確実に資産形成が出来るマンションオーナーになるためには

ンションオーナーになれば、家賃収入が入ってきて、本業とは別の収入が得られます。

確実に家賃収入を得ていくことで、資産が形成でき、資産運用や将来の年金対策として役に立ちます。

ではマンションオーナーになるには、どういう手順を踏めば良いのでしょうか?また専門的な知識やスキルが必要になるのでしょうか?

この記事では、確実に資産形成が出来るマンションオーナーになるための重要なポイント、手順を説明していきます。

マンションオーナーになるために必要なこと

マンションオーナーになるためには、マンション経営の知識を勉強したり、最低でも数百万円は自己資金を用意したり、とハードルが高いのでは?と思われていないでしょうか?

 

確かに、マンションオーナーになるためには最低限、マンション経営とはどういうものなのか?マンション経営を通じて何を得られるのか?といったマンション経営の概要は理解しておく必要があります。

しかし、実際は専門的な知識やスキルは必要なく、高額な自己資金も必要ない場合がほとんどです。それは、マンション経営で成功実績を持っている不動産会社に依頼することで、物件の選定から賃貸管理まで全て担ってくれるからです。

そして多額の自己資金を用意しなくても、フルローンで投資用ローンの借入をしたり、少額の頭金だけで良かったり、といった条件でもマンション経営はスタート出来ます。投資用ローンの借入をする際に、人物評価と物件評価から審査に通ることは最低条件になります。

 

マンション経営の知識やスキルを得ることは重要ですが、実際は多くのマンションオーナーが本業があり、物件の管理などを本格的にする時間はほとんどありません。そのため、賃貸管理会社に物件の管理を一任します。

マンションオーナーになることがゴールではない

管理会社に賃貸管理を一任すれば、マンション経営の特別な知識やスキルは必要ありませんが、マンションオーナーになることはゴールではなく、スタート。ということを理解していてください。

継続的に入居者を付けるために、フリーレントを付けたり家具家電を付けて家賃をアップしたり、賃貸仲介会社に物件の宣伝をしたり。

マンションは経年劣化をするので、古くなった設備の交換をしたり、築30~40年したら、資産価値を向上させるためにリノベーション工事を行ったり、マンション経営の努力を重ねることで、入居者が付いて家賃収入を得れるのです。

実際に管理をするのは、賃貸管理会社ですが、オーナーは設備の修繕費用や賃貸募集の際に広告料を支払います。

オーナー自身も、マンション経営をしていると自覚することが重要です。

マンションオーナーになるための流れ

マンションオーナーになるための流れ

マンションオーナーになるための、流れを以下に示しました。

  1. 不動産会社選び
  2. 物件の選定
  3. ローンの借入・購入
  4. マンション経営スタート

 

1.不動産会社選び

マンション経営を始める入り口では、不動産会社選びが最も重要になります。

不動産会社には、お客様のマンション経営を成功させることを目的とした業者、お客様にマンションを販売することを目的として、その後のマンション経営がどうなるかは二の次と考える業者がいて、後者に任せた場合は、マンション経営で成功することが極めて難しくなるからです。

最近は、シェアハウス投資のスマートデイズのサブリース賃料支払い停止の問題、スルガ銀行の不正融資の問題がありました。これらの会社はまさに売上主義で、お客様がマンション経営でうまくいくことなど考えていない、物件を売ることが目的になっている典型的な例です。

 

逆に、マンション経営成功のノウハウやスキルを持っている業者に任せれば、80%はマンション経営に成功したと言っても良いです。

2.物件の選定

物件の選定

物件の選定は、不動産業者の方と話合って、どういう物件を購入するかを決めます。

例えば、老後の生活費として毎月15万円くらいは家賃収入が欲しい。という目的・目標があれば、どのエリアのどのような物件であれば、老後手取り5万円の家賃収入を得られるか?と具体的に物件を選定します。

手取りの家賃収入が5万円の中古ワンルームマンションを3室購入すれば、毎月15万円の収入となります。

物件の選定は非常に重要です。入居者が付かないようなニーズの無い物件を選定してしまったら、空室が慢性化して収入が安定しない、一方入居者のニーズが絶えずある物件であれば家賃収入が継続的に入ってきて、収入も安定します。

物件の選定は、マンション経営の成功か失敗を分けます。

マンション経営を成功させるためには、以下の5つの条件を押さえることです。

  1. 立地と環境
  2. 建物管理
  3. 専有面積
  4. 室内の差別化
  5. 賃貸管理会社

詳しくは以下の記事で説明していますので、ご参照ください。

参照記事:

中古マンション経営成功の5つの条件

 

特に、1.の立地と環境はマンション経営をする上で最も重要な条件です。

都心部で、駅から徒歩10分圏内、周辺にはコンビニやスーパーなどがあり利便性が良い。商業施設も近くにあり人気があるエリア。そんな立地と環境条件であれば、多くの人が集まり、雇用が生まれ、経済が活発化して更に人が増えて。というように、人・モノ・金の流れが好循環となり、入居者のニーズも高くなります。

一方、駅から徒歩20分以上、周辺にはコンビニやスーパーもなく利便性が悪い人気のないエリア。そんな立地環境の物件であれば、人が集まらないので、雇用も生まれず、経済も活発化しません。結果として、入居者のニーズは低くなり、そのエリアで継続的に入居者を付けるのは難しくなるでしょう。

