以上、リノベーション住宅推進協議会HPからの引用

このようにリフォームは、もともとあった状態に近づけることを目的として改修することを言うのに対して、リノベーションはもともとに戻すだけではなく、付加価値を加える意味合いがあることが大きな違いになります。

そして、上記の図のようにリフォームの中に、リノベーションがあり、そのさらに中に優良なリノベーションというものがあるということになります。

リフォーム=現状回復の意味

以上のことを踏まえて検討すると、基本的にはリフォームというのは、もともとの状態に近づけることを指すわけです。なので、どれだけがんばって改修したとしても、新築時のマンションやアパートに近づくくらいでせいぜいです。

内装はかなりの部分、新築に近づけることはできますが、共有部である「ドア」や「窓」、「廊下」などの「共用部」を変えることはできません。また、新築から時間が経過すると設備、内装ともに、現在に比べると築年数に比例して、劣ることになります。

大切なのは、空室対策として効果があるかどうか

大切なのは効果的かどうか

もちろん入居者が退去したならば、原状回復でリフォームは必要です。簡単な原状回復だけで入居者を見つけることができることもあるでしょう。その場合は、リフォームにお金をかけて大丈夫だと思います。

一方で、原状回復しただけでは周りのマンションやアパートと差別化できず入居者が決まらない場合は、リフォームにいくらお金をかけても、基本的には入居者を決めることはできないでしょう。なぜなら、そもそもその部屋のレベルでは、競合に勝てない状況に陥っているからです。

なので、基本的な対応としては、家賃を下げて競合に価格で勝負をするか、リノベーションをして付加価値を上げて部屋の中身で競合と勝負するか、戦略としては2つに1つということになります。

※ただし、例えば部屋の面積が15㎡に満たないなど、物理的に大きなハンディがある場合は、かなり細かな戦略を選ぶ必要があります。

以上のように、リフォームはあくまでもその部屋を新築の状態に近づけることを目的とすることなので、基本的には空室対策としては、あまり意味がないということができるでしょう。なので、リフォームには最低限のお金をかければそれで十分ということができます。

大神 健志大神 健志


空室対策に関してお悩みの方へ。これからどんどんひどくなる市場環境の中でどう対処していけばよいか、30年のキャリアと最新の科学的不動産理論で、あなたのための最適な方法をいっしょに模索します。お気軽にお問い合わせ下さい。