アパートの管理会社を変える方法

有しているアパートの管理会社を変更したい。そう思われる大家さんが増えています。これまでは、ずっとつきあいでお願いしていて、長く取引しているから、慣性でアパート管理を依頼してきたけれど、いろいろな事情から我慢の限界が来ている大家さんもたくさんいるようです。

少し前まででしたら、特に何の努力をしなくても、入居者が退去したら、新しい入居者が決まる。これが当たり前でした。また、不動産の管理は、お願いしているところを変更しなくても、何も問題はありませんでした。

ところが、大家業もサービス業という認識が出てくるようになって、アパート間の競争が激しくなってくると、そうもいっておられなくなったのです。

大家さんが管理会社を変えたいと思う6つの理由

アパート管理を変更したいと大家さんが思うには、次のような理由があるようです。

  1. 一度空いたら次に埋まる間での時間が長くなった
  2. 修繕にかかる費用が高額のように感じる
  3. 空室が複数件あったり、長期空室の部屋がある
  4. 対応が「なぁなぁ」になっている
  5. ひとつひとつの取り組みに時間がかかる(対応が遅い)
  6. サービスが悪い
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ようするに、管理会社がやるべき仕事を、きちんとやらないから、「大家さんが不満に思う」ということなのです。そして、その結果、大家さんが不快な思いをしたり、経済的な損失を得たりすることがあるのです。

具体的にはこんなことが原因です

大家さんが不満を抱く理由

これまでは、退去があったら、2、3ヶ月のうちには、次の入居者がついていたのが、半年以上空くことが起こったり、原状回復の費用が全体的に安価になってきているのに昔ながらの単価であったり。

あるいは、同じアパートの中でいくつも空室が出ていたり、早く入居者を探すように依頼しても、ただ「やっています」として回答してもらえず誠意を感じられなかったり、原状回復に必要以上に時間がかかったり、退去するのはわかっていてすぐに募集かけられるのに、実際に図面を作成して募集をかけるのは退去したあとだったり。大家さんへしっかりとホウレンソウができず、対応が悪かったり。

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大体、以上のようなことが大家さんの不満を呼び起こしているようです。

そもそも、不動産管理業自体が、これまであぐらをかいてきた業界だったのである面仕方ない側面もありますが、努力している管理会社が多数出来てきて、業界自体が底上げしている時代なので、今後かなり淘汰が進むことは間違いないでしょう。

実際にかなり淘汰が進んできていて、管理物件の移動は年々その数を増やしている状況です。

アパート管理会社の仕事とは?

アパートの管理会社は一体何をする会社なのか考えてみましょう。どうして、大家さんはアパートの管理会社をあえて使っているのでしょうか?

分譲区分の賃貸マンションの場合、建物管理会社があって、さらに賃貸管理会社に入ってもらうことが多いです。アパートの場合は、大家さんがまるまる一棟所有者なので、建物管理も賃貸管理も両方をひとつの業者が請け負うことが多いです。

ただし、アパートの場合は、大家さんが大家業の意識を持っているので、建物の管理であったり、賃貸の管理も含めて自分でやっている人もいたり、入居者を探すという客付けだけを賃貸仲介業者に託しているだけの大家さんも多くいるようです。

アパート管理業者がやるべき8つの業務

アパートの管理会社がやるべきことって一体何なのでしょうか?大家さんから委託されている仕事をこなしていくということになりますが、基本的には次ようなことになるはずです。

  1. 日々の清掃、修繕業務
  2. 入居者とのコミュニケーション
  3. 退去時の精算と最短の現状回復
  4. 退去予告時からの募集スタート
  5. 入居者審査と契約
  6. 家賃の管理
  7. 長期的な修繕計画の立案と実行
  8. アパート経営を円滑に遂行するアドバイス

これらが、不動産管理会社がすべき業務であるはずです。中には、これらのうちにいくつかを大家さん自身で取り組む方も多いと思います。しかし、管理が委託されている場合は、上記のような業務になるはずです。

管理業務の怠慢とは?

