マンション経営は利回りだけで判断してはいけない!収支をしっかり見るべき

ンション経営は、どれくらい利回りを得ることが出来るのだろうか?

マンション経営の利回りとは、物件価格に対して、年間でどれくらいの家賃収入を得ることが出来るのか?この基準を測るための投資指標です。

この利回りを知ることによって、マンション経営のおおよその投資効率がわかります。

新築、中古、家賃、物件価格によって決まるので、一概には言えませんが、大体数%~数10%の利回りになることが多いです。

 

一見すると、高い利回り=魅力的な投資先=魅力的な物件、となりそうですが、そうともいえません。

なぜなら、高い利回り=高いリスク、とも判断できるからです。リスクとは具体的に

  • 空室率が高い
  • 家賃下落率が高い
  • 修繕が必要な物件

などの項目です。高い利回りだけで物件を購入し、後先リスクに苦しめられ、収支が回らなくなってしまった。ということも実際あります。

今回の記事では、マンション経営の利回りとの正しい向き合い方、利回りよりも重要な収支の話をしていきます。

利回りとは?

利回りとは?

 

表面利回りと実質利回り

マンション経営の利回りには、表面利回り(グロス利回り)と実質利回り(ネット利回り)があります。

物件価格に対する、年間の家賃収入から投資効率を測るのが表面利回り、年間の支出も考慮したのが実質利回りになります。

以下に表面利回りと実質利回りの計算式を示しました。

 

表面利回り(グロス利回り)

 年間家賃収入÷物件価格×100 = 表面利回り(%)

 

実質利回り(ネット利回り)

 (年間家賃収入−年間支出)÷(物件価格+購入時諸費用)×100=実質利回り(%)

 

実例を挙げて、表面利回りと実質利回りの計算をしていきます。

 

物件条件

物件  中古ワンルームマンション
物件エリア  都心部
マンション価格  7,000,000円
頭金  1,000,000円
ローン借入  6,000,000円
購入諸費用  800,000円

 

家賃収入と支出の詳細

家賃収入   60,000円
管理費  ▲8,500円
修繕積立金  ▲3,000円
ローン返済  ▲27,600円
集金代行手数料  ▲3,700円
毎月手取り   17,200円
固定資産税・都市計画税(年間)  ▲42,300円
年間手取り   164,100円

は毎月・年間の支出項目です

 

上記の物件条件から計算すると、

 

表面利回り(グロス利回り)

 年間家賃収入÷物件価格×100 = 表面利回り(%)

 60,000円×12ヶ月÷7,000,000円×100=10.28%

 

実質利回り(ネット利回り)

 (年間家賃収入−年間支出)÷(物件価格+購入時諸費用)×100=実質利回り(%)

 [{60,000円−(8,500円+3,000円+27,600円+3,700円)}×12ヶ月−42,300円]÷(1,000,000円+800,000円)×100=9.11%

 

以上のように、表面利回りと実質利回りが計算できます。

マンションの利回りは、新築、中古、物件価格、家賃、毎月・年間の支出によって、各物件で異なります。一概に利回りを決めることは出来ませんが、大体数%~数10%の利回りとなります。

都心部の利回り(参考)

マンション経営の利回りの参考としていただくため、都心部の区分マンション、利回りのグラフ(2012年1月~2016年5月)を示しました。

区分マンションのエリアは都心5区(千代田、中央、港、渋谷、新宿)、23区西(中野、杉並、練馬)、横浜・川崎です。

(※引用元は不動産サイト「ノムコム・プロ」、引用元URL:ノムコム・プロの区分マンションの表面利回り(地域別))

※不動産サイト「ノムコム・プロ」から引用した、区分マンションの表面利回りのグラフです。

区分マンショングラフ

 

不動産投資情報サイト「ノムコム・プロ」の掲載物件の表面利回りでは、都心部(都心5区)の区分マンションの利回りが低く、都心を離れると、利回りが高くなる傾向にあります。

