不動産投資において、建物管理・賃貸管理が極めて重要な理由

ンション経営が成功するかどうかの成否を握る要素は、さまざまに存在します。

立地や建物のグレード、室内用の状態や広さ、購入するタイミングやローン会社、賃貸管理やそもそものコンセプトなど、数え上げたらきりがありません。

しかし、他の記事でも書いていますが、不動産投資において何よりも、もっとも大切な要素は、立地です。そのマンションがどこにあるかによって、その価値は大きく変わるのです。

大神 健志大神 健志

不動産投資は、立地を買え!

と言われるように、不動産投資は、「1に立地、2に立地、3,4がなくて、5に立地」というくらいに、立地が大切になります。

これはこれで、真実なのですが、じゃあ、立地がよいところにマンションを買えば必ず不動産投資で成功するかというと、これまたそうとも限りません。

マンション経営≒立地

ということが言えるわけです。

マンション経営≒立地、「≒」のわけ

では、そもそもよい立地というのは、どういうことでしょうか?

「駅から徒歩5分圏内?都内?23区内??港区や千代田区?これらの複数要件?大阪や福岡はどうなの?そもそもそんな場所でいくらでマンション買う?」

いろいろと思い当たる節はあると思いますが、明確に断言できる人は少ないと思います。

また仮に知っていても、正確にその立地の価値を評価できる人はあまりいません。

 

よい立地というのを判断出来る人はほとんどいない!

 

つまり、このように、言うことができます。

 

なので、立地をしっかりと目利きできる人はそれだけで不動産投資の達人に近づけるのですが、それだけでは不十分なのです。

不動産投資の達人たちは、そういったマンションの立地とその他の条件を含めて、トータルでマンションを評価していきます。

マンションにとって、重要なことのほとんどが立地なのですが、逆にそれだけではないのです。

正確に立地を評価できることに加えて、その他の指標をしっかりと抑えられる人が、達人になれるのです。

どれだけ立地がよくて、どれだけ資産価値が高そうに見えても、達人が購入を見合わせることがあるような要素です。

それは何か、気になりますよね。

大神 健志大神 健志

それは、この記事のタイトルにもあるように、「マンションの管理」です。

不動産投資の5つの条件

マンション管理についてお伝えする前に、マンション経営で成功する条件について軽く触れておきます。

当サイトでは、不動産投資成功の秘訣は、5つのポイントに絞られると解説しています。

  1. 立地環境
  2. 建物管理
  3. 専有面積
  4. 室内の差別化
  5. 賃貸管理会社

上記5つの条件について詳しくは以下の記事を参照ください。

参照記事:

不動産投資で成功するにはどうしたらよい?中古マンション経営成功の5つの条件

 

マンション・アパートの2種類の管理

一言でマンション管理と言っても、マンションの管理には大きくわけて2つの要素があります。

ひとつは、居住用のマンションにしても投資用のマンションにしても、必要になる共用部分の管理のことで、いわゆる建物管理というものです。

そして、もう一つは、専有部分の管理のことで、投資用の場合は自身で管理する他に、管理会社に委託することもできます。この専有部分の管理は、主に入居者探しや入居者との賃貸契約や室内の修繕などを管理していくことが主な役割になり、賃貸管理といいます。

  1. 建物管理
  2. 賃貸管理

このように、マンション管理は大きくわけて、建物管理と賃貸管理にわけることができるのです。

不動産投資においては、賃貸管理も建物管理も、両方とも極めて重要な要素となります。

金高 時道金高 時道

マンション管理は、賃貸管理と建物管理の2つの管理があり、どちらも重要です。

マンション価値の最後の詰め「管理」

ただし、一般的にマンション管理といえば、二つの管理の形態のうち建物管理のことを指すことが多いです。

私が資格を所有しているマンション管理士という資格についても、「建物の管理のプロとして認定されるもの」です。

また、このマンションの建物管理に関する資格には、2つあります。

マンション管理をするのに業者として一定数必要なマンション管理業務主任者とマンション管理士です。

マンション管理士は、業を営むのにおいては、まったく必要としない資格です。しかし、扱う範囲や試験としての難易度は、マンション管理業務主任者とは比較にならないくらい難しいです。

なので、建物管理の真のプロは、マンション管理士の資格を持っている人ということができます。

金高 時道金高 時道


マンション管理に関する資格は、マンション管理業務主任者とマンション管理士と2種類ある。実務上必要になるのは、マンション管理業務主任者のほうだけれど、マンション管理士のほうが圧倒的に難易度が高くて、専門的!

