赤字投資の新築ワンルームをまだ購入しますか?

ンルームマンション投資を考えている皆様へ

黒沢勉黒沢勉

今回は、1時間5万円の価値ある情報を提供させていただきます。もうこれ以上、新築ワンルーム投資で損する人を増やさない為の特別な情報です。新築ワンルーム投資で損する被害者をこれ以上増やさないための警告の意味もかねて数値化しました。この様なマンションを購入した瞬間から「勝負は負け」が決まります。

最悪は「自己破産・家庭崩壊」にもなりますのでしっかりとお読みください。

万が一にも、この様なマンションを既に所有しているオーナー様は一日も早く「達仁.com」までご相談ください。

赤字で損失確定!実例

不安な人

毎年最低37万円の赤字確定!10年後の売却損失2,000万円確定!

達仁.com 「セカンドオピニオン」に届きました1通のメールご相談内容です。

悲痛な叫びが聞こえくるメールを読み、あーあまた無知な人間を被害者にしているな。「高学歴・高属性・高収入」良い大学を卒業し、良い会社に就職しても、金融リテラシーが高いわけではありません。今回も、いつもと同じような「無知」な人が、目先の「節税対策」に踊らされてしまいました。

令和1年、令和2年と続けざまに新築ワンルームマンション2件、借入合計6,650万円購入してしまいました。論より証拠ですので書面で確認してください。

不動産売買契約書1

不動産売買契約書2

・JR京浜東北線「大森」駅徒歩10分(Yahoo地図で11分)購入価格3,690万円
・東武東上線「大山」駅徒歩10分(Yahoo地図で11分)  購入価格2,960万円

このマンション、「新築・サブリース・徒歩10分以上」 買ってはいけないワースト3マンションを購入してしまいました。

ワンルーム投資の王道は「都心・中古・ワンルーム」

何故、新築ではなく中古をすすめるのか?

私は、18歳から投資用ワンルーム業界で働いて来ました。もちろん新築ワンルームを販売したこともありますが、今から約10年前から新築販売を辞め会社の方針として「都心・中古・ワンルーム」に切り替えました。

何故か?一言でいえばお客さまが儲からないからです。

黒沢勉黒沢勉

自分が買いたいと思えない商品を販売するのは詐欺と同じである。

その様な商品を社員に販売せよと命じたところで真面な社員は販売せずに辞めるでしょう?私達は30年以上この業界で働いて来ましたので、どの様な「商品・サービス」をお客さまに提供すれば、お客さまを勝たせることが出来るのか?を理解しています。

新築プレミアム価格新築プレミアム家賃に気を付けろ

新築ワンルーム価格と家賃がどのように推移していくのかを説明します。新築マンションには、土地代金、建物代金、金利、広告費、利益が積み重なっています。

今の様な時代は、土地代が高く、建築コストも高いので原価が積みあがっていきます、そして、平均的に30%から40%近い利益が上乗せされています。

一方で、新築プレミアム家賃として販売時に相場よりも高い家賃で設定されています。この価格と家賃は、10年位を目途に価格が下がっていき中古市場で落ち着いていきます。

次の表は、先ほどの新築マンションと同じエリアの築10年前後のマンションを表にまとめました。

お客様からの相談実例シミュレーション

物件事例1

物件事例2

この表を見ていただければ一目瞭然だと思います。

新築と中古の比較

・新築2件合計6,650万円、家賃合計186,408円、45年ローンでも赤字収支
・中古2件合計4,060万円、家賃合計170,250円、35年ローンでも黒字収支
・販売価格差額2,590万円(下落率39%)
・家賃価格差額16,158円(下落率8.6%)

新築VS築10年中古の価格下落率39%に対して、家賃は8.6%しか下落していない、これが事実です。

いま購入した新築マンションは、10年後には必ずというくらい今の築10年中古マンションと同等かそれ以下の価格になるのです。(一部エリアにより変化があります)

更に今回のマンション価格が異常なのは、45年ローンを組んでも収支赤字だという事です。通常45年ローンであれば収支が黒字でなければ買う意味がありませんよね。年間37万円の赤字ならば、10年間で370万円、20年間で740万円、30年間で1,110万円、45年間で1,665万円の赤字です。

サブリース家賃は値下がりするでしょうし、修繕積立金は最低4倍には値上がりするでしょう。赤字金額は今よりも増えることは間違いがありません。

マンションを購入して年間37万円も赤字を払うなら、マンション購入しなければ45年間で1,600万円貯金出来る計算です。

高学歴=金融リテラシーが高いわけではないという証明

まず、この様な「絶対に儲からない」商品を販売できる営業マンを尊敬します。この人は、自分や家族、身内、大切な人にも販売出来るのだろうか?この様な商品を販売する社員には、歩合給として50万円から100万円を会社は支払うだろう!

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この営業マンの歩合給を「無知なあなた」が負担するのである。

そして、お客さまには35年から45年ローンを組んでいただきますが、どの程度の社員が会社を辞めずに働き続けるのか?何となく、「人当たりが良さそうな営業マン」という理由で購入する人も多いようです。

特に若いお客様は、若い営業マンとの「相性」みたいな感覚で決めるみたいです。その営業マン「自分でマンション購入している」のかも、重要なポイントではないでしょうか?自分は「リスク」背負わないくせに、人には「リスク」を背をわせる様な人間は信用できないと思いませんか?

出会い系サイトやFP紹介も気をつけろ

達仁.comセカンドオピニオンへのご相談者の中で、圧倒的に多いのが、出会い系サイトでであった女性が「新築ワンルーム会社の営業レディ」だった。

歩合給欲しさに出会い系サイトに登録し「カモ」探しをしている男を手玉に取る美女。ファイナンシャルプランナーの資格を利用し、自分が勤める会社の顧客を「歩合給」目当てに紹介する似非ファイナンシャルプランナー。有名な金融サロンを展開し、「善意の第三者」の様な顔をしながら、裏では「莫大な紹介手数料」を荒稼ぎしている人も知っています。

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「無知はコスト」この言葉の意味は非常に深いです。

勉強して知らないという事は、非常にコストであり、高い授業料を(最悪自己破産)する人もいます。その様な自己破産すれすれのオーナー様を何人も救って来ましたし、今現在も様々な問題解決しています。

この様な事は、「若い無知な営業マン」には出来ない「志事」です。マンション経営を極めれば素晴らしい将来が保証されていますが、騙されてしまうと、取り返しがつかない事になります。購入前には必ず「達仁.com」までご相談ください。

赤字投資新築ワンルームマンションの纏め

1、 新築ワンルームマンション投資は基本的には損しかしません。
2、 節税対策対象の年収は基本的には800万円以上。
3、 節税対策は長期間続かない。(2年から3年)
4、 営業マンの作成した節税計算書は信じるな、疑うな、確かめろ。
5、 新築マンションも誰かの名前で登記したら全部中古になる。
6、 新築プレミアム価格と家賃なので相場よりも高い。
7、 マンション経営していない営業マンの説明には要注意。
8、 出会い系サイトの営業レディには高額な歩合が支払われている。
9、 似非ファイナンシャルプランナーにも要注意。
10、 有名な会員制サロン経営者には、莫大な手数料が払われている。

結論

・新築ワンルームマンション投資は儲からない!!
・都心・中古ワンルームマンションを経営する!!
・投資では無い、マンション経営である!!
・無知はコスト、投資も経営も自己責任である!!
・購入する会社、営業マンを間違えるな!!

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