マンション経営成功の5つの条件は参照記事で詳しく説明していますので、一度目を通していただき基本をご理解ください。

3.物件の購入

3.物件の購入

物件を選定すれば、次に物件を購入します。

多くの方は現金一括で購入するのではなく、ローンの借入をして購入します。

ローンの借入はマンション経営において極めて重要な要素で、借入条件次第で収益を上げれるかどうかに関わってきます。ローン借入の数%の金利差で、返済額に数百万円単位で影響を与えるからです。

ここ数日、不正融資の問題で取り上げられているスルガ銀行は3.5%以上の金利でマンションオーナーに貸出をしていました。

スルガ銀行の融資については以下の記事をご参照ください。

参照記事:

1棟マンション・スルガスキームの問題点

 

弊社で提携している金融機関の投資用ローンの金利は2%前後です。

弊社提携金融機関、イオン住宅ローンサービスとスルガ銀行の金利を比較しました。

ローン

会社

イオン

住宅

ローンサービス

スルガ

銀行

差額
借入額 20,000,000円 20,000,000円
借入金利 1.992% 3.5% −1.508%
借入期間 35年
毎月

返済額

66,170円 82,658円 −16,488円
総利息額 7,791,598円 14,716,413円 −6,924,815円

金利1.992%と3.5%であれば、毎月で−約1.6万円、総利息で−約692万円の差額が有ります。

マンション経営されていない方でも、総利息で−692万円の差がどれだけ大きい額か理解できると思います。

家賃収入から収益を上げていくには、ローンの借入金利を抑えることが極めて重要です。

マンション経営のローンの借入については以下2つの参照記事をご確認ください。

参照記事①:

ワンルームマンション投資の成功条件はローンの借入が重要である

参照記事②:

不動産投資ローンで知るべき融資条件と重要ポイント

 

自己資金が必要になる

物件を購入する際は、印紙税、登記費用、仲介手数料、不動産取得税等の諸費用がかかるので、最低限自己資金が必要になります。

諸費用内容

  • 印紙税
  • 登記費用
  • 仲介手数料
  • ローン事務手数料
  • 不動産取得税(マンションを取得して半年~1年の間に納付する)

諸費用は物件によっても異なりますが物件価格の約8%程、必要になります。

4.マンション経営スタート

以上1.~3.の流れを通し、はれてマンションオーナーになれます。

繰り返しになりますが、マンションを購入することはスタートです。その後のマンションの賃貸管理などは、プロの不動産会社が実践していくわけですが、あなた自身もしっかり経営のマインドを持っておくことで、自分事となりマンション経営で成功する確率が高くなります。

マンションオーナーの収入は?

マンションオーナーの収入は?

実際にマンション経営を始めれば、家賃収入が入ってきます。

以下、実例の中古ワンルームマンションから、どれくらい家賃収入が入ってくるかイメージください。

物件条件

物件 中古ワンルームマンション
物件エリア 都心部
築年数 12年
物件価格 20,000,000円
諸費用 600,000円

 

購入条件

自己資金 600,000円
ローン借入 20,000,000円
借入金利 1.992%
借入期間 35年
ローン返済額 66,170円

 

収支条件

家賃収入 90,500円
管理費 7,800円
修繕積立金 6,300円
毎月手取り 6,990円
固定資産税(年間) 59,000円
年間手取り 83,880円

で記載した数値は毎月・年間の支出になります。

 

上記の中古ワンルームマンションであれば、毎月家賃収入の手取りが6,990円、年間の手取りが83,880円になります。

物件によって、家賃収入額、管理費・修繕積立金、固定資産税、ローン返済等の支出が異なるので、手取りの家賃収入は変わってきます。

自己資金に対する投資効率

10年マンション経営を続ければ、83,880円×10年=838,800円、約83万円の収益です。

20年で約167万円、30年で約251万円の収益になります。

自己資金60万円に対する、年間手取り家賃収入の投資効率を1年、10年、20年、30年で示しました。

 83,880円 ÷ 600,000円 → 13.98%(1年)
 838,800円 ÷ 600,000円 → 139.8%(10年)
 1,677,600円 ÷ 600,000円 → 279.6%(20年)
 2,516,400円 ÷ 600,000円 → 419.4%(30年)

 

上記の投資効率を実現させるためには、継続的に入居者を付けること、家賃を維持・向上させること、この2点が重要になります。

家具家電を付けて家賃をアップさせたり、リノベーションをして家賃をアップさせたり、賃貸管理会社のマンション経営努力がカギを握ります。

 

投資した資金に対して、どれくらいリターンを得られたのか?投資効率は投資をする上で極めて重要ですので、しっかり理解しておきましょう。

まとめ

 

  • マンションオーナーになるのはゴールではなく、スタートである
  • 不動産会社選びは、マンション経営を始める上で最も重要である
  • マンション経営の特別な知識やスキルは必要ない
  • 少額な自己資金からでも物件を購入できる
  • 物件の選定は立地と環境条件が最も重要である
  • ローンの借入金利を抑えることマンション経営成功のカギを握る
  • 投資した資金に対して、どれくらい家賃収入を得られているか?投資効率をしっかり意識する

 

中野 拓中野 拓

マンションオーナーのスタートを切るために、もう少しマンション経営の情報を教えてほしい。と考えている方はぜひ一度ご相談ください。

まずは、マンション経営で成功するための基礎的な話をご提供させていただきます。