マンション経営は儲かるのか？それとも儲からないのか？

「マンション経営は本当に儲かるのだろうか？」

マンション経営についていろいろ調べていくと、儲かる話と儲からない話、相反する話を聞きます。

高い利回りを得ることが出来る
節税効果が大きい
頭金0円から始め、家賃収入を得ることが出来る

儲かる話を聞く一方で

空室が続き、思ったより高い利回りを得ることが出来なかった
節税目的で失敗した
ローンの負担が多く返済が出来なくなった

という、儲からない話も聞きます。

一体どちらが正しいのでしょうか？本当にマンション経営は儲かるのでしょうか？

今回は、マンション経営が本当に儲かるのかどうか？収益面、ローン借入等、様々な角度から説明し結論付けていきます。

マンション経営で儲かる・儲からないの基準

まず最初に、マンション経営で儲かる、儲からないの基準について説明します。

マンション経営の収支は、所有している物件を売却した際、また手放した際に最終的に確定します。

マンションを購入する際の初期投資に対して、月間・年間の収支がプラスで最終的に物件を売却した際に手元に利益が残れば、儲かった、という基準になります。

一方で、投資した資金に対して、月間・年間の収支がマイナスで、物件を売却し最終的に損をしてしまった場合は、儲からなかった、ということになります。

儲かる・儲からないの要因は一つではない

マンション経営では、この条件を押さえれば絶対に儲かる！といった絶対的な方法はありません。

マンション経営に関する、リスクや成功条件などの複数の要素がうまく合わさって、儲けを出すことが出来ます。

複数の要素とは以下の項目です。

購入時の物件価格
購入物件の選択
物件購入時のローン借入条件
突発的な修繕費用の発生
物件の資産価値

これらの要素をうまく押さえることによって、毎月収支がプラスになり、儲けが出て、売却時も利益を残せる、ということに繋がっていきます。

投資対効果の基準

投資した資金に対して、最終的に儲かったかどうか？この投資対効果の基準について、具体的に説明していきますので、参考までにご確認ください。

以下の表に記載している、物件購入・家賃収入と支出の条件から投資対効果について説明していきます。

物件購入条件

物件	中古ワンルームマンション
物件エリア	東京都中野区
マンション価格	20,000,000円
ローン借入	20,000,000円
金利	1.992％
ローン期間	35年
諸費用（投資資金）	600,000円

家賃収入と支出の条件

家賃収入	90,500円
管理費	▲7,800円
修繕積立金	▲6,300円
ローン返済	▲66,170円
集金代行手数料	▲3,240円
月間収支	6,990円
固定資産税・都市計画税（年間）	▲59,000円
年間収支	83,880円
表面利回り	5.43％
実質利回り	4.39％

※▲は毎月・年間の支出項目です

儲かるかどうかを決めるには、マンション購入時に必要になった資金と、マンション経営を通じて得ることが出来たプラスの収支について考慮しなければいけません。

マンション経営に投資した資金（上記の表から）

　600,000円

マンション経営に投資した資金60万円よりも、マンション経営を通じた手取りの家賃収入や、物件を売却した際に得ることが出来た利益の方が多ければ、儲かったといえます。

　マンション経営を通じたプラスの収支（手残りの家賃収入＋売却益）　＞　600,000円（投資した資金）

マンション経営を始めていく際は、「投資した資金に対して、どれくらい収支をプラスに出来たか？」と意識することが重要になります。

マンション経営で儲かるかどうかは、この投資対効果の基準を満たすかどうかにかかっています。

投資対効果を測る物差し

投資対象の物件に資金を投入して、結果どれだけリターンを得ることが出来るか？この指標を測るのに、表面利回り（グロス利回り）と実質利回り（ネット利回り）という言葉を使います。この利回りは、全ての投資対して通じる重要な考え方なので、しっかり押さえておく必要があります。

表面利回りは、物件価格と年間家賃収入から以下の式で表せます。

表面利回り（グロス利回り）

　年間家賃収入÷物件価格×100　＝　表面利回り（％）

表面利回りから、物件のおおよその投資対効果を測ることが出来ます。（※上記の中古ワンルームマンションの例では、表面利回りが10.28%となっています）

実質利回りは、物件価格と購入時諸費用、年間家賃収入、年間支出から以下の式で表せます。

実質利回り（ネット利回り）

　（年間家賃収入−年間支出）÷（物件価格＋購入時諸費用）×100＝実質利回り（％）

実質利回りから、物件の投資対効果を表面利回りよりも正確に測ることが出来ます。なぜなら、物件購入に必要な費用、毎月・年間の支出も考慮しているからです。（※上記の物件例では、実質利回りが9.11％となっています）