都心部の物件は、他のエリアの物件と比べて物件価格が高い傾向があるので、その影響で利回りが高くなります。

最新情報(2016年5月)では、都心5区の表面利回りが4.79%、23区西が5.72%、横浜・川崎が6.61%となっています。

利回りが高い時でも(2012年~2013年)数%~数10%になっていることがわかります。

 

物件エリアの違いで、利回りがどのように変わるかイメージしていただきたかったので、この項で都心部の区分マンション表面利回りのデータをご紹介させていただきました。

利回りが高い理由

利回りが高い理由

 

表面利回りと実質利回りの計算式から、物件価格が安く、家賃収入が高ければ、利回りは高くなります。

特に地方の物件であれば、都心と比べて比較的物件価格は安くなるので、利回りは高くなる傾向にあります。逆に、都心の物件は地方と比べると物件価格が高くなるので、利回りが低くなる傾向があります。この利回りに最も影響を与えるのが、物件価格です。

利回りが高いから、良い投資物件とは限らない!

利回りが高いから、良い物件とは限らない!

冒頭でも説明しましたが、利回りが高い物件の方が、投資物件として良い!というわけでもありません。

なぜなら、利回りには物件の空室率、家賃下落率、修繕費用、税金の支払いなどの実際の収支に影響を及ぼすリスク項目が考慮されていないからです。

利回りが高くてもマンション経営がうまくいくときもありますし、利回りが低くてもうまくいくときもあります。

つまり、利回りはマンション経営の一つの参考材料とすべきなのです。もっと重要なのは、投資した資金に対して、実際収支がどれだけプラスになるのか?手元にお金が残るのか?ということです。

 

 

利回りが高くても、実際にマンション経営をはじめて、全く入居者がつかない。収支が回らない。毎年赤字が続く、、となれば、良い投資先とは言えません。

マンション経営は、このリスクを理解した上で、収支がどれだけプラスになのか?ということから、物件の選択をしなければなりません。

利回りよりも重要な、押さえておくべき4つ

このマンション経営の収支に影響を与えるのが、以下4つの項目です。

  1. 空室率
  2. 家賃下落率
  3. 修繕費用
  4. 税金の支出

それぞれ説明していきます。

 ①空室率

空室はマンション経営の収支に、最もマイナスな影響を与えます。なぜなら、家賃収入がマンション経営の収入源だからです。

空室率が高ければ、例え高い利回りの物件でも、その高い利回りを実現することは出来ません。

空室率が低い物件を選ぶことで、その利回りを長期的に確実に得ることが出来るのです。

実際に上記の中古ワンルームマンションの物件で、空室率5%と30%による、収支の違いを計算します

空室率5%

空室率5%で、表面利回りと実質利回りの計算をします。

表面利回り(グロス利回り)

 60,000円×12ヶ月×(100−5)%÷7,000,000円×100=9.77%

 

実質利回り(ネット利回り)

 [{60,000円−(8,500円+3,000円+27,600円+3,700円)}×12ヶ月×(100−5)%−42,300円]÷(1,000,000円+800,000円)×100=8.54%

 

空室率5%では、表面利回り9.77%、実質利回り8.54%となりました。

空室率30%

空室率30%で、表面利回りと実質利回りの計算をします。

表面利回り(グロス利回り)

 60,000円×12ヶ月×70%÷7,000,000円×100=7.20%

 

実質利回り(ネット利回り)

[{60,000円−(8,500円+3,000円+27,600円+3,700円)}×12ヶ月×70%−42,300円]

÷(1,000,000円+800,000円)×100=5.67%

 

