マンション経営を本気で検討し始めた際に、多くの人が一番最初に思うのが、「失敗したらどうしよう」という心理であることが多いです。これまでさまざまな人と接し、マンション経営をオススメしてきました。トップ営業マンとして数百人の人と契約交渉をしてきた経験に基づいていますので、間違いありません。
ほとんどの人が、「失敗したらどうしよう」と思うのですが、その不安感をしっかりとケアできた人はこれまでマンション経営に踏み出してくれましたし、ケアしきれなかった人は断念してきました。
どういう場合にマンション経営は失敗するか
私は今、あなたにマンション経営をやりなさいと、説得するつもりはさらさらありませんので、ご安心ください。笑
ただ、どういう場合にマンション経営が失敗に終わるのか、あるいは逆に成功するのかをお伝えしたいと思います。
実際に私は、昭和60年代からマンション経営の営業をやっていますので、たくさんの成功事例や失敗談をみています。
中には、ほとんどお金を使わずローンを活用して、バブルの波にのって、1億円以上マンションで儲けた人もいます。逆に、図らずもローンを組んでマンションを購入して支払い切れずに破産した人もたくさんみてきました。私は、一切自分を飾ることはしませんので、真実だけを記していきたいと思います。
大神健志 なぜ、人はマンション経営で失敗するのか？なぜ、人はマンション経営で成功するのか？
失敗したらどうしようの心理的な側面
どうして多くの人がマンション経営を考えた際に、失敗したらどうしようと思うのでしょうか？
これは、ワンルームマンションを販売する営業マンとして、過去何度も深く突き詰めて考えてきました。
通常、よほどのお金持ちでない人が不動産を購入するのは、自宅を購入する時の1回だけです。そして35年もかけてローンを支払ってようやく自分のものにします。それくらい不動産というのは、高価なものであり、おそらくほとんどの人にとって人生で一番大きな買い物になるはずです。
投資用のマンションについても、自宅ではないので、ローンを組んで購入する場合は自分でそのローンを返すのではなくて家賃収入で返済します。現金で購入した場合も、単なる消費ではなくて投資なので、その後家賃収入というリターンを得ることができます。
なので、不動産を居住用の家、自宅として購入するよりも、実際に出費は遙かに小さくなりますし、ワンルームマンションの場合は狭いので、圧倒的に安価に購入することができます。
投資用不動産も不動産
しかし、やはり不動産は不動産なので、数十万円で購入することはできません。地方の最も安価な中古マンションでも数百万円程度はします。（希に湯沢や苗場などのリゾートマンションなどでは、数十万円で投げ売りされていることもありますが、これはあまりにも極端な事例過ぎますので排除しておきます）
ましてや都内のよい場所に建てられたワンルームマンションなどでは、中古でも1,000万円は軽く必要になりますし、新築だと3,000万円くらいする物件もあるくらいです。
このように、不動産はバブルの頃に比べると圧倒的に安くなったとはいえ、不動産は不動産で高価なものであることに変わらないわけで、高価な買い物故に不安感が生まれることになります。
人が不安を抱くのはなぜか
マンション経営をしようと考えた時に、人が感じる不安感には、次の3つの側面があります。
- 高額という漠然とした不安
- 万が一のリスクを考えた時に支払い能力に対する不安
- 業者やシステム事態に対する不安
まずは、これらの不安感がどうして起こるのか？それぞれの不安感の正体は何なのか？ひとつずつ紐解いていきましょう。のちほど結論としてお伝えしますが、この不安感が失敗したらどうしようの本質につながってきます。
大神健志 不安感という人間の頭の中にあるものがいろいろと引き起こしているんだね。
高額という漠然とした不安
このうち1番目の漠然とした不安は、単に不動産のように高い買い物をしたことがないから、未経験だったり経験値が少ないことによる漠然とした根拠のない不安です。
人は経験の浅い分野のことには、警戒するものなので、当然といえば当然の不安感なので、ある面仕方ないと思います。この場合、マンション経営をしたことがないあるいは、不動産を買ったことがないので、自分にはわからない何かとてつもなく恐ろしい問題が含まれているかもしれないと感じることから、不安感が生まれます。
根拠のない不安は、良くも悪しくも無意味なので、しっかりと突き詰めて考える必要があるでしょう。
不安感の言うとおりに行動すれば、マンション経営をしないので、失敗することはありません。しかし不安感のいいなりになっていると、逆にどれだけよいことでも、はじめてのことには、取り組むことができないので、成功もないということになります。
平凡な人生で満足するタイプの方なら問題ないですが、より豊かにより幸せに、エキサイティングな人生を歩みたい人は、不安感とのつきあい方を考える必要があるでしょう。そういった場合は、不安感を払拭するための失敗しない方法を学ぶと共に、成功する方法も学んでおくとよいと思います。「失敗」とは、「うまくいかなかった経験をすること」ではなく、チャレンジしなかったことという格言があるくらいですから。
大神健志 不安とどう付き合うかをしっかりと考えよう！
支払い能力に対する不安
2番目の万が一のリスクを考えた時に支払い能力に対する不安というのは、非常に的を得た不安です。
例えば、ローンを組んで投資用マンションを購入しようとした場合、入居者がいるうちは、家賃が入ってくるのでローンを返済することができます。
しかし、もし空室になったり、家賃を滞納されたりして、家賃が入ってこなくなったらどうなるでしょうか。しかもそれが、1ヶ月だったらよいですが、3ヶ月も半年も継続的に入ってこなくなったらどうなるでしょうか。
あるいは、周辺環境が変化をして、家賃相場が激しく下落した場合は、どうなるでしょうか。
こういった、起こりうる具体的な問題に対して不安になるのは、非常に真っ当なことだと思います。投資には、常にリスクがつきものです。
