マンション管理

ンション経営が成功するかどうかの成否を握る要素は、いろいろなことがあります。アパート経営で儲ける方法でも書きましたが、不動産投資においてもっとも大切な要素は、言うまでもなく立地です。

そのマンションがどこにあるかによって、その価値は大きく変わるのです。

1に立地、2に立地、3,4がなくて、5に立地というくらいに、立地が大切になります。これはこれで、真実なのですが、じゃあ、立地がよいところにマンションを買えば、必ず不動産投資で成功するかというと、これまたそうとも限りません。

マンション≒立地、「≒」のわけ

そもそも、よい立地というのは、どういうものかということを知らない人が多いです。また仮に知っていても、正確にその立地の価値を評価できる人はあまりいません。

つまり、よい立地というのを判断出来る人はほとんどいないということができます。なので、立地をしっかりと目利きできる人はそれだけで不動産投資の達人に近づけるのですが、それだけでは不十分です。

不動産投資の達人たちは、そういったマンションの立地とその他の条件を含めて、トータルでマンションを評価していきます。マンションにとって、重要なことのほとんどが立地なのですが、逆にそれだけではないのです。正確に立地を評価できることに加えて、その他の指標をしっかりと抑えられる人が、達人になれるのです。

どれだけ立地がよくて、どれだけ資産価値が高そうに見えても、達人が購入を見合わせることがあるような要素です。それは何か、気になりますよね。そう、この記事のタイトルにもあるように、「マンション管理」です。

マンション管理2つの要素

一言でマンション管理と言っても、マンションの管理には大きくわけて2つの要素があります。

ひとつは、居住用のマンションにしても投資用のマンションにしても、必要になる共用部分の管理のことで、いわゆる建物管理というものです。

そして、もう一つは、専有部分の管理のことで、居住用の場合は自身で管理していくことになりますが、投資用の場合は自身で管理する他に、管理会社に委託することもできます。この専有部分の管理は、主に入居者探しや巨樹者との賃貸契約などを管理していくことが主な役割になり、賃貸管理といいます。

このように、マンション管理は大きくわけて、建物管理と賃貸管理にわけることができるのです。

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マンション管理は、賃貸管理と建物管理の2つの管理がある

マンション価値の最後の詰め「管理」

ただし、一般的にマンション管理といえば、二つの管理の形態のうち建物管理のことを指すことが多いです。私が資格を所有しているマンション管理士という資格についても、「建物の管理のプロとして認定されるもの」です。

マンション管理の資格は、2つあります。マンション管理をするのに業者として一定数必要なマンション管理業務主任者とマンション管理士です。マンション管理士は、業を営むのにおいては、まったく必要としない資格です。しかし、扱う範囲や試験としての難易度は、マンション管理業務主任者とは比較にならないくらい難しいです。

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マンション管理に関する資格は、マンション管理業務主任者とマンション管理士と2種類ある。実務上必要になるのは、マンション管理業務主任者のほうだけれど、マンション管理士のほうが圧倒的に難易度が高くて、専門的!

マンション管理の品質=マンションのクオリティ

マンション管理がマンションの品質

少し話しが脱線しましたが、不動産投資においてマンション管理・特に建物の管理は極めて重要なポイントになります。例えば、同じ築20年でも築年数が浅く見える物件もあれば、まもなく取り壊しか?と思ってしまうくらい、荒れている物件があったりもします。

修繕積立金が全然集まっておらず、大規模修繕の計画が全然建てられないものや、管理費を延滞している人が多い物件、共用部が荒れていたり、修繕すべき箇所が放置されていて、そこから建物自体が劣化していたり、放置自転車が大量にあったり、不動産の価値を損なうような状態が散見されるマンションは実に多くあります。

どれだけよい立地にマンションがあったとしても、建物の管理が適切に行われていなければ、高い家賃をもらうことはできません。なぜなら、よい立地であっても、建物が悪ければ住みたくないと思うのは当然のことだからです。また、結果的に建物の寿命が短くなる傾向性がありますし、将来の大規模修繕で大きな費用がかかり投資効率を下げてしまうこともあります。

以上のことから、マンションの管理がしっかりとされていない物件は買うべきではありませんし、不動産投資の達人達は、必ずマンションの管理状態を、現地を見て確認するのです。

マンション管理状態はどうみる?