空室率5%では、表面利回り7.20%、実質利回り5.67%となりました。

空室率まとめ

ここまでの空室率の違いによる計算結果を以下にまとめます。

  表面利回り 実質利回り 年間収支 10年間収支
満室利回り 10.28% 9.11% 164,100円 1,641,000円
空室率5% 9.77% 8.54% 153,780円 1,537,800円
空室率30% 7.20% 5.67% 102,180円 1,021,800円
空室率5%と30%の差 2.57% 2.87% 51,600円 516,000円

 

空室率5%、30%での利回り、収支の差が理解いただけたかと思います。これが更に20~30年になると、収支に数百万円の違いが生じます。

高い利回りだけで判断するのではなく、物件に入居者が住むかどうか?必ず、空室率が低い物件を選ばなければなりません。

空室率を押さえることについては、当サイトの記事をぜひ見て参考にしてください。

空室を押さえるための、具体的な方法を説明しています。

空室対策の7つの方法

 ②家賃下落率

マンションは購入時と比べて、築年数の経過から家賃が下落していきます。

家賃下落率は、新築、中古、物件のエリア、賃貸需要など様々な要因から、各物件で異なります。家賃が下落することによって、家賃収入が下がるので、収支に影響を与えます。

 

実際に家賃下落率が新築、中古でどのようなに変化していくか?以下に築年数別の家賃下落率をグラフ化しました。

以下のグラフは、三井住友トラスト基礎研究所から引用した、東京23区の賃貸マンションを対象に、経年が賃料に与える影響を分析した結果です。

引用元URL:三井住友トラスト基礎研究所データ参考

賃料下落率

図.築年数ごとの家賃下落率

グラフを見てわかるように、新築マンション、築浅マンション(新築~築10年)の家賃下落率は高く、中古マンション(築10~20年、築20年~)は家賃下落率が低いことがわかります。

 

このデータからもわかるように、新築マンションは家賃下落率が高いので、将来的な収支の悪化には気を付けなければなりません。

一方で、中古マンション(築20年~)は家賃下落率がかなり低いので、利回り、収支を計画的にプラスにしていくことが出来ます。上記のグラフでもあるように、東京23区内の中古ワンルームマンションをお薦めします。

 

物件の築年数、エリアから、将来的な家賃下落率を予想して、収支がプラスになるかどうかを考えてください。

③修繕費用

修繕費用

マンションは築年数が経つと設備が劣化して、突発的な修繕が発生する確率が高まります。

新築マンションでは少ないですが、中古マンション、特に築年数が20~30年それ以上の物件は、設備の劣化により、修繕リスクが高まります。

 

以下に具体的な修繕項目、設備寿命、修繕費用(工事費込み)を記載しました。

修繕項目 設備寿命  

修繕費用

(工事費込み)

網戸 8~10年 3,000~

4,000円

換気扇 10~15年 30,000~

40,000円

IHコンロ 8~10年 40,000~

50,000円

エアコン 10~13年 80,000~

100,000円

給湯器 10~15年 100,000~

150,000円

電気温水器 15~20年 200,000~

300,000円

 

各設備によって設備の寿命は異なりますが、築年数が10年を超えて一度も修繕をしていない物件は、注意が必要です。

突発的に「設備の交換で10万円修繕費用がかかる」となれば、収支に影響を与えます。修繕費用の発生は利回りには出てこないので、マンション経営で収支をプラスにしていく上で理解しておかなければなりません。

 

突発的な修繕費用への事前対応は以下の2つを実施してください。

  • 修繕費用を事前シミュレーションをする
  • 毎月の家賃収入の手取りから、いくらか修繕費用としてプールしておく

また修繕費用を事前に防ぐ方法にリノベーションがあります。

リノベーションにより、修繕発生を防ぐ

リノベーションにより、修繕発生を防ぐ

リノベーションは、部屋内部のクロスやフローリング、床下の古くなった排管などを全て取り、設備を取り換え、新築同様の部屋へと作り上げていくことです。

リノベーションをすることによって、修繕リスクが限りなく低くなります。

また、家賃アップによる、利回りの向上、資産価値の維持・向上も見込めます。

  • 家賃アップにより、利回りが上がり、収支がプラスになる
  • 資産価値が維持・向上する

ただ、リノベーション費用がかかりますので、家賃収入アップからの収支と、投資した資金からプラスが見込めるならばぜひ実施するべきです。

 