不動産投資のリスク
不動産投資のリスクには、空室リスク、家賃の下落リスク、ローン金利の上昇リスクなどが主なものです。
マンション経営をするということは、こういったリスクを抱えることになるわけなので、リスクをしっかりと理解して不安になるのは、非常に真っ当な反応だと思います。リスクがあるというのは、最悪そういった事態に陥る可能性があることを示しており、そのリスクを許容できない場合は、投資すべきではありません。
投資してよいのは、最悪の結果になったとしても、リカバリーできるような場合のみだと私は考えていますので、リスクを考えて、そのリスクが現実のものとなってしまった場合に、人生がおかしくなるのであれば、その方にとって過剰な投資だったということになるでしょう。
投資すべきか否か
どれだけおいしい投資であっても必ずリスクがあるので、しっかりとそのリスクを理解して、万が一の対策を考えた上で、投資は実行するようにすべきでしょう。
そいう意味で、この2番目の不安は、あなたがマンション経営をすべきかどうかを分析する上で非常に便利といえます。もちろん、物件の選び方や管理会社の選び方、古くなったときの対処法などをしっかりと身につけておくことで、リスクは最小限にとどめて、メリットを最大で享受することができます。
なので、それらリスクに対する対策とともに、あなたのリスクに対するキャパシティを将来に渡って見通すことで、判断材料にして頂けたらと思います。
大神健志 リスクとのつきあい方が、投資には極めて重要です。
業者やシステムに対する不安
最後に3番目の業者やシステムに対する不安については、マンション経営自体だったり、該当マンションだったり、購入する業者が信用できない場合のことを指します。この際に影響を及ぼしているのは、次のいずれかです。
- 営業マン
- 販売会社
- マンション経営というシステム
- 営業方法
- あなたの先入観
これらさまざまな事柄の1つあるいは複数が混ざり合って、業者やシステムに対する不安という形で出てくることがあります。
この場合は、そもそもマンション経営をする以前の問題ですので、少なくとも現在の状況では不動産を購入すべきではありません。
もっと業者と話し合ったり、不動産の勉強をするなどして、しっかりと内容を理解して、相互の信頼関係が構築できた段階で、購入すべきか検討するほうがよいでしょう。
マンション経営は、買っておしまいというものではありません。
長期に渡って適切に運用することで、最大の利益を教授できるものですし、途中で変更することはできない性質のものですので、入り口でしっかりと誰から買うか、誰と付き合うかを検討すべきでしょう。
大神健志 マンション経営は、長期運用が前提！ 長い目で取り組める業者と付き合おう！
マンション経営における失敗とは
これまで、さまざまな角度から、マンション経営を始める前の方の不安や投資基準などを見てきました。その上で、結論として、どうしたらマンション経営で失敗するのか、をまとめておきたいと思います。
大神健志 マンション経営における成功といのは、マンション経営をする目的によって基準が大きく異なりますので、ここでは失敗だけを定義として取り扱うことにします。
その前にまず、マンション経営における失敗の定義について検討したいと思います。なぜなら、どういう状況をもってマンション経営を失敗したと言えるのか、定義がないと判断できないと思うからです。
この基準は、ひとそれぞれあってよいと思いますが、私は次のように考えています。
マンション経営失敗の定義
「マンション経営における失敗とは、マンションを売却するなど手放して、損失が確定すること」
マンション経営は、基本的に売却さえしなければ、賃料収入を得ることができます。2,000万円でマンションを買って、家賃収入が累計2,000万円以上入ってきたとしたら、収支はトントンです。※もちろん、途中で運営するに当たり経費がかかりますが、単純化するために、無視しています。
しかし、5年所有している段階で、2,000万円で買ったマンションを1,200万円で売って、それまでの間に500万円しか家賃収入を得ていなかったとしたならば、2,000万円−1,200万円−500万円＝200万円の損失が確定することになります。
このように、売却してしまうと、その後、マンションから一切の利益を得ることができなくなるので、損失は確定することになるのです。
大神健志 売却してしまえば、すべてが確定する！ ただし、中には損切りしたほうがよいケースもないわけではない。
なので、基本ラインとしては、マンション経営は、物件を手放さなければ確実な失敗というのは来ません。ただし2,000万円の物件を買って、30年かけて2,000万円しか家賃収入が入らなければ（価値が1,000万円でも残ればよいですが）、それはそれでまったくおいしくない投資ということになるでしょう。
どうして売却するのか？
じゃあ、どうして、しっかりと投資した金額を回収しないのに売却せざるを得なくなるかというと、ローンを組んでマンションを購入して、空室等で家賃が入ってこず、ローンの支払いをすることができなくなるから、というのがほとんどです。（それ以外は、騙されたりそそのかされたりして売却してしまうことはあるでしょうが、売らなくてはいけない状況というのはほとんどないでしょう。）
なので、マンション経営で失敗するということは、当初の収支の見通しが甘くて、収支が思った通りに得られない場合に、支払い能力を超過することで起こると言えるでしょう。
そういう意味からも、マンション経営で失敗しないようにするためには、しっかりとした科学的な裏付けのある収支計画を立案して、信頼できる業者と組んで実行することです。そして、万が一のリスクの際の対策も事前に構築していくことで、絶対に失敗しないマンション経営計画を組むことができるようになります。
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