ということで、少しだけ建物管理の基本的な部分を抑えておきましょう。

先にもお伝えした通り、マンション管理のうちの建物管理というのは、共用部分を管理していくことです。

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マンションには、共用部分と専有部分がある!

区分所有のマンションについては、マンションは専有部分と共用部分に分かれます。専有部分というのは、部屋のことでを指し、共用部分というのは、部屋以外のものを指します。※ちなみに、ドアやバルコニーは共用部分になります。(また、一棟を1オーナーが所有する場合は共用部分と専有部分という概念はありません)

専有部分と共用部分の管理

専有部分については、各オーナーが各オーナーの責任において、管理規約に則った形で適切に管理していくことになります。一方で、共用部分というのは、各部屋の所有者が共同で所有している部分になり(部屋の広さの割合に応じて持ち分が決まっています)、共同で管理していくことになります。

通常、管理組合というのがマンションの分常時に組織され、管理組合が基本的に共用部分を管理することになります。しかし、実務的には居住者やオーナーでは管理しきれないので、マンション管理会社が管理組合の委託を受けて、管理することになります。

マンション管理会社の仕事

マンション管理会社は、マンション管理業務主任者を抱える業者で、マンション管理専門の会社もあれば、不動産ディベロッパーの子会社が経営するパターンもあります。中堅以上のディベロッパーは、自社で分譲したマンションについては、ほとんどを自社がグループ会社の建物管理会社に管理させるようにします。

管理会社は、管理組合にマンションの管理を委託される会社でしかないので、当然のことながら、途中で管理会社を変えることもできます。例えば、日本ハウズイングは、建物管理会社で、ディベロッパー系ではない最大手の会社で有名です。

いずれにせよ、私がここでお伝えしたかったのは、マンション管理の大切さです。マンション管理は、建物の維持管理のみならず、その価値自体を担保するのに極めて重要なので、不動産選びをする際には必ず確認するようにしてください。

さらにもし、今不動産投資をすでにしている場合は、適切なマンション管理をしているか確認してください。もし適切な管理が出来ていない場合は、管理会社を変えることも含めて検討すべきと思います。それくらい管理は大切だからです。

建物管理だけでなく、賃貸管理もとても大切になりますが、賃貸管理については、また別のページで紹介したいと思います。

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マンション管理は極めて重要だということ!

※主なマンション管理会社

大京アステージ
日本ハウズイング
東急コミュニティー
三菱地所コミュニティ
長谷工コミュニティ
大和ライフネクスト
三井不動産レジデンシャルサービス
合人社計画研究所
住友不動産建物サービス
日本総合住生活
コミュニティワン
野村不動産パートナーズ
穴吹コミュニティ
グローバルコミュニティ
伊藤忠アーバンコミュニティ
あなぶきハウジングサービス
近鉄住宅管理
大成有楽不動産
ナイスコミュニティー
MMSマンション
マネージメントサービス
浪速管理
日本管財
日鉄コミュニティ
総合ハウジングサービス
ライフボート西洋
長谷工スマイルコミュニティ
東京建物アメニティサポート
日本住宅管理
ホームライフ管理
レーベンコミュニティ
明和管理
関電コミュニティ
三井不動産レジレンシャルサービス関西
住商建物
IUCコミュニティライフ
互光建物管理
西新サービス
ユニオン・シティサービス
日神管財
阪急ハウジングサポート
双日総合管理
マイムコミュニティー
伏見管理サービス
あなぶきセザールサポート
ダイワード
マリモコミュニティ
日本ビルサービス
名鉄コミュニティライフ
スカイサービス
エスリード管理