マンション管理の品質=マンションのクオリティ

少し話しが脱線しましたが、不動産投資においてマンション管理は極めて重要なポイントになります。例えば、同じ築20年でも築年数が浅く見える物件もあれば、まもなく取り壊しか?と思ってしまうくらい、荒れている物件があったりもします。

修繕積立金が全然集まっておらず、大規模修繕の計画が全然建てられないものや、管理費を延滞している人が多い物件、共用部が荒れていたり、修繕すべき箇所が放置されていて、そこから建物自体が劣化していたり、放置自転車が大量にあったり、不動産の価値を損なうような状態が散見されるマンションは実に多くあります。※のちほど、事例を紹介します。

どれだけよい立地にマンションがあったとしても、建物の管理が適切に行われていなければ、高い家賃をもらうことはできません。

なぜなら、よい立地であっても、建物が悪ければ住みたくないと思うのは当然のことだからです。また、管理が悪いと結果的に建物の寿命が短くなる傾向性がありますし、将来の大規模修繕で大きな費用がかかり投資効率を下げてしまうこともあります。

マンションの管理状態=物件の価値に比例する

以上のことから、マンションの管理がしっかりとされていない物件は買うべきではありませんし、不動産投資の達人達は、必ずマンションの管理状態を、現地を見て確認するのです。

賃貸管理の重要性

建物管理と並んで、賃貸管理も極めて重要です。

建物の外観だけではなく、室内の状態や入居者への対応、家賃の管理や入退去管理、入居者募集など、賃貸管理は「家賃収入」の肝となる部分を握っています。

なので、いかにすぐれた物件であっても賃貸管理会社がしっかりとしていなければ、賃料設定を誤って入居者が集まらなかったり、対応が遅くて入居者を確保するタイミングが遅れたり、逆に相場より安い賃料で募集をかけて利回りが下がったり、賃料が回収できなくて貸し倒れしたり。

賃貸管理会社をやっていてさまざまな方の相談を受けると、多くの不動産オーナー様が劣悪な賃貸管理によって大きな損失を被っていることがわかります。賃貸管理も建物管理と並んで極めて重要なポイントになるのです。

ただし、賃貸管理の秘訣は、よい賃貸管理会社に委託するところに行き着くので、ここから先は、主に建物管理について詳しく解説していきます。

詳しくは、マンション経営を成功させるための賃貸管理・3つの秘訣をご覧ください。

 

建物管理について

ではまず、建物管理は具体的にどういった業務をするのか、確認していきます。

  • 建物全体の清掃
  • エレベーターの点検
  • 消防設備の点検
  • 建物の警備管理
  • ゴミ出しのルール化
  • 貯水槽・浄化槽の点検・管理
  • 大規模修繕計画
  • 駐車場・駐輪場の管理
  • 管理組合お会計や総会の管理

建物管理は、上記の業務を通じて、建物を適切に管理していきます。

建物管理が重要なのは、以下2つの理由があります。

  1. 入居者の観点
  2. 資産価値の観点

1.入居者の観点から

まず一つ目に、新しく入居者を募集する際に建物管理は非常に重要な役割を持ちます。

新しい賃貸物件を探している入居者の多くはまず、賃貸ポータルサイトのアットホームやHOMES、SUUMOなどから物件の概要や写真を見て情報収集します。

そして、そこから賃貸仲介会社を介して、現地の内見を行います。ここで、まず入居者の目に留まるのが建物の外観、内観です。

以下のような流れで、入居者の目に入っていきます。

 

 建物の外観⇒エントランス⇒エレベーター⇒共用部の廊下⇒各部屋

 

