【実話】不動産投資で失敗した医師が逆転成功した話

Googleで「医師　不動産投資」と検索したことがありますでしょうか？

そのあとに出てくる、いわゆる第二検索ワードは「失敗」「カモ」など、あまり耳障りのよくないキーワードです。特に最近では、医師会や医局内で「不動産投資の話には気を付けるように」とお触れが出ているところもあるようです。

この記事を見ている医師のあなたは、不動産業者や友人から不動産投資の話を勧められた、あるいは聞いて、興味はあるけど本当に大丈夫か、騙されるのではないかと不安に思っている方かもしれません。確かに、医師の方に強引な営業をかけて“買わせよう”とするワンルーム業者も少なくありません。

ただし、筆者の私も中古ワンルームマンションを2室所有し、購入して6年間満室経営を実現している事実からも分かるように、マンション経営は正しい考え方・選び方をすれば、大きなメリットを手に入れることが出来ます。

今回は、実際に筆者から購入頂いたお客様で、失敗から成功への道を歩みだした、34歳勤務医Iさんの実例をご紹介します。

マンション経営に対するイメージが180度変わります。医師の方は必ず最後まで読んでください。

医師の方こそ必ず取り組むべき

結論から言うと、医師の方、特に勤務医の方は必ずマンション経営に取り組むべきです。

なぜでしょうか？

独立行政法人労働政策研究・研修機構が公表した「勤務医の就労実態と意識に関する調査」によると、勤務医の1週間当たりの労働時間の平均は53.2時間という結果が出ています。これはあくまでも平均なので、多忙を極める20～40代の若手・中堅医師の労働時間は70時間を超えることも珍しくありません。

加えて患者様の「命」と向き合う職業ゆえ、精神的にも肉体的にも、一般の職業と比べて負担が大きくなります。体調を崩し、医師を続けられなくなる方も少なくありません。

医師は身体が資本。

だからこそ万が一の時のために、代わりの収入源となるマンション経営はご自身やパートナー、大切なお子様を守る手段となるのです。

勤務医Iさんとの出会い

「相談に乗ってほしい人がいるんです」

2019年3月のある日、筆者の友人から連絡が。聞くとその友人のお客様が数ヵ月前、ある新築ワンルームを購入したものの、本当に正しかったのか、セカンドオピニオンをしてほしいとのことでした。

そのお客様こそ、冒頭の勤務医Iさん34歳。

経緯を聞くと、加入している保険の営業マンからその不動産業者を紹介され、むげに断ることも出来ずなんとなく購入してしまったとのことでした。

詳しい話を聞くため、3日後お会いすることになったのです。

医師という職業への想い

ご来社いただき、改めてこれまでの経緯をお聞きし、なぜ購入しようと思ったのか？とお聞きしたところ、こんな話をしてくれました。

「3歳のころ、実は交通事故に遭い生死を彷徨ったことがあるんです。後遺症はないものの、見た目に障害が残ってしまい、周りからも良くない目で見られたこともありました。幼いながらに心に深い傷を負いましたが、そんな中でも励まし続けてくれたのが当時のお医者さんだったんです。今こうして生きているのはその先生の方々のお陰なんです。一度死んだ人生、残りの人生は自分が患者さんを励まし、生きる希望になれる存在になりたい、それで医師になったんです」

そのような医師人生を全うするために、万が一のことがあった場合の収入源を作りたいと思い、購入しようと思ったそうです。

筆者はその話を聞いてとても感動しました。同時に、マンション経営を通じてIさんの必ずお役に立てると確信しました。

「マンション経営がそのもの悪いのではなく、成功の原理原則を知らないことが問題である」

正しいマンション経営の考え方と選び方を伝え、これからのマンション経営をプランニングすることにしたのです。

マンション経営の正しい選び方～考え方～

マンション経営で最も大切なのは、「パートナー選び＝どの営業マンに任せるか？」です。

特に面談時には確認すべき2つのポイントがあります。

1．営業マン自身の、今所属している会社での将来ビジョンが明確である（辞めない）

お客様にとって最も不幸なのは、信じて購入した営業マンが辞めてしまい、担当が次々と変わることです。お客様のローンが終わる35年後、その会社でどんな存在になっていたいのか？明確に語れる営業マンを選んでください。

