マンション経営は節税にならない

ンション経営で節税しませんか?ほんの少し前までは、「マンション経営で節税」というのは、電話営業の常套句でもあり、マンション経営における大きなメリットのうちの一つでした。

たしかに、大家業という意味でマンション経営は一種のビジネスに違いありません。従って、マンション経営をするのにかかるお金はすべて経費として計上することが可能です。

当然、その経費の中には、マンションを購入する際にかかったあらゆるお金やマンションを下見にいった交通費などの費用、打ち合わせの際に使ったお茶代なども含まれます。

もちろん、マンション自体もビジネスとして必要なツールですので、確定申告する際の経費として落とすことができます。

減価償却含めて節税なるか?

ただし、マンションの場合は単に購入代金をそのまま経費として落とせるわけではなくて、法律に則って減価償却という形で毎年少しずつ経費として計上していくことになります。※詳しいことはのちほど、触れていきます。

以上のことを考えると、マンション経営をすればたしかにたくさんの経費を計上することができますが、一方で、マンションを貸して得る家賃収入は立派な収入になるので、経費から差し引きされることになります。

これらのことをトータルで考えると、もしあなたがサラリーマンの場合で、確定申告はしておらず、源泉徴収だけだとしたら、おそらく一定割合では、節税効果をメリットとして得ることができるでしょう。

サラリーマンには節税効果が大きい

サラリーマンには節税効果高い

なぜなら、あなたは納税が完全に天引きで行われ、税を控除するのに基礎控除しかないのに対して、マンション経営をすることで事業としてさまざまな経費を計上することができるからです。

また、特に初年度については、たくさんの経費を計上しますので、そのことによる単年度の効果は非常に大きいです。マンションを購入するのに、たくさんの雑費がかかるし、当然物件選定やら契約やらで移動する機会も多いからです。

※合わせて、ローンを組んで投資する場合は、金利も経費として落とすことができます。ただしのちに触れる土地代に対してかかる金利は経費として計上できないので、注意が必要です。

節税にならないケースもある

一方で、中古マンションで利回りが高い物件だと、経費よりも収益が大きいので、特にそもそも確定申告をしていて、経費を落とせる環境にある人などでは、あまり節税効果はないことが多いです。

なぜなら、自営業者はいろいろな経費をもともと経費として落とせるからです。

マンション経営節税になりやすいか否かまとめ

以上を少しまとめると次のようになります。

サラリーマン 自営業者
新築投資マンション 節税効果大 節税効果大
中古投資マンション 節税効果有り 節税効果薄い

○サラリーマンで確定申告していない人

  • 新築マンションは節税効果は高い
  • 中古マンションは節税効果が低いが効果はある

○自営業者で確定申告をしている人

  • 新築マンションは初年度を中心に節税効果あり
  • 中古マンションは初年度以外は節税効果は薄い

マンションの減価償却とは

マンションの減価償却

マンション経営で節税する裏技を紹介する前に、減価償却について簡単に解説しておきます。詳しいことは、特に知らなくてもよいですが、マンション代金だけは他の経費と違い経費としての集計方法が異なりますので、注意が必要で解説します。

減価償却とは、複数年にわたって使用していく設備等で高額なものを、単年度でまとめて経費として計上するのではなくて、複数年にわたって少しずつ経費として償却するように税法で定められたものです。

何年かけて減価償却するか

減価償却においては、ものによって法定耐用年数というのが決まっていて、その定められた年数で経費処理していくことになります。

※厳密には、20万円以上するものを購入したら基本的に減価償却する必要がありますが、マンション経営をするに当たって必要となるものは、マンションの他20万円以上するものはないので、マンションだけ考えたらよいです。また、同じ減価償却でも、マンションとその他のものでは計算方法が異なりますので、これまた注意が必要です。

マンションの減価償却方法

マンションの価格には、次のものが含まれています。土地代と建物の躯体代金と設備代金と消費税です。それぞれ耐用年数が異なるので、償却方法が異なりますので、マンションだから購入価格を何年で償却すればよいといったものではありません。

  1. 土地代
  2. 建物の躯体代金
  3. 設備代金
  4. 消費税

まず、土地代については、償却できないので、経費として計上できません。

次に建物の躯体は、法定耐用年数が35年なので35年かけて償却し、設備は15年が耐用年数なので、15年かけて償却します。

最後に、仲介手数料や事務手数料、ローン手数料などの諸経費については初年度に一括で経費として落として構いません。

マンション帳簿価額の求め方

では、マンションの価格からどうやって、土地代、建物躯体代金、設備代金を導き出すかというと、次の数式からです。※基本的にマンションの価格表には消費税が本体代金とは別にかかれています。

  1. 消費税 ÷ 税率 = 建物躯体代金と設備代金の合計
  2. 建物代金 : 設備代金 = 7:3

これが数式です。なぜこうなるのかというと、土地代には消費税は含まれないからです。なので、消費税は建物の躯体代金と設備代金の合計にかかることになるので、消費税を税率で割り算すれば建物代金が算出されることになります。

マンション経営の経費で節税の裏技

節税の裏技

それではいよいよ、マンション経営の経費で節税する裏技を紹介していきたいと思います。

まず、そもそも「確定申告をしていないサラリーマンが、確定申告することができるということ自体」が非常に大きなメリットであることを知ってください。

これまで、真っ当に完全に丸裸で課税されて納税していたのに、いろいろと工夫することで税金を減らすことができるわけですので。

そういう意味では、まずマンション経営に踏み出すことは非常に大きな節税への一歩となります。

節税額を増やす方法

じゃあ、どうやって節税を増やすかというと、とにかくいろいろとお金を使ったものをできるだけマンション経営に絡ませるのです。

例えば、電車に乗るときにマンションの方にたまに寄るようにするとか、不動産業者に寄るようにするとか、あるいは、不動産業者にいった際に帰りにお茶するようにするとか、マンション経営をするために日経新聞を読むとか。

いろいろと理由があると思います。ここで重要なのは、わざわざ「マンションのためにお金を使うのではなく」、「普段の行動の中でマンションにこじつけられることを見つけること」です。

ちなみに電車賃は領収書が出ないので、いつどこからどこ電車に乗っていくらかかったか、単に記録しておくだけで大丈夫です。

あとは、領収書の出るものは領収書やレシートをとっておいて「何のために使ったか」その「ストーリー」をまとめておいてもらえればと思います。

ちなみに、多少仕分けにミスがあったとしても、マンション経営を数室しているくらいでは、税務調査が入ることはほとんどありませんので、安心してください。

税務調査官は、ノルマがあるので、もっと儲かっているところに調査しにいかないといけないからです。→これは、元税務署で特別捜査官を担当していた税理士さんから聞いた話です。

大神 健志大神 健志

このようにマンション経営は特にサラリーマンにとってはよい節税対策になります。

そして課税所得が減れば、健康保険料や市民税も安くなるのも見逃せません。

もしマンション経営を活用した節税に興味がある方がいらっしゃったら、お気軽にお問い合わせください。超速で節税見込額等をシミュレーションさせて頂きます。