内見するときに、建物の外観が錆びていたり、エントランスにチラシやゴミが散らかっていたり、暗い雰囲気の建物であったりすると、第一印象が非常に悪くなり、その時点で8割の方は希望物件から外してしまいます。

現在、入居している人の立場から考えても同様で、住んでいるマンションがゴミで散らかっていたり、管理状態が悪いと、「住み心地が悪いから違う物件に引っ越そう」と思ってしまいます。

2.資産価値の観点から

2つ目に、資産価値の観点です。

マンションは築年数が経過すると、建物の外観・内観、室内設備が劣化していきます。

建物管理を適切にした物件と、そうではない物件では、資産価値の劣化スピードが全く異なります。

資産価値が落ちていくと、入居者が付きにくかったり、マンション経営として使用できる期間が短くなったり、売却時に高く売れにくかったりして、不動産経営の出口でさまざまな問題が生じてきます。

考えてみれば当たり前のことで、コツコツと定期的にメンテナンスをしていれば、長持ちするものも、放置していれば早く劣化して交換や補修が必要になるものです。

例えば、同じような鉄筋コンクリート作りのマンションであっても、長期的に長持ちするものもあれば、たった20年でものすごく劣化して空室率が激しく上昇して建て直すことになった物件があることのは、先にお伝えした通りです。

このように、短期的に見るとあまり違いのわかりににくい建物管理ですが、長期的にみると資産価値を保全する手段として非常に大きな役割を担っているということができると思います。

修繕計画は建物管理の要

特に、現在の区分マンションの場合においては、分譲当初販売しやすくするために、初期の修繕積立金を安価に設定しがちです。

結局は、自分たちの住むマンションでは、5年〜10年後には所有者たちは本気で建物管理会社と掛け合うので管理組合の総会で修繕積立金が上がることになります。

ところが、投資用のワンルームマンションなどは、実際に住んでいるのは賃借人で、オーナーは別のところに住んでいるので、なかなか本気で管理について考えません。

結局、管理会社が言うなりのままになってしまい、管理会社としてもほとんど管理組合の総会にオーナーが参加しない状態の中で、名前ばかりの理事長のもと、ほとんど毎年現状維持で進みます。

結果、修繕積立金は分譲当初のままで行きますので、10年後くらいからはじまる修繕で、20年〜30年経過した際の修繕に必要な費用が数千万円単位で不足することになります。

管理会社自体も投資用のマンションの管理会社が運営している場合、あまり積極的に建物の価値の向上のために提案をしてくれることがありません。

つまり、いかに建物管理会社がしっかりと理事会、組合に提案できるかが重要になるのです。

管理の責任はどこにあるのか?

結局、分譲マンションは、区分オーナーの持ち分の合計に過ぎなく、管理会社は「オーナーによって組成された管理組合の意思を遂行するだけの存在」です。

従って、万が一修繕積立金が足らないとなったとしても、基本的には管理会社に責任があるのではなく、マンションオーナーたちに責任があることになります。

※もちろん、建物管理会社の責任として、建物管理のプロとしてオーナーにしっかりと建物の管理と資産価値の維持のために必要なことを提案し採択していく責任はあります。しかし、あくまでもそれは管理会社側の問題のことで、本来の社会的責任としては、オーナーに責任があることになります。

ところが、オーナーとしてはそういう意識があまりないので、問題が大問題として露呈するまで、何事もなかったかのように、淡々と日時だけが経過していくことになるのです。

そして、気がついた時には、一時に数千万単位で修繕費が必要だったり、建物の品質が極めた悪い状態になってしまうのです。

どうして管理が宙ぶらりんになる?