そのため、実際にどれくらい儲けることが出来るのか？と考える際は必ず実質利回りを参考にして、物件の収益性を判断してください。

マンション経営で儲かる・儲からないを決める5つの要因

マンション経営で儲かる・儲からないを決める要因は5つありますので、それぞれ説明していきます。

新築マンションか中古マンションの物件選択
物件の空室リスク
ローンの借入条件
修繕費用の発生
物件の資産価値

１．新築マンションか中古マンションの物件選択

儲けるためには、投資資金をできるだけ抑えて、そしてリターンを出来るだけ多く得ることが重要になります。

マンションの購入価格は投資資金、ローンの借入額に関わってくるので投資対効果に大きな影響を与えます。

マンションを購入する時、新築か中古の2種類がありますが、それぞれ価格が異なります。

新築マンションは物件価格に、土地価格＋建物価格、そして販売会社の利益や人件費、広告宣伝費などが含まれているので、中古マンションよりも約3割程度高くなります。

そのため、新築マンションは物件価格が高くなることにより、利回りが低下してしまいます。

以下、新築マンションと中古マンション、同じような実例を挙げて、価格、利回りを比較いたします。

新築マンションと中古マンションの比較

	新築マンション	中古マンション
物件エリア	西巣鴨駅近辺（東京都）
築年数	新築	10年
物件立地	駅から徒歩8分	駅から徒歩3分
販売価格	29,800,000円	20,000,000円
家賃	104,500円	86,000円
表面利回り	4.21％	5.16％
専有面積	25.60㎡	25.67㎡

上記の条件からも、中古マンションは新築マンションに比べ、価格が3割程安くなり、利回りも高くなっています。

表面利回り

　 5.16％（中古ワンルームマンション）　>　4.21％（新築ワンルームマンション）

新築マンションは、設備が新しく修繕費用が発生しにくい、新築時から物件を所有できるので長期的に収益を得れる、といったメリットもありますが、物件価格が高くなることにより、利回りが低下し、儲けにくい点がどうしてもデメリットになってしまいます。

２．物件の空室リスク

空室はマンション経営で最も大きなリスクです。

なぜなら、空室が続けば収入源の家賃収入が入ってこないのでその結果、儲からなくなるからです。

空室の原因

空室が悪化する原因としては、５つ要因があります。

物件の立地と環境の条件が悪いこと
建物の管理状態が悪いこと
専有面積が極端に狭く、入居者のニーズに合っていないこと
室内が差別化されていないこと
賃貸管理会社が怠慢で客付けが悪いこと