 家賃アップによる手取りの家賃収入 > 初期投資の資金+リノベーション費用

 

また、中古リノベーション物件を購入して、マンション経営をスタートさせるのも良いです。中古リノベーション物件は、新築と比べても価格が非常に安く、高い家賃を維持でき、利回り、収支の面でもメリットが大きいです。

中野 拓中野 拓

弊社は数多くのリノベーション実績があります。リノベーション物件に興味がある方はお気軽にお問い合わせください。

④税金の支出

税金の支出

マンションを購入した際、そしてマンションを保有中、売却、マンション経営では各プロセスで税金が発生します。

もしマンション経営の税金を全く知らずに始めれば、予期せぬ税金の支出により、収支を悪化させる恐れもあります。

以下にマンション経営での税金の種類を挙げました。

 

マンション購入時の税金

  • 不動産取得税
  • 登録免許税
  • 印紙税

マンション保有中の税金

  • 固定資産税、都市計画税
  • 所得税、住民税

マンション売却時の税金

  • 譲渡税

それぞれ税金の概要を説明します。

不動産取得税

不動産取得税は、不動産を取得した際に、発生する税金です。不動産取得後、6ヶ月~1年半の間に納税通知書が届き、納税をします。

登録免許税

売買や相続などにより、不動産を取得した際に登記をする必要があります。その、登記申請時にかかる税金が登録免許税です。

印紙税

不動産で売買される際の、売買契約書やローン借入時の金銭消費貸借契約書等の課税文書に対して印紙税が課税されます。

固定資産税・都市計画税

毎年11日時点で不動産を所有している人に対して、固定資産税・都市計画税が発生します。一括納付か年4回に分けて分納します。

所得税・住民税

 不動産所得で利益が上がれば、その他の給与所得などと合算をして、所得税・住民税がかかります。もし不動産所得が赤字となれば、所得が抑えられ、所得税・住民税が安くなります。

譲渡税

不動産を売却したことによって、得ることが出来た所得を譲渡所得といいます。譲渡所得は他の所得例えば給与所得などとは分離して、課税されます。

譲渡税には、5年以内、もしくは5年を超えて譲渡した場合の長期譲渡所得と短期譲渡所得があります。

短期譲渡所得の場合は税率が高いので、収支に与える影響は大きいです。5年以内の短期譲渡には注意をしましょう。

 

 課税短期譲渡所得金額×30%(短期譲渡) > 課税長期譲渡所得金額×15%(長期譲渡)

税金の支出を理解しておく

上記の中でも、不動産取得税は不動産取得後、半年~1年半の間で納税通知書が届き、納税をしなければなりません。まさに忘れたころにやってくる税金です。

マンション経営には、税金がかかるということを理解し、事前に税金の支出分をシミュレーションをしておきましょう。

まとめ

利回りは物件の投資効率を判断するのには、非常に役に立ちます。

しかし、実際にマンション経営を始める上で更に重要になるのは、投資した資金に対して、実際の収支はどれだけプラスになるのか?という、手元に残るお金です。

 

上記で説明した4つの項目を押さえれば、マンション経営で長期安定的に収支をプラスにすることが出来ます。

マンション経営の利回りだけで判断せず、収支はプラスなのか?という観点をぜひ持ってください。

中野 拓中野 拓

収支をプラスにすることが重要だということがご理解いただけましたでしょうか?更に詳しく、利回り、収支についてお聞きになりたい場合はお気軽にお問い合わせください。

実際に収支がプラスになるのは、どのような物件なのか?シミュレーションをしながら、無料でご説明させていただきます。