管理業者の怠慢

例えば、長期間空室があるのに、客付け募集の条件を工夫せず、旧来のやり方をただ踏襲しているだけだるのは怠慢だと思います。募集図面を作成して、不動産業者だけが情報のやりとりをできるレインズに登録するだけ。これじゃあ、空室率が高くなった現代では、入居者を確保することは容易ではありません。

しっかりと不動産管理業者として、顧客である大家さんに最善の価値を提供する覚悟と決意があるからこそ、最適なサービスが展開されるのであって、そうでない業者だと、上記に上げたような大家さんの不満が出るということになるわけです。

これさえやっていれば、管理業者として十分。そう考えることが、管理業の怠慢につながるわけです。

不満があっても管理会社を変える人は少ない

一方で、上記のような管理会社を変えたいと思う理由がありながら、実際に変える人はまだまだ少ないです。なぜかというと、管理業者を簡単に変えないのにも、それはそれで理由があるからです。

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どういった理由で多くの大家さんが、管理業者に不満があるにも関わらず、業者を変更せずに黙って見ているのでしょうか。

管理業者を変えない7つの理由

アパート管理会社を変えない主な理由とは、以下のようなものです。

  1. 新しい会社を探したり手続きしたりが、面倒くさい
  2. つきあいが長く情がある
  3. 親からのつきあいで自分だけの問題ではないように感じている
  4. 他の会社や管理会社の仕事自体を知らない
  5. 管理会社が変わるという未知の経験による不安
  6. 今の業者が融通が効くのでよい気がする
  7. 管理業というより市場に悪いイメージがある

アパートの大家業をしている方で、直近で自ら進んで大家さんになった人は、自分で自分の資産の価値を維持したり、より投資効率を上げようとしたりします。

当然のことながら、物件の管理というのは、建物やサービスの品質を確保するために、極めて重要なので、業者に満足していない場合は、すぐに変更してしまいます。

ビジネスでやっているわけなので、情やしがらみなどが入ってくる余地はないのです。ところが、ビジネスでやっているわけではない人や長年大家さんをしている人、親から引き継いだ人などは、そうではありません。

管理業者を変更しないのは長年の大家さんが多い

もうすでに何十年も前からアパート経営をやっている人や、親から資産としてアパートを受け継いだ人などは、すでに「これまでの流れ」というものがあり、心理的になかなか業者を変更しようと思えません。

新しい取り組みをすることは、状況を改善するケースもありますが、新たなリスクに直面する可能性もあるからです。だから、先に挙げた7つの理由によって、なかなか管理業者を変えようとしません。

問い合わせを頂くことは多い

逆に親から資産を受け継いだタイミングで問題を抱えている人たちなどからは、問い合わせを頂くことが多いのも事実です。

誰しもが、「これまでの流れ」を変えるのを恐れますし、どの会社がよいかどう探していいかわかりません。また、現在の業者とのつきあいによる情もあったり、親からのつきあいがある業者をむげに断絶するのは親の意思に反するように思えるかもしれません。

それに、だれよりもそのアパートについて詳しいのは、これまでの業者であると思うこともあるでしょうし、その業者は融通を効かせてくれていると、大家さんは感じているかもしれません。また、そもそも空室が長引くのは市況のせいであり、管理業者のせいではないと感じるかたもいるでしょう。

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そんなさまざまな事情を含めた上で、オススメしたいです。

あえて管理会社を変えることを検討してください

管理会社を変える勇気

管理会社を変えるのは非常に簡単です。

これから市場が変動していく中、旧来のやり方しか顧客に提供できず空室を早期に埋めるなど顧客の利益を最大化しない業者は確実に淘汰される時代に入っています。

不動産は、あなたとあなたの家族を幸せにするためにある大切な資産です。業者とのつきあいのために存在するのではありません。

正しい業者とただしくお付き合いすれば、今でもこれからもずっと、アパートを運営することで一定の不労所得を得ることが可能になります。これまで抱いていた不満を一切抱かずに済むようになる可能性があります。

また、管理会社を変更した多くの大家さんが、「もっと早くに動けばよかった」と言っています。いますぐ、管理業者を切って、新しい業者にしましょうっていうのではありません。あくまでも、「検討」をスタートしませんかとご提案しているのです。

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勇気を出して、不満を解消していきましょう!必ず明るい未来が開けることをお約束します。

様々なある管理業者

管理業者も玉石混交です。よい業者もいれば、あまりよいとは言えない業者もいます。そして、それらのほぼすべての業者が、自社はよい会社だと言うはずです。目利きが難しいかもしれませんが、もしこのブログをご覧になられて、私たちを信頼できるのであれば、私たちが正しい業者を推薦することもできます。

※たとえば、日本ハウズイングさんなどは業界最大手で、ディベロッパー系の会社ではないので、口コミや大家さんの管理会社の変更だけでここまで大きくなった超大手の管理会社です。→だからといって、あなたにとって日本ハウズイングさんが正しいとは思いません。それぞれの状況や求めるものが違うからです。

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もし、いまアパートやマンションを経営をされていて、問題を抱えていてお困りでしたら、ぜひ一度詳しい内容をお教え下さい。私が専門家として、あなたに無料で相談に乗らせて頂きます。