上記の5つの条件について詳しくは以下の記事で説明していますので、一度ご確認ください。

参照記事：

不動産投資で成功するにはどうしたらよい？中古マンション経営成功の5つの条件

空室リスクに与える影響が最も大きいのは、立地環境の条件が悪いことです。

立地環境の条件が悪いというのは、

駅から徒歩20分以上もかかる立地
物件周辺の治安が悪い
物件周辺にコンビニやスーパーなどの利便性が良い施設が無い

といった条件のことです。

マンションは土地の上に建物が建っていますので、立地環境条件を変えることは不可能です。

そのため、空室リスクを抑えるためには、購入時の物件の選定が極めて重要になります。

空室率4％と30％での収益性の違い

空室が収益性に与える影響について詳しく計算しましたので、以下ご確認ください。

条件は、家賃収入9万円の東京都中野区の中古ワンルームマンション、30年間マンション経営を実施し、空室率が4％と30％での収益性の違いについてです。

条件

家賃収入90,500円
年間家賃収入1,086,000円
マンション経営の期間は30年間

①空室率4％の場合

　1,086,000（年間家賃収入）×（100−4）％×30年＝31,276,800円

②空室率30％の場合

　1,086,000（年間家賃収入）×（100−30）％×30年＝22,806,000円

③空室率4％と30％の収益性の違い

　22,806,000円−31,276,800円＝－8,470,800円

①、②の空室率の違いにより、この中古ワンルームマンションの物件では30年間で、約847万円の収益性の違いがあります。

空室リスクの違いにより、マンション経営の収益に大きな影響を与えることがわかると思います。

空室リスクを抑えるためには？

空室リスクを抑え、確実に儲けを出していくためには、以下挙げている、マンション経営成功の5つの条件を押さえることが重要になります。

（※ここでは概要説明に留めていますので、詳しくは以下の参照記事をご確認ください。）

立地環境→駅から徒歩10分圏内、周囲にコンビニやスーバーがあり利便性が良い物件を選ぶ
建物管理→建物の外観、内観の管理状態を常に良好に保つ
専有面積→入居者ニーズに合った、大体18㎡以上の物件を選ぶ
室内の差別化→入居者ニーズに合った部屋の内装に変える
賃貸管理会社→オーナーと入居者に対して誠実な対応をする賃貸管理会社を選ぶ

参照記事：

不動産投資で成功するにはどうしたらよい？中古マンション経営成功の5つの条件

特に１．と２．の立地環境、建物管理は入居者が選ぶ上でとても重要な基準になるので、必ず押さえて、空室リスクを抑えられる物件を選んでください。

３．ローンの借入条件

マンションの価格は数百万円～数千万円するので、現金一括で購入できる方は少なく、多くの方は少額の自己資金とローン借入をして、マンション経営をスタートさせます。

しかし、ローンの借入は誰でも出来るわけではなく、金融機関もきちんと貸したお金が返ってくる見込みがある人、個人の属性評価が高い人に借入を行います。

更に、物件の資産価値や収益性の面もローン審査の対象になります。

ローンの借入は数十万円という単位ではなく、多くの場合数百万円～数千万円単位で借入をします。そして、借入条件も各金融機関によってさまざまです。

借入条件とは以下の項目です。

借入金利が高いか低いか？
ローンの借入期間が短いか？長いか？
金利の種類が固定金利か？変動金利か？

ローンの借入は、数％の金利差で、返済額が大きく変わるので、審査をする金融機関の選択を誤ると、借入条件が不利になってしまいます。

マンション経営で儲けるためには、ローンの借入条件を押さえることは必須、といっても過言ではありません。

借入金利の違いによる収益差

ローンの借入条件の違いによる収益差の計算をしましたので、金利が異なることにより、どれだけ収益に差が出るのかをご確認ください。

上記で上げた、中古ワンルームマンションを例に挙げてローン金利と返済、収益性の計算をしています。

ローン借入の条件は以下の通りです。

ローン借入の条件（金利1.992％）

諸費用（投資した資金）	600,000円
ローン借入	20,000,000円
金利	1.992％
期間	35年
金利種類	変動金利
月間ローン返済	66,170円
利息	7,790,000円

金利1.992％で借入をした際に、月間のローン返済が6.6万円、利息の総額が779万円です。

上記条件から、借入時の金利が1.992％→4.0％になった場合を考えてみます。

以下の表に金利1.992％、4.0％での月間返済差額、利息差額を示しました。

金利1.992％と4.0％の違い

金利

　1.992％

　4.0％

－2.008％

（金利差）

月間の返済

　66,170円

　88,550円

－22,380円

（返済差額）

利息

　7,790,000円

　17,190,000円

　－9,400,000円

（利息差額）

上記表より、月間のローン返済差額は2.2万円、利息差額は940万円です。

高い金利でローンの借入をすると、ローン返済額が多額となり、収支がプラスになりにくいです（儲からない）。

以上のことより、マンション経営でよりプラスの収支にするためには、「より低い金利でローン借入をする」ことが重要になります。

低い金利でローン借入をするためには？

より低い金利でローンの借入をするためには、まず自分に合った金融機関を見つけ、審査に通るために、個人の属性、勤務先、資産状況、ローン残債、物件の収益性、評価など、様々な条件をクリアしなければいけません。

より好条件でローン審査に通るためには、以下3点の評価ポイントを押さえることです。

個人の属性
購入物件の収益性
購入物件の資産価値

ローンの審査条件や金利は各金融機関によって異なりますが、上記の３点の評価ポイントを押さえることで、より低い金利でローン借入を行うことが出来ます。

詳しくは以下の記事で説明していますので、こちらでは概要説明に留めます。

参照記事

個人の属性

個人の属性評価には、以下の点がポイントになります。

年収
職業（上場会社、公務員、勤務医師等の社会的に信用のある職業は有利）
勤務先の会社規模
勤続年数（最低でも3年以上）
個人の資産状況（預貯金やその他不動産、株等の所有資産）
信用情報
借入状況
過去の返済延滞状況