分譲マンションについては、各区分した専有部分については、それぞれのオーナー毎に責任の所在がはっきりとしています。

しかし、共有部分である建物の自体や設備については、各区分の持ち分で共有して所有することになり、管理組合という非常にふわりとした組織で運営することになります。

実際に住んでいれば、自宅のことなので、積極的主体的に管理組合の総会に参加したりして、オーナーが積極的に関与するでしょうが、そうでなければ(つまり投資用で自分が住まなければ)お金の問題なので、ほとんど関与することがなく、関心さえ持てなくても、ても無理なからぬことです。

建物の管理をどうするか

何が言いたいかというと、結局、マンションの建物の価値を最後に決めるのは建物の管理であり、建物管理は、マンションの所有者の責任として適切な管理会社を選び、運用してもらうことが重要だということです。

建物管理を管理会社にまる投げでもいけないでしょうが、しっかりとした業者を選定して委託すれば、安心してオーナーは管理に手を煩わされることはなくなります。

そういう意味では、どの業者を建物管理会社として委託するか、その選定が極めて重要になると言えるでしょう。

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どの建物管理会社を選ぶかは、オーナにとって何よりも大切な問題。長期的な資産価値を左右します。

建物管理の良い例・悪い例

では、具体的にどんな管理状態がよくて、どんな管理状態が悪いか見ていきましょう。

実際には、この例で見えるところだけではなく、うわべだけではわからないことがありますが、まずはパッと見てわかるところも大切です。

具体的な事例を見ることで、建物管理の違いでどんなことが起こるのかをご覧ください。

ライオンズマンション大名

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先日、物件調査に行った物件の建物管理状態が非常に良かったので、実例をご紹介させていただきます。

物件の詳細情報は以下です。

  • 物件名:ライオンズマンション大名
  • 築年数:37年(2019年1月現在)
  • 住所:福岡市中央区大名1丁目

弊社はこの物件のお部屋の賃貸管理をオーナー様から任せていただいています。

 

まず立地環境の条件が良いです。福岡市でも有名な天神・大名から徒歩5分以内、飲食店やファッションビル、ドラッグストアも近くにあり、非常に立地環境が良い物件です。

今、福岡市は10代20代の人口が増加して非常に人口増加率が伸びている都市です。

政令都市の中で

  • 10代20代の人口増加数が1位(平成22年10月〜平成27年10月の増加数)
  • 人口増加率が1位(平成22年10月〜平成27年10月の増加数)
  • 10代20代の割合が1位(平成27年)
  • 人口数が5位(平成27年)

参照元:福岡市の統計情報

若者の割合が多いため、ワンルームマンションへの賃貸需要も多いです。1月~4月の引っ越しシーズンは、ワンルームマンションへの需要が非常に多くなります。

その福岡市の中心部にある物件が上記のライオンズマンション大名です。更に建物管理状態も非常に良いのです。以下、建物外観・内観の写真を載せました。

ライオンズマンション大名 建物外観・内観

ライオンズマンション大名ライオンズマンション大名

ライオンズマンション大名ライオンズマンション大名

ライオンズマンション大名ライオンズマンション大名

 

ライオンズマンション大名ライオンズマンション大名

 

入り口から高級ホテルのような雰囲気、オートロックシステム、一階に管理人が常駐しているので、セキュリティ面は万全です。そして、外観内観、ゴミが一つも落ちていない、非常に清掃が行き届いています。築年数は37年ですが、メンテナンスがしっかりされているので、ビンテージ感、古くて価値がある、そんな印象を持ちます。

  1. 立地環境 ◎
  2. 建物管理 ◎

マンション経営は、1.立地環境 2.建物管理、この2点が揃っていれば、8割は成功する。と言っても過言ではありません。なぜなら、長期的に入居者のニーズが見込めて、資産価値を維持・向上できるからです。

ライベストコート西公園Ⅱ

一方最近、建物管理状態が悪いことから、弊社に管理が移行してきた物件をご紹介します。

  • 物件名:ライベストコート西公園Ⅱ
  • 築年数:築年数28年
  • 住所:福岡市中央区荒戸

物件の外観・内観写真を以下に示しました。

ライベストコート西公園Ⅱ 外観・内観

ライベストコート西公園Ⅱ

排管の錆び

避難ハッチライベストコート西公園Ⅱ

劣化した壁消火器未設置

前述した、ライオンズマンション大名と比べて建物の外観や内観、室内、清潔感がなく、どこか古そうな感じがして、どちらかというとメンテナンスが行き届いていない印象を受けるのではないでしょうか。