（筆者は現在35歳、最低でも72歳までは弊社に所属しています）

2．自分でも借り入れをしてマンション経営を実践していること。

自分が経験していないことを、お客様に伝えることはできません。

お客様はローンを組んで購入するわけですから、営業マン自身もローンを組んでマンション経営を実践しているかどうかが最も重要なポイントです。「自分はまだ若くてローンが通らないので」という営業マンは言い訳だと思って下さい（笑）

（筆者は福岡・中古・ワンルームマンションを、ローンを組んで2室所有しています）

正しい物件の選び方

もう一つは「物件選び」です。大事な5つのポイントがあります。過去の記事でも何度とお伝えしましたが、改めて確認しましょう。

物件選びのポイント

１、立地と環境
２、建物管理
３、専有面積と間取り
４、室内の差別化
５、賃貸管理会社選び

「立地と環境」は最も重要です。原則として徒歩10分以内、スーパーやコンビニなど買い物が便利であること。特に女性の場合は治安が良いエリアが大切です。

また、「マンションは管理を買え」という格言があるぐらい、“外観の第一印象”重要になってきます。

いくら部屋の中が綺麗で広くても、マンション外壁やエントランス、廊下が汚れていれば、それだけで借りたいとは思いません。特に女性は、男性（物件）の清潔感（第一印象）が悪ければモテない、これと同じです（笑）

※「マンション経営で回避すべき5つの条件」は下記サイトも参考ください。

Iさんが購入して失敗した物件

Iさんが実際に紹介された物件を見てみましょう。

最寄り駅　　徒歩12分
建築年月　　2018年（購入時新築）
購入価格　　30,200,000円
現状家賃　　99,000円（サブリース契約、3年毎に見直し）
専有面積　　25.81㎡

写真でもお分かりのように、建物管理は当然申し分ありません。
問題は最寄駅から徒歩12分の立地ですが、実はそれ以上に大問題なのは、「新築」であることです。どういうことでしょうか？

築年数	新築
購入価格	30,200,000
ローン期間・借入額	35年/30,100,000
専有面積	25.81㎡
家賃	99,000
ローン返済額	▲ 94,239
管理費・修繕積立金	▲ 8,300
管理手数料	0（サブリース）
手取り（1ヵ月）	▲3,539
手取り（1年）	▲ 42,468
手取り（10年）	▲424,680

現状は毎月▲3,539円、毎年42,468円の持ち出しとなっています（固定資産税除く）。
これだけ見ると大した出費ではないと思うかもしれませんが、問題はその後です。

新築マンションのワナ

実はワンルーム業界では「新築プレミアム」と言われますが、購入した時の家賃が一番高く、2人目以降の家賃は徐々に下落していきます。おおよそ10年ぐらいかけて25％（新築時の75％まで）下落していき、その後横ばいとなります。この物件の場合だと以下のようになります。

築年数	11年
購入価格	30,200,000
ローン期間・借入額	35年/30,100,000
専有面積	25.81㎡
家賃	74,250 （新築時より▲25％）
ローン返済額	▲ 94,239
管理費・修繕積立金	▲ 8,300
管理手数料	0（サブリース）
手取り（1ヵ月）	▲28,289
手取り（1年）	▲ 339,468
手取り（10年）	▲8,486,700

11年目～35年目の累計が約▲850万円、最初の10年と固定資産税も合わせると、なんと約▲1,200万円の持ち出しとなるのです。

つまり、ローンが終わった時点で▲1,200万円を取り戻すところからスタートするということになります。このような投資、取り組む意味があるのでしょうか？お客様のためになるのでしょうか？

中古マンションでの投資との比較

Iさんにこの事実をお伝えしました。

前述のように、ご自身の万が一のためにマンション経営自体には取り組みたいと思っていたので、弊社がお勧めする中古ワンルームを御紹介させて頂きました。上記新築と比較してみます。

	新築	中古
築年数	11年	14年
購入価格	30,200,000	10,400,000
ローン期間・借入額	35年/30,100,000	35年/10,300,000
専有面積	25.81㎡	20.71㎡
家賃	74,250 （新築時より▲25％）	52,000
ローン返済額	▲ 94,239	▲34,120
管理費・修繕積立金	▲ 8,300	▲ 11,190
管理手数料	0（サブリース）	▲ 3,300
手取り（1ヵ月）	▲28,289	3,390
手取り（1年）	▲ 339,468	40,680