金融機関側としては、その人にお金を貸して、確実に返ってくるかどうかが極めて重要です。

そのため、可能な対策としては、カードローンなどがある人は確実に完済すること、返済の延滞をしないこと、余計なクレジットカードを所有しないこと、等の対策をすることで、個人の属性評価を少しでも高めることが出来ます。

購入物件の収益性

購入物件の家賃収入と年間の支出、その物件の空室率を考慮して、収益性が判断できます。

支出が多く、空室率が高い場合は収益が上がりにくくなります。家賃収入と支出、空室率から年間でしっかり収益が上がる物件を選ぶことが重要です。

購入物件の資産価値

物件の資産価値も審査において重要になってきます。

金融機関は、もしローン返済をしている人が返済できなくなった場合に、担保にとっていた不動産物件を売却して、その売却益をローン返済に充てます。

そのため、購入物件の資産価値は評価項目として重要になるのです。

物件の資産価値は、固定資産税評価、建物の構造、路線価格や公示価格から判断をします。

上記で挙げた、マンション経営成功の5つの条件に沿った物件を選ぶ、好立地条件の物件を選ぶ、等の対策で資産価値の高い物件を選定しましょう。

４．修繕費用の発生

新築マンションでは少ないですが、中古マンションでは突発的な設備の不良による、修繕費用の発生は注意しておかなければなりません。

特に部屋内部の設備は10～15年で寿命となるので、築年数の経過に伴い、設備の劣化から、故障や不具合が発生する確率が高まります。

以下に主な設備不良により発生する修繕費用を上げました。

設備の種類と故障した際の必要費用

（工事費込み）

交換設備	修繕費用
網戸	3,000～ 4,000円
換気扇	30,000～ 40,000円
IHコンロ	40,000～ 50,000円
エアコン	80,000～ 100,000円
給湯器	100,000～ 150,000円
電気温水器	200,000～ 300,000円

一回の修繕で数万円～数十万円と修繕費用がかかる場合があります。

そのため、購入時から設備状態の劣化がひどく、あまりにも設備不良の発生頻度が多く、修繕費用が高くつくと、収支に影響を及ぼします。さらには、入居者の部屋に対する満足度も落ち、退去してしまう、ということも考えられます。

そのため、物件を購入する際は事前に、その物件の過去の修繕履歴や部屋内部の設備の設置時期を、賃貸管理会社に問い合わせて確認しておきましょう。

そして、設備の不良や故障が発生しても、費用面で対応できるように、毎月の手取り収入から数千円貯金しておいたり、ボーナスの一部を修繕費用として貯金しておく、といった対策をしておけば対応できます。

リノベーションで修繕費用を抑える

修繕費用の発生を極力抑える事前対応策の一つに、リノベーションをする、またリノベーション物件を購入する方法があります。

リノベーションとは物件の部屋内部、クロスやフローリングなどを全て取り払い、スケルトン状態にして、古くなった排管などを全て取り換えて、部屋を新しく作り上げていくことです。

リノベーションをすることで部屋内部の設備が新築同様に生まれ変わり、そして、突発的な修繕費用が発生する可能性が限りなく低くなります。

リノベーションにより収益性がアップする

更に、リノベーションすることで、家賃収入の維持・向上、物件の資産価値の向上へとつながります。

家賃収入の維持・向上
資産価値の向上

しかし、リノベーションをする場合はその分、工事費用が発生しますので、その費用分も含めて、投資対効果を考えなければいけません。

リノベーション費用を考慮した投資対効果

　家賃アップによる収益アップ　＞　リノベーション費用

リノベーション費用よりもプラスの収支が見込めれば、さらに儲かる確率が上がります。

そのため、リノベーションを一つの収益性をアップする手段として効果的な選択だと思います。

例えば上記の中古ワンルームマンションは家賃が9万円ですが、もし仮にリノベーション費用に200万円をかけて、家賃が2万円アップした場合を考えてみます。

条件

リノベーション費用	2,000,000円
家賃収入	90,500円
年間収入	1,086,000円
⇩
家賃アップ	＋20,000円
年間アップ	＋240,000円