前建物管理会社が、管理をしっかりしていなかったことから、物件の資産価値がどんどん下がっていっています。

こういった事実から、2018年12月に建物管理が弊社に移行して、これから建物管理の改革をしてメンテナンスをし、資産価値向上に努めていく次第です。

建物管理状態のチェックポイント

マンション経営をする場合は、建物管理以下の点を押さえて下さい。

  • 建物の第一印象、外観に清潔感はあるか?錆びて古い感じはしないか?
  • 入り口は明るく雰囲気が良く、ワクワクするような感覚はあるか?
  • 郵便ポストは新しく、宅配ボックスが設置されているか?
  • 入り口はオートロックか?
  • エントランスは管理人が常駐しているか?
  • エレベーター内部は清掃されているか?
  • 各界の廊下、共有部は清掃されているか?
  • 電灯は付いているか?錆びていないか?
  • 消火器は設置されているか?
  • 清掃は定期的に行われているか?

上記の点を総合的に判断して、建物管理として良好かどうか?判断しなければいけません。

建物管理会社について

建物管理会社は、マンション管理業務主任者を抱える業者で、マンション管理専門の会社もあれば、不動産ディベロッパーの子会社が経営するパターンもあります。

中堅以上のディベロッパーは、自社で分譲したマンションについては、グループ会社の建物管理会社に管理させるようにします。

管理会社は、管理組合にマンションの管理を委託される会社でしかないので、当然のことながら、途中で管理会社を変えることもできます。

いずれにせよ、私がここでお伝えしたかったのは、マンション管理の大切さです。マンション管理は、建物の維持管理のみならず、その価値自体を担保するのに極めて重要なので、不動産選びをする際には必ず確認するようにしてください。

さらにもし、今不動産投資をすでにしている場合は、あなたの所有している物件が、適切なマンション管理をされているか確認してください。もし適切な管理が出来ていない場合は、管理会社を変えることも含めて検討すべきと思います。

それくらい管理は大切だからです。

もちろん、先にお伝えした通り、マンション管理には、建物管理と賃貸管理と2種類あり、どちらの管理も極めて重要なことを改めてお伝えしておきます。

金高 時道金高 時道

マンション管理は極めて重要だということ!もしあなたが、建物管理のことや賃貸管理のことでお悩みでしたら、一度ご相談ください。状況をヒアリングした上で、最適な解決策を一緒に考えます。

【参考】主なマンション管理会社

  • 大京アステージ
  • 日本ハウズイング
  • 東急コミュニティー
  • 三菱地所コミュニティ
  • 長谷工コミュニティ
  • 大和ライフネクスト
  • 三井不動産レジデンシャルサービス
  • 合人社計画研究所
  • 住友不動産建物サービス
  • 日本総合住生活
  • コミュニティワン
  • 野村不動産パートナーズ
  • 穴吹コミュニティ
  • グローバルコミュニティ
  • 伊藤忠アーバンコミュニティ
  • あなぶきハウジングサービス
  • 近鉄住宅管理
  • 大成有楽不動産
  • ナイスコミュニティー
  • MMSマンション
  • マネージメントサービス
  • 浪速管理
  • 日本管財
  • 日鉄コミュニティ
  • 総合ハウジングサービス
  • ライフボート西洋
  • 長谷工スマイルコミュニティ
  • 東京建物アメニティサポート
  • 日本住宅管理
  • ホームライフ管理
  • レーベンコミュニティ
  • 明和管理
  • 関電コミュニティ
  • 三井不動産レジレンシャルサービス関西
  • 住商建物
  • IUCコミュニティライフ
  • 互光建物管理
  • 西新サービス
  • ユニオン・シティサービス
  • 日神管財
  • 阪急ハウジングサポート
  • 双日総合管理
  • マイムコミュニティー
  • 伏見管理サービス
  • あなぶきセザールサポート
  • ダイワード
  • マリモコミュニティ
  • 日本ビルサービス
  • 名鉄コミュニティライフ
  • スカイサービス
  • エスリード管理

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